2013房地产开发设计年会暨第八届金盘奖活动周
中国商业地产发展高峰首脑论坛--中国商业地产运营新模式探讨
时间：2013年12月11日上午14：00—18：00
地点：广州W酒店五楼辉·多功能厅
嘉宾：
平 刚DC国际 总裁/创始建筑师
莫力生 华夏幸福基业城市发展集团 副总经理
朱 宣 花样年地产 副总裁
郝 滨 RTKL 副总裁/北京公司 总经理
魏青峰 凯里森(中国)广州办公室 总经理/总建筑师
苏 锟 富力地产集团 副总经理/总建筑师
黎国林 卓越置业集团有限公司 设计总监
张 华 三磊建筑设计有限公司 总裁/设计总监
雷 毅 深圳柏涛环境艺术设计有限公司  副总经理

主持人：尊敬的各位嘉宾，亲爱的观众朋友，大家下午好！欢迎大家来到《时代楼盘》第八届金盘奖活动周--中国商业地产发展高峰首脑论坛现场，我是《时代楼盘》主编李仕泉。现在我宣布活动正式开始！
金盘奖活动自2006年至今已举办八届，每一届的主题都在变，都在根据当年的行业的变化在改变，今年我们以“地域与文化的融合、景观与建筑的协调、业态和产品的创新”为主题，每年的金盘奖活动都得到了很多嘉宾的支持和帮助，在此一并表示衷心的感谢！
本次《时代楼盘》第八届金盘奖活动周系列论坛活动是由《时代楼盘》主办，唐艺设计资讯集团有限公司承办。
由官方网站金盘网全程直播，并得到了独家战略电视合作媒体旅游卫视《最美地产》栏目、独家战略网络合作媒体搜房网、指定媒体筑龙网的大力支持。
本场论坛主要是以“中国商业地产运营新模式探讨”为主题跟大家进行分享和交流，现在请允许我隆重介绍本次论坛的嘉宾主持，DC国际总裁、创始建筑师平刚先生。
接下来有请DC国际总裁、创始建筑师平刚先生为本次论坛活动致词，有请！
平刚：广州发生了两件大事，第一是广州恒大夺冠，第二件事情就是金盘奖。作为媒体的坚持是非常容易的，提供这样一个平台。在此，给大家做一些分享。对于商业地产，从我个人的角度，生活中无论如何都是在参与，对于文化的状况，对于人民生活的状况，大家要更多地去思考，我觉得我们非常期待今天下午的嘉宾，包括我们对话的环节能够给我们带来一些不一样的东西，我们接下来有请莫力生先生为我们做演讲。
莫力生：各位企业家和设计界的朋友们，大家下午好。我在这个场合还是代表万达，我离开万达已经有几个月的时间了，国内的一些商业项目中，获得的关注度比较高的，武汉楚河汉街的项目，对于万达在文化领域地产的转型，做一个简单的沟通，也是结合我们后面的一些论坛的内容。
关于武汉楚河汉街，先看一组画面，在武汉，2011年9月份已经开业，到现在已经有2年多的时间了，这两年多的时间，周边的建筑也在逐渐地建设，我们看到了图片，应该说这些图片较早一些，这个是武汉楚河汉街一个大型的广场，这是一些街景和一些局部，大家看到这个形象已经融合到了武汉的一些城市的环境当中，这些建筑都是新建的，大家看到这些风格基本上都是结合了武汉的历史，武汉在民国阶段的风格，一直到现在的风格，所有这样的项目当中包括了商业街道的连续。这是在每个广场上面的一些雕塑，这些是湖北历史上比较有名的人物，这个是展示的是一些商业的小门面，从历史的人物，到现代人物的贯穿，这是不同的情况的样子。这个可以看到远处一个楼已经有10多年的历史了，这是在建的一些项目，这个就是楚河，这个是汉街的背面，这个是我们市政的主要的道路，是一些桥梁的美化，整个楚河汉街已经完全融入到城市当中。
这个广场也可以说是惊世骇俗，从开始没有建设，密谋规划，提出的要求是城市发起的，是武汉的大东湖水网连接治理工程的一部分，一个是武昌区，一个是东区，连通到长江，这是水网联通的一部分。这个环境优势很不错，有水面有桥梁，贯穿城市的各个部分，同时也是结合了楚河的问题，武汉的多元化区的一个总量是1.8平方公里，汉街是贯穿了东区，一直延着楚河，现在从现在的数据，汉街这个项目是沿着楚河的，它体现了万达23年开发经验的一个结晶。
第二步部分讲规划，规划是重中之重，我们做地产和设计的都知道，一个项目是否成功，规划出来之后，基本上30%的成就已经达到了，规划实际上是我们做地产的一个核心工作。这是政府原来的规划，楚河在每个道路都是断裂掉过的这个商业是自成体系，对于大的项目来说是一个局部的，这是沙湖达到这个是水系，这个是原来设想的商业街的样子，这个是政府的招商项目，这个是最终的效果图，2011年的总体的效果，万达根据企业开发的理念所做的规划，把楚河贯通，现在也有相关的游览项目在里面。单体方面我们后面再说，优化了交通组织，使沙湖和东湖不仅实现水的贯通，还有旅游的贯通。
汉街是它的核心的项目，从东边道路西。这个是区域城市交通，沙湖这个大桥很有意思，这个大桥在湖水的正中间过去，可以把汉口的人流通过武汉这个城区直接引入到武昌的核心区，这个交通还是很便利的，这个是商业步行街，汉街万达广场在今年的9月份开业了，这个广场夜间的照明效果相当绚丽。
这边是酒店的分布，六、五、四层都有，这是一个写字楼群，这是一些配件的住宅，这个是文化旅游的重点项目，这个是汉秀剧场，为一台建筑打造的建筑，这是一个公园，它的体形和造型非常复杂，这是一个红灯笼造型是编钟出土的造型，这两个的创意设计师，也是非常有名的，参与了我们北京、伦敦的奥运会。
在万达的总规划当中，突出了很多的文化的主题，我们讲讲规划的一些特点，总体规划从万达的企业来说是非常重视的，每一款规划都是由王健林董事长看的，从2009年9月8日前第一版总图到2011年8月6日，前后有23之多。这是最早的第一版，这个是一些剧场，主题公园，这两块地基本上没有变，根据不同的情况，大家知道开发一个项目，周边的限制是很多的，所有的我们万达拿的这些地都是拆迁地，都是拆出来的，商业项目需要一个完整的便捷的交通，对此影响是很大的。这是汉街开业之前的总图，这个总图到后面一直在变，最终万达广场落在此地，下面是两个端头。
在总体规划的完善当中，我们也做过一个小结，逐步地对项目深入之后，对项目的认识，这个规划一直在改变，这些改变除了规划上的需求，还有企业经营的需求，随着市场的发展，定义什么业态，很多文化的业态，包括酒店的业态是一些纯投入的，是否有价值，是否对项目产生什么促进，以及在深入研究的过程中一直在变。
我们讲讲风格的演绎。汉街建筑风格形成的方案一共有16组，这个是最早的时候，2009年上半年，武汉市政府找到万达的时候，拿的一个图册，从这个图上看，从城市大规划的角度，对于城市的相互关系体现不出来，这要政府和开发商经过长期的沟通之后才能形成。
武汉从历史上来说，从汉朝开始，开始找历史的元素，找到了一些汉代风格，发现汉代风格和现代商业的理念不太一致，如果做成旅游街还可以，做成商业街吸收古老，这个像一个旅游区，这个叫做商业街，大家到这里买公司，这个吸引力不足，之间还采用了一些欧式风格，这个欧式风格智慧德国是欧洲传统的风格，在实施当中还是经历了大量的采用。大家可以以文艺复兴中世纪的风格，这个是一个纯粹的民国风格，所谓的民国风格就是欧式风格和中式风格的结合。最终实际上这是整个我们叫做J2地块沿街单侧面的展示，各种风格的融合使这个街道比较丰富。被道路分化成三个大块，这个街在桥底是连通了，地块分成三个部分，这三个地块是从古逐步发展到现在，人在走的过程中，体验也是不一样的，这个是最终的一些效果图。
大家可以看到局部有一些大的建筑可以到四五层，常规的一些店铺是零售店铺，这个古代的风格已经逐步减少了，现在的元素，一种混搭的风格已经进来了。这是一些效果展示，我们设计当中，效果的把控方面，前后的效果图做了将近1000张，这个主要是一些现代风格。
第四部分讲一下真正做完之后，我们展现出来的样子，是否可以达到王健林董事长定位的项目的要求，我们的目标由大家来评估。万达自己来评说认为这个项目还是比较成功的，我们在设计当中请到了很多大师。这是一个策划和导演，整个秀场的建筑完全按照节目来打造，这个是请的国际排名第一的设计公司，以及国内大量的高端的设计单位。最终我们形成的汉街可以说是中国最长，或者是现在最长的一个商业街，是完全贯通的一个商业街，这个应该是2012年后半年的情况，大家看到人流还是比较熙熙攘攘的。
所谓的建筑特色，指的是建筑特色的跨度，涵盖面非常宽。这是一个酒店，这是一个秀场和主题公园，这个是在汉江上面做了一个秀台，这个是一些街景的图片。这个特意要提到，跨过汉街，现在有四道桥，这个是跟政府来共同推动的，由政府建设当中一次性实现。它的尺度不是一般的小建筑能够达到的尺度。
这个是汉街周边的写字楼，这个是林立的楚河汉街的环境，这个是文化的概念，这个是主题乐园的概念，这个是几个广场的，这个是汉街的戏台。这个是一个影院，技术非常先进，内容非常丰富，讲的是商业业态，涵盖文化、娱乐、休闲、酒店，把这些融合在武汉中央文化区的项目之内，当时是引进了大量的品牌，这两个品牌在这两年当中一直在调及商业最难做的是招商定位。招商定位在初始当中可以进行设计，以万达能力，可以把世界上时尚大品牌全部引入进来，但是在招商的设想和运营当中，不见得是一直持续的，这个需要招商团队强大的调商能力，这个更考验水平。如果在三到五年之内，能够把这个调得比较成功，这个团队是值得信赖的。
这个夜景是相当绚丽的，这些桥的形态为这个项目增色不少，这是另外一个角度。这个项目为什么要在2011年9月底开，就是为了纪念辛亥革命100周年，这个活动比较敏感，政府就把这个活动取消了。现在来说，除了一些住宅以外，大部分都已经实现了，因为楚河汉街的吸引力非常大，主要以这一个项目为主。万达在2012年单年的销售额在这一个项目上达到了100亿。
我们有一个总结，楚河汉街是万达集团迄今为止社会关注的一个项目，从项目接洽到开业运营历经2年零3个月。
作为武汉中央文化区的启动项目，汉街的成功为万达集团由几十万平方米的城市综合体开发像几百万平方米的城市区域开发过渡积累了经验，开了一个好头。武汉中央文化区项目结合了政府意愿、区域需求、企业转型、模式探索等各种条件。
第二部分跟大家沟通一下，稍微介绍一下万达的文化旅游地产的探索，万达的文化旅游是从长白山开始的，这是长白山的南区，这个区域，可以看到这边是滑雪场，这个是政府比较敏感的项目，中间红色的部分是旅游度假区，这个项目从旅游度假的角度上非常成功。现在的酒店是供不应求。这个项目本身没有任何的好的前提条件，这个山，这个滑雪场的落差只有500米，周边什么都没有，在这样的情况下，万达做这个项目，也打开了名气，也能够挣这么多的钱。万达在这个项目赚到了名声。
这个核心是以主题公园和综合体作为带动，包括一些酒店会议设施和一些尝试，这样的项目还不算太大，总的占地在100平方公里，这种项目的销售是不会很火爆的，这个是合肥万达城，现在已经开始销售了，项目总体来说也获得了一些认可，合肥万达城在后面的几个万达城来说评价是最好的，一个最大的前提条件。最近启动的项目也会在这个月开盘了，大家也知道，万达启动的东风影都，启动仪式的时候，弄的土豪的形式，做转型的过程中，万达现在所有的文化项目依然是负现金流，对于一些其他的企业可以做一些借鉴。


平刚：今天我们台上有两个地产商，四个设计师，我先问一下这四个设计师，我们设计公司的老总有没有做过万达的项目。一会儿我再问你们，现在问两位地产公司的老总，评价一下觉得做得怎么样。

黎国林：万达成功的地方更重要的是资金的运作模式，至于整个商业体的建筑设计，它的形象倒是其次，资金运作的成功更重要的是资金链的运作，在整体的规划上进步资金盘活。商业的一个问题，就是刚才莫总说的招商怎么运营，现在开发商都在做商业，商业地产比较火热，总体来说，万达在这个方面是做得比较成功的，而且是做得在这个领域中超过所有的开发商。
平刚：我们接下来进入这个主题，中国电子商务的发展已经走过了这么多年的历程。电商对地产开发的冲击，大家可以就此发表一些相应的观点，沃尔玛在2012年以内已经关闭了6家门店了。就出现不同程度的关店的情况，电商和商业地产怎么矛盾，我知道现在有一些矛盾的情况，我们先从设计师的角度来说一下。
郝滨：这个话题比较大，如果真的电商未来占市场主导的话，我们的职业生涯需要告一段落了，我不希望这个情况发生。说到电商和商业地产，也不会说得特别远，从美国发展的电商这十几年来看，我绝对不认为电商会超过实体商业，这个方面是非常有信心的。前两天我看到一个新闻，王健林董事长打了一个赌，从中国现状的情况来看，电商的发展照顾到了一些中低收入群的消费的需求，解决一部分生活必须品的层面。中国目前的开发商，关注的城市，大家是想做更高端的，这种项目实际上跟电商之间的关系，我觉得不是非常密切，有一些店，既有实体店也有网络商店，关注的更多是一种体验。我认为从长远来看，经济在发展，收入越来越提高了，我觉得电商的威胁目前来看有一些夸大，这是我的看法。
张华：刚才从万达的一些实例当中已经有一些答案了，电商永远不能营造出这么丰富的内容体验，在1.4米的范围之内，营造出这么多种的功能，是一场视觉盛宴，一天从早到晚都有事情做的场所，我觉得物理空间升华到场所的感觉，人与人的接触，看到琳琅满目商品的感觉，电商在目前的阶段是无法替代的。
雷毅：首先是这样的，今天是11号，明天是12号，淘宝面临今年年底的一个促销，马云之前提出超过300亿，已经是超出了，现在电商对于实体店面经营方式造成了很大的冲击，这个是不可避免的。电商是一种人性的体验，想用低廉的价格买到一些高品质的东西，实体商给人提供一种休闲的空间，我需要人有一个群居，包括交流的过程，这个是电子商务无法解决的。
我个人见解是这样的，电子商务是选择性，包括地域性来说，不受局限，实体商街是一种体验感。万达的调商能力很强。万达整体在行业内的口碑，在很多的地方来说，万达广场的一种呈现给当地的居民提供一种新的生活方式，从这个层面来说，也是跟电子商务抢占性的策略。
魏青峰：这个东西聚焦一点比较好，我现在可以从设计和开发商的角度看一些事情。回到刚才万达的事情，万达我也关注过。我觉得所有的品牌开发商都在转型，电商只是一部分。我去万达，有60个万达广场开业之后，从专业的角度来说，这个没有太大的毛病，是慢慢摔出来的。武汉的万达广场，上周刚刚开业，外立面做得很炫，万达的转型，迈向文化的开发，这个不仅电商，还有华润，一个很典型的项目。以华润为代表，在之前所有的华润持有项目中，开始增加销售街的，不光是华润，基本上所有的都有销售街这个体量，这个出来的同时，不光是电商。电商的冲击，购物中心的开发的同质化等等方式，促使了这种室外街，是一种体验式的。从这方面来说，都在转型，然后这个体验式从设计方面来说，设计创造价值，其实是一种好事，但是从专业的角度来说还有很多的事情要做。
我们当初在国内做开发的时候，经常提到客户至上的理念，我们曾推动过室外体验的项目。在国外，每个人开车，每个人开车在一个盒子里面，进入办公室又是一个盒子。在美国的购物中心的开发当中，这种室外的体验是越来越多，这个跟国外的季候条件相关。现在不管是对于金融的要求及需要有快速销售室外的街，投资回报时间短，利润大，中国这个综合体，它的综合性和品质性未来是一种推动作用，这个机会，电商是一个方面，从之前的百货到室外室内这种公开的、第四代和第五代是推动城市综合体一个很好的契机。
平刚：我们今天谈的是商业地产面对电子商务怎么应对。比如天猫与##的合作，从11月份11号25分钟就打破了去年全天的记录，电商和地产开发的企业已经在合作了，我不知道苏总怎么看待这个问题。
苏锟：电商现在的发展是很快的，对于传统的开发模式是有一定的冲击的，我们整个商业以后的发展，肯定是要根据这方面做一些应对和一些新的措施来转变这个状况，不是改变，因为它是一盘棋，怎么把这个下得更好。有一个新的契机，我们怎么用活。
作为地产开发商来说，商业营运的模式，一个是租金，一个是销售，我们不是直接销售产品，我们怎么样做一个场，让电商能够在这里发挥作用，其他的零售商和体验商也好，还是其他的商家，都可以在这个场里面发挥最大的作用，我们可以收到租金和一些销售的价格，这个是需要解决的一些问题。
至于电子商务对商业地产的冲击来说，我们需要调整一下商业的格局，我们的商业业态以什么为主，是否需要配合，结合一些实体店做一些相关的设计，整个架构中，传统的商业模式做一些调整；另外电商行业发展的一些场所，怎么结合这些东西做一些商业的展示，来搞活我们的场。另外我们是一些更加具有体验式的商业，在电商的网上怎么销售，我们做商业，平时周六周日，晚上回去，做一些活动，我们怎么解决商业，带给百姓一个丰富的娱乐和休闲的生活的体验，在设计中怎么解决这些问题？这是另外一个应对的方式，就是改变。
还有一个方式，在配置上，可以选择一些电商无法取代的，比如一些精品的创作内容，现场展示等等这种商业的业态，进入商场或者是商业街。如果提到刚才万达的汉街来说，商业街跟旅游是很大的关系，怎样把旅游和娱乐的体验结合到商业中，为什么汉街做得好，我专门去了汉街，也在里面吃饭了，也在里面买了东西了，我其实并不是很关心它这个到底是民国风格，还是什么风格，我是经历了这个过程。作为旅游点来说，我有自己的看法，如果你在武汉，怎么样让它更有武汉当地的文化特点吸引更多的外地游客，如果把这方面跟商业结合的话，还是有必必要的。这种模式其实也是我们应对简单的电商在网上销售的一个很好的模式，具体有很多的方法，我就讲一下近期碰到的一些问题，我们也做了一些商业的开发。我还是很倾向于一种开发模式，怎么样把文化、旅游和生活结合到商业中去。
平刚：万达永远是焦点，因为莫先生开了一个头。您的实体店有没有变成电商的试衣间，有没有这种情况？
黎国林：我们的客户跟电商，我不是太清楚，这个合作是未来的趋势，电商的出现适应了时代的需求，也适应了年轻人的时尚的需求，才可以在一天实现350亿的成交量，这个成交量是一个全国范围的销售额而并不是一个区域的或者是一栋商务大厦或者是一个商业项目的销售。
经过这样的分析，我们开发商做的是项目，在一个片区中，在一个城市中去做项目，所以我们的销售对象，我们的客户的定位是有一个区域的，我们是有一个范围的，并不是我们要面向全国，在这方面来说，这个跟实体店和电商有一个根本的区分，并不是面向了这么多的客户群。我的观念是电商永远都不可能取缔实体商店的体验式的活动。从古到今，人本质就是一个动物，动物离不开活动，活动是一种体现，在购物中体现运动观感的感受，必须要到商场去体验，在商场中，开发商需要动很多的脑筋，用一些特定的业态气吸引不同的客户。
好比卓越置业十几年的商业商务的活动，总结下来，我们需要找对客户，这个客户是哪里的，我们的商务和商业结合在做，在做商业的时候，要更多地找出商业的文化本质。因为我们很多的商业体跟商务活动是紧紧结合在一起，所以在商务文化这一块，我们是挖掘比较深的。商务人群有很多的需求，从生活上，从办公上，从休息上，从学习上，仅仅自己的需求上，都有很多的需求，我们仅仅抓住这些需求做商业。
现在最新的一个项目，就是卓越城在深圳的拓展，这是一个比较新的项目，是2013年连续7—8个月的销量冠军，是真正明星的项目，究其原因，也是因为我们抓住了客户的定位，无论电商怎么样强大，都没有办法取缔我们对客户的划分。我们把商务这块的客户盘活，让它在我们的消费群中去得到提升，从服务和经营策略上都是一个运作的模式。刚才我说的这个项目当中，既有街区式的商业，也有shoppingmall，有销售的物业，也有持有的物业。更重要的是我刚才提到的商务文化的植入，把我们的商务会员这种计划也放进来了，另外我们也介入了艺术的概念，也介入到商业中，在我们商业体中是有很多的艺术文化的概念。让我们的客户在体验购物的过程中也是一种精神的享受，这个是电商提供不了的活动和感受，更多是用活动服务以及精神的感受，我相信电商和实体的商业还是各分自己的领地，不会有太大的冲突，只是看蛋糕怎么划分而已。
平刚：我想问一下郝总，在设计当中，因为这个话题的确很大，我们实体店有实体店的优势，我想问郝总，在设计当中，对于新的技术的应用，比如无线网络的应用，比如我们现在和一个网络公司合作，通过这种无线手机的网络可以掌控商店之中所有人流的去向，郝总有没有和新的电子技术合作。
郝滨：诚实地说，我们没有遇到这种应用，您提到的电子高技术，我在国际层面的一些会议上，听到过这样的简报，能够吸引更多的客户到实体店体验，这个是未来的分享之一，这是电商所不能提供的一些东西。
回到刚才的话题，电商虽然是有挑战的，我觉得这个挑战是积极的，对于每一次设计上的进步和创新都是需要一种危机感，这种危机来了之后，需要创新，这种创新离不开开发商和业主，对于项目的定位和精细化的追求，这两者是提高整个国内商业综合服务的质量，这其实是一个双赢的局面。
第二个，无论电商、实体店也好，我们用什么技术，我们怎么样让人最关心的就是商品的价格，电商是便宜，如果实体店达到同样的价格，大家还是有一种体验的需求，这是电商不可替代的。所以这个回到一个更大的话题，将来这种开发模式是否可以持续，开发商拿地这么贵，容积率越来越高，很多的功能融合在一起，最后还需要商品再便宜，这个看似是一个悖论，但是是一个很有意思的讨论。
平刚：我前一段时间去北京做了一个演讲，我说文化只有消费才有价值。
张华：我觉得他们永远在尝试新的可能性，他们的项目都是自己想好了，留给设计师的余地不是很大。我参加过南昌万达城的前期的规划，把不同的很复杂的万达广场游乐场、一些酒店、住宅等等，放在一起来做，还能够算一下帐。在这个前期的过程中，很多都是在算帐，其实一个业态做什么，他们基本上已经想清楚了。我觉得文化肯定是未来的商业业态或者说是商业地产一个很重要的组成部分，我们曾经怀疑有了电视，是否电影就没有了，我非常同意刚才这位老总说的，电商对于实体空间的设计是提出了一个新的刺激的作用，我小的时候和电影院，就是一个放盒子，现在去电影院完全不一样了，这个电影院除了看电影一件事情，还可以延伸出很多的事情，甚至一些电影院在旁边衍生出跟这个电影相匹配的产品，把电影的文化变成看得见摸得着的东西，这些都是属于很好的文化现象，来增加空间中的一种体验。
我们这次去北京，有一个项目是得奖了，芳草地这个项目，在一个艺术馆里面购物，或者是在购物的过程中享受艺术，文化给我们的商品增加了附加值，我觉得人肯定愿意多掏一些钱得到一些享受，我这次没有白来的，这个酒店就是这个价格，但是它提供的服务是别的酒店满足不了的。所以气氛、文化、人对人的服务，这些整体加在一起，能够提升产品的附加值，买这些产品，除了使用之外，还是一种感觉，如果实体店把这种感觉找到，应该是未来实体店发展的一个很重要的方向，并不是谁替代谁的问题，是一种并存，不同的商品从不同的渠道获得，随着经济水平的提升和生活水平的提高，人民愿意到这样的场所去买一些高附加值的享受。
平刚：刚才张总讲文化给消费加分，您是怎么看待这个问题的？
雷毅：我很同意张总的观点，我讲一下设计师角度的理解，文化也是精神层面的追求。还有一个观点，我也同意，电子商务和实体店的购物的体验实际上不存在谁取代谁，是长期并存的，因为时代已经变了，以前大家是到菜场买一些菜，接着是超市的运营，再来是大超市的运营。现在电子商务有一些分成，针对的是有目的性的消费纯购物的环节，针对这种大型的综合体类的项目，这些冲击力只是针对某一些店，我个人的感觉，电子商务也好，实体店的经营也好，我个人感觉不是扬长避短，而是只有扬长。短处是售价，这个没有办法跟电子商务的成本很低的模式去竞争的，首位增加一些附加值。这个针对国内的两大比较成功的开发商，一个是华润，一个是万达，是两种不同阶层的消费模式，他们之前的第一代、第二代和第三代的产品形式的变化，可以看到从室内的纯销售的模式慢慢变成精神层面的追求，这个是商业地产发展的一个很有利的想象。这种模式我觉得是一个商业发展的一个方向。将来说到天猫映泰的和之前我们说是一个并行，有的时候也会产生某一种合作的关系，利用电子商务的低价位的营销模式，配合商业延展性的泛商业的形态。将来我是一个生活又可以买到物美价廉的东西，又可以在生活中有一个消费的体验，在现在的高压力的工作下，周末有时间休息的话，会问你想去哪儿，如果商业地产能够被提到，我觉得这个商业就是成功的，它的模式如果做细微的调整，可以获得更多的成功。
魏青峰：我先回忆一下前面几个话题，从电商讲到体验，再讲到文化，先说文化，文化带动价值驱动，大家知道最早带来的理念是自然、文化和艺术三者相结合。我们现在珠江新城下面的高德置地，春夏秋冬都是我们在做他们的商业设计，大家知道在广州的地下商业，其实一大片都死掉了，艺术带来的价值其实是一个亮点，但是艺术带来价值，比如汉街的民国建筑地创造价值的持续性，运营的成果还是要拭目以待的。很多人都在说要增加艺术性，艺术性也是体验的一部分，这个价值就不止是一个艺术，艺术在这方面带来的投入产出以及结果，还是拭目以待的。
从开发模式上来说，这个不是设计和运营，万达和华润是完全不一样的，现在开始有异曲同工之处了，华润现在要做到二、三线城市，这个品质怎么去做，包括公司的内部考核对于业绩的回报的速度是向万达靠拢。在某一些方面，这两个产品在什么地方产生冲突的时候，在二、三线城市发生冲突，到时候谁胜谁负不一定，万达有很强的资源，带来的万达的品牌是很强的。对于华润来说，他们最了解的是它的品质比较好。
大家都在相类似一个方向转，大家越来越关注不是公司内部的开发模式，而是大家需要什么。下一个话题讲到处理体验，还有什么，如果把体验想透了，大家都有一个好的出发点。
平刚：您去武汉，是专门去考察万达这个项目吗？
苏锟：不是，我知道万达有这个项目，就去看了一下。这个跟我想的有点不一样，但是非常成功。我说的成功指的是运营非常成功。所以我觉得这个文化怎么做，各个人有不同的看法，整个的商业运营来说，还是回到第一个问题，怎么应对电商的冲击，文化这个东西，其实是我们的一个手段，怎么样把体验式商业做好，然后增强自己的吸引力，来抵抗。为什么说抵抗？我对一些观点不太赞同，电商对于我们的传统商业没有影响，这个是一定有影响的，你可以看到现在市场上的销售上来了，为什么一些大型的商场会撤，有一些店开不下去，包括万达也在考虑转型，肯定是受影响了。我们以后怎么应对这个方式，我们所说的怎么样增加体验，增加文化性，增加活跃度，这个不是把体验式商业做好一些，尽量减少这种冲击性，整个销售了蛋糕就这么大，它占的份越多，传统的商店的份额就越小。
对于我们发展商来说，我们最需要的是什么，是租金。网上采购的一些大量的商品，开一间小店，这个租金可以给得起。我现在讲的是应对现在这样的模式，我们怎么样把传统的商业做好，提高我们的吸引力，作为发展商来说，我下一步的方式肯定是压缩一部分商业开发的量，把下部分怎么样做精，让电商无法取代的东西做多一点，这个作为开发者来说，是会出现的一个现象。我是抛出了一个问题，我也没有办法解决，需要大家正视这个现象。
平刚：第一段结束之前，我说一下，我非常期待花样年的老总的演讲。现在茶歇时间，谢谢大家。

　　茶歇
　　
　　
主持人：各位嘉宾，下午好，茶歇之后，现在进入下午的第二个环节，首先有请花样年副总裁朱宣先生给大家做主题演讲，大家欢迎。
朱宣：大家下午好。我为什么站在中间给大家鞠躬，有两个作用，让大家记住我，第二是给大家提神。我今天所讲的很多内容在新浪微博和链接的博客都有一些表述，我讲得很快的时候，有一些听不到的话，可以在上面做一些查找。互联网是未来的基因，现在已经长成了几株参天大树了，未来会形成森林。我今天是做了一个自我的广告，经营即价值，传播即内容，粉丝即规模，规模即第三方收费效应。这只是表达方式，可以用每一个人的语言来说。
商业地产怎么看，我自己是做设计师，又做甲方，同时也在研究我们的朋友和同事们的作品。我想说的是，我讲的可能是规律性的东西，从大到小来说。首先看看地球上的梦想的城市，就是迪拜，这个城市是怎么样在十几年之间，成为一个全球的商业都会城市？讲商业地产，在我的脑海中，商业首先是关乎城市的，一个城市的价值决定了商业的价值，反过来商业的价值也给这个城市一个新的价值标定，是一个互生的过程。
我们看阿布扎比新城是怎么做规划的，我们从里面找出一些价值脉络，这是很生态的路网，这是一个在海滨的半岛，大家可以看出这些图是怎么形成的，是一些黑点结成一个路网，再成一个片区，一座沙漠崛起的新城，人口为零，产业为零，怎么存活，看看规划是怎么思考的。先做路网，做轨道交通，然后做分区，做一件有趣的事情，注意这几个黑点。红色的部分在把它的商业网点配套的一些管理功能点出来，然后我们再看看另外的图。整个新城的规划的形态是这样的，大家可以看到我们在旧城改造中做商业和一个新城做商业有一个什么规划上的不同？是从两头来做。
所有的商业中心都是城市的活力之河，一座城市不管是圆形的，或者带状的，都是有一种商业的活力点串接的，如果你要做商业，分清楚是社区级商业，片区级商业，还是城市级商业，以及一些城郊结合部特色主题商业，不同的商业选址是不同的。但是前提是必须形成一个活力原点，如果不能的话，是不能存活的。这是从基因来看的。
我们再回到阿布扎比，在这样一座新城中，如何打造它的价值，这个世界上什么东西最有价值？从城市级看，肯定是一个美好的建筑了，城市讲美好的建筑，旅游讲美好的资源，作为一座新城美好的建筑从何而来，请世界上当代著名的几位大师来一起合作，他们找到了这样几个人。请了这样几位世界级的，能够代表当代人类建筑文化和全球性发展思考的建筑师做了几个点。因为这座新城有了这几个点的价值存在，所以会具备世界级的建设文化品质，依附于它周边的商业集群才可以存活，产业集群才可以落位，形成了一个城市的商业金融大的共同体。通过最伟大的建筑来标定一座城市的形象身份，然后所有的商业、金融、产业人口的聚集才会形成城市的价值，有了城市的价值，才有这个城市的商业价值，北上广深也好像都是这样一个规律。
我们再看看疯狂的城市一些建筑形象，这是标新立异了，这些千奇百怪的从最时尚的表现主义到最传统的手法，都要做得很精美。国内的建筑还没有达到这个水准，我在想是多少年开一个商业中心，值得我们反思，这是不容易的事情，当然迪拜十几年前就做到了。
到迪拜最大的感受是失望，大家会觉得很奇怪，这个是阿布扎比的过去，就是一片沙漠的海滨小城，规划成这样一个半岛，我们看看大师们是怎么做设计的。这是一个仿生的说不出来是像什么的建筑，这个是来自于星空、大自然、微观世界，已经从人类的眼睛所极的世界到要用科技才能获得的视觉体验，这是八星级的酒店，这种千奇百怪的建筑非常多。我看完之后，我很失望，好建筑不多，这个说明设计之难，建筑师之伟大，所以设计师很辛苦，在迪拜这么多美好的探索中真正建成而且留下美好的建筑是非常稀少的，这两栋建筑有自己独特的建筑语汇。在CBD区，它的商务和酒店是不可分割的，客户资源是互补的，交通资源是交织在一起的，你去拍摄，你会发现全部交织在一起。这里的几个图片，这是迪拜最大的商业中心里的一个爱马仕的专营店，大家知道作为现在时尚设计，爱马仕可以说是一个非常具有纪念意义的设计丰碑，真正能够体验到设计的价值，而不是一种奢侈品牌的符号的价值，它有真正的设计逻辑在里面的。
到迪拜，最大的感动是什么，所有视线所极的地方都由审美的控制，没有说这些地方真主没有看到。这是失望的原因，除了高耸，确实缺乏美感，最美的是它的轨道交通，连接阿布扎比和迪拜的交通，它的轨道交通站是设计得非常有趣的设计，一个疏散的楼梯都做了非常美丽的设计。
我现在讲的主题是商业地产的破局之法，我提供一个破局的路径，大家一起来想，到底商业地产该如何破局。
其实我两年前我做过这样的演讲，我当时有一些朋友已经听过一些内容，我作为职业经理人我走过的地方稍微多一些，这里有一些PPT还是过去版本。这是2012年的国家住宅的强力调控之后所延伸出来的，很多地产商转型做商业地产、养老地产这种符合的产业的发展，做了一些思考。这些思考了一年多，现在来看，还是很有意义的。2012年国家的调控的一个主调，里面有一个关键词，就是第五个，文化产业新作为，丰富群众不断变化口味的文化生活需求，刚才提到商业地产要嫁接文化，把旅游在城市中微缩化，微缩在一个产业商业城里面。影响房价的因素有很多了，我这里讲了一下，但是为什么要在这里说，因为很多的公开场合我没有办法说，我在这里分享一下做房地产的价值是有规律的，规律是不可抗拒的。调控只能顺应规律，如果违反的规律，规律会给你当头一棒。城市区域的分化决定有价值的房产会集中在东部和南部的沿海城市，在西南部有重庆和成都。沿着轨道交通的骨骼形成产业规划，第三个分化是品牌分化，随着抵抗风险的能力，大家看到一些大企业都是疯狂地拿地，这个时候会带来一种神奇的分化，用资金平台和品牌平台带来的新一轮的地产竞争的分化，开始因为资金和品牌带来的获取资源的分化。第四个分化是产品分化，当你拿到这个项目之后，你的产品做成什么样的特色，客户的交流，互生到位，这时候才有很好的产品出现。
调控和我们地产的关系是什么？调控是短期的行为，房地产是长期的规律，一个楼盘从开发建设到存活，到运营，得三到五年，八年，是一个短周期的规律来调控长周期的，是会出大问题的。在这四个分化中，能够把握主流的地产商，可能会寻找到一些机会。
讲商业地产的破局，需要讲到商业地产的规律。商业地产的规律其实是非常浅显易懂的规律，把我的一些消费体验以及商业的发展做一个分享，这些没有写出来，这个很容易理解的。首先是城市价值带动商业价值，然后是片区的核心商业网点带动社区商业，然后社区商业逐渐填充居住区，并取代商业网点，本身就是一个博弈的过程，最后会走到互联网变成电商，宅在家里不出门，这是一个很有趣的过程。我们研究商业地产，要破局，就是把宅在家里的拉出来，在没有互联网的时候，在没有好的社区商业的时候，肯定shoppingmall会出现问题，商业对于顾客来说，是会喜新厌旧，商业有了喜新厌旧的客户，有了自我更新的商家，最后有一个品牌观念的形成。传播即价值，没有传播就没有价值，粉丝即规模。今后的商业，逛实体店可能都没有消费行为，只有体验行为，这是一个非常有趣的过程，刚才几位嘉宾都讨论过，我认为电商和实体店会变成回家搜搜，手机搜搜，搜完之后就下定，下定之后就去取货，我取货的时候就是体验。我们经常愿意自己取货，取货的时候可以体验一下。
这是一个影子，下一篇是破局之法。这个标题很有意思，叫做浪漫中理性价值，是先浪漫，才有价值，你看上去美，才能值钱，你可能值钱了才有可能真的值钱。比如有一个邻家女孩，参加了才艺表演，很有风度，是一位看起来温柔的女汉子，虽然是你的邻家女孩，但是现在见不到了，因为美被选择，因为美所以需要包装，所有的资源被吸附的时候，审美的价值就会转化为商业的价值。其实商业地产的破局，我觉得不能够讲大家常规的逻辑，比如你的资金筹措，运营得是如何精彩，招商如何精彩，这些都是对的，但是只有这样，也不能活，这就是早期为什么大家对万达地产意见比较大的原因。万达早期是一种掠夺性的开发，对城市的贡献只有政府喜欢，招商，解决就业，改变一个城市的活力。有资源和吸附了，开始做一些高价值的地产，其实也是一种符合发展规律的，先掠夺，后变成文明人，在竞争当中不出手，就死了，现在不是活得好坏的问题，还是活着和死去的问题，我说的是商业地产，只有这两条路。
从一线城市到二、三线城市，一线城市因为城市价值高，所以商业地产高，二、三线城市因为城市价值低，所以商业价值低的。我们做二、三线城市的商业地产的时候很尴尬，尤其是在二、三线城市，喜新厌旧特别严重，因为二、三线城市的老城区的人口很少，都是一些移民城市，会在节假日形成空城，所以在二、三线城市，一些大的商业企业布局的时候，必须做第一名。
商业独特并稀缺，这两个字很简单，怎么样独特？怎么样稀缺？定位、位置、经营、品牌，还有审美，还有文化传播，还有经营过程的不断自我更新。讲设计就不说了。
其实大家对于美都很困惑，因为无数的人对于美都有无数人的定义，我想说的是为美找到一些共同的规律，这个美是不断演化的。我谈的是一种规律性的认识，我举一个例子，什么叫做奢侈的感受，大家每个人可以去定义，但是大概的奢侈的感受可以归纳一下。奶油、咖啡，如果想再时尚一点，不要这么土豪，就把金变成银，是否是这种逻辑。在所有的手机竞争这么激烈的时候，苹果手机脱颖而出，先出一个黑颜色，再出一个白颜色，但是打开的屏幕却是千姿万态的。总结起来，只有三句话，所有美的东西只有三个要素，对于建筑形象，或者所有的设计可以看到的形象。第一是有简单、优雅一眼就可以感知到。第二是有美妙的皮肤。第三是强烈的符号特征，我后面会反复地说，这是干货，我要放图片，不放图片是理解不了的。
这个是两个建筑，这两个建筑有气概的味道，它们都很简单，每一个细节和整体都产生关联性，而整体极度地简单，表面有特殊的肌理，皮肤很重要。再有就是它的形象符号。这个是汤姆枚恩，是一个看似疯狂的极度理性的。这个是深圳世纪中心。
这几组建筑都有自己的特征，有一种仿生态的概念，这些作品有一些有趣的妙与不妙的生态的东西，必须是简单的，复杂的东西都不是好，必须是有个性化的皮肤的。这些都是高大全的设计，这个很漂亮，很值钱，是位置决定的。再看右边的建筑，是深圳市的卓越世纪中心，这个建筑每一层的使用率是基本接近的，建筑效率很高，造价成本很低，这个形体复杂系数高，幕墙都是创新原点。我们作为商业地产商，我们是在这两者之间找平衡的。政府文化建筑会请大师来做商业价值放第二位，作为商业地产商，我们一般把商业价值放在第一位。你们可以看到这些商业类的设计，所具备的特征跟后面的具有文化生态特征是不一样的，大家可以理解一下。
下面我们跳到另外一个角度题看问题。究竟未来谁是我们的客户？是在座的吗？是我们现在的客户，不是未来的客户，未来的客户是谁？是看《小时代》的一批客户，小时代是一个奇迹，投资几千万，有三个亿的回报。作为北上广深越来越多的叫做超高级奢华富二代和普通中产阶级的富二代，超高级的富二代是要移民，要接班的，是要做产业继承人的，作为普通的中产阶级也不错，也有富二代，他们的富二代衣食无忧，可以在毕业的20岁到30岁可以啃老十年，他们是未来的消费者，是从90年之后，现在的商业规划和文化旅游规划是为他们做的，在座的做养老地产的，是给我们自己用。

未来的产业集群要做商业地产，单纯只有商业是不行的，将来会出现超级大的城市梦想集群，冯仑做的千亿城市，把几万人和几十万人放进去，吃住行游购娱，这种产业不是普通产业。
今天这个PPT好象是莫总PPT的注解，这个总结不是真理，我只是用我的表达方式归纳了一下，我们每个人都可以用自己的体系做归纳。总体来说，从宏观到微观再到人的体验和感知，最终设计是为人服务的，要回到人的感知上。我们称之为一体化设计或者是整合设计。一体化设计叫做什么？先定位，再招商，再设计，所有的定位阶段已经把招商运营想清楚了，全部是做定向设计，所有的定向设计，我给大家讲两个例子。未来的定向设计怎么做。讲两个互联网餐饮企业，这件事情是传统的，但是思路可以全新，体验就是吃，永不厌倦，寻找天下美食。先有了这样定位，再有商业逻辑。餐饮是饭口时间有钱赚。现在新的电影院模式叫做迷你电影院，2个人的电影院，4个人的电影院，电影院卡拉OK化，卡拉OK电影化。
APP是一个了不起的东西，各行各业都可以做自己的APP，我可以做我个人的APP，我可以让人家开发，你可以去下载我的APP，可以跟我交流，这是一个很神奇的东西。我们要想我们现在有个人的微博和个人的微信，将来有个人的APP，可以用个人的APP直接做生意，我们说实体的餐饮店面合乎实体的电影院，通过互联网思维把非饭口时间碎片化，现在金融业在碎片化，有小贷款，过去两万块是不给贷款的，现在可以贷。金融碎片化，商业碎片化，我们在建设设计上和策划上也会用一种很奇妙的方式碎片化，这个就比较难了这都是全新的东西。
我们在思考怎么形成一种破局和颠覆，是一个很艰难的路，我们需要从一个原点开始思考。我给大家看几个案例，作为最后的结束。先看世纪中心，这个世纪中心是我组织的，相对资料比较全。大家可以看到这个世纪中心在夕阳下熠熠生辉，这种灰绿色的幕墙像变色龙一样，这是一个很神奇的逻辑，点线面是不存在的，依附于体积，当体积消失了，点线面就消失了。在商业建筑中，这样还不太好做，因为成本高，不太敢做。这个是用了一个很简单的方式解决问题，但是很丰富的，它的标准层，里面的结构是非常成熟、安全以及经济的。在外表皮做了微妙的变化，而这种外表皮的变化带来了很丰富的视觉体验。为什么中间做了一个花球？我自己是非常讲究中国传统文化的阴阳平衡的。阴阳平衡是中国人的宇宙观、审美观一个很重要的部分，现在做商业建筑写字楼太刚烈了，不够柔美，我需要一些柔美的东西。本质不是这样的，本身是什么？大自然无机物最精美的状态就是钻石和水晶，是代表无机物最精准的一个方式，钻石是具备未来的互联网精神的，也代表无机物的最高形态，里面的碳原子跟生命相关联，人作为有机物的代表，花草、树木、植物和动物这些都是有机物。有机物的组成也是由碳原子组成的，在大自然的交融当中，阴阳的关系是有生命和无生命的交会。一朵花和一颗钻石，在定情的时候，我们需要交换一颗钻石。这是第一个在城市的开放性广场中引入雕塑的一个项目，过去在商业中是没有的，这里面有十几所雕塑都是世界名家的作品。
这个设计是五六家单位投标，一直是块面设计，没有用体积思考问题，有损于大师的名声，一个真正有名的大师可以听懂你的要求，可以挑战自我。所以有了这样一个建筑。
这个汇报很辛苦，我们沟通很简单，两到三天的一个沟通，全部是通过草图的方式交流的。我看这个图，给大家介绍一下它的特征，两个主楼创造了一个双字塔的形象，双字塔的形象从911之后大家很担心，越这样担心，越有传播的意义，我们后来坚持做了这个窗子。双字塔本身有一个兄弟一样的感觉，它的附楼很有意思，附楼是从主楼中脱出来的，是它的一部分，面对主楼的部分是很干净的，以示尊重，在对城市开放的部分，是有一个表情的，在街角，退出了30米。我原来在卓越工作过一段时间，我对这个项目比较熟悉。到了裙楼部分，以及设备部分的时候很有趣的，它的塔楼全部落地，没有在底盘上做建筑的感觉，它的商业完全是穿插在主楼里面的一些铁块。大家可以看到，这个3号楼做了一个L形体的拐角，做了一个最迷你的办公单元，在主楼之间形成了互补，4号楼向左侧退让出一个商业入口。这是两座主楼中间的广场。所有的设备只聚焦在这两个小小的塔柱上，这个需要介绍一下。
它的二楼是直接连通商业的，这个大堂我们希望既是写字楼的大堂，也是商业的大堂，我们在2009年就已经开始做土豪金的。2009年的时候，我们认为黑和土豪金是未来价值的符号。比如核心筒和柱子用的是黑色的表情，所有的天地和填充墙用的是土豪金，只有两个颜色，非常单纯，这是简单的形体，一眼可以辨识。但是有皮肤。这些所有的都是三角构成的，从一块小小的石头，到整体的空间，到建筑的外表是完全一致吻合了，是一个一体化的设计。这个电梯门上的LOGO和装饰纹样都是用菱形和三角形。这是从每个细节到每个整体都运用了钻石切割的手法。
最后我给大家看一个案例，这些都是综合体，这个作品给大家分享一下，作品有纪念意义。这个是澳大利亚的建筑师，因为中风了，这是他最后的一个大型项目。他的工作太辛苦了，累倒在图版上了，到现在只能用左手画画，丧失语言能力了，但是意识还是清醒的。这是天津小锣湾，这个项目是值得分享的。这是沿着海河边，这个商业一直到7层。我是建筑师出身的，我只能是把这个产品做得非常有力量。当这个产品足够有力量的时候，一切的策划才能落地，一切的口碑传播才能真正植入客户群，才能在我们的手中跟我们一起成长。
最后回到当初根本有价值的商业要解决四个问题，一定要在好的城市选好的地址，在二、三线城市一定要做第一名，一定要沿着轨道交通线，作为商业本身来说，它还必须有故事，有文化主题，可以传播，而且这个内容是需要经营的，没有传播没有价值，没有粉丝没有规模，没有规模就没有第三方收费系统，就不能颠覆整个商业的市场逻辑，谢谢。

主持人：下面进入第二个对话环节。
平刚：谢谢朱总的演讲。
因为我们之前的对话环节大家有一点控制不住了，已经在谈了，因为底下的观众不知道，我们还是需要讲一下，除了体验式和体验的升级版，还有什么新的类型和出路？
我这边有一组数据，2013年开业的购物中心1300家，二线的空置率是18.5%，说明什么？有效的供应不足，无效供应过剩，服务模式单调，刚才大家已经迫不及待地讲了关于体验的。
郝滨：体验和非体验，大家谈的提供体验的业态，我个人觉得还是吃喝玩乐这些东西，还是传统的体系，什么叫做新的体验？我觉得这个必须是依托于生活方式的升级，现在的这种生活方式，赶超发达国家，体验本身也代表了一种生活的观念，这个涉及到文化。文化是一种多元性的东西，文化从高雅到街头，涵盖面是非常广泛的，相对来说，商业只要是成功的，就是好的，不一定是要到高端的商业，才是好的，如果是量贩式就不是好的，不是这么一回事。一个人是有机的文化的个体，本身有多种的需求，我有时候想去清静地方，有时候想去闹市的时候，这个是不同的体验。
购物中心在美国在70年代盖了很多，80年代鼎盛了之后，90年代就控制了，从shoppingmall变成所谓的商街。这个体验生活中，先要分散一下，比如迪拜有一个水族馆，去购物的时候，还是一个很震撼的效果。
平刚：郝总您在设计的过程中，跟业主的对话，有没有一些新的诉求和要求？
郝滨：业主总是让我们去创新，我说你们是否有这样的预算，创新总是带来风险。首先业主要有勇气去做，刚才提到的万达也是在创新。目前很遗憾地说，还没有什么案例，目前在思考过程中正在涉及的一些东西，这些的项目省会级的城市比较多，我个人觉得省会级突破不是很多。其实有一些，从瑞安的天地的系列，这个是结合了文化，跟中国的文化能够挂上沟的，这个涉及到体验，为什么每个项目都要照搬西方的东西和发达国家的东西，有没有结合自己的文化和利益创造不同的体验。天地的系列或者是更传统的系列，比如旅游商街的系列可以把中国的文化和内核集成下来。
平刚：张总，刚才郝总提到了岭南天地，您对这个项目熟悉吗？
张华：不熟悉。
平刚：有谁比较熟悉。
苏锟：不太熟悉，但是我前一段时间去了上海，做岭南天地的一家公司，是一个美国的老头，是一个飞机师出身的，在美国做了一些改造，做上海的项目，一路做下来，不是专业学建筑出身的。
黎国林：它的设计我也有看过，对于这种商业形态，我觉得非常值得推崇，而且相信未来也是一个成功的案例。在最早的上海新天地，也是需要培育的过程，大家接受了这样一种传统文化之后，传统的街坊式的购物中心，更适合去逛街，这种社区性的商业街修改一种地方文化的传统，现在大家都在做商业，而且这种商业是更多倾向于一种shoppingmall，这种街区的传统文化非常值得去推崇，而且是有很长久的生命力的。
平刚：这个反映了设计师跟开发商看问题不太一样，我觉得这样的一些项目对于激发原有的城市的活力是有帮助的。您听了之后，结合新出路以及新文化，你觉得有什么冲击？
张华：冲击性更好，我接着这个话题来说，我觉得美是必须的，不需要讨论除了体验还要怎么办的问题。从物理的形态来说，我们做规划设计，做开发，我觉得商业是离不开人的，有了人就有了商机，最重要是把人能够吸引过来，有了人就有了消费的冲动，会带来商机。
有几个方面比较重要，第一是地段，刚才已经在说地铁上盖，这个是吸引了大量人流的地方，做商业的时候如何利用好人流？这个是来吸引人有机会来消费的方法。所以地段是第一重要的。
第二是多样性，包含了两个层面，一个层面就是业态的多样性，我觉得纯商业是一个概念，我觉得城市综合体对于商业本身来说是非常有帮助的。城市综合体里面有大量的不同时段的人，有白天办公的，有晚上居住的，有住酒店的游客。这样人在不同的时间段相对集中的区域中，他们是有可能给商业带来巨大的商机的，如果把这个动线解决好了话，就会形成一个共振，达到1+1大于2的效应，这个是解决物理形态上，待在家里的方法，形成一个互动，有一个很好的共振。另一方面是空间的多样性，在北京都知道，一年四季不像广州一样，北京非常冷，但是三里屯的商业还是很成功，是一个街区式的商业，这个成功告诉我们，空间的多样性是促进了消费，包括跟周边的互动，跟周边空间关系的互动，以及它的组织的活动和品牌针对的特定的人群，跟这个区域的文化是紧密地联系在一起，这个定位特别精准，可以看到这样的形态，它的利用率是非常高的，通常一个mall的利用率只有50%，一个社区的大部分的一个可使用的面积，提高了使用率，降低的管理的成本，增加了多样性的体验。如何利用好人流，是我们商业业态获得成功的非常重要的保证。
平刚：我们刚才讲商业地产的出路，我说说我个人的看法，与文化的结合，我举个个人的例子，我们现在在做南京夫子庙的改造。上海的新天地一年的人流量300万，南京的夫子庙一年的人流量1000万，所以是有很大的价值被低估的。这里面会涉及到一些业态的问题，我这里还有一些数据，今年上半年餐饮业增长了19.6%，仅次于快时尚、奢侈品和大超市，雷总和魏总你们怎么看待这个问题。
魏青峰：商业中心业态的问题，网上现在讨论很多，我就说一段。从餐饮、快时尚到慢消费，刚才一位嘉宾讲了很多了，不管是百货、影城，还是餐饮，都是需要算帐的。不管我们今天讨论体验还是模式等等，回到开发商开发企业，是一个帐的事情，不完全是主观意象化的东西。
我讲一个故事吧，我觉得是对于设计和开发商的挑战，对于综合购物中心的提升的契机。有智能手机出来之后，大家很喜欢，现在大家发现这个体验，这个便利性，也出现了一些负面的东西。我觉得电商的冲击是触及了一个好的渠道。上周有一个新闻除了这么一个题目，某以色列的餐饮，所有的进餐厅的交出手机的给出打折，大家都说手机便利，影响人的沟通和亲切感，餐厅打出了这样的口号，还是回到人是一种交流的动物，电商的冲击很强大，这个实体店想清楚了，现在是一个很好的机会。
平刚：现在有没有一些新的模式的探讨？
魏青峰：我讲的一些项目都是太泛了，讲一些大mall综合体，讲到这种体验式，现在地越来越难拿，促成了这种商业配套的功能，而不是完全是一种封闭型的高密度的产业。现在万科做配套商业，引入一些更有生命力，在城市中有地块条件的，这个是一个生活体验，在城市中可能会出现这种形式的产品，源于各种方面的选择。
最近，我们有几个项目在成都，碰到一个甲方，一开始是需要这种体验成都人民生活方式的场所，这种体验式的产品是需要低密度来保证的，当帐算不下来的时候，就开始纠结了。这种体验从2009年、2010年房地产调控转型，大家感触多一点，现在要从这里面跳出来，这个实施的可能性要看开发商的经营模式，回归到事实对开发商和设计师都是挑战。
回到体验这个话题，我有过一些理解，因为体验包含了一些东西，如果你开发一个大项目的话，如果目标群体有一种，如果把这三种目标人群细化了之后，这个体验下找到很多的点，我们都是在讲求消费群体，商业打造好的业态或者配套性的服务，来吸引消费者，从设计来说，创造一个好的环境，让客户逗留。从开发商来说，直接的目标群体不是消费者，而是租户，开发一个什么样的项目，刚才有提到，这个租户是收租金的直接来源，这个租户的诉求，有一个什么样的目标，这个也是一个目标客群，我觉得在这么快的商业开发的速度上，真的把体验想透了，把客户体验价值想清楚了，一定是可以做出好的东西。目前有的东西去吸收，去仔细雕琢，是一定有一个好东西出来的。
雷毅：我简单说一下，我对这个题目的理解，首先这个体验涵盖面是比较宽的，体验整个来说是我们的一种生活方式，是一种感觉。我们不管怎么创新，都是一种体验，所以体验这个词是涵盖整个设计本身的，这个升级版本，我个人感觉在中国的经济发展的历史时期，我们经历过很多的升级版，刚才主持人也提到了，刚才的餐饮，结合之前的话题，我拿前半部的过程在一台电脑上就可以完成了，人会选择一种最便捷的方式。城市综合体实际上是一种小循环，从综合体的价值往上升，再结合电子商务，吃的价格往上升，是必然的，这个是无法取代的。
第二点，整个综合体发展餐饮之类的，个人感觉是有上限的，这个是根据人流量的承载率解决餐饮的价格，一味看餐饮的价格，是有一些局限的。
刚才说的天地系列，新天地，包括杭州的shoppingmall，包括深圳有一些文化地方，这些是近几年经济发展的趋势，单体线是有稀缺和不可复制性的，从商业的角度来说这也是不可复制的，每个地区的人脉不尽相同。
还有一点，之前莫总提到万达做旅游文化的商业，我觉得旅游地产，商业地产不是个别的，大多数是公开的，结合刚才的人脉，也可以进行提升，完全在一张白纸上重新建起来了，在操作模式上有一定的独特性，还有文化产业园，是一种产业综合性形体，只是一种打散的综合性形体，提供就业，提供创意，提供很多的东西，内部可以消化一部分，在这个片区，在工作和生活当中，也形成了一种微循环，这种微循环有点像电商，像在室内，人与电商循环的过程，可以满足人性的需求。
刚才说到上海的片区，整个片区文化的体现，是一个相关联的，很有机的，这种打造人群是相对集中的，目标人群相对确定，将来会产生一个很好的共鸣。刚才朱总也说了二、三线城市，我说一下我个人的观点。比如沈阳的信仰大街是竞争最惨烈的一条街，而且都是在15米左右的高层、大型的商场。这种的竞争，它是二线城市，但是不管是政府也好，还是开发商，想和香港、米兰这种大型城市媲美，这种发展来说，很难找到对自己二线城市的准确定位。从我们设计师的角度来说，发展商和政府也好，毕竟是一个主导的，是一个发展上的牵引，所以从设计师来说，很难在这方面做一些突破，希望大家在准确的定位上有一个比较好的考虑。
平刚：谢谢雷总的设计师情怀，苏总您说说您的看法。
苏锟：任何类型增加升级版就是一个新的体验，我个人感觉商业这方面，以前是一个大型的集中的shoppingmall的发展，现在越来越多的一些小型化分散式的趋势，发展商把总量进行控制，进行一个分散性的降低风险的投资。既然这个量这样控制的话，一方面电子商务分散了一部分的份额，我们的份额相应有一些缩减，缩减了之后，我们可以做得更精。刚才提到的文化方面的追求，刚才提到了岭南新天地和重庆的新天地，都是一个美国的非专业人士做中国的设计。我们作为中国人，本身接受了长期的文化的熏陶，也更有义务在以后的设计上，在商业这方面，把中国的文化在商业中反映得更好，给大家带来更深层次的体验，这样我们的商业在这方面做得更有活力一点。
我们最近也在做一些实际的探讨，比如我们在昆山有一个地产项目，其实商业这一块的配套，根据楼盘的大小，人口的总量，大家需要配多少的面积，作为一个楼盘来说，可能是配几千到一万左右，我们考虑把整个商业做成了一个民俗村落，这是一个养老性质的地产，我们的做法，一部分是经营性的商业，一部分是会所性的商业，我把他们全部打散，包括理发店，结合一些销售的项目，做成一个古村落，放在一个山里面，将来很多年之后，很可能是一个古董。我们降低了风险，另外以后是否对建筑文化有一定的影响，这是一个很有帮助的事情。我们现在在广州的东山准备开一个盘，作为一个全新现代的时尚的项目，我们当时分开了之后，把屋顶的平面做了一些分析，有一部分的分散式的商业街，根据原来村的屋顶各方面的肌理做了一些组合，根据尺寸的大小做了一些肌理的组合。基本上可以从建筑组合上看到岭南建筑的村落的一些组合，我们对于广州的裙楼，我们从建筑的窗花引进一些元素，我们的一些建筑是全新的，但是毕竟有了一些历史或者是文化的传承的元素，我们可以看到，我们历代的建筑来说，从原来的汉朝，到宋朝和清朝不断地演变，每个朝代都是不一样的，到现在来说都是一些古董，我们引入一些新元素，希望可以作为一个文化的遗产。
我们在商业开发这一块，我们现在做商业设计，商业设计是需要血统的。一些艺术品市场，现在做的档次不是太高，在专业上做一些划分，这是另外的一个方向，专业性的市场怎么样更高档化和更有品位感，我大概说这么多。
平刚：非常期待富力地产新的作品，几位还有没有补充。
黎国林：我想回归到这个题目，怎么可以挖掘我们的这种新的体验的升级版？大家都在说体验，其实体验的本质，我们还是要归类到客户需要什么，有很多购买者需要在购买的过程中，要做的行为可能就是我们需要关注的东西。比如在购买之前要做一些参观，酝酿一下感情，甚至在没有兴趣买的时候，需要靠一些氛围激发购买的欲望。很多的东西，包括吃喝玩，还有一些艺术的熏陶，比如K11的艺术、文化，在自己的商业的模式中把艺术造成品牌和主题推出来，做得非常有特色，而且这个客户的感受是非常良好的，大家觉得购物不是这么简单，不是这么单一，还可以参观艺术展览，还可以受到新的思维的碰撞，我也参观过K11的几个盘，理念是非常新的，带有环保、生态和健康的概念，所以给人的感觉，这种购物的非常有活力的，购买的欲望就是在这种体验中培养出来的。还有更多的，可能在这个话题之外的，是不是我们还可以缩小我们的商业的规模。其实现在传播范围中，搞商业地产的已经过热了，有很多的开发商不知道这种风险，以及运作的困难，还有资金链的运作，一下子非常草率地投入，造成了运作的困难，也给电商很大的机会。假如所有的商业地产在投入之前要更加慎重，可能这种状况会有所改变，不会是过剩的，过剩会造成消费群对商业的信任度，还有更多的话题，可能更广，在这里就不充分地展开了。我觉得还是挖掘人的需求，挖掘客户的需求，包括开发商一线客户，这些商家需求，这也是体验版的由来。
莫力生：大家好，谈到商业转型怎么应对电商，包括话题一和话题二，我觉得根本来说是一个话题，我之前在万达的时候也做过思考，之后也做过思考。我在《时代楼盘》讲商业地产的时候已经做了回答，我现在言简意赅地先从两个方面来说。
第一我们怎么认识商业的发展，现在不是应对电商的问题，商业地产发展到现在，已经存在了一些转型的需求。商业的核心是人的需求，人的需求是在变化，人的需求有多样的特性，首先是多元化的，在电商双十一，一天花1万元，可以在主题公园一天花1000元，这些都没有问题，年轻的人喜欢，年纪大一些的更喜欢进行实体方面的体验。
刚才讲到比较多的是文化，文化是可以卖出来的，有自身存在的价值，文化和空间、环境一样，它的花费是可以回馈的。举一个例子，北京的侨福芳（音）草地，里面的空间很有特色，也整合了文化的展示馆以及画廊，我之前没有去过，后来去了之后，被深深地吸引了。这里面的文化氛围浓郁。中国人有5000年的文化历史，这5000年的文化历史是沉淀在每个人的骨子里的。为什么批判土豪和土豪金，大家认为自己是有文化追求的，随着经济的发展，文化会更加体现它的价值，以后每做一个项目，都应该明确地有意识地加入文化的感受，肯定会带来价值的提升。
我们应对现在的电商，为什么叫做所谓的电商的冲击，电商是属于一个快速发展期，从一千亿到一万亿到几万亿，我们在这个过程中要应对日新月异的变化，怎么应对？刚才几位嘉宾也说到了，适当地缩减商业体量是一个变化，还有一个是适当加大物业的变化，可能要留足条件，这样在变化当中我们可以适应变化。具体的操作，包括万达，我估计有一些公司也在做这些方面的事情，我们面对电商的冲击，商业做什么业态比较好？这是不复杂的，我们真正的招商团队不多，团队应对这一件事情一点都不复杂，就是招商的数据。我们可以有每一天，每一周，每一个月，每一个店铺的销售排名，从这些可以判断哪个店在这个品类最差，我就是依据这个调整，把业绩好的拉进来，在操作的过程中，有大店面的商场的数据量的话，这个事情一点都不难。如果没有大数据量，需要找有大数据量的咨询单位。
我就说这么多，谢谢。

朱宣：这个主题是体验，我们对于体验的理解，包含三个方面，第一是你的感知。这是开头，中间是必须要有一个互动，没有互动的话，你秀你的，我看我的。第三必须传播，不传播等于零。现在你不小心就成为了别人的风景了，所以在互联时代，要把电商和实体店面友好地做市场，我觉得体验+互动+传播是可以做到这一点的。所有的宅在电商上购物，一个是图便宜，第二是可以大量地浏览网页。要经营好这个网点，是要做模拟实体的经营，然后转移到网店上去，这也是一个体验。一个是要看起来漂亮，一个是用起来爽快，如果把这两个本质的东西想清楚了，做实体店的时候，一定要很吸引我，看起来很好看，中间有一些互动的设置可以参与进去，可以去传播一下，可以是自我的传播，通过一种爆炸式的裂式反映就传播出去了。我觉得这个是实体店面的电商要解决的，这个是你经营的东西，你经营的东西就是你的内容，你内容很好，不经营的话，就等于没有内容，没有客户的传播，也等于零。
现在是人人自媒体，是一个屌丝时代，我们是为未来的客户做这些事情的。
平刚：各位有没有什么问题，没有问题的话，我们非常感谢各位嘉宾的参与。
主持人：谢谢大家，再次感谢嘉宾主持和两位主讲嘉宾以及六位对话嘉宾。