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  • 对话环节
  • 吴叶熊 霍普设计总监&设计实验室[/LAB]主持设计师
  • 郭红旗 一砼创始合伙人、设计总监
  • 演讲现场
  • 高劲松 绿地控股集团中原事业部

特色小镇开发趋势论坛

时间:2017年12月22日 上午9:00-12:00

地点:广州保利世贸博览馆5号馆 2号会议室


9:00-9:30  嘉宾签到、观众入场、交换名片


9:30-10:10 主题演讲:成功特色小镇案例分析、养老小镇开发趋势

案例分析:郑州绿地香湖湾

——高劲松  绿地控股集团中原事业部  


10:10-10:45主题演讲:成功特色小镇案例分析、养老小镇开发趋势

——吴叶熊  上海霍普建筑设计事务所有限公司  设计总监 设计实验室[/LAB]主持设计师


10:45-12:00 对话沙龙

1. 如何看待房地产开发商转型特色小镇的开发建设,在这个过程当中,更看好哪类型的特色小镇发展?

2. 特色小镇和传统地产的开发建设及规划设计方面的共同与区别?在特色小镇的开发设计上,该如何进行创新?

3. 特色小镇的开发和运营哪个更重要?请发表一下您的观点。

嘉宾主持: 黄海波  深圳市开朴艺洲设计机构 董事 副总经理

对话嘉宾

莫力生  众美集团副总裁

范鲁峰   凡策控股集团执行董事/重庆方德文化旅游发展公司总经理

高劲松   绿地控股集团中原事业部  

吴叶熊   上海霍普建筑设计事务所有限公司  设计总监 设计实验室[/LAB]主持设计师

郭红旗   上海一砼建筑设计有限公司  创始合伙人、设计总监

冯晓坤   广州市天作建筑规划设计有限公司/设计总监

 

12:00-12:10  嘉宾合影,活动结束,午餐


图文直播

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    主持人:尊敬的各位专家各位来宾以及媒体朋友们,大家上午好!这里是"2017中国房地产开发峰会--特色小镇开发趋势论坛"的活动现场,我是今天的主持人,欢迎你们的到来。

    非常高兴能在这个美好的下午和各位嘉宾以及媒体朋友们在这里相聚。

    本次活动由《时代楼盘》杂志社、北京市金盘网络科技有限公司主办,广州市唐艺文化传播有限公司、广东鸿威国际会展集团有限公司承办,中国金盘房地产开发产业联盟协办。在这里我谨代表主办方,对各位的莅临与支持表示衷心的感谢和热烈的欢迎!欢迎大家!

    接下来请允许我隆重地介绍一下今天到场的嘉宾们,他们分别是:

    众美集团 副总裁 莫力生先生

    凡策控股集团执行董事、重庆方德文化旅游发展公司总经理 范鲁峰先生

    绿地控股集团中原事业部  高劲松先生

    上海霍普建筑设计事务所有限公司设计总监 吴叶熊先生

    上海一砼建筑设计有限公司创始合伙人、设计总监  郭红旗先生

    深圳市开朴艺洲设计机构董事\副总经理  黄海波

    广州市天作建筑规划设计有限公司设计总监  冯晓坤先生

    谢谢各位嘉宾在百忙之中的莅临出席本次论坛活动,

    今天在活动现场,我们非常荣幸的邀请到绿地控股集团中原事业部高劲松先生,高总是国内知名地产公司的设计研究者 ,拥有十几年的地产现场开发经验。重要的时间留给重要的人,接下来让我们用最热烈的掌声请上高劲松先生,掌声有请!

    高劲松:各位朋友,大家上午好,很感谢金盘奖,包括金盘周对我们项目的认可。今天我应组委会要求分享我们香湖湾的项目。

    作为开发商的代表,我有几个方面的内容和大家分享一下,比如开发过程中的心得。

    这张照片是郑州市总体规划区,我们的项目在老城区,我和大家简单说一下。

    这是空港的核心区,在机场的南边,有25公里,我们拿到这个项目,并且开发,当时产品定位的时候,大家的意见观点不一致。我们营销部门的人认为这块地是不毛之地,周边是农田。这个项目最早的时候,政府规划已经确定了,但是很多区域的控规都没有规定,政府提出要做3.0的,就是黄色的地方。当时这个地方也没有什么资源,我们认为这个项目没有信心,怎么办?但我们还是要做,后来我们进行了一个调研,这个项目如果按照当时政府3.0去做,最后在市场肯定卖不了,我们怎么样进行定位?就是打造空港南部高品质的滨水国际化宜居小镇。

    这个项目我们和政府的诉求不一致,所以我们要去说服政府,接受我们产品的定位。政府刚开始不同意,说土地要节约利用,特别是人口要聚集,当时的规划要达到4.5万人,后来我们采取了两种措施。就是城市设计,这个地方一期启动6.5万亩地,是绿地集团和港区一个公司合资,然后我们形成了一个思路,把后来的600亩地和后面的600亩地同时形成规模化,形式1200亩地的大盘,往特色小镇靠。我们请上海规划院做了城市设计,通过这个城市设计进行大量的研究,包括整个规划接入,人口,交通,商业,包括市政配套,形成了非常有利的城市设计文本,然后给政府专门汇报。这个城市设计奠定了我们城市设计实施的可能性。

    这个项目在城市很远的地方,而且政府规划不确定的时候,我们作为开发企业,对土地价值的研判比较专业,但政府有他的需求,我们怎么样用经验说服政府,这是我今天和大家分享非常重要的原因。如果在城区拿地,基本上按照规划做就行了,但是这个远郊大盘不行,我们有空间,可以按照我们的思路进行。这是城市设计当时研究的问题。一共1200亩地,有居住和商业,上面是绿化带,北侧就是高速,右侧是高端制造业的工业用地。东侧是大量的安置区,现在已经建成了,大概是这样的情况。水系的利用,我们待会还要和大家分享水系的改造,政府的规划体系有一条河,后来我们把河改造了。

    在我们项目的南侧,今年郑州市的园博园12届举办了,这个地方将来是港区的CBD。包括通过水的改造,使水和南部的中央公园形成联动,对整个城市空间天际线的研究,产业和居住区形成互动。包括教育,我们这个项目将来要卖,周边的配套我们要设置,怎么样使一个环境有信心,包括地铁改线,我们还要重视教育,除了正常的幼儿园配比,还有从小学,初中到高中,主要的配置比市区以往规划的要高。

    这是创意街区,很多节点进行了改造,整个规划非常中规中矩。我们在地块的东侧有地铁口,这个地方我们以商业为主,将来成为社区的配套。南部紧邻中央公园,大概3.5万人的居住区,有配套服务。

    这是最后的空间示意图,北侧是高速,南侧逐渐围绕水系,做洋房,别墅,就是这样的产品类型。

    这张图给大家分享一下,这是我们原来拿到的规划,这条河原来是小溪,我们改了之后,形成了一个湖。但是我们调整的原则,所有的用地指标不变,我们当时也说服港区政府,把人口由原来的4.5万降到3.5万,我们项目的示范区已经建成了,展示效果很好。我们这样的设计策略和展现的效果,被规划局非常认可。这是一个很好的地,我们在里面充分研究了以后,把项目做好,这个项目不是双赢,而是多赢。这个项目在郑州非常好,很多人都想买房。所以我们要对土地有敬畏感,因为国家土地非常紧张,我们现在拿地非常难,所以我们要对每一寸土地要有敬畏感,做这个项目要全身心投入,最后形成一个非常好的产品。让居民在这里安居乐业,这是我们的终极目标。

    我今天作为开发企业的代表分享,重点讲一讲,包括产品定位。接下来是具体的设计,我请郭总介绍,有请郭总。

    郭红旗:大家好,我是郭红旗,昨天晚上接到高总的任务,PPT是高总做的,他让我把设计的部分和大家分享,我觉得是很好的机会,和大家探讨,本身不是特色小镇的土地,如何让它变成有影响力的小镇项目。这次我们第一次体验到设计单位,到开发商到政府要保证,因为报批的时候要开绿灯,因为这个项目太好了。

    这样的规划,第一,对于小镇型的开发要产生特色,如果没有特色就没有特色小镇,在项目里,左侧的规划是政府委托做的规划图,马上开工建设,这时候我们认为出现一个难题,在这样的用地图如何打造特色?没有困难,创造困难也要上,这是玩笑,但也是现实,我们把路网和水系进行调整,在水系和用地数据不变的情况下,出现了中间放大的水面,同时取消了中间穿行的道路,本身可以快速驱动的项目,大家多用了时间和政府协商做了调整,因为做了调整,所以有了香湖湾,如果没有调整,根本没有香湖湾的小镇项目。所以规划设计本身能带来价值,这是为什么项目产生很好的影响。

    大规模的城市开发项目的控规调整以创造项目的核心价值为导向,这是我们必须花精力琢磨的事情。

    整体的规划设计在调整过后的基础上,以600亩的水系形成一个整体的效果。

    这是内部,当我们决定整个建筑设计部分风格选择的时候,我们遵从一个焦点,我们喜欢做现代风格,也喜欢简约,也喜欢中式,那为什么做风情化的打造,因为这个片区没有什么资源,产业型的地方,如何让人融入其中,风情化是很好的手段。在这个项目中,选择这样的风情化的打造是很好的选择,所以说远郊大盘以风情化营造才能够体现生活体验的展示。这是展示的一些场景和建设当中的过程,最终的建设效果还原度非常高。这是我们在中心城区利用水打造了水岸的活动,现在这些湖,水面都在施工当中。我们对整个社区小镇的中心进行了规划设计,然后带来了不一样的体验。

    这是当时我们对整个核心区的场景,依照法国安纳西的风格规划,为了还原安纳西的部分,我们详细参照了各方面的信息,然后设计就成了。这是整个中心城区的设计,这些是实景照片,打造出来的效果图。里面一些街道的尺度,因为时间有限,我不详细讲了。这是高总拍的一些照片,因为高总在里面办公,很多时候可以捕捉到很美的画面。还有一些图片和大家分享,刚才说到了两个观点。

    第三,在整体设计当中,设计本身的还原是它最核心的追求,我们可以看看对比。这是当初效果的掌握,最终的实现是我们现在看到的部分,所有小镇型的打造,我们认为在过程当中,如果不能通过建筑设计本身的控制,无法体现出风情的特征,我们还可以看到一些图片,这是内部的街巷,体现出它的追求,我们希望设计本身可以为大型社区的体验提升。现在绿地办公在其中的建筑。

    给大家放一个视频,在整个建筑设计过程中,我们所有设计师,本身来说,追求最终体验过程中,还要发挥设计师本身的能力,在整个项目中,这是我们其中的幼儿园,一些配套的设计,我放的视频是整个设计的过程。有整体的设计过程,对细节的把控,让幼儿园融入到特色小镇当中,我觉得这是设计师的责任。这是幼儿园在商业街,由于放置的时候不得不和商业街一起,让内部的体验完全可以和整体的安纳西的风格融入在一起,通过这个视频,大家可以感受到这样设计的过程。在这样的设计过程中,最后你们会看到不一样的效果。这是政府非常喜欢的幼儿园的设计,和小镇中心的体验完全联系在一起。

    我的分享和补充主要是这些,总结一下。第一,规划设计是为激发价值而得到的,第二,从我们设计的经验来说,我认为整个社区的体验和其中的商业服务的体验是满足现在人们离开市区到这里居住,是这个社区能够实现他将来完整的生活需求。第三,我们认为风情的选择要恰当适应整个片区的发展和当地人的追求。第四,整个设计的技术本身永远不能被忽略,永远应该能够体现整个项目的品质,反映最终的项目价值。

    市场反馈就不再补充了,整个香湖湾小镇的规划,我们希望通过这个项目的展示,引出小镇讨论的话题。谢谢大家。

   

    

主持人:感谢高总和郭总为我们带来的精彩分享,让我们拥有窥一斑而知全豹的机会,从而对特色小镇的开发有了更深入的了解。再一次热烈的掌声送给高总。

    本次大会,我们也邀请到的上海霍普建筑设计事务所有限公司 设计总监吴叶熊先生来到现场为我们做主题演讲,吴总拥有多年的的高端设计楼盘设计经验。接下来让我们共同聆听吴叶熊先生带来的主题演讲,掌声有请!

    吴叶熊:大家好,高总从开发商的角度讲了小镇开发的一些理念,我们的设计同仁郭总也做了介绍。地产商做旅游小镇是这样的方式,我们设计师应该做到什么?还有其他的事情,比如我们分享的创造14段独特记忆的PPT,讲的是我们和酒店运营商合作的特色小镇项目,所以提供不同思路小镇特色的小心得。

    我来自霍普建筑,我是吴叶熊,我们起初想用不同的方式做建筑的设计,也希望结合更多不同的东西。这是我们在上海黄埔江边的项目,2018年开始卖,也欢迎大家抢购。这是在北京的项目,我们也做一些规划的设计。这是我们刚刚完成的以江南传统水乡村庄的机理做的别墅区,和我们常见的别墅不太一样,这是里面的一些图。我们还会做一些高端豪宅定制的服务,特别是一些私宅的服务,我们从建筑设计结合到室内设计,景观设计整体做,把建筑设计和室内设计做,其实是我们对整个项目理念的负责,对业主负责,也能报答设计师想法的做法,所以我们去吸收不同背景的设计师在我们的团队里,不管有建筑设计师,有规划师,有做室内的设计师,甚至还有做品牌运营的同事和我们一起参与到项目中。

    我们还会做一些平面设计的东西,做一些杂志展览之类的,这是我们做的小小展区。我们也做一些家具的展示,在18平米房子里做了很多家具的设计。我们做了各种各样的东西,所以我们在名字的前面加了/说明我们不仅仅是建筑设计师,也可以帮客户解决需要的东西。

    这个图代表了我们做的三件事情,我们的实践,探索,分享。我们做了东西很多,希望可以解决生活的体验。我们一直围绕一个问题思考,如果你有得选的话,你希望你的生活大概是怎样的?回答这个问题最常见的答案就是生活在别处,比如我平常在上海,我来到广州,就觉得应该在广州生活,因为冬天比较舒服。那如果是在其他地方呢?可能就是酒店,最近很多人愿意花以前可以去东南亚的费用,到国内有意思的酒店过一两天,我们有点惊讶,到底是钱多了还是人傻了,所以我们花了一些时间思考。

    在各种各样的社交媒体越来越多多时候,觉得用手机可以了解其他人生活的状态,实际上每天发完朋友圈,你会发现自己的生活还是在自己这里,别人的生活还是在别人的地方。于是很多人向往,我需要一个真切体验到别处生活的机会。之前我在家休息,接到领导的电话,我当时吓了一跳,以为要加班,结果不是,他去了大理,他住了一个酒店,很有意思,他和我分享一下,然后把他拍的照片给我们看。他住的地方是一个摄影师的家,摄影师平常在北京生活,每年带家里人到大理住一段时间。从这个点上看,我觉得很多人需要这样的体验,因为年轻的时候我们觉得生活充满各种可能性,可能会成为不同的人,有不同生活的可能,但是随着时光的流逝,你的生活已经是比较固定的状态,于是到中年危机的时候,希望能够有一个真切体验到生活还可以这样的。我觉得民宿就是这样的机会。

    这是我前段时间到台湾住的农场民宿,过了一星期喂牛的生活,有空的时候骑到海湾转。我忍不住问周围的房价多少?因为我有一天想要这样的农场,过上这样的生活,后来算了算差得有点远,于是我充满激情到上海加班了。

    前面说的是我通过个人的体验解释为什么我们愿意体验这样的民宿生活。现在我用另外一个方式解释,这是我们参加的一个精品酒店的设计,这个项目我们报的时候是一个特色小镇,这个项目的业主来自云南,他们最有名的作品是杨丽萍的太阳宫,随着小镇政策的扶持,他们希望把自己的业务扩展到全国。他们一直经营小而美的民宿精品酒店,所以他们也希望做出大概12-15这样的精品酒店群落,这对于我们想要做生活体验的诉求来说不谋而合,所以把这个事情充满激情推进。这是当时他拿到的地,他过来找我们说的原话是,这是我们在莫干山找到最好的地,但我们去莫干山走了很多地方,除了竹林还是竹林,还有稻田,我们看了这个地以后有一个疑问,在这样一个地方,这样一个风景,在江南都不是特别的,你怎么样能够在一个地方设计出十几种各自独特的,同时结合当地文化的建筑。选择莫干山是因为民宿市场比较成熟,但是比较大的品牌已经形成了固定的吸引力,我们怎么样能够做出新的项目的独特吸引力。如果我们的定位是精品酒店或者是高端民宿的话,做出高端酒店的同时要做一些硬件和服务,但是又要家庭式的民宿酒店。有了很多看地的机会和项目讨论的机会,说明精品酒店群落的理念,应该是大家非常觉得有意趣。在这个点上,我们也做了思考,旅游这件事已经从以前的一家人一年难得玩一次,变成随时可以去玩,哪儿都可以去,所以更多是要注重体验,个性,从旅游中带回来一些故事。所以原来大型的连锁酒店,提供的单一服务已经不能满足旅游人的需求。

    很多的民宿虽然能够提供有个性的服务,有一些主人文化,但是服务达不到旅游人需要得到的品质服务,于是你要投入成本,于是有了精品酒店或者高端民宿,投入了成本以后,你能够支撑所有的运营成本,所以我们得出了精品酒店群落应该受到大家的关注。

    我们需要做出十几种不同的设计,因为将来每一个酒店会有独立的品牌做运营,运营的时候每一家需要有自己的特色,所以需要我们提供不同的体验。整个场地看下来,无法结合不同的体验。这是我们在设计过程中用到的东西,做的过程中,我们的规划从建筑房间的窗户看出去是怎样的,从这样的角度看,从多个角度得到统一完整的结果做设计,所以这也是我们想尝试的设计方式。我们最终讨论的结果是在整个地形中间的部分植入大概4000多平米的湖面,有了湖面之后,我们有一个比较好的建筑和水互动的形态,这个形态能够给我们提供更多的水,看水,有了这个体验以后,我们才能够实现各种不同酒店的形式。我们可以把它放到酒店的语境中聊,也可以聊经验经济的时候聊,网红也可以聊,现在大家能够感受到,很多精品酒店突然很红,很想试一下,所以很多传播是由用户主动做传播的。为什么会有这个大湖,其实是能够形成视觉的照片,传播出去之后帮我们完成项目的传递。我们找到了14处可以做酒店的地方,和地形有关,所以业主开始的时候说12-15处,我们最后能帮他实现的是14处。整个项目我们秉承了几个原则,艺术,奢华,生态,温度,而艺术是项目主要的部分。我们另外一块标签能够给人做到的东西是艺术,我们一开始和业主交流的时候,他们很骄傲的说请当地的民间艺术家住一段时间,在酒店现场做一些艺术品,过程中旅客可以参与制作过程,除了参与制作过程,也参与了手工艺传统的传播,他们也得到了体验,所以我们希望把这个事情进一步提升。

    在整个区域山谷上游,我们设置了一个匠人村的小村落,是山谷的一个村子,用这个形成我们网红效应另外一个标签,如果大湖是视觉上的标签,匠人村就是文字和信息传播的标签。

    我们如何满足高品质的时候,还能够保留民宿主人文化?我们现在做的项目,因为是新造的,所以没有原生的主人,怎么能够让民宿的主人文化延续?就是在这个区域中的年轻人,让他们一家人住在这里,成为他们的家。同时匠人的事情,在每一个酒店保留,所以在每一个酒店,有一个主人,还有一个匠人,这样的话酒店有双主人,比传统民宿的主人文化有了更多有趣的化学反应。

    艺术的点除了匠人文化传承的现场,还有现代艺术创作基地,还有当代建筑与文化的结合。

    我们也可以从酒店经济讲,从网红经济讲,也可以从体验经济讲。我们在酒店设置了三个厨房,三个厨房对应三种不同的,比如中餐,法餐,日本料理。图上的是我北京的朋友,他有一个小小的院子,在里面做料理实验,他身边会有忠实的粉丝,尝试他做的菜,对于爱吃东西的人是非常好的体验,这是我们想引入小镇的事情。

    所以我们整个客群,可以是亲子,情侣,商务,养生,运动。

    第三,当代建筑与在地文化多样性结合创作,我们邀请艺术家一起合作十几个酒店。比如这个4号酒店,在大湖做了比较中式的酒店,和水的结合很好。6号酒店是法国父母做的,叫现代的法式城堡,做规划的同时我们把每一个酒店做了梳理,所有酒店的建筑面积是1500平米,里面的客房数量不太一样,比如我们做的1号和2号酒店,1号酒店的客房是7间,2号酒店的客房是30多间,6号酒店在最终落地的方案只有3间客房,7号酒店让大家联想到吴彦祖做的家,11号酒店在整个场地最高的地方。我们负责的是2号酒店的建筑和设计,在整个大湖的水面之下,里面有美术馆,餐厅,在美术馆还可以做宴会厅,年会,30多家客房。1号酒店是整个项目的样板,所以我们担任的是1号酒店的建筑设计和室内设计,所以我们有机会进一步思考1号酒店,我们结合了原来的规划,主题是稻田酒店,我们思考稻田和酒店之间的奥义。整个农田的保护线要退,退完之后,酒店到了竹林的山坡,这是非常有挑战的事,你怎么对一个项目不了解的情况下试一试,所以我们做了调查,调查过程中,我们插入了一个小问题,但结果出乎意料,在25-45岁年龄段的人,有78成人想要释放自我。从最近的天体俱乐部,甚至有一些天体餐厅的活动越来越现象能看到,侧面证明了调查的结果是真的,大家喜欢释放自我。于是在进一步思考过程中,我们注意到所有的人,平常生活中很多欲望必须要克制,但是从心理学讲一直克制会形成心理黑箱,如果得不到释放,在你的身体和精神健康产生很大的影响,所以我们希望从这个角度切入,给你释放自己的一个体验。你释放自己,但首先得找到自己,但自己是看不到的东西,我们受到的启发是艾丽斯的镜中奇遇记,得到完全不一样的自己,但你需要找,只有找到了真实的自己,才能够释放。

    整个场地是稻田,竹林,这是在当地建的石墙,回归自然,回归人文生活,所以最终的建筑立面,只有石墙,玻璃和玻璃框三种材质。操作的场地做起来的建筑是整个酒店服务的区域。这是我们整个公共区域,这边是主人的用房,这是三种客房,分别是不同面积的盒子。每个客房的中间有一棵树,所以觉得在里面觉得包裹自然,但能看到室内,又觉得是被自然包裹。这是我们做的示意,但因为是错的,因为当地是毛竹。做这个的目的是希望把不应该操心的不操心,把最多的感官集中到最放心的事情,把转角的地方做了电动窗,两边拉开,结合得非常好。呼应这样的转角窗,我们有一个遮阳卷帘,这样的话,从隐私,节能方面达到住的人想要的所有东西。前面的科技东西,设备的东西,所有东西的存在目的就是为了让你感受得到他们的存在,你只要用你最舒服的姿态和自然共处,和你的家人相处,和你的生活相处,和你自己相处。

    这是我们1号酒店最终呈现出来的效果,看上去和当地的文化结合得非常好,实际上里面是一个高科技内壳的建筑。最后用三个艺术家的艺术品讲整个酒店的旅行给人三个层次的体验。

    第一个是美国的画家,他的作品是让人可以有放心的体验。第二个是日本的艺术家,用有机的颜色把画叠成三维立体的画。从这个点上想要传递的事情是我们需要的平静。让你每天感谢身体的器官,赞美你自己的身体,能够给你的身体一个鼓励,比如我的头发是最美之类的,在佛家的过程中,也会引导你想像。在瑜伽的联想里也有,前面提了很多科技,但并没有完全矛盾的东西,我体验这个东西的时候,因为我之前得了很奇怪的病,然后在那个时间,我以为自己要死了,然后找了各种宗教学习。在这个过程中我遇到了一个山西的佛教大师傅,他说坐阐很简单,只要安静,想听声音就可以了。你会发现很多人喜欢吃核桃,因为那一点肉很香,可是你要花很多时间剥壳,由于有愉悦的期待,所以把脑子里面的事情抛处,然后吃的时候很轻松。这是我们希望传递的第二个东西,在专注和放松的过程中得到的平静才是让你能够快乐的东西。然后就达到第三种状态,把无色的光投射出各式各样的图案。

    这张图是我们给业主汇报的封面,旅游的意义如果是探索未知的秘镜,最长的旅行就是探索未知的自己。

    谢谢大家。

        


主持人:谢谢吴总的精彩分享。再一次借助大家的掌声感谢吴总。

    接下来是本次论坛活动的对话时间。

    本场论坛对话的议题是:特色小镇开发趋势趋势。与本项议题的嘉宾有:

    众美集团副总裁  莫力生先生

    凡策控股集团执行董事/重庆方德文化旅游发展公司总经理  范鲁峰

    绿地控股集团中原事业部  高劲松先生  

    上海霍普建筑设计事务所有限公司  设计总监 吴叶熊先生

    上海一砼建筑设计有限公司  创始合伙人、设计总监  郭红旗

    广州市天作建筑规划设计有限公司/设计总监  冯晓坤先生

    本场对话的主持是:深圳市开朴艺洲设计机构董事副总经理黄海波先生。

掌声有请以上嘉宾上台就坐。

    黄海波:各位嘉宾,请坐,今天很容幸和大家齐聚一课,因为特色小镇是比较热门的话题,大家对特色小镇有很大的关注,所以大家讨论把怎样把这个事情做好。我是黄海波,我之前做过几个特色小镇的项目,所以对这一块比较感兴趣,所以过来抱着学习的心态和各位探讨一下。特色小镇是比较大的风口,在城乡建设经济发展的过程中,同时也有不少人说,不只是一个风口,还是一个大坑,所以存在很多学问,如何把特色小镇,规划,建设包括前提的专业定位,包括后面的运营做好,到后面持续分阶段的招商和开发运营等,是一个长周期的开发模式,我是这样认为的。所以我们可以从各个方面探讨一下,从2016年开始,审批了127个特色小镇,2017年有276个特色小镇,从十三五期间,现在有1000个特色小镇开发建设。大家对于特色小镇的发展趋势有怎样的看法?尤其是现在的特色小镇有很多类型,有些是产业类型,有些是景观类的,旅游类的,有一些是IT类,不同的驱动引爆特色小镇的发展。所以我们探讨特色小镇未来的发展趋势,各位专家是怎么样看的?你们看好哪种类型的特色小镇,未来值得大家关注和发展的?

    高劲松:特色小镇成为一个话题,成为一个风口,无论从政府的政策还是从民间,都在热议特色小镇。我的理解是,特色小镇倡导供给侧结构性改革,改善需求。包括“十九大”提出的矛盾转变,人民过去满足有,现在满足好,就是质量,我觉得这是一个承载。从这个方面讲,特色小镇的发展,将来前景应该是不错的。具体怎么样发展?就是下一个议题了,我对特色小镇还是非常看好的。

    黄海波:哪一种特色小镇你更加看好?

    高劲松:我认为特色小镇大家不要跟风,小镇只是一个一个名字,但是背后的东西还是需要发掘,就是人在大背景下的需求是什么?我们把潜在的需求挖掘,因为特色小镇重点讲特色,特色小镇不是无中生有,而是这个地域有特色,但是并没有被发现,通过设计和规划,通过对生活的理解,然后发掘潜在的需求,然后就是改善型。人们在里面生活的方式,让人的体验感非常好,我是这样理解的。

    黄海波:请郭总分享一下。

    郭红旗:我们今天是探讨特色小镇,我们可以从存在的需要上,我很想听听,特色小镇本身有没有价值?从现在来看,从前年到今年,我们做了2030个特色小镇,我们内部有PPT,我们内部分享的题目叫疯狂的小镇,这是我们深刻体会到的,国家对于特色小镇本身的推进。对小镇本身的发展,我说一下我的观点,我做了这么多以后,小镇本身存在的价值,绝不是解决地产开发,或者卖房子,从地产开发的角度做小镇,就像酒店集群一样,但是有风险。为了产生特色,投入非常大,投入和产出的帐不好算,对于开发商来说不好做。为什么他们能算过来?实际上和国家的需求有关,现在是2017年,马上进入2018年,但是国家城镇化的进程,让农村人口进入到城市人口,但不是让农村的人进入到农村,特色小镇就是集聚本地人需求的趋势。所以开发商能做,因为对人口转移有信心,所以存在的价值非常高。就是说特色小镇是有价值的,而且是顺应时代需求。

    第二,基于这件事情之后,看好什么类型的特色小镇?我觉得只要有产业主题,有旅游资源我比较看好,说实话,贴合国家确定都市圈的特色小镇才有希望,就是京津冀,珠三角,成都一线,西安等,只有在这些区域进行的一些小镇型的开发,才有信心或者才有很好的希望,因为这些地方成为中国人口转移核心的区域,所以将来有消费,有活动,有价值。有时候我们说很美,是不是它成功的标致?其实很难说,从情怀上,很美我们必须要做到,将来是否成功,和区位有很强的关系。

    黄海波:谢谢。请吴总说一下。

    吴叶熊:我们为什么有特色小镇这个课题?几年前我们一直批判一个事情,就是千城一面,因为我们做城镇化,每个农村变成了小镇,这些城镇里面的房子都是一样的,所以为了避免以前的千城一面的复制,千镇一面出来之后,政府提出要有特色,但是在一个山谷做不同特色的小镇都很难,全国这么多村镇,有不同的特色,客观上不太可能实现,所以特色小镇不是说让这个小镇变得和别的地方完全不一样。也有人说所有的小镇话题会变成旅游话题,我觉得不是很对,其实它有一个刚性的需求在,很多农村人口转为城市人口的时候,并不是要建很多小镇带动农村人口,其实不是的,我们是让这些人生活在更好的环境里,同时避免有千镇一面的情况。所以我们不需要纠结特色,我们只要把小镇做好,从设计和开发上是一个宜居的小镇就是好的小镇。

    黄海波:请莫总说一下,他应该有很多的经验。

    莫力生:小镇这一块,作为开发商来说,在台我现在是唯一的。我20多年的工作经历,十几年的设计师,十几年地产的管理人员,无论之前在万达还是在金地,我认为一直和小镇这一类工作相关,虽然小镇的概念这两年才变得火热。我们怎么样分析这件事?我想和大家分析一个案例,我们想做一件事,我们要做到一个做得还算可以的,这样才有捷径。我和大家分享的小镇是伦敦,伦敦几百年了,在二战后到现在,真正形成了8个卫星城,名字我不太记得。在不同的历史时期,卫星城发展的水平,速度是不一样的,现在所形成的。比如大家关注赛车,英国有一个赛道,赛道就在卫星城,这个卫星城主要的产业就是赛事。现在还有一个卫星城,聚居高科技企业,不同的卫星城形成不同的产业特点,聚集不同的人口,同时满足这些人口的生活,需求,不需要在卫星城和主城之间形成大量交通的浪费。这是一个很好的案例,中国提特色小镇,其实是中国特色城市化当中的步骤,只是把这件事情归拢到新的概念,因为中国做事喜欢总结一些概念,因为这些概念用一些理论和实践丰富,更有利于指导,便于这件事情执行得更好,而不会导致理论的混淆,我是这样认为的。现在特色小镇,实际上存在的理论和实践,首先理论不清晰,大家也许知道这是城市化的过程,但是实践呢?怎么指导实践?虽然说颁布了400个左右的小镇,但是这些小镇梳理出来成功的商业逻辑吗?很难,每个小镇有自己的特点,所以叫特色小镇,但真正的逻辑在哪?我认为应该分析,真正的特色小镇,不过就是将地区的区域,文化,经济发展的特点相结合之后,所聚集生活,生态,生活,三方面结合的生活区而已。

    前两天国家颁布了2016-2030国家土地纲要,纲要中对特色小镇已经有指导,第一个就是依托大城市,那样的话我们也能找到一些特色,但并不是特色小镇的核心意义。第二,特色小镇要兼顾生产,生活,生态,这是政府最关注的点。大家首先要把这些点抓住了之后,特色小镇实际上和房地产没有关系,但是为什么现在特色小镇要和房地产结合在一起?因为特色小镇是一个快速建设的过程,中国的城市化和西方的城市化不同,西方的城市化是在经济的配置下自法和一定指导下形成,有容错的可能性。中国的发展从建国到现在就是60年的时间,这60年跨越了英美200年的时间是可以达到的,靠的是强大的资源整合能力,现在的特色小镇是另外一个整合。这种整合的历史责任落在了地产公司身上。能够做的是两类公司,一个是国有公司,一类是房地产公司,这是历史责任。房地产在现有社会经济条件下转型,必然有多元化发展,为中国经济发展做贡献,而不是局限于狭义的地产,我先说这么多。

    黄海波:请冯总说一下。

    冯晓坤:我们也从事了一些特色小镇的设计,国家推行特色小镇,并不是搞旅游地产,去地产化,实际上更多是希望通过这个政策发掘原有的产能和产业,他们有的能发挥这些作用的功能。另外一个就是精准扶贫,我们也做过各种扶贫乡村建设,产业升级转型的规划,所以我觉得特色小镇的前景,国家希望的不是有很多旅游产品建设,而是产业的升级。刚刚也提到了汽车,我突然发现广州一直做汽车产业,实际上汽车给我们带来了几个品牌,有些的话需要汽车带动,实现精准扶贫,让广州的生态扩大。

    黄海波:请范总说一下。

    范鲁峰:我以前在龙湖地产,我们昨天得了一个最佳度假区的奖项,2013年,我们自己出来创业,做了类似的项目。我想讲的是我们做了一个小镇,经常有人问我做什么的?我经常这样回答,小的来讲就是做一个小而美的项目。城镇化从中级的层面来讲,无非就是城市化进程的历史阶段,只是在这个阶段中,我们用什么方式完成,更多的方式是地产接入,政府指导。我想讲的地产的高周转,高盈利,如果大的地产商进入,真的不是圈地,不是做其他的事情,这是很难的,因为需要很长的周期,需要解决的问题很多,我们的规划设计只是专业链的驱动。所以从项目的中级层面来讲就是这样的。我们从一级开发到现在,牵扯到的农户有278家,我们帮他们喝上干净的水,用上电,有好的手机信号。从大的方面讲,可能我们见证城市化进程过程中,我们参与其中所做的事情。我的祖辈也是从农村出来的,农民是很苦的,但是统治中国乡村社会的就是乡绅,所以我想做的事情是重新引入乡绅,让他们重新回归,教化人心,实现田园的梦想,不管是适合居住的还是适合生产的,不管是文旅农商住,还是别的,我们希望作为历史的参与者和见证者。大的层面应该是落脚到这个点,所以特色小镇也好,田野综合体也好,我觉得只是一个概念,我们的规划应该是一个载体,体现了我们的投资,体现了我们的运营,体现了我们最终和市场嫁接的载体,应该是商业逻辑的体现,物理空间的体现,至于是什么形式的,我觉得都不重要,这是我自己的见解,谢谢。

    黄海波:刚才各位嘉宾提出了不少精采的观点和见解,现在提到了一个说法,开发商做特色小镇是出于一个点的考虑,现在政府大力推行特色小镇的开发建设,同时给了不少了优惠政策,包括拿地,带动整个区域的经济,包括产业结构的重新梳理,给地方经济带来很好的发展契机。房地产开发商之前是做房地产的传统项目,现在做特色小镇,各位嘉宾有什么样的看法和见解?或者传统的房地产开发和特色小镇之间有怎样的共同点或者差异点,在平时的开发和设计当中有什么体会?和大家分享一下。

    高劲松:我觉得特色小镇和房地产的关系,不是房地产开发,特色小镇实际上是一种特色,比如这个地域,对整个地域发展特色,整合。整个环境,理念,人的生活方式,是一个高度的整合。房地产只是把它完成而已,我们做了很多小镇,包括研究,我们在河南做了一个特色小镇,现在正在做研究,叫功夫小镇,这就是特色。不是凭空造出来的,但是这种小镇怎么样做?如果按照房地产的开发做,肯定会死掉的,这是长期的。我们怎么样把开发做好,定位做什么?将来人在里面生活,产业,怎么样吸引人?达到什么特色?所以我们做特色小镇,我们也有很多难题需要解决,我们还要周转资金,还要开发,但是项目怎么样区别于传统的房地产项目,说实话,我们也没有想得太明白,正在摸索的过程中,这是一个长远的距离。

    郭红旗:我觉得经历过的小镇,看起来将来是有希望的,必须在初期的时候有核心产业,伦敦周边的资源非常多,但是要用很长时间,但我们用的时间很短,一纸文件这个地方就从农田变成将来可以预想小镇的方式。第一,我接触过的案例来说,我深刻体会到了,能够有一个政策导向的主题对于小镇开发地重要性,这也是摆在小镇开发过程中,不论是地方政府还是开发商面对的核心。上个星期我到成都出差,到周边一个地方,这个地方通知我过去了解的时候,我无法理解,一个牙的事情可以往几千亩地方进行建设联系上,但我深入研究了,这件事情就是从今年的6月份,中国唯一的以牙科产业为主题的特色小镇,然后四川省政府争取到这样的机会,在四川建立这样的东西。为什么能建立?因为华西一科拥有最发达牙科的发展,然后要建立。听起来很虚,但是因为这件事情,7月份签了全球排名前50的牙齿企业,签了78家,愿意在中国落地,因为中国未来牙齿健康带来的需求。这时候由于政策的导向,所有想进入这个领域全部丢在这个地方,将来换牙补牙要花四五天的事情,整个小镇延伸出服务的产业,这时候从生产到服务系的补牙的过程,再到带着家庭居住56天的游乐全过程,促成了这个小镇的发展。这个案例可以说明,小镇的成功规划运营,基础还是中国特色导向产生的动力。开发商在里面做什么?他要找有国资背景的大开发商,因为能把这个产业需要的容器做起来,然后需要人口在这个地方集聚,但不是地方政府能够做的事,这时候需要国资背景的大型开发商说这个担子我挑了,建其他的学校,酒店,这些东西都承担,这时候地产商冲进去之后,承担的责任首先是把延伸出来的服务产业做好,和普通的房地产开发有很大的区别,而且这时候大型开发商有很大的优势。做特色小镇,能够承担责任的不多,但是做好的也不多,只是做地产开发的,做两年也得交学费了,所以对于设计来说,很多时候只要理解好了产业定位的主题,为他服务,其实对小镇开发来说,先解决服务产业,这时候设计就不会走歪了。

    吴叶熊:从我们平常合作的地产商合作的案例很多,感触很多,其实特色小镇并不符合他们的商业逻辑,只要做的话要正好心理准备。我们也有一些可以参照的东西,比如机场附近有小镇,可以带动物流,聚集很多的人,形成机场城镇,也可以形成的特色小镇。这些产业的产生有更高层级的规划,然后我从政策的角度,从其他的角度,把所有的资源往这个地方投入,这样才有可能得到结果。比如牙骨,全国没有的话,可以把资源投入进去。也有一些类似的案例,比如重庆的特色小镇,是电竞为主题的,游戏这个产业的现金流动很大,全民都在玩《王者荣耀》,所以不是有产业的定位就一定能够做起来,需要的支撑远远超过房地产开发的。之前也有听到另外一个提法,叫小镇运营商,提到的时候觉得应该从宏观的层面才能做到,地产商能够把容器做好,在这个舞台上和其他的人把这个运营起来,光是给产业的标签,其实不是小镇,而是需要真的运行起来,才能叫成功的小镇。中国人做一件事情,喜欢带一个美镇,所以特色小镇出来了,我们用这个名字指带我们想要做的一件事情。很多解读特色小镇这件事,从地产商的角度解读,从旅游的角度解读,甚至从酒店的角度解读,得到不同的答案。我和做投资的人交流这个问题的时候,他很惊讶说你们怎么还在提,现在政府不是说要压一压吗?我说没有,他说不对,很多人已经做错了,所以政府觉得要改。有时候是弄巧成拙,有时候往这个方向做,所以特色小镇有各式各样的东西,到底是什么特色小镇?我觉得结果不会有特别大的差别。

    莫力生:特色小镇这件事,国家把这个概念抛出来,不做详细的解释,所以大家各自解释,政府也搞不清楚什么是特色小镇?所以导致大家不停尝试,政府不出声,里面装的东西多了,政府觉得过了,我们现在拉回来,讲开发商为什么喜欢特色小镇?现在政府对房地产处于一种调控,设了很多条条框框,基本上拍了地,基本是亏本,只能期待日后带来利润。现在拿地可能越来越小,还要受到税收更严厉的措施,但是在特色小镇,在签约和拿地方面,比常规城市的招拍挂宽松很多,所以地产商把特色小镇作为抓手的重要核心。这件事怎么样做?常规的高周转地产,拿了以后做产品策划,分析,比较,客户的需求,共同形成了你的项目特色,以及差异化的特点,迎合了市场的销售。绿城做了养老的小镇,其实是做了一个社区,严格来说不是小镇,小镇应该是自我完善的城市,或者说很小的城市,必须有城市的各种要素。我们要在几年时间之内把很多东西考虑,完善,所以特色小镇真正操作的重要核心在策划,市场上各个公司,尤其是规划类,做一个规划没有200万不愿意做,也就是3平方公里左右的项目,为什么?因为我们要拿的地方换出来的策划必须要有说清楚的商业逻辑,为什么小镇可以这么建,可以做这些措施,最后还要算现金流是怎样的?若干年投入多少,产出多少?可以由怎样的愿景?这是最复杂的,如果你的策划不理想,政府直接Pass掉,所以各个开发商投入的无效成本非常高。一旦拿到了项目,快速的回笼资金也是非常快,政府现在也聪明了,必须让你城市服务的内容做好,一定程度的城市形象。策划之后的规划,现在还是相对容易的,在小镇这方面,我们常规见到的不是小镇的核心,对我们公司来说,把协议签是是最大的过程,后期是过程,过程中可以逐步完善我们的思路,这是房地产开发的最大区别。

    冯晓坤:特色小镇有开发商的诉求,也有政府的要求,中国这么多城市,有些大城市的集聚能够很强,但很多城市是被抽空的。西南的一个城市,广西的一个城市,柳州已经把它的的人口吸纳了,它也算是三线城市,基本上被抽空了,政府找到我们,是否能够帮我们想想特色小镇,做产业整合,把人叫回来,因为城市的发展需要人口,我们也遇到一些困境,担心这个项目做的时候,没有人过来。我们作为设计和规划,现在慢慢做资源整合,遇到一些愿意做特色小镇的开发商,或者有产业资源的,有农业,贸易资源的,我们愿意介绍给政府,利用一些地理优势,真的能做小镇特色。

    范鲁峰:我还是从自身的经历和大家分享,时间回到2015年我可能不会做开发,因为我们之前是职业经理人,地产作为重资产,持有物业的升级之外,基本上和我们没有太大的关系。2015年我们第一次做开发,进了西藏,我们做了两个项目,因为很小,特别成功,自治区专门给我们挂了一个牌,那是我们几个合伙人赚的一笔钱,这是常规的地产逻辑,但只是一个基数。2015年我们做另外一个项目,投资的问题就来了,从投资端,客户端,运营端,完全不一样。我想讲的是,它的差异,为什么这样讲?比如投资端,现在开发的企业,不管是几千起来几百,包里有多少现金不敢说,但是特色小镇作为长周期的,在投资端用社会上的钱解决社会上的事情,我觉得这是一个风口,精准扶贫,搞三农,有钱的话就去做,这是投资端的事情。有的时候,觉得我们很老实,有时候感觉很傻,没有那能力完成的事情,所有的情怀吧。

    客户端,不管是刚需还是改善型居住,投资型的,我感觉还是B端市场的产品,整个大的市场总体的经济趋势,从投资变成消费市场的转换,这个才是核心,不讲投资了,我们讲消费,怎么样消费?一定是生活方式才能消费,所以客户端对于这个事情的看法,一定是趋于第二居所。

    运营端,西藏的几个项目很少,后来进入拉萨,也进入了四川,做点像样的东西,我们讲把一个房子卖掉,物业公司接管,基本上就完成了。但是特色小镇的运营是甩不掉的,你的招商,你的流量,等一系列,也就是说配套我自己利润覆盖的部分,全部要自己管。运营端也是一个运营搭建的概念,地产商有自己的优势也有劣势,我们现在的园区有百年改造的老房子,我们也集合了有名的设计师,打造有很多东西,这是要靠运营和招商。我们要做农业,解决扶贫问题,解决三农问题,让他们参与进来,因为他们才是那个地方的主人,真正的主人是原住民,不是把他们赶出去,不然的话他们为了一些小问题和你打架。我觉得这是很艰苦的过程,所以要集合各方面的力量,也需要政策的强大支撑。

    黄海波:大家都发表了很精彩的观点,不同的角度,不同的身份,不同的看法,无论是从政府的角度,开发商的角度,政策规划的角度,使用者的需求角度,消费的角度,总结下来,特色小镇开发的话是很综合的项目,要把产业引入,孵化,人才进驻,课题非常多。前期的策划到导入怎样的产业,先导入什么类型的产业存在很多风险和问题,要讲的话题非常多,因为时间的关系,我们下一次再相聚,讨论更多有前瞻性的观点分享给大家,谢谢各位。

    主持人:谢谢嘉宾们的精彩对话。在短短的3个小时的大会中,各位发言嘉宾紧扣主题,各抒己见,为我们奉献了一道又一道美味可口的精神文化大餐,让我们再一次以热烈的掌声对嘉宾们的精彩演说表示衷心的感谢!

    最后再一次感谢各位嘉宾的莅临。现在我宣布本次"2017中国房地产开发峰会-特色小镇开发趋势论坛"活动至此圆满结束。请各位嘉宾留步,在现场工作人员的指引下合影留念。


        

    

    

    

    


图片实录

  • 对话环节
  • 吴叶熊 霍普设计总监&设计实验室[/LAB]主持设计师
  • 郭红旗 一砼创始合伙人、设计总监
  • 演讲现场
  • 高劲松 绿地控股集团中原事业部
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