2013房地产开发设计年会暨第八届金盘奖活动周
   房地产商业操盘论坛——商业操盘
   时间：2013年12月12日下午14：00-16：00
   地点：保利世贸展览馆1号馆论坛A区
   
  主持人：尊敬的各位嘉宾，亲爱的观众朋友，大家下午好！
   欢迎大家来到《时代楼盘》第八届金盘奖活动周·房地产商业操盘论坛现场，我是《时代楼盘》主编李仕泉。现在我宣布活动正式开始！
   金盘奖活动自2006年至今已举办八届，每一届的主题都在变，都在根据当年的行业的变化在改变，今年我们以“地域与文化的融合、景观与建筑的协调、业态和产品的创新”为主题，每年的金盘奖活动都得到了很多嘉宾的支持和帮助，在此一并表示衷心的感谢。
   本次《时代楼盘》第八届金盘奖活动周论坛系列活动是由《时代楼盘》主办，广州市唐艺设计资讯集团有限公司承办。
   由官方网站金盘网全程直播，并得到了独家战略电视合作媒体旅游卫视《最美地产》栏目、独家战略网络合作媒体搜房网、指定媒体筑龙网的大力支持。
　　　本场论坛主要是以“商业操盘”为主题跟大家进行分享和交流，现在请允许我隆重介绍本次论坛的嘉宾主持加拿大AIM国际设计集团董事长陈晓宇先生。
　　　主讲和对话嘉宾：
   Stephen Pimbley（斯蒂芬·平博理）：思邦建筑董事
   司徒权：太古地产投资发展总监
   何晓：梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司董事
   接下来有请加拿大AIM国际设计集团董事长陈晓宇先生为本次论坛活动致词，有请。
      陈晓宇：大家下午好，这8年来，我们看到《时代楼盘》不断超越自己，办得越来越大，我看到很高兴，我很荣幸受到这次邀请，作为这次的嘉宾主持，之前也只有一次，我希望大家有一个好的收获，
   说到商业地产是一个比较热门的话题，由于国家宏观调控，对住宅的限购导致商业是越来越红火，万达是成功的例子，发展商对于这种模式是越来越重视了。再有就是发展商通过这么多年的高速发展，在住宅项目当中积累了相当多的资金，但是这个地越拍越贵，导致风险是越来越大，这个原因导致他们慢慢转向了商业地产，政府对于旧厂房的改造，使得一些原来在城市里面的大部分用地转为商业，现在商业地产是群魔乱舞，我想通过这次论坛大家探讨一下商业是怎么运作的，这次论坛的内容是操盘。
   商业跟很多的建筑设计不一样，商业不但要设计和建造出来，更重要的是怎么样生存下去，这个生存就是我们说的操盘，商家怎么样获利，营造一个好的平台，众多类型的商家吸引顾客来到商场，这个是越来越重要的话题，之前我们谈的是怎么建造，之后怎么运营才是摆在我们面前最困难的事情。
   这个题目很好，我们希望通过跟一些嘉宾的互动，使得我们在设计行业，又能够得到新的信息，反映到我们的设计中去，形成一种互动，我很期待有这次的论坛。
   主持人：陈总刚刚讲了一个大家认为是对的事情，商业不仅仅是设计方面的事情，更重要的是运营管理，大家知道近年来，商业地产发展迅猛。但是，商业地产作为一个集投资选项、公关推广、设计开发、经营管理等多职能于一体的综合平台，对各环节参与人员的专业素质和业务水平要求都很高，商业地产操盘手更是贯穿始终起奠定性作用的角色。如何“操盘”商业地产，自然成为各方关注焦点。
   今天我们有很多专家聚集在这里，以专业角度为我们解析商业地产的方方面面，相信能为身处房地产上下游的我们带来许多启发。
　　　现在有请我们第一位主讲嘉宾思邦建筑董事、英国皇家建筑师协会会员斯蒂芬·平博理先生为我们做主题演讲《永恒与创新--固定商业模型下的设计创新》，大家欢迎。
　　　
　　　主题演讲：斯蒂芬·平博理《永恒与创新——固定商业模型下的设计创新》
   斯蒂芬·平博理：在开始之前，为了大家介绍一下思邦，思邦在全球有超过80名不同国籍的人才，我们提供了设计服务从前期的规划设计，到室内，一直到景观，包括了综合体，商业、零售、办公、酒店等一些文化住宅的项目。这个是思邦在全球分布的情况。
   在开始之前，就自己个人的经验而言，我觉得不仅是建筑师，室内设计师和产品设计师，设计的过程本身就是一种体验，通过设计的手段来了解这个项目本身的一个非常好的体验。我是13年前初次来到亚洲，因为新家坡克拉码头的项目。在设计和构思这个项目之初，我们希望把欧洲的一些环保和可持续的绿色设计的理念能够引入亚洲。
   我们会引用一些欧洲的历史建筑和一些成功的案例来设计一些环保可持续的理念，通过一种所谓的被动的能源利用的方式。这张图展示的是13世纪西班牙南部的一个宫殿，是通过物理原理起到通风的效果。同时在克拉码头这个项目构思之初，我们也参考了这个图上参考的这个项目，左边的这张图位于米兰的，同时右边是位于上海的新天地，开放的公共空间是我们希望营造的环境。
   对于这个项目的定位和设计的构思，我们想通过这种半开放的空间能够为整个城市营造一个更多可以让人们聚集和游乐的公共空间。同时这个就是我们在设计之初，跟我们的结构工程师合作，构建了很多电脑模型去探讨如何通过现在图上举行的风扇系统和屋顶的系统达到通风降热，使我们这个建筑有可持续性的模型。克拉码头的设计的亮点，屋顶材料用的PDFE，现在已经被普遍地应用，包括背景奥运会的水立方也是采用这个材料，这个薄膜有很好的延展性和隔热性。这张图展示的是这个薄膜材料的制作工艺，因为有很好的隔热性和后期维护的特性，所以对于户外场合的选择是一个最佳的选择。
   这张图展示的方案阶段做了一个风速的模型的测试，这个巨大的风扇对公共空间主要起到降温的作用，通过试验表明，当风扇开通的时候，可以达到降低4度的效果。这张图展示的是整个克拉码头十字型的公共空间的核心部分，是由户外的水系喷泉工程，通过这个水系和风扇，使户外的温度降低达到5度，每年有超过1500万的游客聚集与此。作为设计单位来说，这个项目也是我们非常有意思的经验，在设计之初，包括在建造之初，整个项目是饱受非议的，对于新家坡的政府来说，我们的设计手法，对于历史建筑，对他们来说是一个先例，从未碰到过的，现在整个克拉码头成为新家坡最具有吸引力的旅游景点之一，也是他们推广的工具。
   这个项目还处于设计阶段，也是我们觉得比较有意思的案例，在这个项目当中，我稍候会继续展开来说，采用的设计理念和手法是思邦在很多商业项目上一直坚持和推崇的方式，这个项目是位于马来西亚的吉隆坡。这个项目是我们的一个老客户，也是3年前开始跟我们接触的，原来有一个类似体量和类似位置的项目，由于马来西亚的轻轨坍塌，所以3年前这个项目被迫终止。这个图标展示的是我们一直在强调的方式，就是破格设计，左边这种散落式的形态，加上传统的合体的东西，我们希望是有机地结合，形成新的建筑模型。这张图可以看到传统的商业模型和建筑模型一定是一个合体的结构，这样从建造的效率来说是比较高的，我们希望通过我们的巧思达到让人眼前一亮的效果。刚刚看到的是第一张整个项目，是一个很传统的框架结构，我们是希望如何打破这种比较沉闷的建筑体量，通过我们的设计，让它有一个全新的形态展示出来。
   
  所以我们的设计就是从左边一个比较闷的箱体采用这个非常规的方式打破，使得建筑的室内和户外能够有机地衔接和融合在一起。所以总体来说，我们在设计的时候，同样也是会借鉴历史上比较成功的项目，如左边的罗马广场、西班牙广场和街区，位于乌克兰的奥德赛街的项目，我们同时也应用到室内的设计。大家看到这个是整个项目的核心的半开场的中庭空间，通过复原历史阶梯的模式营造了相对较大的空间，节约了差不多30%的能耗。主要整个项目的商业和餐饮的空间就分布在整个广场核心中庭的左右两边，同时左右两边的餐饮和娱乐设施是24小时可以运营的。
   这个阶梯的设计最主要的考虑，由于传统的商业一层的商铺是最具有商业价值的，通过阶梯和景观的融合，我们希望人流更多地融入到上层的商业空间，增加上层空间的商业价值。同时在外立面的处理，我们通过玻璃和灯光的设计，一部分的作用是点亮整个街区，提升整个街区的形象，同时使人们可以从外部看到内部的活动，将户外和室内有机地融合在一起。这个项目而言，无论任何的商业空间的设计，我们总是希望首先把人的活动放在首位，希望人能更多地融合在整个项目之中，同时项目与周边的环境有一些协调，才能提升整个地块的商业价值。
   接下来的这个是继我们在克拉码头之后，凯德置地要求我们参与的第二个项目，是在北京的一个来福士广场，是在6年前完成的。这个北京来福士广场是一个典型的凯德置地的商业模式，拥有3栋塔楼，分别是5A级别的酒店、办公区域以及裙楼构成。这个项目是位于北京最繁华的东三环。
   从我们的理解而言，在中国现在高速发展的商业以及综合体的项目当中，其实让我们联想到这一副很著名的由16世纪的荷兰画家画的通天塔，人们的活动都在这个建筑当中相互交融。而且让我觉得比较有意思的是在中国的商业和综合体中，有一个理念是越来越被人们所接受，传统的朝九晚五的办公时间已经被打破，人们可以随时随地地办公和社交，场地和时间已经不会再受到传统的格局的限制。
   我们觉得比较有意思的是，这张图标展示的是传统的综合体项目在构思之初的模型，我们称之为蛋糕和蜡烛的方式，办公和酒店是堆积而成。所以北京来福士这个项目中，我们试图打破这种固有的商业模式和构造，因此我们在设计的时候，办公楼直接是放到了项目的后区，商业是位于临街的最佳的视觉位置。
   最可能令我们的客户开始比较诧异的是，中间这张图纸上，我们看到的称之为水晶莲花的构造，我们希望通过这个特殊的构造，活跃整个商场部分的气氛。因为在这个项目当中，我们希望通过这个项目来实践一个设计理念，如何能够让商业空间的中庭更好地调动和活跃起来。虽然整个构造在一定程度上使得商业可租售面积损失一部分，但是水晶莲花的内部承担了垂直交通已经可以布置小型的商业和餐饮的店铺，有效地补充损失的空间。大家现在看到的是整个效果图，水晶莲花构造的效果图，里面有一些可以抵达底部的停车场和顶部。
   同时在这张图上可以看到，这个几何造型不仅被我们运用到建设的形态上到屋顶外立面，在室内都得到了延续。有一点比较遗憾，因为整个项目是为了赶当时在奥运会之前要开幕，整个建造的品质而言，并没有完全达到前期所预期的那样。但是所幸的是最终完成之后，竣工之后，整个水晶莲花的部分达到我们预期所设想的，成为整个商场人流聚集的地段。北京来福士也是在整个东直门区域一个非常成功的商业案例。就像刚刚说的，这个几何造型的设计元素不仅被运用在整个从建筑一直到景观设计到室内当中，这个是项目的会所游泳池的部分。而且在6层的游泳池，如果早上和那边锻炼游泳，可以在6层俯瞰整个紫禁城。
   同时刚刚看到的接待层和办公的大堂都沿用了几何的造型，只是通过不同的材质来体现。包括这个办公的电梯厅和大堂都沿用了这个所谓的几何造型的设计。景观同样也是，这个是建成之后的外立面的效果。
   
这个项目我们想跟大家分享的是一个重庆解放碑的项目。这个是我在方案初期做的一个手绘。相信在座的各位应该对重庆都非常了解，它有着特殊的历史文化脉络，包括地质的特性构成了整个城市非常独特的文化脉络。整个项目的特殊性就在于这张图上展示的，具有600年的历史，追溯到宋朝的罗汉寺，就在我们项目的旁边。在欧洲是完全不可能在一座具有600年的寺庙边做一个高达600米的塔楼和商业的裙房，这种地理状况的情况在欧洲是绝对不可能发生的。所以我们希望在设计这个商业项目的时候，首先能够确保这个寺庙周边的景观和视角的通透性，同时在设计的时候，尽可能地缓和建筑的形态，使它不夺去寺庙的风貌。所以大家可以在这张图上可以看出商业裙房的设计，我们没有采取传统的平铺分层的结构，有一个错落分层的建造，让人联想起寺庙一层一层屋檐构成的形态。而且在设计商业动线的时候，我们希望人流不管是哪一个动线和哪一个口都可以获取观看这个寺庙的角度。所以当你不管是处在商业裙房的哪一个楼层和哪一个角度，当你喝咖啡的时候，都可以看到寺庙的景色，使得从视觉上跟历史建筑有一个关联。
   我觉得建筑师本身而言，从历史建筑上获取一些经验和设计的灵感是非常重要的，从这个项目上，从中国的古典意义中，从中国的古典上学到了很多东西，中国的古典建筑有一个进深，门槛的划框设计，使你刚刚进入建筑的时候，就可以看到里面发生的各种各样的情况，我们设计罗汉寺的时候，也运用了这部分的灵感。从这些项目来说，尽管用超过200米塔楼，它的裙房跟寺庙近乎接近的建筑部分，我们尽可能地让人们从视觉和形态上，与寺庙产生一种关联性，也尽可能地尊重历史建筑本身的形态。这张效果图展示了从一些细节和一些角度让人联想到寺庙本身的廊檐的构造。
   接下来这个案例是我们在宁波做的来福士的广场，是在中国的第二个来福士的项目。这也是一个典型的来福士的商业模型，同样是塔楼，分别是办公、酒店式公寓、住宅以及商业的裙房。整个项目因为地处于三江口这样的地理位置，在外立面我们设计了两种不同的外立面来迎合一个快速的城市界面以及后面比较慢速宁静的住宅空间。刚刚看到的是一个快速城市界面的立面已经在展示的面对住宅区相对比较宁静平和的立面效果。在面对这个相对比较静的住宅空间的时候，我们希望通过比较柔和，又比较静一点的分层的立面，所以采用玻璃的效果，创造比较平和宁静的环境。同时在这个空间，它的商业动线是24小时的，通过下沉式的广场为居民提供了一个跟便捷的商业配套和一个可以活动的公共空间。整个项目是差不多6个月前全部竣工开业，我们从建筑到室内，可以看到一些设计语言的重复和串联。
   我们还有两个项目想跟大家分享，最主要是如何通过一些看似好像奇特的设计构造，可以达到商业和设计的双赢，这是我们为万科做的万科旧宫（音）项目。这个项目主要的设计理念就是将一个村落的概念和一个传统的箱体的模型有效地结合在一起，呈现上比较散落，下去是一个传统的产业，有两条完全不同的商业的通路。所以图上看到的三栋柱体是办公塔楼，是一个供大家24小时休息的公共空间。在建筑整个项目的外围，通过在外立面的部分设计了一个楼梯可以连通整个屋顶层，可以将各层的商业空间引入到街面上。
   这个展示的是商业的室内以及中庭的部分，大家可以看到我们采用的不是传统的室内动线的设计，相对比较特别的设计使得人们在不同的角度可以看到不同的风景，增加了室内体验感。最后这个项目是我们在福州的五四北的太和广场，也是三个月前刚开业的一个项目。这是一个相对比较大型的购物中心，在它之后有一个24小时运营的零售街。这个商业街的设计跟我们一再强调通过这个商业街和公共的空间，能够将人流和建筑本身融合在一起，使得整个空间能够活跃起来。
   这些是我们想给大家看的室内中庭可开敞空间的视角。刚刚这张图是当所有的店铺和购物中心关闭的时候，户外依然是生机勃勃，人们仍然可以在这个开敞的空间停留驻足。这个是对着主要街道的建筑外立面的视角，也是一个城市快速界面的区位，谢谢各位。
   
   陈晓宇：首先我觉得很幸运的是有这个机会能够面对面和各位设计大师交流，平常都是在杂志上看到，我觉得很幸运。有一些想法，我们在项目现场未必能够感受得到，但是通过PPT对于设计的源泉更加明了了，大家是否发现斯蒂芬·平博理的作品中有一个很重要的信息，非常强调绿色，很多它的作品都会跟天气结合起来，然后尽量做到一个低能耗的运作，我们看到新家坡跟我们很相似，我们广东做设计的时候，特别是做到街区设计的时候，经常碰到一个问题，广州的天气是高温多雨，怎么样在街区再到一个全天的购物环境，是一个很大的挑战，盖了一个中央空调之后，运营起来很困难了，街区卖的价格不高，加上中央空调之后，运营成本很高，商家支持不下去，斯蒂芬·平博理的很多作品是用很低的成本，甚至把一些绿色、通风和隔热用进去，比外面的温度可以降低5度，对我们的启发是很大的，听了这个之后，看到很多在华丽的外表之下，实际上很多东西是需要去做的。
   接着有请太古汇运营方司徒权先生，太古汇我们知道也是经历了很长的时间酝酿，通过收购来改变，最后雕琢出这样一个精品，有请运营方帮我们解读一下太古汇的成功。


主题演讲：太古地产投资发展总监司徒权《太古汇的故事》

司徒权：各位下午好，非常高兴来到这次金盘奖活动周的论坛，跟大家一起分享一下我们对于一些房地产商业方面的运作的经验和故事。
   我来自太古地产，我们在广州的项目，大家有一定的了解，在广州首先有一个太古汇，在北京我们有太古里，太古地产在中国大陆的投资不算多，但是期望是每个项目都可以精雕细琢，欢迎大家都到我们的项目去看看，多给意见。
   因为今天说的主题就是操盘，说说我们整个项目的运作的过程，因为时间的关系，不会在这里展开来谈，重点说说设计，特别是对于后期的项目运作，对于前期设计的一些要求，还有一些运营阶段的招商和物业管理方面的事情。
   首先看看太古汇，整个项目的定位当初定了CBD的商业目标，主要是针对高消费的人群，是广州最高端的国际品牌的商场，在方案设计时，我们首先考虑的是商场业态的组合，包括一些主力店的大型的商铺，还有一些小型的商铺都需要设定下来，在动线的设计上要力求完美，我们一会儿看看一些平面图，还有一个是在设计的时候遵循高质量的租户的质量，遵循了他们的意见，才去进行下面的设计。
   整个太古汇的总面积大家可以看到，这个是首层的平面图，这个平面图，并不是我们现在见到的项目的平面，这个在设计的过程中，大同小异，大家看看当初的设想。从人流的动线的组织，这两个楼梯，这个电动扶梯现在是没有的，当初的设计是有的，我们原来的设计是有电影院，在太古汇里面没有电影院。
   在负一层这里，有溜冰场，这个是当年大概在2005年的设计，后来这些项目完成之后都没有了，为什么有这种考虑，例如LV一些品牌店想放在二楼，吸引女性比较强，不用经过整个大的总的通道。但后来遵循了一些高档品牌店的意见，他们觉得在中国的习惯还是摆在最显眼的地方，我们现在看到太古汇里面最高档品牌都在一楼，一楼的高端，二楼的品牌稍微比一楼低一点，就把扶梯给取消了。这个政府的配套是一个文化中心，后来通知我们要做一个电影城，我们从业态方面，就把自己内部的电影院取消了，现在我们还在等政府什么时候把电影城开出来。
   再说到溜冰场，当初我们在香港有几个项目都是有溜冰场的，觉得吃喝玩乐可以在一个商场里面，而且很适合小孩的活动，但是后来做了一个调查，发现内地的小孩功课太多了，没有时间玩。某种角度来说，我们觉得在12平方，空出来这个地方，效益不高，所以取消了。
   在这个可以分享到这个设计，除了从美观大方以及人性化的角度考虑之外，还需要贴近市场，我们在设计的过程中，是紧贴着商户的需要，即他们是否可以做生意的角度来说的。
   太古的项目基本上遵循一个原则，在动线上不要分出支路，主线上的铺位和次线上的铺位的差距不会想着拉太开。
   刚刚是平面方面的，我们讲一个竖向的交通，香港的九龙城的地铁上盖曾经是我们的项目，我们在2009年卖掉了这个竖向交通。在中国内地，因为地形条件的限制，不可能出现落差很大的情况。但是在香港，因为是一个山地很多的地方，我们看到整个项目有7层楼，7层是商业，每一层基本上都有入口，每一层都给商场都带来了丰富的人流。而且我们在商场的6层的命名上不会有简单用1、2、3、4层这么来命名，走在哪里，你就不知道在哪一层，在这里走来走去。在太古汇我们有250台的电梯，但你会发现只有一台电梯是从地下停车场到3楼的，电梯与扶梯的设计要注意这个。
   在运营的便利性方面，我们对于人的上落点和货物的上落点以及维修的需求都需要做到。我们后面的货梯在走廊可以解决进货和出货，不存在货物和人流是同一个通道，这样才能保证商场是比较高端的，整个场比较干净。
   再讲讲设计要素，我们针对从人流的组织，还有舒适性，还有视野的拓展以及空间的感受。很多人说我们的实用率不高，走到太宽了，4.5米到5米的走道是比较适合的，我们的定位，我们需要的不仅是人流，而是每个客户的销售额的多少，我们注重客户的销售的感受，我们出租的时候不是按照建筑面积出租的，是按照使用面积来出租的，这样不会引起纠纷。
   天然光的利用，我们比较习惯在一个商场中可以接收到阳光，当你走到负一层的时候也可以感受到阳光，可以跟外面有一种互动，不会感觉有一个紧迫感和压迫感。
　　　总体来说，我们看这个图，我们进去洗手间的通道可以保持4米到6米，我们希望在这个商场中有一个高级的享受。
　　　设计讲完了。我们讲讲经营阶段，我们管理商场的叫做资产管理，而不是叫做物业管理。
   从软件方面来说，我们从资产管理的角度来进行一个运营管理的结构是比较合理的。工程技术部、物业管理部和市场推广部不是直接对租客的，是基于创造最大的价值。这个资产管理模式的优势，第一是简便性，是单点的接触沟通，所有了困难和反映通过一条线解决；第二是关联性，我们通过跟他谈合约，到进场装修，到开张营业，把之前谈合作沟通的都可以承诺，而不是说先把你引入进来了，就改变了承诺，这个是保证我们跟客户长久合作的基础。第三是透彻性，比较好地了解客户，客户经理要经常跟商户进行沟通，看看生意是否好，帮他们做好生意；第四是凝聚性。
   我们看看硬件方面，我们是围绕创造一个合适的购物环境，软件方面是围绕制定合适的业态组合，构思能够增加推广的模式。我们的目标客户，我们通过对整个市场的透彻了解，通过业态组合和购物环境以及推广手段对营运做支撑。
   首先营造合适的购物环境，有一个优质的维修和保养，持续的翻新和改进，长期的安全和清洁，以及贴心的服务和感受，我们在商场花费的清洁费用是很高的，是大大高于普通内地的要求。而且我们对于建筑材料的选用尽量是方便日后的维护和保养的，尽量减少费用，要知道材料费是特别贵的。
   在经营方面，我们不是做零售的，但是要懂得零售，刚才说的，某一个经营的产品我们不一定熟悉，某一个行业不一定熟悉，但是对于租户要熟悉，特别是租户的要求和认知。在设计上，对于一些租户的要求，比如LV是花了9000万来装修的，也是对我们提出了一些要求，我们来根据这些进行修改。在租户调整方面，太古汇开业到现在已经一年半了，我们有一些租户，最早的租期是3年左右，我们明年会进入到一个租户的调整阶段，有一些生意不太好的，跟商场的进步是不协调的，我们会将他调整出去，尽量多注入一些新鲜的血液，例如现在一些流行的品牌和新品的品牌，总的来说配合商场的高端定位。明年再逛太古汇的时候，会看到相当一部分的店挪了位置或者换了新的面孔了。
   人流就是我们商场的人流，围绕在定位准确，故事完美，持续一贯。宣传活动方面，配合并准确反映定位创新，活动过程中要注意安全及后勤，安全和后勤的工作要做足，有时候太多人的话，不知道是搞政治的还是做商业的。最终的目的，跟大家分享一下，通过资产的增值形成一个良性的循环。大家看看这个图。我们是要通过人流的增加促进商户素质的提升，来推进销售的增长，从而提升人流的增加，通过这个良性的循环圈，形成租金的上升，引起整个物业的资产增值，这是我们整个考虑的事情。
   后面讲讲财富管理，随口带过，这个是在运营过程中很关键的一环，对于商务的前期有一个测算，如何把流动资金进行组合，最后的目的是通过资产的增值形成良性循环。
   在建设期，我们比较注重的是利润表，是在商业开业之前，还是动工的时候，我们尽量在商场动工开始的时候核算。在筹备期的一些核算的方面，把这四个方面分清楚，因为将来在整个物业的估值方面，这四项都是经一些循环的。还有免租期的调整也是很重要的，对于商场运营的财务指标很重要。
　　　最后做一个小结，商场的运营，经常做一个比喻，我们是一个农民，我们进行项目的选址，前期的设计是肥沃的土地，平面的布置，合乎人流的动线是科学的灌溉，业态的组合和租户的关系是优良的种子，市场推广形象的提升，适当的施肥。最后很感谢有机会能够跟大家分享。
　　　
　　　
对话环节

陈晓宇：十分精彩，我们做设计师的可能把一个商场建起来，但是怎么运营呢，很少有机会能够跟这些大佬学到东西，看到太古汇成功，虽然有这么强大的背景，这么浓厚的财力，还需要这么大多数的专业人员细致的安排才能成功，真的来之不易，我不知道大家怎么看这个论坛。我今天上了两课，我觉得2013年以来这两课是我获益最大的两课，没有之一，大家也不枉此行了，肯定是有收获的，接下来这个收获还不止这些，听完这个论坛之后，还有一个沙龙，希望把他们的经验再压榨一些出来，跟我们进行分享。
   我们想跟他们谈一下动线，他们刚才也说了一些很有趣的想法，有一些垂直却不是直达的，是特意让你走动的，这也是一个动线的设计，每一家都有自己的招数，通过大家的交流，能够有一些灵感。现在有请斯蒂芬·平博理先生，还有司徒总，何晓先生上台。
   我之前曾经做过一个比喻，商业地产就像一个生物，生下来之后，还要考虑怎么养起来，其实种地更合适，包括弄地、施肥和下种，这个也是很恰当的，这个是我很乐意加入这些论坛的原因，我们能够忙于设计的平常工作中，可以与同行交流，吸取更多的营养，这是我喜欢的地方。
   我们说一下这个动线，司徒总你刚刚说的垂直电梯只有一台是从地下到3楼的，这个是故意的吗？你们是从什么时候开始想到这个想法的。
   司徒权：这个肯定是故意的，我们在设计的过程中，总是想围绕如何增加整个商场的人流，例如人流的组织和动线的安排，如果破坏整个场，比较均匀地分布在这个商场中，竖向的电梯会破坏人流的组织，除了残疾人有这个需要之外，其他的我们是希望能够走手扶电梯，是这种动感，或者是动线的结合，创造一些人流的流动。
   陈晓宇：我也做过比较多的shoppingmall，很多的业主要求你到我的电影院和餐饮，下一次我会拿太古汇说他们了，我们现在邀请何晓先生说一下你们在设计太古汇时是怎么考虑的。
   何晓：今天是观点嘉宾，我先提观点，跟大家交流一下，太古汇做了十几年，是我见到的项目最长的时间。
   司徒权：2000年开始看这个项目，2003年当时签下这个项目，作为外商投资进入，正式动工是2008年，正式的建设期是4年的时间。
   何晓：我们介入这个项目是2009年，之前的设计团队是没有我们的，太古汇出了名，是全香港模式，这个项目很牛，有30家顾问，它的幕墙顾问就有3家或者4家，幕墙顾问有一家法国的，还有别的国家的。我们为什么做这个项目？已经开始挖坑了，最后发现报的一套施工图和最后专业顾问的图纸对不上，当时和政府有一个完成期的承诺，因为亚运会的关系，要在规定的时间完成，我们做了大概4年到5年的样子，基本上干了一件事情，把30家顾问的图变成一张图，中间的过程，我们最高峰，公司有70个同事同时在做太古的项目，你会见到中间的过程是多复杂，太古也很能花钱，到后期用了BIM的系统，这一套系统的后期的运营和管理都可以用到这一套系统，除去这套系统将来这个灯坏掉了在这个系统可以找到供货的厂商。我举几个例子。
   刚才这个主题说动线，我有一些偏题，你做商业，连动线都不会做，就不要做了，我讲一下太古汇的特点，有几个特点，大家看不到的地方，就是收垃圾的，这是一个很特别的，如果我们做商业的话，大家觉得到了地库之后，垃圾会收回来，商场里面有餐饮，餐饮的垃圾，中餐的垃圾在这么热的情况下，到晚上垃圾车来收的时候已经臭掉了，太古花了很多钱，去进口了一个除味垃圾的收集，像冰箱一样，是冷冻的，但是搬走又不行了，又去德国进口了三辆专门对应垃圾收集的车去把这些垃圾拖走，包括一些玻璃盒子，专门做研究，保证它的透光率，但是又是夏天最热的时候又不会太热，做过室内微环境的模拟。
   我们做太古的项目，你做一个好的商业项目，做出一个很好的外立面，一个动线，是比较初始的，但是一个项目做到这么精细的时候。将所有的东西在一起，包括它的后期的管理营运，所有的都是一套系统，这是不简单的。我们是香港的公司，我们的客户基本上也是香港比较大的集团，比如新鸿基等等，我们在跟香港开发商做的时候，很大程度上在这些细节上非常注重，一个好的成败就是在细节上面。
   陈晓宇：经过剖析之后，我们看到太古汇就不是一个华丽的外表了，在里面，哪怕是垃圾的动线都可以设计得很好，这个可以作为论文分享给我们。我们现在有请斯蒂芬·平博理先生解读一下重庆的罗汉寺的设计。
   斯蒂芬·平博理：重庆的罗汉寺的项目，整个项目来说，我们设计重点不是在200米塔楼的部分，更多是商业裙房的部分，从建筑形态上而言，我们尽可能地让人能够联想到古代寺庙建筑的构造，从一种程度上尽可能地尊重历史建筑的理念。
   从商业动线的设计上，我们希望更多地去营造，尽可能地保证更多寺庙的通透视角的商业动线，在上面还有一些里弄（音）的进驻，每一条里弄（音）都是四通八达，在这个重庆的项目上，我们也是往这个方面靠，我们希望顾客在不同的地方有不同的感受。
   刚刚提到的就是这种门栏框架的设计，在重庆项目中运用到了，我们在很多的项目中非常重视商业动线以及人流的排列，对于体现商业价值的增值上，只有把人流带过来了，商业的生意才可以得到提升。
   陈晓宇：我看到斯蒂芬·平博理先生在马来西亚吉隆坡做了一个设计有一个街区式的味道，在街区式的动线和shoppingmall的动线有什么不同的地方或者是相同的地方。
   斯蒂芬·平博理：对于我们，从设计的角度来说，我们的设计初衷和理念有一定共通性的，比如马来西亚的吉隆坡的项目，这个小站最大的挑战和设计的关键点在于怎么样能够把城市街区的人群和shoppingmall的人群能够连通起来，有一个互相交会的共通的社会活动，这个是我们比较关注的，克拉码头是一个比较相对聚集的公共场所，因为气候的条件，湿度可能是我们不抗拒的因素，如何尽可能地抵御一些日晒，做好防雨，这个我们在设计公共空间，尽可能保证人们有更多的户外的活动空间。我们最大的设计的初衷就是把人流调动起来。
   何晓：我做商业动线的时候就四个字，这个动线只要做到可视可达就可以了。回应街区和商业，我有一个故事，我们有一个开发商，很有经验，整个的中环差不多一半的业务都是他们做的，他跟我说过一个故事，他说第一次去上海的时候，一个朋友带着他去看一个项目，他去闸北，他看这个地方做不了商业，全部是商业的，容积率比较高，后来拒绝了，他的朋友接了，做好了这个项目。
   他跟我说这个故事的时候，就是说他当时看走了眼。在做商业的过程中，当时是以一个shoppingmall的概念去想这么一个商业，shoppingmall是什么概念，一个很简单的数字，如果一个10万平方米的mall差不多一天要3万人，才能支撑10万平米。3万的人流，没有轨道交通想都不用想，假如在这个地方没有轨道交通，做一个10万平米以上的做一家死一家，这个项目是商业平摊的问题，是做成mall还是做成街区。这个组合大家可以去看一下，这个是很有经验的开发商反过头来跟我说的这个故事，做街区就是做mall，要根据实际的情况。我第一个问题问开发商，想做什么生意，刚才司徒先生很谦虚，他说他是种地的，其实是做生意的，做什么生意很重要，我会不断地提醒客户，你想做什么生意，你生意是否有人流去支持。
   陈晓宇：太古汇，除了广州的太古汇，在北京现在是太古里了是一种街区式的shoppingmall，您这边对他们有一些了解和分享，他们的这种运作太古的模式。基本上你们都是以mall的形式出现，突然转到街区？
   司徒权：在北京的三里屯的太古里，商场的模式对我们来说是第一个，有两个不能，不是在shoppingmall里，是分了两个区。南区的街道比较窄一些，北区的每个单栋楼的体量是比较大的，同样的人流在南区觉得是挺多人的，在北区好象看不到什么人了。我们应用这个特点把市场的定位，调到南区是中高，北区是高，基本上是不靠人流吃饭的。打一个比方，在太古汇的一些客户来之后，下了车就直奔某个名牌店，之后就走了，我们说有一些抽奖了，他也不抽奖了，不在乎这些，他们不喜欢人流多。
   我们经常在媒体上看到一些人评论国际品牌店很牛，门口上很快拦起一个栏杆，外面人排队，其实没有什么人，有点像是做样子的，他没有明白人家的服务是要求一对一的，他里面只有八个营业员的话，不可能放16个顾客进去，在门口，尽管里面是空的，但是还是把栏杆拦起来，不需要的是人流。如果混淆来放，也是一些问题的。
   陈晓宇：这个很有意思，我想问一下这个南北区的设计是你们的初衷吗？
   司徒权：这个是有故事的，初衷也不是我们的，这个项目是我们收购过来，是开发商把这个建筑物做到验收的阶段，我们整体收购过来，再针对经营的特色进行了修整，最近你去南区，还有一些围板在修整，重新开一些动线，不断地在改造。
   陈晓宇：我们理解到这么成功的发展商和运营商还是要根据每个项目做不同的调整，碰到问题还需要直面，慢慢地调整，运营商和发展商要保持这种不断创新的精神，这个是一个很好的启发。因为时间关系，本来还想再讨论一下的，但是没有时间了，我们很感谢嘉宾，很感谢主办方给我们这样的机会，谢谢大家。