复合商业地产的开发与设计

主持人：尊敬的各位来宾、媒体朋友，大家下午好！
　　非常感谢大家莅临由《时代楼盘》杂志社举办的复合商业地产的开发与设计高峰论坛，本次论坛由梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司、锐城国际、麦田景观协办，我在这里对大家的支持表示感谢。
　　两个月前，我们在西安的香格里拉举行了一场有关住宅精细化的沙龙，受到了西安当地开发商和设计师朋友的大力支持，那次活动让我们有了再一次来西安做活动的信心，我们发现西安的朋友都非常热情，西安的同行非常热爱学习和交流，我们第一场商业地产的活动就放在西安，今天论坛4个小时，有主题分享与互动对话，有来自地产开发、建设设计、景观设计三方，他们将会从自身不同的角色与分工，对复合商业地产进行实践的分享和探讨。
　　接下来有一个精彩的对话环节，对话环节我们还设置了观众互动，如果大家有更好的观点欢迎踊跃参与，下面介绍一下到场的嘉宾：
　　他们是：
　　香港思城控股有限公司执行董事
　　梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司、深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司董事  何晓先生
　　锐城国际董事  赵海先生
　　麦田景观设计总监资深景观设计师  徐菲女士
　　泛海国际（原凯德中国设计总监） 夏涛先生
　　招商地产产品管理中心专家组副总建筑师  胡树志先生
　　阳光城集团西安设计总监娄奇先生
　　豪盛集团戴伟先生
　　金地集团西北区域设计部高级经理  卜涛先生
　　复地西安的设计总监  王晖先生
　　睿意德策略顾问总监  李惠斌先生
　　特别感谢现场的媒体朋友，他们是新浪乐居、搜房网、华商报。
　　下面进入论坛的第一个环节，就是主题分享，有请锐城国际董事长赵海先生，有请！

赵海：
　　非常荣幸今天下午能跟各位交流，我们作为第一个发言的来说，也是希望是抛砖引玉，我们更多的观点是汇报，也是代表我们一家的观点。
　　我们今天所要发言的题目是与时俱进、守正出奇，旨在站在设计公司的角度，怎么看商业地产以及它未来的方向，以及设计公司在商业地产设计盛宴中承担什么样的角色、运用什么样的方法。
　　第一部分，关于复合商业地产的未来思考，这个可能很多人都在思考这个问题，因为这个问题很大，大到不是一天、半天或者一个、两个周期可以解决的，今天通过设计公司眼里的现实，来判断、来看一下我们商业地产的现状，我们给了一个词叫热热闹闹的大上快上。
　　分了六个类型，专业大型商业集团持有下的用心经营，就是用心在商业上进行营造的单位。
　　第二个境外基金证券化下商业的攻城掠地，在国内大量的占地。
　　第三民营企业对未来希望持有优质物业资产的愿望。
　　第四住宅市场存量巨大化下的地产转型。
　　第五类民营企业在理论高溢价刺激下的狂欢。
　　第六精明地产商的机会主义。
　　我们通过目前来看，我们目前面对的市场大概是这么几类，橙色部分标注的是运转比较良好的，并且对自身运营比较负责任的，黑色这个部分，我们判断中它会面对很多不确定性的市场因素和挑战，在未来电商冲击的情况下，会有一定的冲击。
　　第二部分谈到商业地产，我们每个人都回避不了一个话题，就是不得不说的电商。我们怎么说呢？电商这个东西，我们只能给它一个形象的比喻，就是不同的进化，像外来物种不断的进化，我自身的朋友，包括传统行业的朋友，包括在墨尔本的同事，在设计行业都在讨论电商的可能，这个时代，我们几年前、几十年前都没有面对这种情况，我们考虑复合商业地产的时候，电商不得不说。
　　电商几大优势，我们总结出来是利用科技的优势转化为生产力，改变了千年消费习惯，第二个逐步超级巨大化、全球化的平台打造，全世界大的电商平台有一个趋势，就是越来越大的平台，会建立成整个电商的消费平台。
　　第三个是改变时代的历史使命下的创新狂热，传统地产在守的地步，我们不知道如何进攻，但是在电子商务面前一切都有可能，所以我们认为在电子商务下，比较敏感的是在创新使命下的狂热精神。
　　第四点就是金融青睐下的巨富梦想，第五点就是时间轴下的购物体验，我们知道再过5年、7年，我们的购物群已经是85后、90后，他们是习惯电商了，再过十几年，那个时候电商不是一个新概念了，时间轴下的购物体验，也是电商对现在传统商业地产来说，它是具有的最大优势。
　　我们不得不说的电商的结论，必须承认它是未来的东西，必须对它保持无比的尊敬。
　　下一步就是我们对设计公司，对商业未来的发展方向，我们认为发展方向一定是融合，并且是并存的，哪一种都不能缺。
　　通过我们的研究，我们做了很多的商业项目，同时我们跟电商之间也进行合作和沟通，我们认为未来会出现几个大的方式，就是体验式商业空间解决人类的沟通需求，在未来会具有越来越大的空间，综合体会越来越巨大，甚至比现在的规模还巨大，集几乎所有的人类需求的东西，这种商业航母的启航，现在已经成为未来的发展方式，最重要的前提是什么呢？人通过电商解决了基本需求，但是解决不了沟通和交流的需求，解决不了人在家里人，或者跟朋友的沟通需求和对话需求，在实体空间中有更大、更集中、更强体验式的商业，才可以把人从家里吸引过来，到这个地方一站式的消费。
　　在这个里面我们也承认电商的依附性越来越强，依附在更大的一个体验式，这就是我们说的融合和并存的概念。
　　第二类就是精英开发商的机会主义，这个市场中有很多精明的地产商发现有机会，他没有大的实力营造大的超级商业航母，从电商上会有新的体验，后面我们会跟互动联系到，比如说深圳的海洋世界一定是单一的，几乎是单一体，很大体量的单一业态，这个是后期能够存在的一个主要的商业业态。
　　第二类就是目的性很强，电商无法完全替代的商业，我们说这一点的目的，实际上发现传统的企业也在改变，比较先进的传统的商场已经改变，目的就是主动进入电子商务平台，而不会让电子商务平台蚕食它的份额。
　　第三类就是住宅底商继续存在，满足最近距离的便捷消费，这个东西对日常的小卖店、超市冲击量会很大，在中国有社区电商的出现，一个电话柴米油盐全部送到。
　　最后一点电商会变成什么样，我们今天无法预测，我们只知道它在不停的变化，我们只说我们今天要做的工作，就是复合商业地产不是5年前10年前认为的标准化的体系，传统的商业改变的速度超过我们的想象。
　　我们认为关于复合商业地产更多的是在不停的进化，进化的速度和创新的能力是超乎我们想象的，对于我们设计公司，包括我们的整个地产同行来说，我们要保持与时代的同步，与时俱进，融入到未来的变化中，享受变化带来的乐趣，这是对商业地产的一个简单的分享。
　　第二部分，我们认为设计公司在这个过程中，如何改变自身的角色，我们讲一个传统的开发流程，这个大家看到就非常清晰了，这么快的市场变化下，我们怎么面对商业的变化呢？设计师不懂市场只对设计负责，我觉得对于设计公司来说，应该不是再看设计书的时代，应该了解整个市场的变化，应该占到主力的地位，因为设计是改变人类生活的，这里要有一个明确的判断。
　　第二个对任何设计公司都有整套整套的标准工作，这个时代在变，整个商业地产的形式也在变，标准动作有些更多是方法性的东西，而不应该作为规范性的东西实现。
　　最后一个我们设计与市场上的冲突是创新突破还是妥协？
　　我们锐城国际认为，第一个对设计公司来说，必须进入市场，必须同专业公司站在市场第一线，随时了解市场的变化，才可以掌握地产的变化，不了解，不接受这种商务的形式，做的传统意义上的商业已经被淘汰。
　　第二个，客户客户还是客户，对设计师来说我们只有一个客户，就是甲方，我们真正能够把项目做好，除了甲方客户之外，我们要满足不同甲方的需求，资金充足的、资金不足的、快速套现的、持续持有的，我们要依据甲方的需求，才能对这块地进行设计。我们说我们必须了解终端市场的客户，必须知道买我们产品的人、使用我们产品的人、消费我们产品的人他们的想法，这些是客户敏感度的分析，只有你充分尊重我们的客户，我们站在他的角度上，才可以营造出更好的产品。
　　第三点，守正出奇，标准动作我们要有判断性，结合地域，必须知道哪些适应用现在的东西，守正出奇，结合地域、开发条件、不同的思路，进行设计不同的延展。
　　下面我将和大家分享我们一个项目，这个项目是在西安的一个项目，讲我们设计如何进入市场，如何和甲方研究市场，我们抽取了几个点，因为这个内容非常庞杂，时间的关系不会讲的非常多，这个项目正在建，有很多朋友也知道这个项目，是旺座曲江，这个项目正在建，明天它有一个正式开盘。
　　大家可以看一下，这是整个的空间感觉，景观的环境，包括我们对这个项目中前期做了一些很有意思的东西，我们也会讲到，今天不可能全面的了解旺座曲江项目的设计理念，但是我们抽取几个点，从这几点分析，让我们理解对商业中的局部，它不是一个完整的体系。
　　第一个我们想通过商务平面的剖析分析，很多人看到这个平面，觉得太普通了，我们会讲一下确定商务平面有什么想法，在这个平面我们想到什么，以及它的细节，哪些细节是按照客户的需求进行设计的。
　　我们只吸取了主要的客群，就是以自用自住为主的中小企业，我们给自己说了一句话，卖方市场太久了，我们真的了解中小企业的特征吗？为什么标准层是1000平米？来源于我们整个对中小企业客户的分析，做写字楼商业市场的时候，我们并不清楚，后来通过客户的访谈，包括跟开发商合作的过程中，我们发现客户很奇怪，中小企业跟住宅客户区别非常大，根本不清楚自己真正要买多大的面积，住宅买80平米的，绝对不会买130，对于中小企业来说，我们首先判断西安主流的中小企业需求的面积在300平米到500平米，每年产值在1000万以上的公司。
　　在这种情况下，他们需求的面积，以及需求的未来方向，对标准层面积有什么影响呢？他不清楚自己需要多大的面积，不清楚自己企业发展到什么地步，第二个对300平米到500平米，公司安排进去是什么样子，他们也不知道，不是所有的客户都是设计公司，不清楚300、500对它是什么概念，这里我就会告诉他，整个的300、500、1000的区别在哪里，主流300到500，我们希望买300的人，可以买到半层，这就涉及到面子问题，当想买500和半层的时候，可以买整层，大家想想整层的商业公司，以及和半层的商业公司，给客户传导的形象是不一样的，这重要的是一个需求放大，买300可能花500万，买600可能花1000万，通过经济测算，很多客户买300的可以买到半层，买半层的可以买到整层。
　　我刚才说它是动态的，10年前我们对写字楼判断是500万，我们是按800平米控制的，这个对中小企业来说是投资的上线，我们今天把通货膨胀的因素考虑进去，现在的门槛是1000万，现在西安整体的写字楼房价在1万上下，我觉得总价原则也是我们结合地域，因为西安的房价就是这样。
　　第三个就是结构的经济合理性，一定在经过综合的测量下进行的，这个是根据客户购买需求，跟甲方定出来的1000平米标准层的概念。
　　我们做甲方心态的时候，我们理不理解中小企业买写字楼目的是什么，本质是什么，他们想要什么，了解这些，我们才可以对这些客户进行一个有效的传播，设计公司、营销公司进行调研，我们设计公司、营销公司也算中小公司，中小企业买写字楼说白了，就是为了赚钱，他在普通民房里一年可以赚一千万，绝对不会买写字楼，中小企业买写字楼就跟买车一样，是它的一个工具，中小企业的核心目的，为了面子、为了营销，我们知道它的本质，它关注什么呢？我们要为它设计到，他不关注的，我们不设计到。
　　整个项目的外立面是5A级的，买这种写字楼不是为了享受，中小企业是为了赚钱，不是为了享受，买写字楼更注重性价比的是什么？第一个高使用率，我们严格控制在写字楼公摊在20%以内，第二个形象，通过有效的方式形成形象，第三个务实的使用成本，使用成本是什么呢？中央空调24小时开不了，它的使用成本带来的是什么？客户的加班，中小企业来说，哪有不加班的，所以5A级的中央空调把一些客户拦在外面，我们针对它一定是低成本的办公空间。
　　小公司关注的就是这些细节，怎么样让它的成本低？就是洗手间在室内，减少公共空间的物业成本，从所有细节考虑客户的需求，才是整个设计的行业，旺座系列的写字楼在西安卖的非常好，永远都是西安卖的最好的写字楼，时间原因我们只是分享一些简单的话题。
　　第二个部分，这一块还有地上十几万的商业，怎么设计呢？经过几轮的开发目标的诉求，以及针对大型公司的分析，这个地方放弃了大型商业MALL的设计，第二个特点，办公中一定需要休闲的、复合商务的特征，这是一个机会主义，可以实现这样的目标，第三个打破常规的自然生长的商业模型，第四点强化西安的感觉，第五个标准动作下的商业创新，我们把这几点落实到图上可以看到，这是过程的方案。
　　第一个设计方案中，我们把原有的以前设计的原则先放在一边，我们把写字楼的位置定下来，我们模拟写字楼自然生长的过程，我们分几段，然后让几家不同的所进行商业规划，模拟未来真正要做自然生长中的商业是什么形式。
　　第二点，对空间形态上，包括放弃了传统的统一规划布局的形式，我们更倾向于每栋建筑立面不一样。
　　第三点，这两个方向，通过不同的设计师设计，我们把传统的规范搬出来，看是否复合商业设计的规范，然后在尺度之外进行了放大，很多开发商认为西安冬天很长，但是还不能否认有很多的夏天，我们放大了广场的套间，同时结合外围的群楼商业，我们全部通过中小型商业进行互动，这是在这个商业中换了一种思路解决问题，而不是传统意义上的商业规划的一次性动线，我们希望它是一个自然生长的过程。
　　刚才说了在商业话题中，我们解决基本商务功能的时候，我们附加了一个主题，无论是写字楼，还是我们的商场，它是一个项目，它没有高度，项目建筑面积将近70万方，应该站在城市的高度，开发商损失了很大的容积率，做了一个西安市的当代艺术中心，因为西安古文化非常厚重，西安的历史非常渊源，可是西安缺的是什么呢？就是当代艺术，这个地方在打造一个城市的主题就是当代艺术馆，会结合各个方面的展览，通过小体量的建筑，这一块地拿了以后周边是很荒凉的，通过艺术馆改变土地的属性，这个时候艺术馆的作用就不仅仅是艺术馆，起着改变土地性质的作用，改变起着附加城市价值的作用，它变成了一个艺术街区，进行艺术街区、人文街区的打造，将是西安市当代的雕塑公园，每个季节会换，每个单品小建筑，会请10个设计师设计，通过艺术的打造，把艺术价值捕捉到，融入到整个项目中。
　　最后一点，我们反推到这个项目规划中来，这是最早的思路，我们发现这么大的体量，既然站在城市的高度，怎么按城市的高度做这个项目呢？前期的规划不下10家公司在做，各种各样的思路都有，我们当时中标的主要原因，我们发现这个项目不应该站在项目高度看，应该站在城市高度看，我们提出来的思路，首先它应该是一个公园，我们经常讲公园里的建筑，但是没有几个开发商真正按照这个规划做，我们按照公园的规划，形成绿化边界，然后剩下的按照城市化的方法做，根据公园体系，我们建筑公司通过三种不同的建筑师设计，最后通过建筑师的整合，最终形成这个项目。
　　第一个是公园里的建筑，真正的公园里在做，第二个形成整个城市高度上看这个项目。
　　时间原因不进行过多的介绍，最后一部分把我们公司简单介绍一下，锐城国际是2009年，由5家公司组成的企业，涵盖了设计的全范围，2009年，我们5个公司独立的法人共同决定，成立一个一体化的公司叫锐城国际，为开发商提供全程的服务，可以提供更多的是沟通优势，以及时间上的缩减，以及对整个开发意图的设计。
　　今天我的演讲就到这里，谢谢大家！

主持人：非常感谢赵总，我们知道一个项目是整个开发团队和设计合力的结晶，下面听一下麦田景观设计总监徐菲女士的演讲，有请徐总！

徐菲：大家下午好！今天非常荣幸能够有机会站在这里，跟大家分享麦田景观对商业项目积累的经验，以及对未来商业项目发展的一些思考。
　　对于景观设计而言，我们做一个商业项目，最终的目标是提升商业价值，提升商业价值，最重要的核心内容就是吸引人气，对于吸引人气来说，其实手法，对于景观设计来说，都是多种多样，在这里我就不一一的介绍设计手法，我想通过一个实实在在的案例，讲一下景观设计再一个商业项目中，它的原则性是必须遵守的，我想通过实实在在的项目，向大家介绍这种设计原则的重要性。
　　现在大家看到的是这个北京华润凤凰汇，我们完成这个项目的外围设计，甲方又委托我们做另外的一个项目，就是凤凰商街，这个项目当时委托给我们的时候，是一个改造项目，之前已经完成了景观施工，但是呈现的效果不太好，所以商街呈现的效果是非常冷清，这是2011年拍的照片，当时呈现的景象就是非常冷清，没有人气，所有的商铺很多商家就开始退租，想招新的商家就非常非常难，根本没有商家愿意入住。
　　我们改造之后，商业兴马上就恢复了，人气特别旺，同一条商街在改造前和改造后存在两种不同形态，存在的原因有什么呢？我总结，一个是我们冬天用卡片机拍的照片，一个是夏天用单反拍的照片，肯定存在很大的差异，我们当时对它的现状分析了一下，有哪些问题，我们针对这些问题应该有哪些改造，可以使商业恢复它应该有的面貌。
　　这条商街，我们完成了凤凰汇，两个不同的商业形态是结合在一起的，呈现出不好的状态，因为没有吻合商业特征应该具备的景观特性，最重要的是动线打造上存在问题，这是其中的一个入口空间，当时为了保存现状有的大规格的乔木，做了很多立起来的种植池，有了这个交通变成了折线状，交通空间变得不流畅了。
　　同时，有一些解决高差的区域，用的是台阶，一条动线设计对商街是非常重要的，因为你无法从入口处吸引人进来，又无法让人在里面顺利的通行。
　　当时之前的设计有一个特别大体量的人行桥，原本希望有人在上面跑步，直接进入高端住宅内，因为在管理上存在一些问题，结果在桥上设置了门禁，很多人就不愿意走这条桥了，慢慢这条桥就没有人走了，就废弃了，但是体量非常大，把商街内的阳光都遮挡住了，所以这条桥的存在也严重阻碍整条商街的情况，然后桥下面成了停车场。
　　这是其中的一个入口，大家设想一下，如果你看到这条入口进入是一条商街，你愿意进去吗？你本意是有，我告诉你里面有一家星巴克，你可能也不愿意在这个氛围下，走到里面喝一杯星巴克。
　　这是我们改造后的商街，视线非常开场，我们在入口处通过种植，使商街内的氛围完全发生了变化，从入口处以及商业店铺的感受，应该是比较吸引人的一条商街，如果周边的办公写字楼、住宅类的人群，有意愿从这个商街通过，穿行整个商街，我们将坡道和台阶结合在一起，使商街有多种穿行的可能。
　　入口处设置了显目的标识系统，第二个存在的问题，没有一个舒适的停留空间，我们刚才讲了动线要流畅，要让人顺利的通过，在通过的同时，我们还有一个空间要把人聚集起来，光把人吸引进来是不够的，之前是用种植池的形式，浪费了很多非常舒适的停留空间，从这张图片可以发现很多问题，首先可以看到，它也有休息设施，但是处在不舒服的环境中，没有人愿意走在人来人往的街道上休息。
　　另外，绿化的种植池和店铺的关系，这个种植池离店铺的距离非常近，完全遮挡了店铺，有一些餐饮企业，其实是非常需要外延的商业空间，提升自身的商业价值，对于外延的商业空间的舒适性、面积，是有很多要求的。
　　这是我们改造之后的一个停留空间，我们把座椅和石凳结合在一起，希望提供给大家一个舒适的空间，希望大家坐下来，静下来，我们在外延空间内做了很多的设计工作，现在铺装分两部分，一部分是木质，一部分是石材的，木地板我们希望它是外延空间的一个界限，可以使周围的商铺使用这个外延空间，提升店铺的商业价值。
　　刚才提到了两个问题，一个是动线，一个是停留空间，第三点，之前有一些问题，就是缺少足够的商业氛围，对于一个商业项目，如果没有浓厚的商业氛围，其实也是很难吸引人气的。
　　大家可以从照片上看，当时铺装的颜色，包括种植池的形态都是非常缺少商业氛围的，人在中间行走没有想消费、想停留下来的欲望，当时人行桥，桥的支柱非常多，也没有任何的处理，直接露在下面，这是我们改造之后，我们对铺装，以及对种植池的形态进行了调整，我们希望呈现出一种非常舒适，同时也有非常浓厚商业氛围的商业空间。
　　入口处加了一个动态的水景，商业空间里水景可以起到非常大的吸引人气的作用，人都非常喜欢水，有水的区域大家都可以停留很长时间，我们希望水景吸引人来到商街的附近。同时对桥的支柱进行了绿化的处理，虽然处理非常简单，但是改变了原来商街内视觉不良的效果。
　　我们对出地面的构筑物也进行了调整，使它风格复合周边的建筑风格的环境，同时灯光设计对于整个商业来说也是至关重要的，因为很多餐饮，希望能够经营更长的时间，所以景观的灯光效果，对它也起到非常重要的影响。
　　入口空间我们通过绿化，对商业氛围进行了一个调整，对于商业项目来说，层次非常丰富的种植，以及不能遮挡商业立面是非常重要的，经过我们设计以后，商业人气有了很大的提升，我们解决了问题之后，整个商街确实人气有了极大的提升，也是将它周围的住宅、办公写字楼的品质有了极大的提升，因为它周边的住宅，以及办公空间，是可以为商街提供稳定的人气，商街的品质感的提升，也会极大带动周边办公空间、住宅空间的品质感，商业街的运转是一个良性循环的开始，这个商业今年刚刚完成，如果再过两、三年应该呈现出一个更好的状态。
　　刚才我已经讲到了，我们对这个项目的改造，有动线上的改造，有对停留空间上的处理，也有对浓厚商业氛围的调整，我觉得这些还不够，一个商业项目希望它与别的商业项目形成差异化，其实最重要的还是要有一个非常合适的主题，只有主题的引入，整个项目才有灵魂，才可以和其他商业项目形成差异化。
　　我们对商街的改造，赋予它一个主题就是永不凋零的叶子，这条商街有一条非常大的步行桥，我们截断了桥的一部分，然后做了特色店铺，上面放了大量的液晶屏，这样是非常吸引人气的，在截断桥的同时，把阳光引进了商街，我们希望商街呈现更自然的状态，我们希望拿叶面这个最能代表自然的符号，体现出我们商街的精神，在商街设计了叶片形式的种植池，可以感受到这条商街和其他商街的差异化。
　　刚才谈到了主题，我也通过一个实实在在的项目，也说到了主题与场地之间的关系，接下来我也会给大家介绍几个，我们做过的其他项目，我们选的主题和项目之间的联系。
　　首先是一个电影主题的项目，这个是我们跟华远合作的项目，就是铭悦好天地的项目，希望用电影作为商业的主题，我们选择了嘎纳电影作为综合体的主题，以嘎纳风情作为它的风格，把一些场景放在重要的活动场地，作为场地内的活动主题，这个商业设计完以后，呈现的状态是让人非常难以忘记、非常有趣味的综合题。
　　这个项目是龙湖大兴商业项目，做的主题是水云天的主题，天空就是玻璃穹顶，然后设计一个大的水幕落到最底层，这是一个地铁上盖项目，和地铁交通枢纽结合在一起，整个项目希望通过内部的一些设计，使我们商业体，能够把地铁里的人气吸引到商业中来，在交通体系上，我们把横向交通联系设计成云朵的空间，使顾客在里面行走，犹如像在云中漫步，我们使整个空间形成了一个水云天的商业中心，希望有特点的设计，给我们的客人留下印象非常深刻的感受。
　　我们还有一个主题就是河流主题，这个项目是位于泰山脚下的风情商街，对游客而言，我们希望给他留下非常深刻的印象，我们选了泰山上特色的石材用作它的铺装，我们希望给每个来这条商街的客户留下非常深的印象，让他回忆起流淌在泰山脚下的这个记忆之河。
　　有了一个好的主题，我们这个项目就会有自己的特点，就可以区别和别的项目差异，光有好的主题完全不够，对于现在的商业，如果想吸引人气，还要有特别的区域、特别的打造，才可以吸引更多的人群。
　　纵观世界上非常有名的商业综合体，我周末的时间几乎都花在孩子身上，如果一个商业综合体可以吸引全家最小的人，就可以吸引全家人的光顾，我们需要打造一个有趣味性的儿童活动空间。
　　我接下来分享的这个项目，就是我们和万科合作的项目，万科长阳UNMINX，万科在这个片区就有超过百万平米的大盘，这个住宅和周边的区域紧密连在一起的。
　　我们完成了外围的设计，又做了他们屋顶设计，我们觉得整个商业缺乏吸引力，我们希望它打造成一个娱乐空间，这个平面拿到的时候，整个场地并不像我们想的那么完整，有很多管线和设备，就纵横交错在屋顶，对设计造成了非常大的干扰，我们当时就结合这个场地内，我们对设备噪音进行了分析，因为这个设备一直在运转，不停的有噪音产生，我们对噪音进行了分析，我们将噪音区域内，不同的噪音级别进行了划分，噪音最低的区域，留给儿童，噪音大的区域，留给青少年活动的空间，这是最后我们打造成的娱乐空间，我们将娱乐设施和场地内的设备、管线结合在一起，场地内太多的管线我们无法回避，我们娱乐设施也做成管线的形态，我们将场地内的一些管线，做成我们需要的颜色，使我们的娱乐设施和现有的管线结合在一起。
　　这是一个鸟瞰图，我们可以看出来，整个场地有一条红色的主管线，串联在每个区域内，在每个区域内起到的功能不一样，将三个主要的场地都完完整整的串联在一起，整个区域内，这个按照的区域，留给年纪非常小的儿童活动，这个是大龄儿童的活动空间，这条红管线成了秋千的支架，我们还做了橡胶的弹跳包，我们希望他们在这个空间内尽情的玩耍，利用儿童活动的设施，使这个区域变得非常有人气。
　　这是刚才那根红色的主管线，场地内为了保证安全性，除了有大的橡胶弹跳包，其他也是塑胶的铺装，这个是小年龄的儿童活动的区域，主要是沙坑和滑梯，红色管线就变成了沙坑的防护网，到了晚上的时候，这个红色的支架也会变成露天电影院电影播放的支架，同时在这个区域内的外围，我们给家长设置了停留休息的区域。
　　最后这个区域是青少年活动的区域，在这个区域里红色的管线变成了篮球支架，以及休息座椅的支架，刚才我介绍了分享了麦田景观的很多商业项目，希望更多人认识我们，记住我们，我们是众多一线品牌共同的服务商，在10年里，和众多一线品牌形成了合作关系，希望跟在座各位，在以后有更多合作的机会，谢谢大家！

主持人：非常感谢徐总的分享，她做了很多商业地产项目，比如说有万科、华远等等，今天因为时间关系，不能详细的分享，希望以后有机会聆听徐总的分享，接下来有请 香港思城控股有限公司执行董事、梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司、深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司董事何总给大家分享，有请！

何晓：大家下午好！我今天就想讲我们以前做什么，现在做什么，将来怎么面对地产商的服务与设计，刚才两位表述的得心应手，很容易做这个事情，对我来说我觉得商业地产很难做，比住宅难得多，我们这个公司到2016年就成立30年了，以前做豪宅的设计，香港山顶70%的小别墅都是我们做的，我们做过一个700平米的别墅卖7个亿。
　　商业地产我们大概做了10年，从2003年SARA后，做了香港第一个商业地产项目，但是我自己的体验是做商业地产真的很难，可以给大家看一下，难也要做，我目前有一个正在做的案例，正在施工的项目，施工了才可以拿出来说。
　　太古汇，这个项目为什么难呢？这个项目一共干了12年，我们公司进去的时候大概已经是2008年，我们为什么进去呢？当时我们的身份是执行建筑师，进去做这个项目，我们其实干了4、5年，最后把文华东方的酒店干完，酒店今年年初刚开，今天看到的太古汇，貌似很简单的一些东西，其实是花了非常大的精力，它这个商业逻辑是很简单，40万平米，两栋写字楼，一个酒店，7万平米的文化中心，是因为当时签地的时候，跟广州市文化局有一个签订，就是希望有一个文化中心，现在太古还想改成一个电影院。
　　建筑师当碰到困难，我们要解决困难，太古汇也很有创意，把人流引到屋顶，使它10点后还可以经营，整个把品质做起来，单动线、T字型的动线，中庭的大小，这都是基本的动作，今天我们看我们还会做商业，刚才麦田的同志讲的很好，动线、停留、识别性、灯光，这代表你会不会做商业，包括一个大的端头怎么消化死角，这些我就基本过一下，不太展开了，因为这个已经出过书了。
　　大家如果今天去成都看的话，我想让大家看两个项目，第一个先看我们这个项目，就是国际金融中心，建议大家开车去，先进地库，70万平方，17万的商场，现在酒店和公寓还没有盖完，先进车库，大家很容易可以找到停车的车位，看停车的车位是不是很自如，看停了车以后是不是很容易进入大堂，然后到了地面以后，看你能不能在商场动线中有一个明确的识别性，然后再到屋顶看一下，看一下有多少人在用。
　　它7层高的商场，有一条梯可以上3楼，因为连卡佛在3楼，这是它的一个做法，包括我们在背后做了一个上酒店的大坡道，当时挖的时候发现唐朝的一个遗址，又切了一块出去，做了很多的调整。
　　这个就是2003年SARA后赢的一个标，这个是3万多到4万方的项目，这个项目全商业，一点写字楼都没有，它的旁边是美德华酒店，我们当时赢这个标怎么赢的呢？香港前10家已经投过标了，老板不满意，我们做的时候同样一个问题，香港人认为夏天步行100米到这个地方就感觉不爽，我们做了一件事情，我们就找港铁，尖沙咀站下面的管线做一个研究，然后看能不能从尖沙咀站直接引到负二层，最后港铁出了一个报告说可以做到，当然要客户出钱建隧道，我们拿着港铁的可行性报道，做了一稿，然后给了老板，当天下午就签了。这个业务方是华润置业，当时论证了很久，到底是六层底商还是整层商业，这也牵扯到做商业的基本原则，其实是170米高，人的动线越远端人去的越少，最后配达，下面6层是逛的，中间是健身、娱乐、电影，往上走是大餐饮，9楼是摆酒，上面是空中花园，再往上就是再高端的餐饮，这一层以上是无敌全海景，这种景观带在尖沙咀是很难的，我们当时做了退台，就是香港不能抽烟，朋友喝酒吃饭的时候，你要抽烟得到室外来，我们当时考虑高端餐饮不用这么难做，这个也是一个成功案例，也含了很多商业的原则在里面。
　　一个建筑师是不是只能跟着任务书做呢？我告诉大家，我们所有的项目都是谈出来的，跟商业团队、商业顾问不断的谈，然后不断的试，做完一版方案，然后他们拿这个方案跟商家谈，他们愿不愿意来，做商业真的很难，一个项目搞完最起码是5、6年。
　　现在做的项目过一下，现在做的有成都环球汇，这个商业的难点是在于两个地块，像切豆腐一样，规范上又告诉我们，城市的道路可覆盖面积，最多只能三分之一，当时我们论证了很久，当时是希望做一个表演的舞台，把两边串起来，这样把商业做活，加了很多娱乐性、体验性的东西。
　　还有一个是广州亚运城，是5家开发商200多亿买下来的，这个项目的难度是有一些现成的场馆，要改过来做商业，它的发布中心和主场馆，怎么把它联系起来，这个项目超大，目前还在做的一个大型的项目，这是其中的一期，有酒店、写字楼、公寓。
　　这个是花果园双子塔，18000万平米，其中12000万平米的住宅全部卖完，我们没有做住宅，我们做的是中间最核心的双塔部分的，两个塔300米高，这个体量是23万，它相当于造了一个新城，在新城的最核心有这么一个东西，所以大家对它的期望值还比较大，花果园这个项目干完之后，可以写一本地产的教科书，可以作为教科书的经典案例，我从来没有见过一个一万平米的售楼处，做到2000平米的话，已经很多人骂了，这个售楼部是1万平米，每天售楼部跟菜市场一样，这个是46万的两个塔，这条街我们没有做。
　　这个项目最大的难点就是消防，23万平米的消防，这个消防我们磨了7个月，当时还有新规和旧规的区别，整整磨了7个月把消防过？的室内步行街的概念，在这个项目上充分体现了，做商业真的是很难，一件事情磨了7个月。
　　这个项目我想重点说，这个项目是正在做的一个项目，也很难，这个是招商地产和香港置地的项目，2009年底开始做，住宅没有问题，120万是住宅，有30万的商业，120万的住宅里面可以含10%的底商，然后30万要做商业，有100多万的住宅，位置是特别好，位置在南岸的南平路，这边是解放碑，可以直接看到两江交汇，这个是蛮好的位置。
　　开发商要帮政府替建一个5万平米的公园，还有一条老街，重庆有两条老街，市一级层面上两条保护老街，在2000年重庆做了老街的保护规划，后来地卖了，我们接手的时候老街差不多拆完了，你又得遵循老街保护方案，必须再造一条老街，我就让开发商捡一些破砖瓦，老院子拆完了都没有测绘图，我们当时做了大量的，对现状老街的梳理，大家想想多难啊。
　　难的还不在这，这是我的一个大的规划，就是基本上老街的一个走向，最开始难的在于商业的规模，有30万的量，江边上这么好的位置，先盖20万，结果商业就定了7万的量，做方案，两家单位商业团队告诉我，7万平米招不到人，怎么办呢？一期卖完了已经，二期的公寓也卖完了，三期就是老街加这么一个商业，这是政府5万平米的公园，整个这个公园将来是清水的。
　　这是痛苦过程的开始，7万不行怎么办呢？就建写字楼，然后做成一个小MALL，然后再配老街，再往下做形态就再变，就是不同的形态试，最后直接拆成两栋来看，全部做商街的形式，从7万一下到2万多，后来两家老板一看，这么好的地，被你们折腾的只有2万平方，商运给我说，做成2万就全部可以租出去了，老板说这么好的地，你们就这么体现商业价值吗？又重新开始做，又开始做MALL，从开始做MALL，然后到不做MALL，然后还要做一个MALL。
　　最后方案是45000平米的MALL，更好是7万到2万的中间数，第二个拿出40%多做餐饮，这个地方是重庆人晚上吃饭的地方，然后再怎么办？里面加了两个主题。每年卖10个亿，10个亿的现金流怎么体现呢？突然砸到这个上面去，10万平米写字楼卖不出去，现金流又困难了。
　　到这一步，商业定位差不多的时候，这个时候规划局出现了，我不关心商场怎么做，大小没有关系，但是老街要做出来，这一版是我自己比较喜欢的方案，既有老街又有现代商场的气氛，商业气氛做的很浓，这是我自己比较喜欢的一个方案，最后比毙了，规划局过不了，规划局告诉我，滨江商业属于老街商业的一部分，请你回到老街上去，我们就找重庆民国的建筑，吊脚楼都不敢出现了，都放在上面去了，最后找了案例，保留了几个盒子，折腾完之后，又加研究立面的元素，最后今年过年前专家会过了，过了专家会还有各职能部门，最起码专家同意了。
　　我相信2017年，这个项目基本上可以成型了，大家可以到项目上吐槽，也可以评点以内的，我觉得磨了这么久，有两家开发商，这个项目一定会比新天地更有意思，因为业态很多，有公园，有两个主题项目在里面，层层有退台，还有一条老街，老街里面又有街铺，包括老街上去全部是电扶持上去的，标高差了40多米，我相信这个项目不会跟太古拍出来的太偏离的。
　　这就是蜡像馆，它是藏在肚子里面，这是水族馆，这是比较长的动线，这个是做表演的地方，很简单的一个商业手法，就是怎么样一个动线，就是出了蜡像馆，然后回到商场消费，出了水族馆一定是进我们的商场，这是顶上退台的一些商业，这个位置就是蜡像馆的入口，在平台的顶上，再往上就是老街了。
　　说了这么多，还是告诉大家很难，很难怎么办呢？我们还得做，我们公司是去年年底上市，大家问上市干什么呢？有钱干什么呢？我们就找一些以前找不到的公司联合，我们一起做公司，这家公司今年刚刚成立，大概有半年，以前美国总部在好莱坞、洛杉矶，跟它成立了50：50的公司，他们是专门做娱乐的，而且大量的做了环球影城这么一个项目，在澳门、东南亚做了大量的娱乐项目，我们觉得我们看到了未来，因为你要做体验，你拿什么体验？其实他们这些公司很简单，其中的一个供应商BBC，是提供娱乐方，BBC手上有70年的纪录片的版权，我当时进去看过，这些东西就是未来的发展，现在去深圳华南海岸，商场不火，但是最火的一个是水族馆，一个是儿童角色扮演。
　　就是商业怎么和文化结合，商业怎么和品牌结合，好时是美国一个比较有名的巧克力，在鸟不生蛋的地方有一个厂，但是每年有很多人过去看，可以看巧克力的生产，结果走的时候买一大堆巧克力走，我觉得在商业化高度发展的国家，像美国、像日本，这些东西人家早就做过了，我们不会做，我们就把它买过来，我跟他们一块做。
　　这个是在上海做的一个主题公园，这个是迪拜的，这个是帮中央电视台在海宁做的一个拍摄基地，这个是在印尼的雅加达做的一个购物城，把所有的内装按照这个主题做了一个购物城，这是澳门的银河，包括里面所有的主题、景观、格调，甚至外立面的东西，都是主题性的东西。
　　我们之前做了很多所谓的，你说扎扎实实也可以，死磕也可以，一个项目一个项目很难的做下来，做下来完成度相当高，大家觉得还是一个高水平的商业，今天又面临新的问题，就算你的客户是最高级别的客户，做了几十年的商业，仍然面临一些问题，我们现在如何跟他们一起解决这些问题，未来我们可以给客户提供一个什么升级版的产品，我们从2009年开始不断的试，试到今天，做建筑师这么长时间，住宅已经做了很多个了，我今年47岁了，我没几个7年了，每一个项目都得耗我7年，从最开始做到最后都得7年，我觉得这是建筑师很难的一个原因，但是难还得做。谢谢！

主持人：非常感谢何总的分享，我们都知道商业地产的操盘相比住宅会复杂很多，需要考量的东西也更多，接下来我们听听来自甲方的声音，看他们的分享能给我们带来什么思考和启?%