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金盘网 > 金盘奖> 直播间> 2017第十二届金盘奖颁奖盛典
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  • 西迪国际/CDG国际设计机构董事刘文博先生
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2017第十二届金盘奖颁奖盛典

时间:2017年12月22日 上午9:00-12:00

地点:广州保利世贸博览馆5号馆 1号会议室

09:00-09:30  嘉宾签到、观众入场、交换名片

09:30-09:45  甲乙方代表致辞

09:45-10:15  主题演讲

地域文化与风格融合、景观照明在房地产项目中的实施

——薛 琳  泰禾地产杭州公司  设计总监

10:15-10:45  主题演讲  

景观软装的进化

———任 庆  上海墨刻景观工程设计有限公司  副总经理

10:45-12:00  对话沙龙:

1、地域文化与风格融合

2、景观照明在房地产项目中的实施

3、景观软装的进化景观软装

随着社会的进步和发展,景观设计在房地产项目中所扮演的角色越来越重要,越来越受到人们的关注与议论。在开发商、景观设计师不同的角度所产生的矛盾与妥协中,景观营造从空间的布局、景观构筑物的设置、地面建筑物的景观处理、地面铺装、标识系统、照明系统到户外家具、绿化等环节,已不仅仅局限于对人文的崇拜以及对野趣融合的要求,更是对地域性及居住理念的尊重。因此,景观将不再停留于表面的美丽形式,而是在生态价值观与生态美学的引领下追求形式、功能与思想内涵更高层次的统一,使之既人性化,又保持符合社会主流的高品质。本次论坛将针对在新形势下房地产景观的营造与突破发展问题进行探讨,希望对今后房地产景观设计发展有一定的帮助。


图文直播

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主持人:尊敬的各位领导,各位来宾以及媒体朋友们,大家早上好!欢迎大家来到“2017中国房地产开发峰会”的活动现场,欢迎你们的到来。我是本场大会的主持人姗姗。

    非常高兴能在这个美好的上午和各位嘉宾以及媒体朋友们在这里相聚。
    本次活动由《时代楼盘》杂志社、北京市金盘网络科技有限公司主办,广州市唐艺文化传播有限公司、广东鸿威国际会展集团有限公司承办,中国金盘房地产开发产业联盟协办。在这里我谨代表主办方,对各位的莅临与支持表示衷心的感谢和热烈的欢迎!欢迎大家!  
    今天的活动现场,我们非常荣幸地邀请到了西迪国际/CDG国际设计机构董事刘文博先生,刘总从事建筑设计多年,一直亲自组织和参与方案设计工作,那么重要的时间留给重要的人,接下来让我们用最热烈的掌声请上刘文博先生,掌声有请!
    
刘文博:尊敬的各位领导,各位专家,各位来宾,大家上午好!
    今天是作为一个分享项目,给大家分享新时代下的小镇发展模式。我们公司把小镇业务作为主要发展模块。
    第一个项目,是最近比较成功的大场景式的项目。这个项目经历了两年的时间,打造了全新的产业+小镇的模式。在小镇的研究之初,我们也从产城融合的姿态上来研究,在整个的城市之中,采用了共享的理念,打造生态宜人宜居的综合性的环境。
    在我们的小镇发展过程中,采用的不是完全标签化的设置,在非游览性的景点,我们更多的采用产业植入的方式,将前期的拍摄、制作、发布等进行了产业化的研究。包括对于城市的共享空间和多样性的环境,包括我们对于特殊的人群采用了共享空间,打造非正式的交流场所。地理位置是北京的东部三溶里(音),也是出于文化走廊的创新高低。
    产业案例上来讲,好莱坞不是单独的影视环境城,它也包括了周边自然的生态、居住和整个研发的基地,整个是复合型全功能的小镇,从它现在整个经营状况和功能设置上来讲是复合型。
    我们自己的大场小镇总建筑面积是6.5平方公里,也分了多个模块,包括今后的产业核心区,未来的居住组团,包括它的生态体系,打造宜居和适合工作的环境。在整体的规划中,注重它的生态核心和它的产业链融合的方式,打造了未来的8大组团之间的相互串联的关系。
    在我们这个项目中,考虑核心的重点是最后一公里,从学校或者是从创业之初提供了便利的条件,使它能够落实到全产业链的串联。在整体的方式上,考虑到它的产业链全方位的发展思路。还要考虑到未来的生活配套的便利性,产业链里面包含了全系列的过程。
    从2016年开始到现在,整个产业开园之后进行了一系列的活动,包括VR,国内第一部爱修罗、挑战者联盟和一站式服务等等。作为对标国际化的产业案例,我们是采用了全球资源整合,把好莱坞的专家全部请过来,进行专业的评奖和培训,包括和中央电视台合作,所举办的活动是把真正的产业融入到小镇的运营活动中。包括现在的入驻企业,也包括了全球和中国顶尖的资源,进行了全校的联动。
    作为这个产业小镇的自身提高,影视产业本身从创业之初到上市发行要经过很多的行政审批,引入了一站式的审批办事处,从立项,到所有的行政手段,全部都在小镇办事处之内解决,大大提高了我们自己的产业链的效率。包括现在成立的VR产业联盟和我们的入驻企业,包括金海岸等等知名企业。
    随着活动的展开,在应用的影响力来讲,从好莱坞与到国内的一线大咖所能参加的活动,包括英国电影节、中韩的电影节都在这里面作为永久的举办地。整个培训机构从人才培训出发,形成初级到高级应用的过程,包括一些知名的机构。这里面,现在还有一些大型的演绎活动,这里面作为一个产业,所有的东西是处于全国的前端,包括摄影棚的硬件设施,所以这些活动几乎是接龙不断的。
    《阿修罗》是第一部在国内自主顶级IP的拍摄,全程的拍摄是在这个基地制成。现在它正在和好莱坞进行联动的活动,包括从相对论所引入了好莱坞知名的大咖,进行全面的宣讲,包括最近热播的《国家宝藏》,总共是9个博物馆和27件文物全程在这里面进行了拍摄和录制。跟好莱坞的合作还在继续,12月份又请到了知名的5位大咖进行了现场的宣讲和互动,也请到了奥斯卡获奖的知名演绎专家。
    我们整个场地除了在硬件环境上、软件上,都得到了应用。比如我们采用了建筑风格和采用的英伦小镇模式。除了建筑本身的功能,还要把它当做建筑的外景,包括非正式交流的场所,把你的教学、交流、工作和生活的模式,全部融入到小镇的生活场景之中。随着现代化进程,我们采用英伦和现代的风格相结合的建筑手法打造整体的园区环境,所产生的效应也促进了产业的发展。
    整体的项目,建成13万平米分成了3个部分,第一个部分是影视的孵化港,这里面接近入驻70家企业,包括演艺的发布、摄影的录制等等多功能复合,随着后期的开发形成影视产业园等不同专业级别的独立的园区,整体打造的也是以人才孵化+产业基地的战略模式。
    在整体的建筑形式上来说,随着工业化的进程,我们从城市多样性的方式来说,包括采用学院风的规划格局,首期的纯英风格到二期的现代到三期的红砖建筑,保持了建筑的整体统一。我们未来也要结合影视产业的发展形成一个自主的内部影视游,从东侧的书院,经过公园,未来可以在这里面进行可供开放、可供游览的影视。包括它的入口区采用的形象采用了这些风景,纯粹也是为了打造小镇浓郁的特色环境,包括园区内部,现在古典的风格碰撞,也是激发了它未来的创作环境。
    根据企业的前期、后期、不同的功能性所打造的独立的办公空间,相互的模块之间,交通比较便利,而且形成交流的场所,可以达到产学一体的方式,这是我们的演播厅和摄影棚,摄影棚采用的是国内的高清模式,比如说未来可以举办红毯和电影发布的功能。多功能的、全方位的布置了智能化的设备。
    这是首个国内最大的4K高清摄影,现在看到的高清画面是《欢乐喜剧人》,还有电影首映礼。这是我们的电视产业园,在整个的围合空间,沿城市的外侧,是我们的电视传媒总部,内侧是我们的高清电视的摄影棚。这个采用的是多样性的设计,是现代和传统英式的结合。入口区采用的是标识和细节的设置,就是精工打造。
    这里面所有的生活配套也是我们必不可少的一项,除了人群的需求,我们打造了非正式的交流空间,所以里面的商业模式都是我们追求的重点。每一个园区都有自己的独立性,也有贯通的规划上的整体性,这是它的摄影棚。这个是我们的电影产业园,采用的是总部集群一体全方位的规划布局的方式,这里是电影传媒的总部,这是它的入口。
    在各个区的功能设置上来讲,商业休闲的氛围,包括人群聚集的效应 ,交流场所都是我们设计的重点。我们打造这个的方式,更多的是促进它的创作和24小时园区的综合核心理念。我们在这个项目之中也上了必要的手段,采用了模块化的精工细节设计。在这个项目中,它的核心重点,就是考虑到我们整个的产业链全贯穿的模式,从孵化到最后的大片的发行,综合性的打造。未来随着小镇的继续拓展,还会考虑到在拍摄发行、动漫服务、文化体验、中央公园和孵化等等功能上继续向下延展,这是小镇可持续发展的理念。
    我们之前也有过很多的案例,包括上海的人才创意中心、太古的生物药基地和大厂数字出版等等,我们所涵盖的种类比较丰富,明确了小镇的核心发展主题是以产业为主,包括后期运营的可持续发展的方式。我们今年又重新承接了昌黎的葡萄小镇,它是产业为主,但是这个项目还会有一些不太一样的地方。昌黎葡萄小镇地处北戴河的新城区域,距离北京和天津200公里。它的整个小镇发展过程中,我们研究了一下,小镇本来是从国外发展的聚集模式,所有的东西强调的是生态,包括自然的环境。在以往相对比较大的尺度小镇上,我们发现它相对比较空旷,是一个比较不利的形象,我们研究了昌黎的地域之后,发现它本身有良好的生态型,也有深厚的人文底蕴。
    未来我们要打造具有园生态休闲分为的小镇初始定位,也遵循融入自然山水之中,让建筑能够有机生长的理念。我们有5大策略,首先是当地矿山的开发,造成了很多的生态破坏,第二个是我们是首个提出具有国家公园理念的知识馆,从生态修复、国家公园,产业升级、提升和美丽乡村来打造全新的葡萄小镇。这是我们的葡萄小镇整体的范围。在现有道路的东侧,是我们生态的敏感带,包含了大量的丰富的植物和鸟类迁徙路线,我们在这里不做建筑的建设。我们核心的开发理念是以山水为机理的方式,打造我们自己的小镇和旅游提升的手段,形成了一面多点的规划布局。
    在这个项目中,我们更多的是想强调它的生态保护和它对自然的尊重。这是建成前和建成后的对比,对于矿山的开发,前期是经济性的驱动,而现在我们认知到了绿水青山就是金山银山的理念,所以整个矿坑的修复过程中,动用了许多的生态理念,包括滤网的基设,形成了近期、中期、后期的良好的生态过渡,包括原有的河床,和自然水洗的连接,进行山水的融合。
    这里面包含小镇产业的核心内容,我们以国家公园知识馆为核心,以资产院所为产业提升,以商业为旅游的配套,全新打造的葡萄小镇的客厅。它原来地处散落式的民居,以葡萄小镇旁边的旅游客厅的形象。原来的荒山野岭,我们通过与建筑的结合,形成了可矿景的旅游目的地,我们同样采用的是尊重自然和体验融入自然的建筑手法。原有的地势比较低,我们不采用大开大挖的方式,而是采用双层的开发,进行了人流双向引入,包括对原有的村沟进行了改造,比如说11个月无水,1个月泛滥的状态。
    国家知识馆,我们更多的是将生态理念,包括人文,进行了全方位的展示。采用的是以小见大的规划格局,建筑采用了U型的围合型的内院,让我们在这里面也能够看到周边的自然环境和小镇的风貌,这是知识馆的整体形象。这里面有深刻的意义,采用了10个战略的方式,达成了国家公园战略的白皮书,更多的是将已有的物种进行有序的导流,让人类知道物种的重要性。
    这旁边是四产院落,作为葡萄小镇,我们将葡萄产生的经济和当地的村民村貌进行有效的结合。昌黎本身的葡萄历史悠久,我们通过四产院所将它的产品和旅游进行更紧密的结合,真正的打造到与当地互动的小镇开发模式。现在改造之后,我们的院所之中迎来了国际友人等游客,作为今年建成的小镇,深刻挖掘了它的旅游环境和产业升级,这是我们项目成功的重点。
    我们也是全方位的考虑这个小镇的经营模式,就是白天和夜晚不同氛围的综合打造,这是内部的水街场景。作为之前所定义的理念,我们也研究了当地的风貌,包括昌黎自身的建筑特点,包括很多的古老的材料,北方闽剧的特色,包括门头都是当地极具特色的风貌。所以在施工过程中我们精细化的选材,尽量多的在当地选择比较成熟的当地材料,采用了和村民结合互动的方式,去打造我们的葡萄小镇。
    在小镇的整体运营之中,国外和台湾的专家,相互做了内容上的设置,包括露营热气球的巡览等,进行了多功能的植入。包括村民原有的配套和村貌,我们也从建筑景观上考虑,给它打造了全新的葡萄小镇的广场。我们想体验到当地的民风和特色,尊重葡萄发展历史,打造出符合当地的葡萄小镇,更多的促进它的产业繁荣。
    以上两个案例,是我们今年作为获奖项目,也希望和大家在此做一个分享,谢谢。


主持人:感谢刘总给我们带来精彩的分享,在2016年国家发改委就提出到2020年我国将要打造1千个左右的文化特色小镇,所以我相信,在未来的3年里,我们各位行业的老师和设计专家,都会接触到不少的特色小镇项目。
    接下来的时间,我将给大家介绍今天到会的专家老师,让各位在稍候的时间也可以向老师学习,今天非常的荣幸邀请到:
刘晓钟先生
朱宣先生
闫铁英
孙羽
黎国林
胡绍宁
韩蕊
刘文博


感谢各位专家老师的到场,接下来的时间,我们继续带来分享的环节。
下面让我们有请中国地坪在线联合创始人史有明先生给我们做主题演讲,欢迎史总。
    
史有明:尊敬的各位来宾,各位朋友,特别是地产界的大咖们,设计界的精英们,大家上午好!我是来自于中国地坪在线联合创始人之一,我也是搞地坪的,我也经常做一些关于地坪方面知识的培训。
    我从几方面讲一讲中国地坪在线。好多人问我,地坪在线和房地产有什么关系呢?其实是连着的。刚才的刘总设计的大场项目,我在里面是做过地坪的,所以我们是有合作的,只是没有见过面。你们是把理念框架搭建起来,实际实施起来是我们建筑商、工程承包商来做的。
    我回到正题上,地坪在线就是把地坪行业的资源整合起来。众所周知,建筑是六面体,其实建筑从你们设计师的角度考虑是有灵魂的,在六面体里面,我最看重的是地梁,这六面体里面,其他的5点,不漏水、防御等功能性的需求比较多,外墙是外立面是感官上给人提升形象的,再一个是地梁,所以我走到哪里,我都看脚下,不是脚踏实地,而是因为我爱地坪。
    说到地坪,有许多想表达设计灵魂的东西。地坪在线,原来是一种比较散的行业,这个行业门槛比较低,所以做这方面的人有很多,中国搞地坪的人有3万3千多家,实际做得好的没有多少家,能把你们设计师的灵魂表达出来的更是少。所以我们想把这个行业聚集起来,拥抱互联网,通过技术革新、资源整合,利用现代化的手段,和设计师和地产结合,然后把这方面搞起来。
    地坪在线,这是我们的介绍,我们的时间不是很长,但是我们运作了很多年。就像刘总讲的,干建筑,可能是一年、两年做起来了,但是前边做设计工作的时候,决定着这个产品能否成功,我们测试地坪在线,能够成功的原因是我们经过了前期的大量调研、整合、分析,包括数据上的,因为我们各个省的地坪协会的会长专门为了这件事开了很多会。
    我们4月份,把这个可行性做了研究,9月份在南昌开了第一次会,10月份,我们把做定评的资源全部整合起来,后来又在杭州开了第二次股东大会,12月份5号,我们开了启动会,启动会的时候,把地坪界里面的做得好的都邀请来了,一共是900多人。2018年的5月份,我们计划把线上和线下的,还有和地产合作,还有和设计合作的全部开始运营。这就是我要讲的地坪在线,怎么和房地产合作,为什么地坪在线能和房地产有缘分结合在一起。
     你们设计的表达,一个是理念,一个是靠新兴的材料。我前两天在西安,和西安设计院的设计师聊地面,我把我手机里的照片给他看,他比较震撼,他说还有这么多的地形材料?其实我们有时候表达思想的时候,只需要这些载体,包括现在建筑材料的采购。比如说楼顶上有人工草皮等等,但是实际做这块的时候,面积小招标的话,人物力都比较浪费,如果不招标的话,大公司又没法走,这个时候地坪在线能够解决你们的问题。
    原来的采购,是比较地域化,公司管理特殊性是照顾不到的。我们和地产的合作,比如说龙湖地产,恒大地产,我们是有合作的。近年来,随着房地产调控政策的频出,市场竞争力不断加大,各大企业开始专注于自身竞争力的提升,认识到采购管理对企业的战略意义和重要作用。
    传统的招采方式是比较浪费精力的,现在是大数据的时代,互联网的时代,在互联网里面,你去整合这些数据,其实可以节省很多的人力,而且可以达到预期的效果,这是我们的数据。
    互联网时代的变革方面,现在你们的集采平台是1.0的版本,基本上是信息的发布平台,比如华润都有企业入库的资源,它会发信息说是什么项目,什么时候投标,可以在网上报名,这是信息的发布平台,而网上的开标、拼标、验收、支付、交易等等还是在线下完成的。这是信息孤岛,在浩瀚的互联网中,比较费人力物力,而且效率还不高。
    2.0的时代就是邀请招采,你们有一定的成本优势,这是由原来单一的销售改成了批发。因为针对每一个项目投标比较耗费精力,而我们不考虑将来建筑物的建筑材料的上涨或者是降接下来低。中国地坪在线是专业针对地坪的,有一个数据是我们每年450个亿到500亿的市场产值。2/3的业绩来自于地产,所以我们要把地坪整合起来,以后地产关于地坪的一切问题,交给地坪在线,比如说谁该做什么,一系列的流程,都由我们来给大家解决。
    这些我就不细讲,这主要是针对地坪行业的人,对地产的意义不大,我们的运营模式是包括劳务上、设备上、法律、共享金融、设计等等,我们来提升地坪行业,为了更好的服务地产行业,你们是我们的客户,也是我们的上帝。我们的运营模式是线上线下结合,最后形成地坪在线。这块是运作方面的,类似于共享单车或者是共享经济里面的东西。我们的线下在各个地区搞线下体验店,你们以后可以参观,可以考察,也可以借鉴。
    截止11月份的时候,地坪在线在28个省区市都实现了实名登记,5千人成为正式会员。我们和中国平安有一个战略合作,对地面有一个保险,包括以后的检测,以后你们做地面可以找我们做检测。停哪儿是智能停车的,我们和他们也有合作。
    房地产常用的地坪介绍,现在普遍做得比较多的是耐磨加固化,因为地坪做了很多失败的案例,这并不是说地坪人做不好,而是建筑方式不对,因为把混凝土放在总包收益,所以导致的结果是混凝土有问题,所以我们现在往下一层走,从基础开始。我想讲的是现在比较新的东西,就是密封故和地面,而室外的话,就是压花地坪,这个是透水混凝土,可以在街道、人行道来做。施工方面怎么做,就不细讲,如果大家愿意听,我们在私下里讲。自流平,很多做地产的问我说自流平多少钱,其实自流平和环氧数字地坪是差不多的,但是环氧数字地坪是有两个部分的。现在的彩砂地坪也用得很多。
    标准方面我就不细讲了,主要是GB/T22374—2008《地坪涂装材料》(国标)和JG/100—2015《汽车车库建筑设计规范》(行标)等等,你们需要这些标准,需要咨询地面的技术可以找我,我是专门搞这个的。指标也不讲了,包括现在新的指标里面,对京津冀的要求新出了一个标准。威尔地坪是2006年成立的,它在全国各地都在做,它的老板我们都很熟悉,因为都在这个圈里混,做地坪的话,威尔是靠得住的,这是他的发展历程,这是它获得的一些证书,这些它做的一些业绩,这些它做的项目。这个公司叫丰硕美,也是广州的公司,做得很好,这是这家公司的简介,这些是他们的荣誉。

主持人:史总给大家介绍了非常优质的地坪企业,这些我们可以在会后给大家播放这些介绍,或者大家可以登陆地坪在线去了解更多的地坪企业,我们非常感谢史总精彩的介绍。

史有明:谢谢大家,非常感谢,如果有地坪方面的问题,可以咨询我,也欢迎房地产大咖们、设计大咖们支持我们中国地坪在线,也支持我,支持操作公司。

主持人:接下来有请龙光地产副总裁朱宣先生为我们带来演讲。

朱宣:大家好!跟金盘奖是超过10年的老朋友,所以今天应邀来参加,我应该把这个牌子露出来,作为这么重要的一个奖项不容易,坚持十年也不容易。就像刚才做地坪介绍的老总一样,其实坚持一件事挺不容易的。
    我们在这样的机会下有缘交流,很荣幸,但是时间准备不充分,我用的是过去的一个课件给大家做交流。这个话题比较大,新时代下城市发展的探索与实践,这不是我想讲的,我想讲的是人的行为和房地产的关系。我上次在一个论坛上讲在五星级酒店的洗手间有毛巾,一个客人用来擦了手最后还擦了鞋,然后客人很尴尬地走了。
    实际上,有话好好说蛮重要的,但是为什么从这里说到刚才的例子呢?我们在理念上都有长足的发展,但是人的行为是和社会的发展不匹配的。
    一个城市的发展,都是一个区域、一个区域的发展的,包括广州也是一样。所以我们可以看到,每一个城市,因为有一些亮点的区域,有一些亮点的场所,这个城市才有魅力。每一个城市,所有的价值都在一些点和线上。我们每一个人在选择投资的时候,每一个企业在选择投资方向的时候,都会去考虑这样的东西。但是一座城市的真正价值在哪里呢?在于它的文化价值和商业价值嫁接的时候,才是无限的,如果只有商业价值没有文化底蕴的时候,很难支撑更高层次的发展。
    大家可以看一下两个案例,这是华盛顿的规划图,这里有一个十字架,中间的十字点就是方尖碑。任何一个国家的决策,都是在神、人和建国领袖的共同看护下,手按圣经才能做出一个决策。这个方尖碑的高度下面有圣经,是可以坐电梯上去,神可以看到整个人类的层次,这是很有趣的现象。做建筑的同事知道,在最远端,在国会大沙的右边有一个基地,那个基地是三角形的,在左边有一个切角,那是美国国家历史博物馆,它的右手代表着未来,左手代表着过去,所以它是一个非常有趣、有精神控制的城市规划。
    这个案例主要跟大家分享,从1735年规划这个城市,一直到现在它都是非常有魅力,有精神规划的城市,它未来的价值能够穿越百年、千年。固安给我最大的震撼是精神的震撼,当我看到一座一座产业小城聚集在那里,我觉得非常的敬佩,有精神,才能穿越一座城市的未来。
    大家看到整座华盛顿是在十字架的统领下出来的。大家以后去旅游的时候,可以带着另外的一层脉络感知一座城市,这里的人彬彬有礼,为什么彬彬有礼呢?因为有神灵看护着它,众生平等,每一个人都是敬畏对方,敬畏神灵。《简爱》讲的不是爱情,而是讲人与神的关系。所以好好说话是很重要的,我们谁也不比谁高贵多少,我们人与人是平等的。
    像英国的《唐顿庄园》,讲的是英国贵族精神和平民精神的融合,白宫就是一个白房子,这些规划不是人的想象,而是神的想象。因为整个华盛顿的设计师是一位宫廷画师,他是画神的,所以他能够做出这样的规划。
    第二个是纽约,纽约半岛,在繁华的都市中间有硕大的城市公园,就像羊城公园一样,羊城中间的新城规划,非常好的、也非常幸运的留下珠江新城公园,不要妄想在城市里面做出自然来,你只能留出自然来,只有国家公园能够深到绿化自然公园里面来,这是很有意思的。这其实是一种非常震撼人的,但是围绕着这个国家公园,所有的价值都得到了最大化的彰显,春夏秋冬,我们感知自然,城市是城市的,我们要发展城市的最大价值,在城市中就是经济、政治、文化,围绕核心城市做小镇,通过轨道交通把小镇连接,所有的发展脉络都有内在的逻辑。如果城市中心有广场就是价值的连损,城市中心只留下最贵的房子和公寓类的居住,这样就实现了很好的价值分层级的社会管理。所以一线城市和二线城市的核心区就应该高房价,高房价就是城市竞争力,如果你无法留在这里,你就被溢出,然后去建设家乡,最后我们在一个国家一、二、三、四、五在生活上没有什么差别,只有产业价值的差别。如果我们想参与一个城市的梦想,我们就拼尽全力到城市的中心买豪宅。
    我们看到这些城市的发展能够看到价值的规律。巴塞罗那是城市建筑中心的奇迹,所有的区块都是相等的。大家除了去旅行看巴塞队的比赛,更应该看的是它的小方块、街角和斜街对城市的贡献,北京也有这样的一条斜街 ,但是后来慢慢消失了。其实城市的建筑是有人和神的关系,也有政治意志和老百姓之间的关系,它需要更多的公众参与。
    整个西方的城市规划的脉络,都很清晰的在这几个城市规划案例里给大家显示出来了。为什么我一上来就讲了城市规划呢?因为城市都是从宏观到中观再到微观。所有的规划都考虑了城市的均衡格局,人与人的平等,同时也考虑了它街角视线的对穿,能够规避一些交通安全,同时也制造了金角银边的商业价值。我们国家做新城规划的时候,应该好好的去学习这些东西,我们现在做雄安的千年规划,我不知道这些规划者是怎么去考虑的,我们也期待中国真的有世界规划的格局。
   我觉得文革以后到现在,我们只剩下一个字,就是抢,一切东西都在抢,地产也在抢,路也在抢,时间也在抢。那我们要抢得有文明一些、抢得有原则一些。我们所能做的是把产品做得好一点,把产品做得能够穿越时空。
    这个跟大家分享一下,这是一个永恒的命题,所以我再说一说。我们做易格地产项目总会面临这样的思考,数学题,就是满足一个城市的技术指标、公司开发运营的技术指标和经济指标,它要符合经济学原理,所以它是算帐的。第二个是几何体,看起来美好,要满足规划的各种规范、限高等等。美学题是在复杂的数学和几何的约束下还要看起来很美好,这其实很不容易,看起来很美好,这件事太重要了。前几天我看了一部电视剧,他说我一定要跟最漂亮的人生个孩子,至于这个家能否长久不管,起码要让孩子颜值很高,在未来竞争的时候不输于别人。市场营销是所有的东西都要卖出去,让客户和使用者以及资本市场觉得有价值,市场营销就是从产品到资本市场的飞跃变化,市场是波动的,市场是政策的,那我们怎么样能够让我们的产品合理的变现,合理的变成有效资产,这是最难的。开发运营不用讲了,现金流、时间,整个开发的时序和资本的关系,都是在房地产项目里面最难的。
    现在的房地产市场可以分为几大类,第一是传统的销售型的,比如居住、商务、商业。第二个是持有型的,这个命题我在五六年前一直提,大家都知道,今年年初我们国家大力的提倡租赁型物业,这是什么意思呢?其实就是说要让它持久的产生价值,因为转成租赁以后,它反映的是消费的收入,而不是投资的收入。如果这个房子都是买卖的话,它就是投资收入,在GDP里面的占比是算在投资里面,但是如果是租赁,消费市场才是它的真正背景。他希望用消费拉动国家的增长,而不是用投资单一的维度,这是它背后的本质。那么为了的持有型物业要更经得起时间的检验,比如说这句话,以美好的性价比体验获得冲量销售溢价,赢取现金流和即时利润。
    科技与人文,刚才我看到放城市规划脉络的时候,大家感受到一座伟大的城市一定有伟大的精神指引着规划,只有这个能够穿越时空。华夏幸福这个企业的模式探索是非常值得我们学习的,我今天是以一个学术的身份来看,我不是华夏的同事,我只是说不同的企业有不同的模式,我们面对未来要用一种模式来面对的时候,我们才会有新的思路和格局。简单的使用价值已经很难区分出个性,只有科技加人文才会带来个性。
    大家都知道,产品在竞争的时候,企业在竞争的时候,有些是用单一产品和单一名额来竞争,有些是用多产品系列比如说星河湾、苹果、奔驰,都是企业名和产品名合一,这样的话认知更简单。但是很多企业,比如说宝洁和房地产很多企业是用多产品系列来竞争的,那我们要做选择,大家都是用拳头产品撕开市场,后来是多产品线,好坏、上下游通吃,到更高级的竞争阶段,供大于求的时候我们就找有核心能力的产品线,把它固化下来,每一个企业只有自己的一到两个拳头产品,这样的话才能赢得更多的客户。所以未来应该是做小而美的、细分市场的领军产品和领军企业,可能会比较好的去撕开市场的缺口和有生存的空间,未来的生存挺不容易的。
    后面讲的是微观的东西,如果把产品的价值进行分类,可以很机械的把它切出来,但是它又是融在一起的。比如说规划、建筑、景观、室内、示范区等。比如刚才酒店的服务生一样,为什么会出现这样的一种情况呢?我们硬件越来越美好,但是我们的软件服务跟不上。比如说一座美伦美奂的五星级酒店,但是最差的是服务生的形象。比如说早年在深圳,20多年前有一座非常知名的酒店,叫阳光酒店,那里面放着一些椅子,但是那些椅子很讲究,那个椅子是很难让你坐得舒服的,又不能够让你很长时间坐的地方,你坐下去,姿态不好,香港的服务生管理就走过来提醒你请您端坐,他会提醒你的仪态。
    你要让你的设计具备人性化的考量,但是我们很多设计都忽略了这点。所以有的时候,有些设计是非常舒服的,但是你不太感知到设计师背后的用心,但是它所有的设计都有背后的逻辑,比如说洗手盆,有台上盘和台下盘,你是为了好看还是为了方便。再比如说,能够把淋浴间的排水和防水做好的风毛麟角,几乎没有这样的酒店。
    从一个城市的宏观的规划到微观的细节,我们有太多的心思要做了,所以它是真正工匠精神的反映,工匠精神的本原,就是对人的关注,对人的细微感知的关注。所以我把规划建筑、景观、室内、示范区、标识,到最后会落到人的美学感受和体验,如果没有这点是很难受的。
    比如说话筒的服务台,如果我正式做报告,我要站到中间,但是如果我想让大家看PPT,就把它移开,这就是细微的人性感受。很多设计,到最后是一种很理性的关系,时间关系,我有很多的细节没有办法给大家展示。我只能讲一个思维方式,比如说,我写这些话,在规划的时候怎么样去使用它,在园林里面的每一句话怎么使用,都很讲究。比如说园林,先做底子,首先得把地面高差起伏做好,才能做表面,如果起伏没有做好,地面怎么做都不漂亮。
    所以总结生活规律的生活,其实设计非常简单,室内设计也是,声,光,色,镜,触觉,触觉是比较重要的,中国人的孩子还缺乏感知,将来长大以后,缺乏对美的感知,和美丑不分的状态,这么多设计师,要做好的设计最后要靠感知,所以未来是靠颜值和感知的时代,叫感性素质,感性素质比理性素质更重要。    
    示范区,大家都很重视,说到示范区,所有人都不含糊,因为示范区是结婚,大家要美丽的绽放一次,所以示范区是不能够有丑陋的东西存在的,所以大家就把最美好的东西展示出来,大家感受到最美好的东西的时候就进入了麻醉的状态,然后买单了,叫冲动型购物。未来的所有的需求都逐渐被功能性满足,剩下来的个性化的审美和趣味没有被满足。
    比如说我们每一个人,都不缺手机,但是我们每一个人都喜欢得到一部新手机。为什么呢?因为可以再玩一玩。我们每一个人都不缺衣服,但是我们都喜欢有一件更得体、更好看的衣服。这其实说明了人对审美的追求是骨子里的,也就是说进化就是一个对美和功效的选择,所以示范区里面的每一件东西,包括展示的画面,都要有最美的体验。美丽先于内在,气质高于内涵,我们做任何一个产品,做任何一次展示,做任何一次推介的时候,要特别重视这个东西,如果不能够把美放在更鲜艳的位置,我们难以去展示我们的价值。
    所以我们为什么这么重视仪式感就是这个道理。无论从总宏大的城市规划,还是到一个终端的项目规划,还是到微观的审美的细节感受,都是要从感性体验开始的,还有精神的脉络。做一个好的设计太难了,其实这是非常痛苦的一件事情,但是,我们还是要找到美的规律,那么这些规律,就从文化里来,从大自然里来。对自然的模仿,对神的敬畏,对历史的尊重,对文脉的探究,会带来我们对美的控制。在所有的作品最后呈现的一刹那,我们其实会忘掉设计的过程,只感受到人与自然、人与环境交融的那一刹那的感动。
    我们在资产评估的时候,可以落在圈层的价值等来定义它,最终还是生活方式,不管是城市的生活方式,还是居住区的生活方式,还是小镇的生活方式,还是产业的生活和工作的生活方式,最终必须是有艺术、有资本,缺哪一个维度都不行。在未来,一个建筑的品质,硬件是必备的,智能化是硬件标配,生活品质和品位才是根本,艺术含量是无价的标签。
    最后一页是用了这样的定义,大家可以感受一下。今天的演讲是受到金盘奖组委会的邀请,时间非常短,我能分享什么呢?专业上太深的东西不可能,所以就把我对整个的价值脉络的思考跟大家分享一下,参与金盘奖十多年了,每一届,我只要有空就做评委,有幸成为了评奖的组委会主席,我想用哪些原则选择最好的作品,肯定是综合考量加上个性的要素,最后还是落到美的感知上,无论怎么得奖,最后让人感知是美好的,这才是唯一的不可动摇的因素。  


谢谢大家!    
    主持人:谢谢。各位亲爱的朋友,接下来,继续是我们的思想交流环节,但是接下来,我们会是请出多位的嘉宾进行对话,主题是限购、限价、限贷环境下的地产开发展望。
    首先有请刘晓钟先生我、朱宣先生、闫铁英先生、孙羽先生、黎国林先生、胡绍宁先生、宋永强(音),有请对话主持人韩蕊。
    韩蕊:各位嘉宾上午好!咱们来先说说咱们的第一个话题,在政策层面,各种动作频出,一方面在限购,对购买方面做了很大的影响和萎缩,另一方面,对于咱们的房地产开发商又进行了限价,对市场的波动还是非常大的。
    各位专家是来自不同的城市,有的是一线城市,有的是二线城市,包括也有南北分的差异,就请各位专家给我们谈谈自己的所在城市和公司,现在对限购限贷采取的一些策略。先从刘总开始。
    刘晓钟:我就先说说,首先非常高兴参加咱们这个金盘奖的活动,我也参加了好多年了,建筑学会人居委员会也是跟康总协办,刚才提到的题目,我觉得还是非常好的。在目前的政治下,整个房地产发展变化非常大,大家要注意昨天跟今天的新闻,我们国家经济工作会议,对房地产方面,还有新的要求。其实很简单,刚才说到了限购限价限贷,马上还要又一个自持。我是从北京过来的,北京自持方面不少了,很多项目开始这么做。这方面对房地产的发展和转变影响是很大的。
    比如说,前一段时间在北京拿了一个项目,六十几个亿拿了一块地,几家合作,然后算帐,算不下来了。之后的项目部和总公司做了几轮的方案汇报都通不过,最后找到了我们,这个问题出在哪里呢?我们有很多的政策,很多的因素,大家可能没有考虑进去。觉得北京拿一块地,肯定能够涨,但是大家知道上边给北京峰顶了,所以这个时候不认真不客观去做很多事情的时候,确实没有什么利润了。跟他们以往的产品开发相比已经没有特色了。像朱总讲数学公式,把题解完之后卖不到这个房价,问题就出来了。所以首先,我们对国家政策的研究还要能够跟得上。
    再次,不管是从设计也好,开发也好,是以不变应万变。国家政策层面的东西,我们要跟着,要去想,要去学习,但是它究竟出什么变化,有的时候我们是判断不了的。我们作为企业来讲,作为开发商,作为设计单位来讲,我们怎么做?一个是我们产品的质量,这是非常重要的。任何社会环境下,对产品质量的要求是不变的。
    再有一方面,我们的改革开放,明年是40年,我们房地产的发展,应该说也有30年的时间了。反过来讲我们的产品要升级换代,随着国家提倡的产业化的发展,对于我们新产品的要求,建筑材料环保节能、绿色的要求,我们的产品再也不能像以前的粗放型的发展,我们要有品质上的发展和高质量的产品,要解决很多技术上的问题,为人民的生活提供更好的产品。
    经过30年房地产的发展,很多客户对产品的认识也在不断的提高,他也需要提升换代。在某些城市,已经有换代的情况,大家置换的呼声很高,但是从开发和设计的角度,对于产品的提升和换代的要求,我觉得应该放到目前的重点。这对整个行业的发展才是有利的。所以一个是品质,一个是产品的换代,这是我们未来发展很主要的一个方向。
    韩蕊:非常感谢,以自己过硬的产品来应对市场的千变万化,下面我们就是朱总来说说您的观点和看法。
    朱宣:其实这个话题非常大,金盘奖主要是以设计为主来应对市场的各种变化。其实房地产公司也很困惑,我是作为地产商的设计管理者,我也面对一个不确定性的市场,也有非常多的困惑。
    我们把物业分成三大类,第一种叫销售型物业,我们总是还要生存,还要现金流,所以我们要把这些销售型的物业怎么样做得更有竞争力,能够在销售当中,有比较合理的、相对于企业生存所需要的利润空间,要把它做出来,要有更好的成本控制和更高的溢价能力。当然这个溢价对政府的政策限价封住了,所以我们做出更弹性的处理。在最保守的价格情况下,还有一定的利润。
    第二类是属于持有型。短期看怎么算租金都算不过帐,就把经营价值、品质和在资本市场的打包出售的总体价值最大化,能否通过资本市场股权的变化,让它产生一定的现金流。这种经营叫做资产资本化的经营。
    第三类,像一些产业小镇,一些旅游类的,包括一些长租公寓,我们真的要从租赁市场上获取租赁的合理现金流。
    这3类产品是不同的产品特性,都要做深入的研究。如果不是这样的话,我非常难以面对一个不确定性的市场。我个人感觉现在的市场还不明朗,需要两到三年的镇痛期,所有的企业都要跟随政策和跟随市场的波动,不断调整自己。这给设计人造成了很大的麻烦,我们一个设计经常要改很多次,但是政府又不让你改,市场又变了,所以会出现了很多有趣的现象。比如说外体不能动,坐标点不能动,但是肚子里都得变掉,所有的东西都不能动,分割方式要发生变化,或者说我的用户客户定位发生了变化,精装修和设备要重新调整,所以这是非常痛苦的,也带来了大量的企业成本的浪费和时间精力的浪费。
    这一点我们也很痛苦,但是没有办法,你做企业就要应对这种风险。那么标准化和个性化又是两个很有趣的命题,哪些东西适合做标准化,哪些东西必须做个性化,这也是设计院和地产公司的设计部门都要面对和探索的,这个话题也是很重要的,但是实际上,每一个设计单位,都会面对这些东西,我怎么样帮助地产公司做标准化的设计,怎么样帮助地产公司做个性化的有竞争力的产品,会根据变化来做选择。
    韩蕊:下面有请闫总,其实作为乙方设计院,朱总所说的都说到我们的心坎里。
    闫铁英:接着朱总刚才讲的话题,讲一下我个人的意见想法,我本人一直从事设计工作,毕业前五六年一直在设计院,近十年一直在房地产公司。设计和房地产经历了十五六年剧烈的变化。尤其是近十年,从2008年到2017年,大家都知道,2008年的经济危机,我相信有很多人都感受到那个时候的房价极大的跌下来,然后又做了N多的调控。
    结合今天的话题,我想讲两个方面:
    第一,限价限购,我想这个前提条件,还是对于市场的判断跟认可。
    第二,我们自身的品质的问题。
    我不知道大家是否认可我们现在的市场经济,包括我们几位嘉宾,我觉得如果大家认可市场经济的话,所有的问题就解决了,就不会这么纠结了。改革开放40年,一直朝着这个思路走,为什么限价限购,大家有没有想过?其实它是违背市场经济原则的,因为在发展的过程中,它不平衡,它才会限价限购。我们对2016年深圳的人口深入分析的时候,深圳市纯流入的人口有22万,实际上还不止22万,可能是24万,那就有24万个孩子需要上学。龙华的限价就在四五万,深圳有多少需求,深圳的外溢效果如何,无论是限价限购,都是违背市场经济原则的。
    跟刚才几位领导讲的一样,调控是有周期的,这是一种短期的行为,长期的行为是多渠道的供地和解决我们需求的问题,而不是通过行政的手段干预,这种干预只是短期的行为。这是对大政策的判断。
    第二个方面是品质的问题,这放到房地产行业也好,放到制造业也好,包括地坪讲的互联网行业也好,道理是相通的。比如我们现在都用的苹果X,256G是9688元,为什么能够比小米和华为贵这么多?打开的时候,就自动人脸识别解锁,用起来的体验感非常好。其实我们做房地产也是一样,从互联网行业来看,我们提供的东西还是半成品。不像他提供的东西拿过来就可以用了,因为我们交给客户的时候,他要么需要进行第三次装修,我们现在大部分是精装修的,但是精装修,你进去的时候,你会发现你没有床,你没有沙发,你还达不到一进去就可以聚餐。
    我们在座的也有很多设计公司,有很多的其他供应商,我们能否做到了提供最好的产品,有没有把我们的设计做到了最牛逼的状态?我们还有很大的提升空间。而房地产自身来讲,整体的运营能力、经营能力,提供给客户的东西,包括后期提供的物业服务,其实物业服务里面还有N块,我们还有很多的东西需要做。
    房地产行业,如何把我们提供的产品,让客户体验到最好的状态?这也是从产品品质的角度对价值的贡献。如果我们能够达到这种程度,哪怕是行政手段干预,我们的房子也能卖到二三十万的,不同的产品出来的价格也不同,这是产品的溢价空间和溢价能力。
    韩蕊:非常感谢,一方面是有活力的市场经济,一方面是宏观调控,这可能就是有中国特色的社会主义。所以请孙总为大家分享。
    孙羽:大家好,我是东原地产产品研发中心的。我也是设计背景出身的,一直在设计这条线上,无论是设计还是管理,都做这条线。
    目前的市场,调控也好,包括现在的限购限价等等,我个人认为是个过渡期,是政府调整争取的时间段。2018年政府的经济,其实也在明确要把不动产的登记和房产税纳入到主要的工作计划里。这个动作再加上公租房,还有现在的调控,这个时间段,就是在调整镇痛期,这个调整的镇痛期过了以后,当你把经济体系从投资型转变成消费型,这个过程一旦转过来以后就不需要去调控了,市场就比较健康了,其实政府一直争取的是这个时间差。
    从房地产开发来说,这个镇痛期如何去过?有的还算开心一点的镇痛,只是利润高一点或者是低一点,但是有的就很惨,拿到地以后就赚不到钱,甚至是亏钱,我们集团有几个项目就处于这个阶段。如果要去阉割,一定要保利润,那对项目的客户整体定位就会发生偏差,即使这个产品卖得出去,对客户的承诺或者是以后的入住是不太负责任的。
    这对设计公司也是蛮痛苦的,但是这段时间没有办法,镇痛期这段时间一定要理性,成本的控制一定要慎重,镇痛期过了以后,在产品品质方面,再往后,可能小而美的,或者是规模型的公司会占据市场主流。不管你做哪一类的产品,当公租房体系建立以后会解决刚需房的经济需求,对产品的品质和品位,如果我们在产品的基本层面达不到这个需求,企业就面临淘汰。所以这段时间,锻炼内功也好,提升产品的品位也好,就是一个很好的时机。
    韩蕊:设计本身是相对感性的东西,但是在这个特殊的时期,我们可能需要理性先行。下面有请黎总为我们分享他的感受。
    黎国林:前面很多个大咖都提了各自维度的思考,我觉得国家在宏观调控方面来说,意志非常的坚定,你说它从软着陆,还是从严管控来严格控制房地产的价格发展,我觉得目前阶段,大家都要去接受现在的政策背景。在这个政策背景下我们如何应对?
    从政策方面,我认为政府要做的是一头一尾的工作。一头就是从拿地开始就严格的把控,把地价以及捆绑配套的条件,从开始的限购、限贷到现在的限价限售,以及对自持的条件,包括自持的比例,以及自持的年限等等,这一系列的政策都是为了把控最前的一端。而设计只能做中间部分的工作。在承认大政治环境的前提下,我们能做的是什么?其实很简单,把我们的功夫练好,我们的功夫好了,在这样的政策环境下这样的政策条件下,我们都能游刃有余这是我们应该要做的。
    我相信开发企业也好,设计企业也好,他们都是能量满满,我们都有各方面可以提高的部分。包括我们对市场的把握,还有我们自己的开发管理和设计的水平,还有我们的运营,整合整个产业链的资源,将是房地产企业要做的事情。从单一的房地产开发到现在的综合产业运营,未来将是这样的地产发展之路。
    现在也有很多房地产开发商,把旅游、产业、金融、产业链的下游部分都整合到自己的房地产经营里,通过整合各方的资源和能力,把自己的内功提高到前所未有的水平,所以,现在大家都说地产从黄金进入到了白银,其实我觉得并没有“狼来了”的感觉,我们确实要想想我们如何去发展,习近平总书记说得很好,房子是用来住的,只不过是中国人喜欢把房地产投资作为我们的保值、升值的手段,所以才造成了14亿人口大国的房地产很难去控制,大家都在抢,就变成了任何一个楼盘都会把房价推高,所以我是正面应对这样的政策,只能只有想办法。
    我也是建筑师,在建筑界里也做了很多的设计项目。我从毕业开始到现在,我有一个做设计的感受,我的设计,不是说我想做什么就做什么,而更多的是人家想要达到什么目标,这个才是我想要去说的。我们相信在座的,应该以设计单位为主,也有材料、供应商和房地产开发商,但是做设计,真的是服务行业,一定要做好我们本分的工作,一定要把设计水平、创意水平,还要把客户的关注点、需求点、痛点找对,然后使我们的产品就过硬。做很多设计,只有达到了这样的水平和程度,基本上开发商不会刁难你。只有一些恶性循环,开发商和设计的矛盾,在反反复复暴露出来,这个做不好,那个做不好,导致了矛盾越来越激烈,也导致了开发商有自己大规模的设计团队,甚至是设计院,而且这个设计院比设计公司规模还要大。这个矛盾如果没有协调好,将会发生社会的分工。房地产企业会拥有一个产品质量保证体系的设计单位,他会保证自己产品的品质,但是它的创意,我估计还是留到设计行业里面,创意的部分由我们设计大咖们去做,房地产只做它的品质产品,创意的作品是由设计公司来负责的。所以一句话,大家还是各负其责,应对政策,我相信我们的前途还是美好和光明的。
    韩蕊:真金不怕火来炼,只有真正好的作品,才能应对千变万化的市场。现在有请在座唯一的一个乙方宋总发言。
    宋勇强:很荣幸作为唯一一家设计公司的乙方,跟各位地产大咖们一起交流,其实房地产不外呼人、地、钱。我们是设计公司,所以我想聊一聊人。今年在限购、限贷的大背景下,在我们公司来看,发现一个现象,我们公司主要聚焦在房地产前50强的服务中,我们今年发现自己公司承接的案例,有50%以上,超过一半的项目都是联合开发的,都是有两三家不同的房企在操盘,相当一个阶段里面,开发商都没有确认由哪一家去主导。这个现象,我们当时发现了很有意思的规律,现在整体在人方面,包括地产这方面,又有竞争,又有合作,拿地方面,互相合作,但是这个合作,我发现可能在外部和不同的公司之间反而在合作。但是在内部反而是竞争。
    我们有过一个挺有意思的交流,当时我们服务了一家房企,它是一家排名前10强的房企,不同的城市之间,都为了争取更多的拿地机会,也是在争取更多的资金,城市与城市之间进行大量的竞争,他们当时开玩笑说要把这个城市所有的拿地机会做一个强盘,想通过这个大概率增加自己拿地的可能性,否则这个钱不用在我们城市,要用在其他的城市。开发商在拿地的过程中,在外围的,可能更多的是合作,但是在集团内部是竞争。在限贷限购的大背景下,这样的现象也非常有意思。
    作为设计师,我们和开发商的设计管理部门,我们发现目前整个房地产的前50强本身就是大公司,这些人通过跳槽也好,或者是通过互相的合作,地产人也越来越圈层化。包括设计师,我们的人跟我们的交流也非常的简单,我们现在招聘的人,要么是应届毕业生,要么是同行,同行我们可圈可点,互相看得上也不超过20家,所以你就在有相关经验背景的公司之间,人才在流动。另外一个方面,我们和房地产设计管理部门也在竞争,但是现在优秀的大量的生源,首选的是房地产,如果选择设计单位,我们开玩笑是说对设计是真爱。
    这些年,我们希望更多的涉及到运营方面的知识,包括一些营销方面的知识,我们开玩笑说是挣了策划公司该挣的钱,抢了地产管理设计方要做的活。我们也会反问自己,设计师自己的存在感在哪里?设计师越来越像策划师和运营师,越来越不像设计师,更多强调的是服务,但是真正有多少空间和时间聚焦在空间的体验和细节的把控上?设计师角色的思维也是我们需要去思考的。未来的设计师真正能够做好设计师的角色,在地产发展中更有竞争力是我们更需要聚焦的点。
    韩蕊:各位大咖都做了一一的发言,最后请中冶置业集团的胡总发表一些自己的感想以及做一些总结。
    胡绍宁:我想提一下,在现阶段自己的一些看法。金盘奖还是以设计为主的奖项,我想说的是镇在设计的角度看市场,其实是一个相对片面的位置。一定要跳出设计的圈子,站到整个市场的宏观价值点上,才能大概率的整个市场的一些情况。
    中国的房地产市场,它有计划的因素,而且是非常强烈的,也有市场的因素,这对房地产的作用也是非常大,这是一个此消彼涨的过程。回顾房地产20几年来的历史是这样的一个过程。我们现在看到调控非常的严格,只是在宏观大格局其中一段的时间,再看远一点,或许有更多的变化。
    第二,房地产有销售型的,拍地也有持有型的,拍地持有的政策出来之前,我们主要是销售型的物业,还有商业运营型的物业,这两个方面很好做,而忽略掉了持有型。这个政策的出台,也是把持有型物业的东西马上摆在房地产的台面上,这也是房地产的产品,也需要更多的房地产商来关注。
    大家刚才一直说限购限价,如果掌握数据,在三线的城市,只有二三十个,中国有600多个城市,大量的城市是没有这些限制条件的,当然这些限制的城市所含的货量和房地产的价值占整个房地产市场很大的比例。我们绝大多数的房地产企业和设计企业都是做这些市场的,企业越大的,在一二线城市的份额越高。
    政策方面,刚才也说了,现在是很严厉,跟圈里面的一些人士沟通,后续市场的变化情况大家能够看到的也都是8个月左右。房地产商有很多的选择,快的企业,市场上也有很多的企业,这种是在现有的可看到的市场预期里面,是完全可以做出来一轮产品的,可以开盘,可以把资金回收,这种风险相对小一些。而周转周期相对长一点的,在现在的条件下,公司的决策也会相对谨慎,根据自身的发展和自身的运营条件,选择合适的产品和合适的地块来做运营和做决定,这也是现在的一种现状的状态。
    回归到设计这条线来说,品质和更有针对性的设计,大家都说了。按照我的理解,现在设计的东西和产品的东西,越来越细分。现在基于人群的不同需求越来越丰富,越来越小,满足更多、更丰富的需求,设计也好、房地产更好,要注重向下边延伸。
    我的主要观点就是这些,谢谢。
    韩蕊:感谢各位大咖就这个问题的分享,下面抛出第二个问题,咱们刚才很多都提到了,修炼内功是应对市场波动的法宝,根据金盘奖的评委过程,我们也不难看出以前大量的碰脸,包括不精致的设计,在今年的市场下越来越少,很多设计是有自己推陈出新的一面,包括材料,包括很多的创新。所以下一个问题,就是各位对创新这件事情的看待,包括能否预测2018年房地产市场的流行趋势。
    胡绍宁:对于房地产企业来说,创新就是为了迎合各式各样的需求。没有需求,我们的创新一定是失败的。

这种符合使用要求、符合精神需求、符合美学原理、符合细小的细微的变化的创新,才是真正能适应市场的创新。
    第二个问题是预测流行趋势,现在房地产的流行趋势,大家也可以看到,从原来的欧式、法式各种繁复的风格逐渐演变到现代的、新中式、新古典、新亚洲,为什么是新?其实是简化,是大家的审美和接受程度以及整个市场和客户的心态、文化方面都有变化,这种变化才使这些风格逐渐的演变。如果要预测的话,我想,现代的生活方式越来越多的影响到越来越多的人,现代的风格一定是今后的趋势。但是在这种基础上,也有不同的人群有特殊的喜好,这部分人,我认为是相对少一些,但是也有需求。针对不同的年龄层、知识层、地域特色,都会有更多的细分,都是在美学大框架下,能达到让人愉悦,让人觉得漂亮的建筑的形态,会越来越流行。
    黎国林:昨天也在采访里说到了这个问题,关于未来的趋势。其实,说到趋势,还是要把房地产开发和设计分开,房地产开发要做的是客户要的产品,所以它肯定是大众。它要很快的去销售,经营的时候要符合大众的需求,而不能太小众,除非我们是一些小的产品,比如我经营一个咖啡店我必须要小众,必须有特殊的文化品位。对于地产来说,它的产品肯定是大众的,至少它要普及一点。所以地产对设计的需求来说,他希望他的风格要大众化一点,但是这个大众化如何去把握?更多的不是说千篇一律的现代或者是新中式或者是新古典,更多的是我们是现代化,我们必须要现代,要带有一定的文化品位和文化体征,这个是我们设计师以及开发商要思考的。我们更多的是历史沉淀的东西,更多的是现代感带动下的趋向。
    未来大面积下很快推广的就是智能,智能化家居是一个趋势,我们房子是一个智能型的,包括我们各个智能的系统,包括一些配套,还有我们的一些设备,材料等,这方面必须是在我们的产品中有效介入,不然我们的房子设计会落后。这种智能化背后的含义更多的是绿色,健康,环保,几个理念带动下派生出很多的手段,我们作为设计师要很好的把握我们甲方委托给我们的项目,无论是特殊的项目,还是小众的、大众的,我们的品味怎么样追求,具有哪一个层面科学的含量在里面,所以一方面是科技,一方面是文化,我觉得这是设计应该走的趋势。
    刘晓钟:先说创新,这从房地产来讲的话分两个层面,房产项目产品有一个定位,创新不是没有目标或者是没有方向,首先是按照市场定位,或者是按照客户的要求去创新,所以不是说建筑师靠你自身的想法,或者靠你自身的要求去做,要实现一个什么产品,首先要按照市场规律和开发商的要求,按照市场的定位去做。这点还是非常重要的。
    再一个层面来讲,就是真从我们建筑师的角度去做创新,从技术也好,从产品本身的要求也好去做。这点来讲,我们从设计的角度,我们能够看得出,我们在优秀项目的评审过程当中,对于公共建筑和我们居住建筑的差别,不管是审美还是功能,还是不一样的。刚才也讲了,因为房地产有受众面,有大众的需求,从公共建筑来讲,在这方面,更个性一点,所以这点,在我们把握产品的过程当中,一定要强调这一点。
    我们的创新不能是说跟别人不同,或者是我另类,或者是我很前卫,我不这么认为,我们要把我们目前现有的比较先进的、客观的、自然的规律性的东西,发展方向的东西,去实现我们的产品,这样的话,结合起来去做的时候,我们才能实现我们的创新。
    我客观去看待目前的发展,有很多项目做得不错,也有很多项目,我觉得在这方面创新得不够,就像刚才大家讲的,我们多少强的企业很多产品实际上是很雷同的,大家翻开售楼书和很多的杂志,看到的售楼处基本上是这样的格调和思路,所以我觉得真正对场地的理解对产品的理解对功能的理解,我们还有很多的文章可做。我觉得从整个市场的发展来说,在产品升级换代提升的过程中,确实还有不少的内功要去做。
    我们未来的发展是什么样的东西?我不好给它说是什么风格,我觉得这个还是跟我们的理念相信要结合,跟我们的市场结合。我们的理念能不能走在市场的前面,能不能适合大众的心理,简约也好,绿色环保也好,这都是我们的发展方向,它所能带来的建筑的形式,建筑的风格是什么,那我们不给它定义一个什么主义,我觉得这些大家看一看,可能最后慢慢又形成了一种风格,最后肯定是要有一个名称,但是我觉得我们不这么去确定它。这要靠市场和开发商,靠建筑师去做。
    随着国家的经济和文化的发展,中国建筑师或者是开发商,能够找到对未来发展的建筑形式的一个更好的理解。
    韩蕊:谢谢各位大咖对问题的分享。现在有请我们的主持人。
    主持人:好的,谢谢各位专家老师,我们今天的论坛到这里就结束,谢谢。


主持人:尊敬的各位领导,各位嘉宾,亲爱的专家老师,很高兴在下午的时间和大家再次见面,我们同样有精彩的环节共享,稍候有颁奖盛典,开始前我们也有思想上的交流碰撞,下面让我们先请出演讲嘉宾给大家分享,有请长厦安基建筑设计有限公司 设计总监吴文博先生。
    吴文博:非常感谢主办方的邀请,在是颁奖典礼前让我向给大家分享我的一些心得。
    今天上午也听了很多大咖和同行的分享,我们对文旅项目的经验,也是近两年摸索的知识沉淀,也希望投石问路,也希望大家提供一些更宝贵的意见。
    面对现在的地产项目出现的缺陷,比如说没有更多的特色、缺失文化支撑、去库存量大,我们也探索新的发展方向,也成立了专门的团队做文旅研究和做项目实施。如何保持市场吸引力和保持竞争力,是我们考虑问题。
    我们现在先提出几个概念,第一个是文化地产。这是依托于项目周边的历史、人文、宗教等为核心,结合居住或者是商业运营为一体的地产项目。第二个是旅游地产是依托于项目周边的旅游资源,成为旅游地产。
    近几年也有很多的运营商取得了成功,发展模式也不断进行探索,有多元化的元素。旅游地产和文化地产已经融为一体,是以文化地产为核心,旅游地产为载体,共同形成了文旅地产的模式。简要来说有几种大概的模式:第一个是多元的休闲综合体的模式,第二种是高尔夫庄园式的模式,第三种是文化度假酒店综合体模式,第四种是休闲mall模式等等。
    我们把我们公司近两年做的项目来给大家做分享。第一个是城市商旅文化综合体,我们认为需要做以下几个必要性的研究,也是总结了我们的一些工作方法,第一个是项目对标,对标一些成功的案例,然后结合本案的实际情况进行见解,第二个是进行分析,第三个是传统建筑文化的研究,包括项目所在地的一些历史建筑的保护,还有一些历史建筑的传承,有现场调研和文献参考,第四个是对标志性的建筑符号进行提炼,对研究资料进行整理和梳理,最后是进行设计和场景的呈现。
    比如恩宁路的项目,它是属于城市商旅文化综合体类型。这中心的规划用地有8万多平米,建筑规模是6万平米。项目处于荔湾区老城区的中部,广州的发展特别快,在城市经济繁华的区域出现了高度同质化的问题,如何凸显广州的特色,城市历史个性随着时代的发展遭遇到了瓶颈的状况,如何改善老城区的交通问题,提升老城区的经济问题是我们需要考虑的,还有文化的回归也是我们考虑的主要问题。我们也对标了其他的项目,比如说融创的甜之坊(音),我们提出了经济发展的目的是名称是我们的城市地位,有着丰富历史文化遗存的城市核心区是我们的项目区位,同时结合我们时代的特征,塑造时代的个性是我们的共性。
    这个项目,处于广州一线城市,是华南历史的文化名城,地块里面有老的电影院、上下九步行街等比较优良的地块资源。我们提出了1大于N的模式,这个项目我们希望体现地道广州的记忆,品位文创的发展性元素还有时尚文化的体验感受。恩宁路是我们的项目区位,恩宁路是在老广州最繁华的区域,南面是广州最美一条街。
    分析我们现状的情况下,有几个问题,原有的街巷空间比较曲折和狭窄,分层级不明确,道路的人流导向性非常差,有可能在里面走路很快迷路,街区与街区之间的联系性也比较差。第二个部分我们对标研究了广州附近的项目,包括岭南印象、岭南天地,如果是单一的整体形式,材料的形式会容易产生视觉的疲劳,缺乏比较有活力的商业氛围。岭南天地这种项目,原来的建筑形式比较高,保存得比较好,但是缺乏重点节点的建筑,整体风格现代元素少了之后会给人比较疲劳的审美感。
    我们调研了很多的典型岭南建筑的特色,也研究了相关文献的资料。最后我们把一些标志性的符号进行了提炼,比如说三墙的做法、门窗的做法、阳台栏杆的做法。因为广州也是一个历史名城,在不同的时期有不同的建筑符号和建筑语言,我们希望在这个项目里面,能够把不同时期的广州的风味展示出来。包括一些细部的装饰、建筑材料的运用。最终达到整体的效果,在入口的街区我们希望它比较朴实,但是也有很明确的认知感。
    从比较传统的形式,到比较现代的手法,能够比较共融在一个场景里面。在中间的内街结合景观的处理,我们用现代的材料表达一些很传统的空间感,或者用传统的材料放在我们比较现代的体量上达到一个整体共融的效果。这是一个内街的街景,局部有一些绿植的墙面,更加生活化。在北面有一个部分是我们的艺术家工作室,也通过虚实强烈的对比,但是在空间上、材料上、传统的建筑的尺度上,跟传统相呼应,也有突破。
    我们之前研究的案例和提炼的符号,在传统建筑门窗进行研究和运用,赋予新门窗传统的美感。在阳台栏杆上,比如岭南建筑常用的大拼窗阳台,阳台的形式也让整个建筑更加挺拔,因为广州的传统建筑是比较小开间,细高比比较大,我们也希望在阳台上突破。我们用瓦片传统材料用在现代的体量上。
    第二个类型是目的地型度假综合体,如何整合周边的资源和挖掘当地的传统文化?我们有5个方面:资源的分析,项目的定位,文脉探寻,空间的研究以及建筑创新。这个项目是四川的南充,它是在中法农业合作园的背景下,项目规模是2万平米。项目区位,它离南充的机场大约20公里左右,离南充的火车站15公里左右,交通还是比较便利,但是它是处于郊区,纯目的地的项目。
    这两个都是现场的照片,自然资源相当丰富,包括嘉陵江,有10公里长的展开面,周边的地形以丘陵地形为主,植被比较好,有很强的视觉美感。当地的人文资源有很多小的村镇是散落在基地里面,这是我们把周边村落进行分析的图,整个项目是沿着嘉陵江10公里展开的。我们提出了“农业+”发展模式,把会议和会展、科研教育、养老养生、创业、休闲度假融为一体的目的地型的旅行项目。这是我们的航拍图以及分析结果,桥与村口广场的空间方式,利用了鱼骨状的方式。上面几张图是原生机理的分析,建筑机理是保留了原来建筑的基本形态和组成方式,保留原生态的街巷尺度,结合游线、动线,结合游线的休息功能,留出一些空间。
    整个项目的入口区域分成两条街,一条是主街,保持空间围合感的最大比例,且建筑不遮挡街道。前面是我们的生态湿地公园,形成了内部的水系,把外部和内部水系的流传分开,我们在两个端口设卡,里面的游船系统和外面的游船系统相转换的位置。在主街空间尺度上,主街控制5米左右,进入入口之后,到主街之后,比较强的围合感,控制在3.6—4.5米,通过店前的2米左右的空间,把整个街道尺度做出来。
    我们进入整个项目的时候,从停车场走到整个主入口的村口的桥,有一个从收到放的过程,通过这个入口空间的收放让所有的游客转变情绪,营造意境,从树林的区域铺垫情绪和怡境,到村口的桥头部分就可以看到整个村的景象。这是我们村口做得特殊图,空间体现在入口区的广场,第二是业态,有一个展馆,就是左边的楼,第三个是标志物,村口的石桥与大树,形成了村口的印象。左边的图是远眺水口码头的效果。
    除了刚才讲的内外水系的外开以外,内水系有3个比较大的公共水口,也有比较开放式的水口,通过不同的处理方式,让大家很明确自己处于哪一个位置。除了公共水口以外,沿着水边的商铺,都有私家水桶,同时每一家都有自己的特征。在主游线和次游线的辨识度上,我们也进行了分析,在主街和次街的外立面都不同的层次感。在空间的研究也讲究对景,比如说左边的图,是从主街远眺水面的图,在每两栋建筑之间步行20米到30米的位置,就会有比较放开的庭园,在这个庭园里面,是一楼的室外摆场,也有2楼的空间,视线上的通透也是我们要处理的问题。
    在原生的场地里面有一些保留得比较好的树,我们在整个项目布局的时候,也把需要重点保留的树木进行了确定,也对新树木和老树木形成了比较好的关系,最终形成整个空间的效果。这张图表达的是整个建筑外的空间和室外的休闲平台,包括我的公共水口,加上水面、桥之间的连贯性。因为这个项目是在四川,所以我们也把传统的四川吊脚楼的方式在建筑上有所体现,虽然后面有比较现代的处理手法,但是用现代的方式对吊脚楼进行了诠释。在主街上,在水边也有比较现代的处理手法,主街上局部的点,我们有很传统的村落意向的空间,包括右手边二楼架空的平台是一个茶楼,左边的茶楼和民宿的博物馆,前面都有一些外摆的空间和围合。
    在主街的动线上有架空的廊桥,这也是空间的对景关系,我们在主街的步行200米的端头有一个对景的重点建筑,从这个重点建筑再转到公共水口,是对整个游线空间的划分和空间点的提示。这张图,其实我们是在讲除了我们建筑与主街,院落与空间的对景关系以外,我们也强调在不同的建筑内部,它看出去会是什么样的,包括这张图,是我们自己很有记忆的点,很像我们小时候在平房的老家,住在二楼等父母回家的意向,其实他会看到不同的建筑山墙。在原生的材质的提取,我们主要用了当地传统的砂浆,包括石材、夯土。在景观上,我们把木材、麻石板用到我们的设计中。屋面材料,用原生态的页岩瓦等形成我们比较丰富的屋面变化。而门窗的材料,比如说传统的木构架+玻璃。在现代手法的一些植入上,比如说我们用贴角墙面,转角窗等等来体现现代的时尚感觉,在传统的机理上有一些小的跳跃和变化
    第三个类型是城郊休闲游憩地产,这种项目我们分了4点:第一是商业定位,强调城中心的联合性;第二个是文化定位,挖掘当地的本土文化;第三是文化场景再现,如何还原文化的场景,提高重游率;第四个是建筑细部控制,精雕细琢我们重点的关键性的部位,做到精细化成本空间两个方面。
    这是融汇半岛,项目规模大概是4万平米左右,这个是区位图,这个项目是处于重庆的市郊,我们对标的项目是类似于重庆原有的红崖洞(音),定位是典型的城郊游憩地产。重庆跟广州一样,也是有丰富的历史文化,有码头文化、农耕文化等等,如何把这些东西进行结合,这是我们需要考虑的重点。
    这是一个整体的鸟瞰,项目在总平面的布局上,相对来讲是比较简单的布局方式,大概用了外环和内环两个圈层,外环设有几个入口节点。这张图是在我们的东北角的外环入口,主要考虑的是文化定位的植入,我们也像是定制了一个入口的建筑,提升整个如的仪式感。在整个北面,项目在北面的量比较大,我们希望在整个面上呈现不同时代、不同时期重庆传统文化的比例,老建筑的形式,每一栋都有出处,把年代的差异感做出来,体现出从单一到丰富,避免呆板的外立面。
    如何分解高差?我们的入口能够看到的空间比较狭窄,如何在空间比较局促的地方,利用长短的结合来舒缓空间的紧迫感是我们的重点,通过手法的处理制造一些噱头,在入口吸引人流。在整个西面,也是建筑层到达5层的建筑,我们利用横坡和山墙的方式,突出中轴的体量,打破单一的形式,把两侧的建筑体量拍低,体现出层次感。这个门,它是山脚地,比较松散,但是通过一些设计把整个建筑能够聚集人气,让商业氛围得到一定的渲染。
    在这个项目当中也体现到了第二个项目所讲的室内室外的对景关系。在南侧,靠长江边,我们突出了院落的围合感、对称感和中心感,中心是我们主要的核心建筑,两侧的建筑是礼让中心,但是中心的院落比较质朴,利用了高低错落、前后进退和阁楼观景的元素。在内环的东侧,突出的是差异性,注重拐角的空间处理,增强体验性,避免审美疲劳。它的山墙面利用戏台,形成中心轴的第二个空间节点。它的对面侧街跟马路对面是一样的,利用城墙表达历史的残存感。最后是我们右侧的书院,书院是传统形成的建筑,体现中心对称仪式感和庄重感。第三张图是用窗花的机理排列,把高大的体量进行一定的丰富和化解,在景观上利用亲水平台和水部的结合,体现仪式感。在最北面是作为交汇点,以牌坊的形态体现建筑的仪式感。这是我们项目建成的实际照片。
    我就简要的把我们之前对3种不同类型的建筑做了一个梳理和沉淀,也希望在这个文旅项目当中,继续挖掘一些优秀的设计方法,谢谢大家!

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