天竺万科中心是北京万科写字楼与产业园事业部自持经营的第一个办公楼，也是北京万科第一个绿色三星公共建筑。它规模不大，是一个精致高端、可持续的建筑，将万科多年领跑住宅设计开发的成熟经验注入办公楼设计，把自然带入生活，将生活融入办公，是北京万科写字楼的一次创新探索。

         建筑是人创作的，更是为人创作的，人在建筑中的活动，才最为重要。抱着这样的想法，作者在首批企业客户入驻后做过一次调查访谈，将客户的使用感受与空间设计、材料建造结合起来，以更好的展示北京万科在办公楼设计及运营上的价值观。

1.     共享——万科空间

        项目位于顺义区天竺综合保税区内，邻近机场北线高速和G101，驱车10分钟可达北京首都国际机场，是北京的门户位置。虽然项目周边尚有一些待开发用地，但随着天竺综合保税区的发展，此区域很快会发展为繁忙的商务活动枢纽。

        在设计前期，通过国内外的案例研究，设计师认为对于郊区办公园区的解决办法在于“更多赋予”——更多的变化，更多的活动和更高的质量。因此设计师并没有把天竺万科中心设计为一个独立体，而是把它作为天竺综合保税区的活力中心。它的场地对外开放，商业、广场均与周边环境共享。一位入驻企业的行政负责人称,“我们在北京范围内考察了很多办公园区，有在亦庄的，有通州的，有丰台的，也有顺义其它园区的，比如南法信地铁站那边，也有一些办公楼”“最终我们选择天竺万科中心的原因，还是万科的品牌、理念和配套。”

        提到配套，天竺万科中心在初始定位期间就提出了“高效办公+万科空间”作为本项目的产品解决方案。与致力于提供一个高生产效率的办公环境的“高效办公”不同的是，万科空间是一个有多重空间功能的集合，为整个项目带来生机和活力。人可以利用万科空间的设施，将一天漫长的、紧张的“工作”变为充满活力的、舒适的“生活办公”。万科空间位于项目的地理核心位置，也是全项目的公共活动空间，集聚人的活力中心。通过电梯、景观花园中的漫游路径或者ACD座每层之间的连桥，人可以在任何一个地点方便的到达万科空间。

   从地下一层到地上三层的中庭空间是天竺万科中心的“起居室”，每个人都能来这里呼吸新鲜空气，与同事在咖啡厅闲聊一会儿，欣赏展览或者举办产品发布会。围绕着中庭空间的，设计师设置了员工餐厅、共享会议室、健身房、商店等服务型空间。回访结果也证明，万科空间已经成为最吸引入驻企业客户的因素之一。

        “员工餐厅非常有必要，我们要先解决温饱问题，哈哈，”一个企业负责人说。在周边商务环境尚未成熟之前，目前入驻的企业员工的午饭解决方法无外乎两种：自带盒饭/外卖。这无疑会给员工的工作造成非常多的不便利，企业也头疼于大量外卖盒饭的后续垃圾处理。“员工餐厅的收费要平价，最好在一层的商业中再设置一些其它的小吃店、饮料店，我们可以有更多的选择。”“项目里有个便利店太好了。我们的员工在工作时想补充点能量，可是周边几公里都没有超市啊。”

2.    自然——中央下沉花园 

“开放”是天竺万科中心最重要的元素之一。设计师希望用对外开放的花园广场，不仅为天竺万科中心，也为周边人群提供一个公共空间。天竺万科中心是与基地和周边环境紧密相连的，而绝非一个与世隔绝的办公建筑。

        中央下沉花园位于天竺万科中心的场地中心，紧邻建筑内部的万科空间。从ACD座所有的办公空间都能看到它，B座独栋办公更是身处其中。这个开放的花园是与人最紧密互动的室外开放空间，时刻联系起人与自然、生活与办公。

        有两条路径可以通往下沉花园，一是在北侧入口处，人们可以通过蜿蜒的丘陵景观路径到达，或者从地下一层的“万科空间”，在地下大堂、员工餐厅、健身房的出口直达下沉花园。这个花园为员工提供了优美的风景，让人流连忘返，放松身心。

3.高效——办公空间

        高效办公楼是项目的主体，也是最注重效率的地方。效率首先体现在得房率：核心筒公摊空间被压缩到最小，让客户的使用空间最大化，办公房间的得房率在70%，然而对于天竺万科中心目前实际入驻的整层、整栋的租赁的客户来说，实际的得房率可达到80%以上；其次是与万科空间的联系。万科的服务满足了客户对于大部分公共空间的需求，客户的实际租赁面积就可以安排更多的固定办公空间。根据回访，实际入驻企业的人均办公面积在7~8㎡/人，还有一定的人员扩充空间。

        其中一家做互联网金融的企业客户，公司总部在三元桥的凤凰置地广场，因公司规模扩大，在原办公楼又无法寻租到整层的空间，因此将电话销售、客服两个部门搬迁至天竺万科中心。“我们租赁面积是1685㎡左右，目前员工数不到200个人，不过我们预留了一定的富余量，至少可以扩充到300人”

        高效办公空间也以丰富的空间变化脱颖而出。AC楼可以层为最小单位，D楼以每层不同的段为最小单位，分割或者组合出租，可满足600~10000㎡的租赁需求。

4.宜居——泊寓空间

        设计师曾经考虑过在D座的万科空间中设置“胶囊酒店区”，给那些加班的员工提供临时的住宿。一些依托空港保税区的外贸企业，因为工作性质关系，经常是时差颠倒，身在中国，却要按照外贸合作伙伴所在国家的时区来工作。

        目前这个想法的升级版即将得到实现。D座东侧2~9层的空间，预留8300平米，将由万科自有长租公寓品牌“泊寓”来经营。泊寓服务于有态度、有活力的城市青年，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。当然泊寓面对的客户不只是天竺万科中心入驻的办公客户，还有通过15号线地铁通勤的沿线工作青年。

        目前有的入驻企业在周边小区为员工租赁宿舍，也有企业员工自由在周边租赁单身公寓，这些单身公寓大都在城中村中，建造质量和服务均一般。“泊寓的装修肯定会更好，跟周边的现状不是一个等级的”一位企业行政负责人说，“”现在入驻的企业员工的通勤主要靠地铁，有的公司早晚都会设置几班往返地铁站和项目之间的班车接送员工，因为目前周边mobike和ofo这些共享单车还不多。设计师相信在泊寓正式开业后，这些员工就会多了一种选择的可能性。

5.示范区

在材料选择上，极为讲究。极力排除陈杂装饰的设计，试图表达材质本质的张力。木材，钢板，清水混凝土，金属网，这些自然简约的材料赋予空间以独特的气质，而在这一极材质感的空间中，人们感觉到来自内心的安宁，触摸材料，即触及内心，这是自然简洁空间的魅力。

6.总结

        办公建筑正随着我们的工作方式而演变，工作和生活方式之间的定义已逐渐模糊，天竺万科中心以共享的公共空间、灵活多变的办公空间和开放的场地环境为基础，打造出舒适的、激发创造力的生活办公。首批客户入驻只是项目运营的起点，未来将随着入驻客户的需求不断调整完善，随着周边商务区的发展调节自身定位，成为临空经济区城市环境的创造者和引领者。

项目概况：

项目位置：顺义区天竺综合保税区

建筑规模：总建筑面积6.3万平米，地上4.4万平米

内部功能：办公及商业

设计单位：TSUSHIMA DESIGN STUDIO（建筑／室内／景观方案）

          北京市建筑设计研究院有限公司第十设计所（建筑施工图）

          苏州工业园区国发国际建筑装饰工程有限公司（室内施工图）

          沈阳绿野建筑景观环境设计有限公司（景观施工图）

土地获取：2013.08

竣工验收：2016.12

客户入驻：2017.03