主持人：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！首先特别感谢大家能在百忙之中抽时间莅临今天的论坛现场，本次论坛将围绕“请豪宅地产项目的精细化设计与管理”展开，由于受各种政策调控及民众对生活品质要求的影响，过去粗犷的开发商已经是逐渐被地产淘汰，取而代之是高体验感，高品质的地产产品，这预示着房地产精细化地产的到来，我们的项目卖得特别好，这应该是为哈尔滨的地产精细化开了很好的头，在此恭喜宝宇的项目团队，我们将带着精细化设计和探索的管理和思考，先后走进深圳、成都、西安、和南京在当地引起了广泛的共鸣和思想的碰撞，本着对中国地产事业的热爱和责任，同时使得这一思考更多的集思广益和广泛的传播，时代楼盘今天走进冰城哈尔滨，将继续就精细化的设计和精细化的管理进行探讨和碰撞，我们愿意与在座的各位一起为东北的房地产事业繁荣而努力，为中国的房地产事业理性发展而努力。

　　下面请允许我介绍一下今天到场的各位嘉宾，他们是：
　　宝宇地产总经理曾祥德先生
　　豪张思工作室总监张士谊先生
　　绿茵景园董事长曾跃栋先生
　　蓝调国际董事长张坪先生
　　绿地集团东北事业部技术副总监朱大鹏先生
　　富利地产哈尔滨分公司室内设计总监陈燕燕女士
　　招商地产哈尔滨公司项目总监向连宏先生，他今天会晚一点到。
　　剩下的嘉宾，因为时间的关系可能会稍微晚一点点到。

　　今天现场的直播是新浪乐居，搜狐焦点，当然现场来了哈尔滨本土，以及长春、沈阳、山东等地的朋友，也欢迎你们的到来。由于场地的限制，有很多报了名没有来到现场的朋友，我们非常的抱歉，为了让他们参与到我们今天活动的互动，我们也邀请了三家媒体的直播。另外我们时代楼盘旗下的金牌网也会全程直播，欢迎大家关注。

　　接下来进入今天活动的第二个环节，主题分享，在主题分享之前，首先有请东道主宝宇地产总经理曾祥德先生为我们致欢迎辞，掌声有请曾总。
    
　　曾祥德：今天非常高兴时代楼盘杂志在我们公司举办这样的论坛，首先我代表宝宇集团开发有限公司，代表我们公司的董事长向各位与会的朋友和同行致以热烈的欢迎！

　　昨天晚上我们在互动中就聊了，讲的是中国房地产形势的发展和变化。其实我们东北的同行，尤其是哈尔滨的同行，对宝宇房地产这家公司是非常了解的，也许大家可能是不相信，两年多以后，宝宇集团能够开发出这么高端的豪宅大盘，其实宝宇在哈尔滨做房地产已经10几年了，过去也非常重视品质的问题，但是在建筑设计、景观设计上其实这个企业一直是短板。为什么会带来这样深刻的变化呢？就是今天楼盘杂志需要探讨的，一个企业的转型和发展，要顺应房地产形势的发展。刚才可能是在与会之前大家已经在隔壁的房间看了我们这个楼盘的3D动画和整个宝宇三马地区，哈尔滨中央商务区总体规划多媒体的介绍。其实宝宇是哈尔滨中央商务区第一期的工程，整个占地面积将近200亩，总建筑面积70万平方米，有18栋高层和超高层的住宅组成。这个项目的设计，应该是在2010年就开始了，因为在这个项目总体规划之前，当时是作为一个房地产开发大盘存在。我本人应该是从2012年的6月底才开始加盟宝宇地产，那时候我是在宝龙集团，上海的宝龙集团掌盘。对我最大的吸引力第一就是宝宇集团的董事长他的人格魅力，他在整个为城市、为社会当中的责任感和历史感感动了我。第二，作为房地产开发的老前辈，因为我是政府官员出身的，我是在深圳市规划国土局，上个世纪80年代末，在2000年以后才下海的，在这个过程中，因为我们对整个全中国的房地产，大家很清楚，整个都是属于深圳的房地产带动，让全国的房地产可以从南到北逐渐的兴旺和发达起来，我们有这样的机会，能够以一家企业独立的操盘一个省会城市而且是在东三省具有最大影响力的哈尔滨中央商务区，对我个人来讲是一个巨大的挑战，同样也是莫大的容幸。基于这两点，我开始从2012年6月份加盟宝宇集团。

　　这个项目大家看到了，在整个项目的规划中，一次开工的面积和建设的速度都是非常惊人的。其实很多当时的设想和规划以及定位，是一种无序到有序的过程。为什么这样讲呢？因为我在接手这个项目的时候，整个18栋高层，其中13栋已经是整体开工了，还有5栋没有开工，大多数我们接手的时候，大多数的栋号都已经是做到地面3层，当时极大的困惑是，原来这个项目在我到之前，做整个产品的市场定位，是非常矛盾的，因为那时候赶上中国房地产的黄金高峰期，什么样的楼盘都可以卖出去，所以整个定位，更多是依据整个哈尔滨核心老城起源区，它占有无比优越的地位优势，或者是临近哈尔滨的江景优势，当时大户型占了总面积的46%，占了总建筑面积接近60%。我们总共4020多套房子中，其中大户型占了1900多套，但是在总的面积中，我们的区间面积使用面积从68平方米，90多平方米，80多平方米，110多平方米，140几平方米，甚至是200平方米，逐步是跨度到使用面积400多平方米。在建筑面积上，在整个一梯一户独栋式的户型，在这样比较混乱的市场定位的情况下，产品定位情况下，如何再把这个楼盘做好，其实是一个非常大的挑战。

　　当时我是怎么想的，怎么入手的？因为毕竟我们刚需楼盘小户型占了总套数60%，占的面积反过来是40%。那么如何把楼盘做好，形成一个区位，形成发展的后发优势，这是摆在我们操盘手方面重大的挑战。当时我没有想到轻豪宅的概念，我非常清晰的感觉到，中国的房地产一定往高端走，往精品化走，而不是唯一的豪宅方向发展。我们如何把小户型跟大户型，跟豪宅紧紧的串联在一起，让大家在这个社区愉快的生活，这点我们想到我们的建筑品质一定要往高端走，这是第一条，我们建筑整个本体的建筑，从建筑施工的环节，一定要是高标准，严要求。

　　第二个方面，我们想在建筑品质得到高度保证的情况下，最有效的手段，可以凝聚所有业主的心愿，那就是景观豪宅大盘。景观大盘，能够拉动每户之间心理差异和距离，只有这样用高品质的建筑，有优秀宜人的景观大堂才可以把4千户凝聚在一起，无形中就形成了楼盘杂志定位的轻豪宅，就是豪宅和刚需之间一个过渡的产品，但是它不是一个低端的过渡产品，而是一个高端的过渡产品。去年楼盘开盘到现在，特别是8月份的景观，全景展现的时候，在当地市场，房地产形势不是太好的情况下，已经是引起了很好的反响。我感觉，这应该是感到一个很欣慰的事情。

　　另外我要讲，我们实现这个项目高品质楼盘的开发，短短的时间，我接手到现在是2年零2个月，从零到现在，这个速度，放到深圳和上海，它也是属于最高速度的开发进程。一个企业能够在这样一口气的情况下，原来过去开发是3、5栋，3、5万平方米，一口气70万平方米的大盘，同步开工，同步建设，同步的景观工程全部完工，施工的过程是无与伦比的，施工的困难大家都想不到，好在宝宇集团他们在人性化的管理方面，对业主的尊重方面，对合格合约方面做了一个表率。回顾我们走过来的2年，很艰辛也很欣慰的过程，就是要感谢我们的建筑设计团队，我们的张总，还有主力的建筑师郑总。这个项目原来的建筑和总体的规划设计和建筑的单体设计，都是哈尔滨当地本土的设计院，我们想他们做当地的规划和设计当中，其实是用了非常的精力，他们也想走出哈尔滨，到全国参观和学习，也有幸到了成都，去参观了，当时跟我们董事长一起看了“蓝光的1881公馆”，这个项目当中就感觉是有很多的新意，是一个典范之作。回来以后，这个Art deco建筑风格确确实实是学了它，但是从我们建筑来说，这个建筑按那个风格来讲，它原来的设计是不到位的。我们整个风格设计是分三段式的，包括开出的比例都是有严格要求的。可是原来的建筑设计由于经验不足，不是不用心，确实比例的拿捏是非常不到位，整个建筑，图纸摊开，我倒抽了一个冷气，整个就是一个平板的，开窗很多，面积很大，我们观景，观江效果很好，但是建筑本体是一面墙，整个平面是一个水平的。我们做这个风格，竖线条的构造都是不协调的，左看别扭，右看别扭，我接盘，我下决心，高品质的定位，必须是对建筑面的外立建筑进行手术，对建筑的户型已经是改变不了了，很多的建筑设计团队，因为在上海跟我合作了4年半的时间，对他们整个的水平和能力，包括中国大半壁江山的豪宅就是他们设计的，而且本身也是学习的榜样，成都1881的公馆也是他们在西南地区的经典之作，这个团队也是我带到哈尔滨来，进行哈尔滨整个中央商务区总体规划的总承包的设计单位，我们非常有幸让他们的建筑单位，首先对我们建筑的外立面进行重新的设计，就是外科手术的改造。这个改进小郑会跟大家分享。通过我们整个创新性的改造设计，其实是把整个建筑改变了，也改变了原来的建筑平板，而且整个的形态，包括整个精神神韵都得到了飞跃和提升，这个方面是很成功的。

　　建筑团队，其实当时难到什么程度呢？我们的施工是一天都不能停，我们边设计，边修改，它还比较好。我们是边施工在边设计，工期是压倒一切的核心任务，东北的地区施工的时间是非常紧张的，我们在这个过程中，完全是做到游刃有余，整个组织安排协调都很到位。因为整个建筑设计团队，是在我的全掌控之下，每出一张图，几十张图，我们看一张图，过一张图。因为这个公司他们做建筑立面的设计，几年前我要求这家公司，完全要做到整个建筑施工图的设计深度，他们建筑外立面的整改方案，就被施工图翻过来就变成了施工图了，所以整个过程没有耽误一天的时间。这个效率在房地产公司也是极为罕见的，如果说掌控不住，没有这样的掌控能力，肯定不知道要出多少的问题。

　　另外，原来我们的建筑设计，户型比较大，整个建筑净深比较长，整个开间面积也比较小，就像口袋似的。这样户型在市场也不好交代，我的建筑设计团队，在我的指导下做了调整，在整个房间的间隔方面，我们尽可能做了户型的优化和调整，这个过程跟建筑外立面的整改是同步进行的，我们认为用很短的时间，这个建筑团队，圆满的完成了这个工作。我也代表我们集团公司，向我们的建筑设计团队，规划设计团队表示衷心的感谢。

　　另外难在哪里呢？原来这个项目的景观设计委托加拿大的景观公司，已经做完了，从方案到施工图。我们接盘以后，不是要否定一切，一定要做政府技术主管出身的人，我肯定是成果论，绝对不看人，这个方面就是就事论事，原来的景观设计你说水平不高吗？不是，说设计态度不对，也不是。关键是不对题，它设计的是东南亚的热带园林风格，这个风格大家可以想像，包括我们公司的前期宣传，也是讲这样。我们不用去巴厘岛渡假，就这个项目就可以，就是热带雨林的风光在这里享受。我们内行讲，那是开国际玩笑，我跟我们董事长讲，如果说按照这种方案做，是彻底的失败，造价也是非常不可控的，甚至可能达到每个平方米1400，1500，因为大量的水面，包括我们讲的椰枣树和芭蕉雨林怎么可能实现呢？这么高纬度的情况下，亚热带的植物不可能生长，这是我们否定的根本原因。我一旦讲出这种观点，我们的董事长非常的务实，他毫不犹豫，把景观设计废掉重来。这时候我们请到重庆蓝调景观设计公司张坪张董事长为首的团队，这个团队原来在上海就跟我有过合作，包括我们宝龙集团在重庆做宝龙城市广场，因为他们在山地和坡度建筑的景观设计上，应该是中国首屈一指的景观设计团队。这个团队几个主创设计师，可以说跟我互动和默契是非常高的，我们当时没有限定他们的整个思路，也让他们对整个建筑进行理解的情况下，如何做好园林景观的设计，他们拿出方案，坦率的讲，态度和效率都是极高的，20几天，做了30几张的效果图，我们董事长看了是心花怒放，我既是规划也是景观设计专家，还是装饰设计专家，行业的管理我就没有一个短板，当时看完了以后，我说对景观设计，我首先说第一我肯定。第二个方面，我希望你们再深化，深化在哪里呢？一定要针对北方气侯的特点，我们在整个对建筑风格，建筑本身的品质、把控、风格的理解上，在这种思想启发下，他们最后对整个方案进行了颠覆性的调整，最后这个方案就是全景呈现的。

　　另外我对他们要求，景观设计往往是注重图面的表达效果，不注重整个实际园林呈现的真实的效果，对这家公司，我提出了全中国第一次苛刻的要求，因为北方植物的栽种可选择性比别的少很多，在上海园林很容易，插下就能活。但是到北方以来，植物移栽很难。所有园林景观一定要等到2年以后，所有的树进行复苏期才可以达到最好的效果。所以我们要求这家景观设计公司，必须是施工图做完的情况下，按照施工图还原我们的景观园林效果，我们要拿这个效果图对整个最后景观的验收进行总把控。这家景观公司做得非常好，在这个过程中，他们每一张图，包括花池做法，植物的培土我都会去看，包括喷泉和水电和机电系统都会看到底。大家根本不相信，管这么大的项目，在公司技术管理就我一个人，规划、建筑、景观、装饰、软装就我一个人管。第二年我在宝龙集团的助理出来，可以帮帮我。我们一定要以职业经理人对职业有高度的尊敬和敬业，来给北方的房地产开发树立一个典范，也让宝宇集团老牌的开发企业能够意识到，如何做一个真正高水平的开发商。我刚才讲的是景观园林单位，为这个项目的成功付出了辛勤的汗水，也立下了汗马功劳。

　　第三个要表扬的，建筑设计前面讲了，景观设计也讲了，这两年的过程中，我最感同身受的，是我们成都绿茵景园的董事长带领的景观施工团队，他们所付出的劳动和心血，以及贡献，对这个楼盘是第一号的功臣。他们在成都也是龙湖御用的景观施工单位，包括成都一些地产名牌，包括我所有的同事，我的部下，甚至我们的合作伙伴，我都讲，让全中国看楼盘，不是去上海看，不是到深圳看，一定要到成都去看。包括我加盟宝宇以后，宝宇集团的董事长和我们集团董事会的高层，我三番五次的把他们邀请到成都看楼盘，成都的楼盘，这十年的发展，可以说在全国房地产，应该说他们在技术上领先，在景观设计和施工方面领先。因为整个销售价格跟上海和北京是无法比的情况下，他们练内功，这个方面的品质中，无论是建筑还是景观都融入了很多文化和历史的元素，所以说他们有很多值得我们同行借鉴和学习的地方。我们绿茵景园集团公司，克服了南北地域方面的差异，对北方的植物用最短的时间了解和分析，对北方栽种的技术也自己去摸索跟同行请教，在这个过程中，难到什么地方呢？工期之紧，同步施工面积之大，可以想也是他们公司历史上的第一次。在这个过程中，我们整个项目基本上是接近上万的工人，13家土建的单位，水电机电的单位，加上我们整个要做的景观装饰工程，还有基本是在外墙的涂料的施工工程，基本是同步进行，基本不可能完全让他们做一面。可以说无论多么大的空地都会挤出施工，这是在我所接触的房地产项目中难度最大的。我坦率的讲，我跟设计公司，蓝调景观设计公司一起，本着对这个项目最大的负责态度，一定要树立哈尔滨的景观示范大盘的标杆作用，我们本着对工程精益求精的态度，全部进行了系统的整改，在一个半月以后，可以说这个景观的面貌和展现的品质和价值是天翻地覆的，我们公司的董事长和我们公司的高管，悬着的一颗心终于是放下了。在此，向成都绿茵景园公司的全体同仁，尤其是董事长，表示深深的感谢。

　　今天来了同行，我昨天也跟组委会的同仁进行了交流。其实这个会是难得的，我本人从来不出席任何的房地产论坛，也不跟任何的房地产水平讲课，我可以说我的水平是教房地产的EMBA了。但是我是政府出身，不可以在太多的新闻中出现，很多房地产的老总，他们都是各种机会，上媒体、上新闻和电视，其实我是做事的人，操盘手就是下面做事的，我们一个一个楼盘可以证明自己的水平和实力，从南方到北方，从南方到西部，到上海我想都可以留下我们一生中最好的作品。我们在跟你们的互动和交流过程中，我相信我自己的经验或者是我的教训，会给自己的同行带来一些启迪，好的，谢谢大家！
    
　　主持人：非常的感谢曾总的致辞，同时特别感谢曾总为今天活动，提供了场地之内的各种支持，非常感谢！接下来有请来自美国的知名好张思设计师张士谊先生，他为我们带来的是设计版的私人定制。
    
　　张士谊：大家下午好，非常高兴在这里有机会跟大家一起分享有关宝宇天邑澜湾开发的心路历程，也非常高兴给大家介绍一下我们公司的组织背景，一些构架，一些简单各种类型的作品，希望大家能够对我们公司有更多、更全面的了解，也希望大家对于宝宇一期整个建设和发展的过程有一个更清晰的认识，谢谢。现在我开始介绍。

　　看到这张照片，大家应该很熟悉，大家就是从这个门进入到宝宇一期天邑澜湾的项目。应该说事实胜于雄辩，我感觉一个好的作品，是不需要过多的解释，它就真实的座在这里。但是我要说两年前，它是什么样子的呢？这个是两年前三马整体规划的样子，这个位置就是宝宇一期当时的一个形态。应该说从楼的布局来说，应该跟现在基本一致，调整不大。这有一个明确的对比。

　　可以说，虽然是现状如此，但是我们的目标非常伟大。因为自从曾总来到宝宇公司，接手这个项目以后，我们开始策划和考虑这个项目，就已经不仅仅局限于一期了，我们的眼光其实放得很长远，我们的眼光是放在整个三马地区复兴的整体规划的基础之上。我们的一期项目，只是整体三马规划复兴计划的一小部分，应该说这是我们第一步，这也是为什么龚总和曾总下定决心花大力气提高一期建筑的品质和后续的景观品质一个重要的原因，因为我们的眼光放得很远，我们的希望是把三马地区打造成为一个非常高尚、高端的核心的CBD地区。因为大家知道，这块区域，其实历史很复杂，它离我们中央大街只有800米，但是隔了一条铁道，就天壤之别，一个道里，一个道外。很多人对道外区的认识依然是非常脏乱差的，即使到今天，也是一个脏乱差的概念。那么我们如何改变它呢？我们提出了一个更长远的目标，我们希望作为三马地区的开发，能够成为实现哈尔滨核心区整体复兴的一个重要的环节，整体复兴的重要一环，可以连接中央商圈，秋林商圈，靖宇商圈，使它成为一个整体的商圈，大商圈进行整体的复兴。

　　为此我们提出了整体的规划定位，重塑哈尔滨百年城市风貌，再现哈尔滨百年商业繁华。我们规划定位突出三点：第一点高端；第二点是复合；第三点是文化。刚才说打造引爆哈尔滨中央商务区的高端核心引擎，就是我说的，希望它成为一个核心链条，它的复兴可以带动中央商务区和核心区的复兴，我们希望它是一个24小时的不夜城，而不是传统的CBD，一个死城，我们希望它永远充满活力。哈尔滨的CBD是哈尔滨独特文化背景下的CBD，而不是其他城市CBD的复制，这个后面我会有具体的介绍。

　　为了这个目标，高端，我们如何理解高端？这三栋房子，大家熟悉建筑，是很清楚的，是在纽约的三栋豪宅的设计，这是发达国家现代豪宅的一个经典的反映。我们在资金有限的情况下，我们在条件受限，施工条件恶劣、施工紧张的情况下，是不是最大限度的体现我们的高尚，体现我们的高端。这是复合的概念，为什么提出这个概念？刚才曾总可能也强调了，所谓“轻豪宅”其实是一个无奈之选，我们是从刚需到高端都具有的策划非常混乱的一个情况下，一个大背景下提出的一个概念。但是，如果把这个概念放到我们整体的一个CBD大背景下，就一点不感觉很荒谬，相反更有生命力，因为本身我们RCBD就是希望吸引不同的人，希望吸引不同背景，不同层次的人过来，这样才可以给这个城市中心带来巨大的活力。

　　另外说到文化，三马地区，包括整个哈尔滨地区，其实有非常丰富的人文背景，这里我只列举了几点，其实不能囊括整个哈尔滨丰富的文化背景，铁路文化是我们这个地块非常有特点。因为在这块地里，原来是一个货场，有很多铁路，大家现在看不到了，但是在周边走走还可以发现遗迹，巴洛克文化，冰雪文化。M加C加H，三个加一起，会产生什么样的结果和化学反应，经过很多轮的讨论和研究，我们最后宝宇选择了Art-deco的形式，我们之所以选择Art-deco，我们认为是因为它基于一个历史城市的历史背景。再有，我们需要一个现代化的城市中心，一个现代和古典结合的比较快速和简便的方法，我认为就是Art-deco的风格。

　　这是我们介入以后的建筑立面和原有立面详细的对比。头部我们明显更加强调了层次感和竖向的线条，更加强调了细部，该细部是细部，该放松就放松，艺术的美在于对比。这是中段对比，我们又通过泪幕墙的方式，强调了竖向线条的感觉，跟单元化的住宅立面很明显有档次的区别，但是造价并没有比原来贵多少。底部的对比，我们突出了中心和门头等等细部的表现，跟原来非常平面化的对比非常明显。再有，我们的材质和颜色也是很大的特点，我们加强了这方面的对比，原来除了白就是窗户，非常的平。这个是底商，同样我们也是通过一些层次的处理手法，一些Art-deco经典细部的推敲，突出我们商业的高端品质和定位。改造前的这个塔，应该说，说得不好听有点不伦不类。这个可能就更为明显了，这是前后会所立面的设计，具体我不想多说，大家都是业内人士，应该很清楚。

　　那么我们在整个设计过程中，遇到的难点是什么呢？大家看了这张照片就明白了。这是我们当时介入的时候现场施工的状况。当时在零开始的时候，零点的时候就已经建到了这里，我们的设计周期是非常短的，我们必须是边施工边设计。我们如何克服这样的困难呢？我想这是因为我们有专业的团队，高效的团队和有创意的团队。

　　所谓专业的团队，我这里也不多说，我们有超过25%的外籍设计师，我们有各种类型的注册建筑师，哈佛毕业的有4位。员工全部来说超过420名，分布在各地。

　　高效团队，我介绍一下豪张思团队的特点，我们是一个非常扁平化，直接的公司，具有很强的美国公司文化的特点，我们公司结构很简单，创始人下面就是各工作室的总监，设计总监，技术总监，下面是主创建筑师和设计经理。每个建筑都会配主创设计师和公司经理，这是我们公司非常大的特点，我们层级非常少，直接从创意人，公司的人都是在一个扁平化的平台上工作的。所以我想，这也是为什么我们能够在一个非常短的时间里，完成非常艰巨的任务。比如说大家可能都知道中海，中海是我们一个大客户，中海的时间应该是魔鬼时间，也是魔鬼工期，同样我们的团队非常出色的完成了很多中海交给我们的任务。

　　有创意的团队。这里我想说的，这也是豪张思非常大的特点，什么特点呢？就像这张图所画的，我们无论总监、项目经理还是刚毕业的学生进入到我们公司，所有重点的项目，重要的项目我们都会举行全公司的头脑风暴，而这个风暴是非常民主的，是民主到令我们一些后招进来的高层非常不习惯，他说没有见识过这样开头脑风暴会的，就是高层和低层完全在一起，大家平等讨论方案，最后是大家集体决定，也有可能是我们的创始人，我们的合伙人，张总他们来决定这些方案的遴选。我本人很享受这个过程，我也是经常在讨论过程中，也经常是被灭的那一方，这是很诚实的说。因为很多年轻人的方案是脱颖而出，这也是我们公司最大的一个特点。

　　我想基于上面三点，所以我们能为宝宇提供这样的设计。这些是效果图和实景，应该说还原度是非常高的。

　　在此我也非常感谢龚总和曾总的支持，龚总曾经说，一定要百分之百的按照豪张思的图纸实现，这句话起到非常决定性的作用，使得我们今天有一个非常好的作品呈现给大家。这些都是一些效果图和实景的对比。

　　我要说的是专业的团队，我们有多种人才的储备，这个结果使得我们是一个很全面的公司。高效的团队是什么意思呢？我想强调一点，我们永远不对选择性说不，这也是我们公司和其他公司一个非常非常大的区别。因为我本人在国外很多年，我在国外最大的一个感受就是，在国外做方案，永远在考虑是不是有另外一种可能性，这跟我在国内的设计院工作的时候完全不是一种感觉。当时时间很紧，在国内的时候时间很紧，一般能做完一个方案，交给甲方，让他看，说好说坏就可以了。但是在我这段时间，很长时间在美国这段经历告诉我，设计不是这样做的，设计的魅力在于，你可能从无数种可能性中选择最合理的那种，这也是我们豪张思希望可以把这样的一种设计服务提供给大家的一种精神。所以，这也是我说的“我们永远不对选择性说不”，这些方面体现了我们的尽责。刚才我提到头脑风暴，这体现了我们的创新。全面、尽责、创新，这三个词是我们从企业创建的第一天开始一直坚持到今天的。所以我们的项目量从06年到现在，已经总共超过了350个以上。而我们的回头客率是非常高的，超过了98%。

　　这是我们公司的总部，我们在亚特兰大有总部，上海和北京有分部。我们的项目类型非常的丰富，城市综合体，旅游度假、城市设计非常的丰富。我们服务过的客户，当然宝宇还没有写在这里面。中海是我们的大客户，万科、中信都跟我们是战略合作伙伴。

　　我想说的是，我们以这样的企业精神为宝宇量身定制专属的设计，我们也将秉承这样的企业精神服务于其他的客户，我们称这样的服务就是我们所说的“私人定制”。如何理解这个“私人定制”，我想说的首先是设计整个服务的过程。首先是客户，我们接触到一个客户，第一点我们是去理解一个客户，我们是去聆听。然后我们会对客户告诉我们的东西进行分析和研究，作出应对的措施，再提出我们的服务方案。然后，周而复始的形成一种循环往复，这点在和曾总合作中有一个特别深的感触，我们永远是反复的过程中螺旋上升的过程，非常良性的过程，我们也很享受这个过程。

　　要做好这点，首先我们必须对客户有一个充分的尊重和理解。就像我说的“我们永远不对选择性说不”，这分为两个层次，一个层次可能是说客户本身会有很多的想法，客户本身会有很多的要求，他有对进度的要求，有对方案多样性的要求，有对可实施性的要求，甚至他是一个非常善变的要求，他开始会要求很炫，但是到了工程快结束，或者是工程快出图的时候，他告诉你我没有钱，你做东西要实际一点，这是我们经常遇到的非常困难的一种客户。另外一种就是自讨苦吃，或者是职业坚守，我们自己认为这个东西还可以有更好的选择，还可以有更多的选择，我们会主动的为客户提出来，让他作为一个菜单式的选择，这也是所谓“私人定制”服务的精髓，就是我们“永远不对选择性说不”的意思。

　　在研究完客户以后，我们会提出各种应对的方式，下面我简单跟大家介绍一些方案，这些方案囊括了我们如何应对客户需求的一些实例。比如说这个是我们为万科研发的他们最高级的住宅系列，叫“颐-经典”系列标准化建设。这里我抽取了一些片段给大家简单介绍一下。整个楼体是非对称的手法，体现了现代感，同时保持了局部对称的古典设计手法，体现了端庄和品质感。我们在门头很小的区域，入口的区域，提供了多种的选择方案，以供跟甲方探讨，到底是哪种方式更适合我们，无论是造价和功能、造型等等方面，进行一个探讨。

　　这是立面说做的泪幕墙的形式，体现高品质的立面，但是不大幅的增加它的造价；
　　这是经济上的考虑，因为很多开发商，其实都会很关注钱的问题，那么在这个时候，我们往往会提出多种的选择方案，宝宇也是一个实例，在这个方面落实在万科上面，我们就提出了两种方案，干挂石材和一个真石漆，一个是高低配，一个是高高配。阳台，这是一个标准化的设计，所以同时要解决南方的户型设计和北方户型设计的差异，我们设计要兼顾不同地域的考量。这是我们在文本中做的一个横向的比较，把市场上流行的一些经典的户型拿出来，和我们的楼盘进行比对，进行各方面详细的比较和分析。

　　这个项目大家都很清楚，或者是听说过，“北京龙湖古北口镇司马台项目”，300多套项目一天卖完，这个是司马台旅游开发的一个住宅项目。在这个项目里，因为是一个山地建筑，我们强调了如何最大限度利用山景，使户户可以看到司马台的长城。在户型上，我们也注意到旅游度假项目的特点，因为这个都是去那度假，可能都是第二套房子的人。所以有一些是企业购买，有一些是私人购买，户型可能是很小，很灵活，但是这个户型又可以合二为一，成为企业的使用。特别是有些时候，我们注意到，厨房都进行了特殊的设计，这跟我们精细化设计非常有关的一点。我们考虑到它是一个度假型的产品，可能是不需要住家的大型的厨房，更多是为旅游和度假考虑一种便捷性的厨房，这种考虑渗透到我们设计的每一点。

　　我们的精神空间的塑造，因为我们考虑到，这是一个度假型的产品，他们是摆脱城市的炫耀，欣赏这里美丽的风景，所以我们在房间里，尽最大的可能，营造功能空间，还营造异性化的空间，让人们得到一个情趣的提高。这个是整体的山景，这个项目300套房子，一天卖光，应该说是最近非常有名的项目。

　　这个项目是一个在建的酒店，给大家看这个项目的原因，因为当时碰到一个非常有意思的情况，这个就像我说的，甲方是善变的，他开始可能是要求会很高，会很好。但是后来他又不能不面对现实，他可能会要求你很经济。这个时候我们怎么办？其实作为一个经验丰富的一个设计公司来说，我感觉我们应该时刻做好准备，应该说开始的时候，我们就提供两版方案，一个高端，一个中端，看他选取哪一个，这个也是我们不对选择性说不的好处。最后他实在还是无法接受，我们还可以有更简便的方式帮你实现，但是大效果基本保持一致，我们可以更好的，高效率服务甲方一个非常好的案例。

　　这是应对复杂性建筑的一个案例，在这里给大家展示一下。这里有一个比较大的动画。有一个整个体量生成复杂的动画，太大了，机器处理不了，就跳过去了。这是现场的样子，这是非常复杂的一个形体，现在正在建。

　　另外一个项目，给大家展示一下我们的头脑风暴是怎么样的，这个项目当时是非常有意思的，光头脑风暴的方案可能就不下50个。我们一轮一轮筛减下来，跟甲方不断的碰撞和沟通，最后变成三个，最后变成一个，一个里面还有无数种选择的方案。这是一个产业园，其实就是一个售楼处性质的东西。当然同时给大家展示一下，也是我们技术上的领先，我们可以让大家以一个非常直观的方式，来观察这个房子，从设计到施工整个的过程，这是最后实现的一个效果。

　　这些只是我们“私人定制”的一部分，我们相信我们会为宝宇提供更多精彩的设计，也期待我们能为哈尔滨乃至东北更多的开发商提供更多的，专属于您的“私人定制”。谢谢大家！
    
　　主持人：非常感谢张总的分享，让我们受益良多。我们都知道一个优秀的地产项目，肯定是多方合力的结晶。张总从一个优秀的建筑师的角度分享了他的心得。接下来听一下来自重庆景观界的代表，蓝调国际的代表张坪先生，他为我们分享的是“因地制宜的景观精细化设计”。有请张总。
    
　　张坪：各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！我今天演讲的主题主要是讲讲地产景观的精细化设计。那么在讲之前，首先我要非常感谢宝宇集团的各级领导，特别是曾总，对我们重庆蓝调城市景观公司的信任和支持，让我们经过了两年多的努力，把这个产品呈现在大家的眼前。房地产经过了近20年的高速发展，现在已经出现了一些供大于求疲软的态势，按照我们万科的老总郁亮谈到的，现在的房地产行业是“由黄金时代向白银的时代转变”。那么在这个转变当中，我们作为房地产业同盟的，相关的公司，我们做一些什么。大家知道在黄金时代，我们只要有资源，只要有资本，再加上我们的胆识，我们基本上只要拿得到地，我们就能挣钱。但是经过了近20年高速的发展，如果我们仅仅只具有资本和资源就要赚钱的态势现在将不再存在。因为我们的业主，具有更高欣赏的水准，甚至对我们也提出了更高的要求。因此，我们认为，在今后这20年，应该是以产品为王的一个竞争格局。大家今后拼的是产品，产品的背后需要呈现出来的就是今天要谈的主题—精细化，就是“精雕细琢”。

　　精细化如何做呢？作为我们景观的设计公司，我们也想花很多的时间，来对我们的产品进行一个细致的分析，融入当地的一些文化，还有更多的进行人性化的考虑，为业主提供比较丰富的活动空间。我们在这一部分中，我们希望能主动的改变自己的观念。以前我们在进行精细化交流的时候，有很多的开发商跟老总也提出来，这个设计本身就应该是精细化的产品。但是，由于中国的特殊情况，我们发展的速度太快了，我们有很多开发企业都提出了“快”字，快速的拿地，快速的开发，快速的销售，快速的资金回笼，我们没有时间坐下来细细的考虑我们的产品应该怎么做。在国外做一个方案，可能需要半年、一年、两年的时间，我们中国的开发商要求我们出来的一个方案，20天、一个月、两个月就算给你比较长的时间了。大家试想，20天能做出真正的精品吗？

　　昨天我们跟豪张思的张总进行交流的时候，他当时在美国，对某一个节点，设计从各种角度，各种不同的方式，各种不同的气侯条件下来考虑一个菠萝幕墙的节点，可以画到半年。但是如果我们中国按照这种模式来画半年画一个节点的话，我相信这个企业可能是早已不复存在了。因此，下一个阶段是我们以产品来进行竞争，以质量进行竞争，因此我们以前是没有这个时间坐下来进行我们细致的考虑的，一个是时间的问题。第二，甚至甲方给我们的设计费也难以支撑你进行精细化的设计，因为你要进行精细化的事情，你要花大量的人力和物力。这就是为什么前20年，中国真正出来的精品比较少，很重要的一个原因就是这样。但是进入下一个20年，我们如果还不坐下来细细的考虑我们的东西，让我们的精品项目在全中国范围内如雨后春笋般的成长，那么我们的核心竞争力就丧失了。因此，我们今天认为在精细化的这一部分，我们希望可以进行一些更重要的探讨。

　　我们认为精细化是我们下一个年度的核心竞争力，精细化实际上涵盖的内容很范畴也是比较广泛的。我们有精细化的设计，也会出现精细化的管控，还有我们对精细化的一些具体的内涵和外延，我们基本总结出来，有四点：

　　第一在景观行业里面，我们希望能挖掘我们地域特色的深度，就是说要把我们的文化植入到我们设计的具体项目中来，其实刚刚甲方的曾总也已经谈到了，为什么最早宝宇天邑澜湾的项目，当时是由加拿大的一个设计团队做的，为什么甲方把这个方案推翻了呢？其中很重要的原因就是和哈尔滨本地的这种文化内涵发生了一些冲突。当然和哈尔滨地理和气侯环境条件也发生了冲突。因此我们才可能换了另外一个方案来进行最后的实施。

　　第二个部分，我们完善的细节设计。我们以前做的，由于我们快速的发展，我们有时候做出来的产品，是相对比较粗糙的，这也是为什么大家会感觉到在中国的大地上，在各个城市上，都有很多粗制滥造的产品出来。为什么呢？因为我们没有坐下来进行精雕细琢。因为里面，带给我们真正的文化内涵，带给我们的美感是从细节开始的，细节可以决定我们的成败。

　　第三个部分，我们的景观不仅做出来是给人看的，我们还希望能做出来，让大家感觉使用起来，除了观看起来心情愉悦，使用起来也感觉到很舒适。所以我们倡导了关于人性的关怀。

　　第四点，我们希望在尺度感的把握上，能够比较精致，这也是对我们景观设计师的要求。我自己感觉，通过20年的从业，我们景观设计师最难的是对尺度的把握。南方和北方尺度是有差异的，也是有变化的。南方和北方气侯也是有差异的，那么对于这种尺度的关系，实际上是我们最难的。由于时间的关系，我想重点谈一谈第一条，挖掘地域特色的深度。

　　我们公司是重庆的景观设计公司，我们最擅长的是山地景观，大家知道，重庆本身是山城在竖向设计这块显然是我们公司，甚至包括重庆整个区域景观设计公司的一个强项。我们怎么把我们的特点，带到哈尔滨来？一会我会针对天邑澜湾这个具体的项目，谈谈我们带过来的，我们希望在竖向上，立体上做出一些变化，让天邑澜湾和我们哈尔滨已经开发，或者是正在开发建设的楼盘，产生差异化，这也是甲方给我们提出的第一个要求。因为当年曾总请我们去，我们也一直在分析，我们的甲方为什么会那么远，曾总他平时办公在上海的，上海的景观设计公司也那么多，到重庆请我们，他是想达到什么样的标准和要求。

　　针对我们关于地域特色的这种变化，针对东北三省，有很多开发商，我们每次来，他们都问你们能做北方的设计吗？你们对北方的气侯条件了解吗？北方冬季的景观效果不好，你们有什么办法来帮助我们解决？在这，我想针对哈尔滨这一块。第一，整个东三省，大概人口占到全国的9%，比例也是比较大的；第二，这里是处于寒带，到了冬季温度最低的时候达到零下30度的温度。因此，我们如何来把我们的景观，把我们自己认为比较有特色的景观，在这种区域进行体现呢？第三，哈尔滨的人文历史很丰富，我们可以看到满街的欧式的建筑，而且很多在中央大街是上百年的历史，我们也看到了索菲亚教堂，包括很多的工业革命时期出现的一些钢结构的形式，它都是哈尔滨特有的特色。特别到了冬季，大家老说北方冬季的景观是最难看的，实际上现在哈尔滨的冬季已经是变成了它的一个张冰片。比如说哈尔滨的冰雕，我们现在《爸爸去哪儿了》去了雪乡，雪乡在全国非常的火，因此我们感觉应该要做出具有当地文化特色的一个景观，才是适合于我们的发展。所以我们希望我们的景观，能跟当地的文化、人文、气侯、包括我们的生态，还有我们生活的习惯，这些一并进行结合。

　　接下来我谈一下关注人性的关怀。我们经常做设计的时候，站到设计师的角度来考虑问题，其实我们认为，更多的应该要站在甲方的角度，或者是站在业主的角度来思考问题。我们做的景观不仅仅是让你能够看的，而且是你能够用的，你能够参与的。这一次我们做天邑澜湾项目的时候，其实我们也充分的考虑了各种不同年龄层次的人群，他们对环境景观使用的要求，他们对空间、格局的一些使用要求。在这部分，我们也进行了一些比较深入的探讨。

　　那么在整个精细化的这部分，我们认为设计的精细化今后是大势所趋，也是各个企业能够生存的核心竞争力，那么他们可能包含的内容，在设计流程上，我们希望把它精细化。我们以前是从方案或者是出施工图，后期服务这几个流程，我们公司近几年来，也对流程进行了外延，上延下展的概念。我们现在做到，从甲方拿地开始，我们帮助甲方进行定位，进行景观的策划，我们现在是有专门的策划部，研发部专门来做这个事。我们把策划、定位，就相当于作为景观设计公司，已经是深入到营销的环节里面来了。还有概念设计，方案设计、扩充设计、施工图设计。第二个外延过来的，就是密切的跟我们的规划单位、建筑单位，进行交叉式的互动。对于这个方面，我们这次在天邑澜湾体会也是非常深的，我们在跟豪张思互动的过程当中，建筑和景观紧密的结合。

　　下一步的部分，我们和施工单位也进行了全程的管控。因为我们出来的一些图纸和现场的实际，有时候会发生一些偏差，甚至是有一些可能是没有完全考虑到的。我们通过施工单位，通过这个情况，双方坐下来商议，怎么出来解决一些问题。往往有时候有一些大的问题，在图纸上是能解决的，出现的问题往往都是在一些细节，一些大家不太引以为重视的。这是设计流程的精细化。

　　公司内部的管理，我们也采用了扁平式的，举证式的管理模式，从公司的老总一级和项目一级进行横向的管控，实行的交叉方式。另外是深入对北方的特征和特点进行了仔细的研究，比如说我们要进行植物的设计，我们的植物设计是在我们方案开始启动的时候，我们的植物设计师可能是已经来到哈尔滨，他们对哈尔滨各个的楼盘，甚至是包括哈尔滨植物园的植物，还有哈尔滨可能出现的苗木市场要进行充分的市场调查，为我们后期可能会产生的效果，可能会需求的一些植物的品种，打下一个比较好的基础。

　　第二个部分，产品设计的精细化，这里有竖向设计，包括图纸、尺度、细节、小品这部分的内容，这是我们作为负责任的一个景观公司应该重点研究的。

　　第三个部分，相当于设计管控的精细化，对这个产品如何把它有效的实施？怎么跟施工单位，跟甲方密切的配合？对景观效果进行把控，一会我们的工程公司的老总会专门针对这块来讲的。我们重点今天要谈的，是关于产品的精细化。这种精细化，我们在概念这一部分，我们想说得过多也没有太多的意思，我们更想以天邑澜湾这个项目为例，讲讲我们是怎么考虑精细化的。

　　大家看到这张图，是天邑澜湾的一个总平面图。这个图景观面积10万平米。甲方控制的造价是1千块钱一个平方，这个造价应该说对于住区，高端住区来说，这个造价是比较高的。整个项目的特征，大家可以看到了，我们主要采用的是一个非平衡的设计，在我们的中柱线，这个是我们的大门，这个是会所，这条轴线上，我们花了很大的力气打造。我们希望大家，走过了这一条中轴线，它就要有豪宅的感觉。所以我们主要非平衡式的设计，这部分的投入，不管是设计上的投入，包括工程上的投入都是最高的。

　　第二个部分，甲方定位豪宅的定义，怎么体现豪宅，我们整个景观的风格首先是跟建筑的风格是一体的，叫Art-deco。我们感觉Art-deco这个东西，要真正上升到一个豪宅，让大家感觉到品质感是比较高的，因此我们在理念上加入了一个元素，叫“法式风格”，所以在我们会所的前面这部分，大家可以看到，我们画的这个图，这部分我们最后的定义叫“法式Art-deco”的概念。在下沉式的广场，我们整个设计风格，最后演变成了是一个混搭型的风格，有法式的，Art-deco是为主体的，下沉式广场是东南亚风情的。刚才曾总谈到了，最早定位就是定位到东南亚，这个已经是宣传出去了，甲方已经是开始卖房子了，所以我们还是要保留一点点我们的东西。在东南亚的东西，由于是下沉式的广场，对我们整体的格局不会产生影响。第三个东南亚的风格，和我们的温室和生态会所，所以有一个呼应的作用，大家去看了以后，我们也问了一些业内的专业人士，大家没有感觉到这里风格是比较乱的，反而感觉有一些品质，是得到了提升。现在很多都在谈混搭和跨界，我自己认为，我们这里就是混搭式的一个风格，但是是以Art-deco风格为主线的。

　　两侧靠北侧和南侧的各个组团都有不同的定位，整个的主题叫“冰雪华尔兹”，希望能够把哈尔滨的特点充分的展示出来。比如说我们的主入口，体现的是一种尊贵感；我们的会所，今后可能会对外，在这一块，我们是按照法式宫廷式园林的布局形式来做的；第三，游泳池，也是在哈尔滨不多见的室外的游泳池，有旅游和度假的味道；下沉式的广场，有一点点东南亚风情；到末端的部分，是一个广场，我们希望以自然生态的方式进行收尾。通过这个中轴线，也展示了我们的设计理念，由很高端的，最后逐渐演变成自然和生态，这才是我们人最需要的部分。这部分有儿童活动，篮球场，相对有一些影响的，我们放到西南部的部分。上面那一部分，靠北端的，是可以看到松花江的，离松花江只有200米的距离，只要是8楼以上都可以看到江，那部分相当于是我们的豪宅，或者是比较好的，我们反而设计得很安静。但是我们感觉，人，作为豪宅，最核心的理念，是人要在里面进行活动，我们在活动的项目设置上，我们有网球场，篮球场，室外的游泳池，慢跑道，儿童的游乐场，或者是健身场所，各种不同的区域可能有不同的功能。这张图是比较清楚的。

　　这是实景的图片。大家可以看到，我们在景观和建筑的相互呼应上，其实做了很多的工作，我们希望景观和建筑是相互的，是融为一体的。?%