2014中国房地产设计高峰年会居住地产篇

    新复合地产--居住综合体

时间：2014年11月24日

地点：广州广交会威斯汀酒店

主持人：尊敬的各位嘉宾，亲爱的观众朋友们，大家下午好!

欢迎大家来到《时代楼盘》和金盘网联合主办的"时代楼盘第9届金盘奖活动周--中国房地产设计高峰年会居住地产论坛现场，我是《时代楼盘》主编李仕泉。

金盘奖自2006年创办以来至今已举办了9届，我们的目的是评选出能代表中国房地产当前现状的"中国好楼盘"。我能想象的出来，若干年后，当我们回首中国房地产的发展时，看看我们的金盘奖历年的获奖作品，基本就能看出中国房地产的发展的清晰脉络，因为从某种意义上说，中国房地产的发展史实质就是房地产产品的进化史，我想我们做的就是这么一件统计、编年的事。我们评价的标准是4个关键词"品质、人居、艺术、价值"。《时代楼盘》和金盘网搭建这样一个平台的意义在于：让我们有机会集聚一堂，跨区域跨界认识交流，看看彼此在做什么?正在想什么?正在发生什么?看看未来有没有更好的合作伙伴和可能?庆幸的是我们所做的一切，得到了广大开发商和设计师的支持和帮助，在此一并表示深深的谢意!

本次第9届金盘奖活动周系列论坛活动是由《时代楼盘》和金盘网联合主办，金盘地产传媒有限公司、广州市唐艺文化传播有限公司承办。

本次活动由官方网站金盘网全程直播，搜房网、新浪乐居、搜狐焦点三家媒体现场直播，并得到了网络媒体筑龙网、ABBS、中房网;报纸媒体 南方都市报、中国房地产报;杂志媒体 时代建筑、美国室内中文版等近100余家媒体的大力支持。在此，一并表示感谢!

从2013年开始，中国房地产市场逐步由"住房短缺时代"走向"升级改善时代"。 随着房地产经济的发展，楼盘在满足了人们的基本需求同时，人对楼、对居住空间、办公空间、活动空间有了更高的理解和追求。这就要求开发商们提炼思维精华，创造出房地产消费市场而不是去迎合房地产消费潮流。在这种背景和市场需求下，"复合地产"无疑是一个比较好的思路--通过对未来适合人类发展的各种新的生活方式适度超前地研究，把"复合型地产"的价值渗透、融合、演绎在房地产的开发之中。

因此，本场论坛主要是以"新复合地产--居住综合体"为主题跟大家进行分享和交流，现在请允许我隆重介绍本次论坛的各位致辞嘉宾、主讲嘉宾和对话嘉宾，他们是：

中国建筑设计研究院 总建筑师 陈一峰先生

嘉宾主持：

汉森伯盛国际设计集团董事长、总建筑师 盛宇宏先生

演讲嘉宾：

5+Design美国五杰建筑设计公司 合伙人 Tim Magill(蒂姆·玛吉尔)先生

美国SWA董事Jeffrey Craft (杰夫.克雷夫特)先生

对话嘉宾：

北京建筑设计研究院 总建筑师 刘晓钟先生

中国建筑设计研究院 总建筑师 陈一峰先生

龙湖地产北京公司 研发部总监 邓 健先生

方兴地产上海区域公司副总经理 关 翀先生

星河地产设计研发中心 总经理 黎国林先生

Ecoland易兰国际创始人、首席设计师 陈跃中先生

本次论坛活动我们采用的模式是主题演讲+对话，现在我们正式进入本次论坛的第一个重要环节 主题演讲部分，今天有幸请到了5+Design美国五杰建筑设计公司 合伙人Tim Magill (蒂姆?玛吉尔)先生 和 美国SWA董事Jeffrey Craft (杰夫·克雷夫特)先生。

首先我们有请5+Design美国五杰建筑设计公司合伙人Tim Magill 蒂姆·玛吉尔先生 演讲，演讲主题是《居住综合体设计中的模式与故事》。时间为40分钟。大家欢迎!

Tim Magill(蒂姆·玛吉尔)：感谢各位今天邀请我们参加这次非常盛大的会议，我们非常高兴能够来到这里，今天上午听到一些嘉宾的演讲，我觉得自己下午像唱卡拉OK一样，早上像刘德华，像帕瓦罗蒂，像披头士已经唱歌了，我今天下午就小唱一下。

我们公司和金盘奖的年龄差不多大，今年是第十年，5+Design美国五杰建筑设计公司是由5位合作人一起创立的，我是其中一位合伙人，我们到中国也有十年了，我们在全球各地都有项目，很多项目都是在中国。和早上的公司比起来，我们是相当精品的公司，我们全球加起来一共是100位左右的员工，我们在北京和上海也有办公室，我们是一个小公司，总部在美国加州洛杉矶，我们做的项目包括城市规划、住宅、度假村、办公、商场、酒店等等，其中很重要的一部分是商业中心，我们也做一些商业中心的重新定位。我们公司是一个协作的团队，我们希望和各个团队配合紧密，我们希望给业主带来的是一个杰出的成果。我们希望给大家带来一些我们设计中的灵感背后的故事，今天早上也听到一些相似的作品，也是在讲每个设计后面都有一个故事。

科学家迈克尔讲过这样一句话，人类是找寻图案和故事的动物，我们总是在讲述着故事，不论它是否存在。图案无处不在，无论是自然的还是人造的，我们在设计中会采用一些自然的图案，人类也是创造了很多的人为的图案，比如算数，比如艺术、音乐等。最终我们作为建筑师做的是把这些图案用一个比喻的方式讲述一些关于建筑的故事。是那种讲故事的分享，可以把我们作为集体，然后连接在一起，同时让我们有社会感。

对于一些大型的公共建筑的项目来讲，讲故事就尤为重要，因为通过讲故事人们可以和这个项目联系在一起，同时增加这个项目的归属感。对于大型的综合体项目来讲，要找出这样的背后故事更加的重要，因为在大型的项目中有多方一起参与到项目中，包括业主、开发商、政府、酒店管理商等等各个角色，每个人都觉得是这个项目中最重要的一部分，作为大型综合体的建筑师，我们有点像在交响乐团的指挥官，每个人都有自己的角色，有一个是歌唱家，有一些小提琴手，所以人都有自己的部分发挥，但是作为指挥官我们要协调大家，使最终的音乐更加协调，所以要有一个大家都可以唱的故事。

在建筑中讲故事这样的形式历史悠久，我们从希腊、埃及一直到现在都有讲故事的建筑，但是现代主义的一些建筑因为是简约主义，所以很多的背后的故事被简化了，所以故事的成分更少，虽然我们的项目建筑非常的现代，但是同时也希望可以有一个故事来讲，现代建筑中我们希望采取一些标志性的建筑，一些图案、一些标志来使这个建筑有故事。在商业项目中，比较重要的是我们会有一些品牌，会有一些旗舰店，会有一些艺术的活动来定位这个故事。

接下来我想分享一下我们现在在做的项目，第一个分享的项目是我们跟万华集团(音)做的麓湖项目(音)，之所以第一个分享，是因为现在这个项目入围了金盘奖最佳住宅，所以我想把它背后的故事跟大家分享一下。

麓湖项目在成都的南部，它的占地面积是12平方公里，总建筑面积是1.2万平方米。万华集团(音)跟我们的合作有非常多的年龄了，5+Design美国五杰建筑设计公司也帮他们设计了20多栋塔楼，其中一个地块是麓湖西三地块，它由高塔和低层的住宅组成，我们的灵感来源于成都周边的自然环境和地貌。我们把其中的自然形态和纹理作为自然的灵感，因为这个项目是处在湖的中央，所以我们用太阳和月亮在湖上面的反光来做它的设计理念，在成都的周边也有很多的大小瀑布，我们也把这个方面的元素融入到建设中，所以总的来说我们是讲它可以有一种自然律动的跳舞的感觉。它的立面灵感也是来源于当地的梯田和农田的形态，还有一些灵感是来源于瀑布，整个建筑好像慢慢的流动，然后和地面融为一体。所以这个背后的故事是自然的律动，前方的低层建筑好像一个美丽的女子在跳舞，然后后面的高塔有一个比较好的热带景观。

另外一个我们做的项目是叫做麒麟会(音)，这个项目背后的故事是美国梦，美国梦是想说每个人都有自己的愿望，可以有自己独栋的别墅，和自己的后院和泳池。现代版的美国梦是在高山上有一个自己的房子，然后可以俯瞰整个城市的灯光，所以现在的美国梦可以体现在有自己的一片地，然后有自己的房子这样的社区，在那边每个人都想住在鹭湖，但是没有足够的空间，所以我们创建了这样的山村，然后把所有的房子都放在了山上的城镇里，因为麓湖实在没有足够的空间，太被大家喜欢了，所以我们这个设计也运用了新的垂直的空间。所以在这个垂直的高楼上，每家每户都有自己的后院，都有自己的游泳池，在一个垂直的空间里有自己的社区。我们的基层也是有一些岩石的质感，在这个塔楼之间我们创建了一些桥梁，然后把各个塔楼连接在一起，然后在这些桥梁上有一些公共的设施，所有的建筑材料也是根据自然的元素颜色进行选择的，所以这些社区是慢慢的伸向天上，在这张效果图上可以看到每家每户都有自己的小花园，然后再小花园旁边有自己的办公区域，顶层阁楼的概念就是最终级的生活在云端的感觉，像一个空中城堡一样。所以这是麒麟会天空之城背后的故事。

在我们开始麓湖设计之前，我们开始的设计是麓山，麓山相对麓湖更加的传统，山形地貌非常的蜿蜒，所以业主希望保持这样的状态，然后在这上面进行建筑，在成都的人和加州的人生活方式差不多，他们非常的闲适，所以我们根据这样的美国梦，然后美国风格的生活方式来建造这样的富有加州风情的建筑，连景观都是跟加州很相似，非常的浪漫，风景如画，非常的折衷，非常的优雅和休闲，室内和室外空间相结合，美国的加州生活方式最重要的一点是一切皆有可能，这也是万华集团(音)希望给到成都人的生活方式。整个项目像一个欧洲的小城，我们的设计非常的有心，利用了很多的曲线平面上下浮动，土壤的颜色也是和我们的建筑非常相似，这样好像整个建筑是从地上升起的，商业的设计不是为了盈利，而是为了给当地的社区提供一种慢生活的生活方式，商业的氛围很像度假村，然后有很多的神秘空间，邀请你不断的探索。这是一个非常有意思的小镇，可以不断的去发现里面的一些神秘的东西。客户也有很多他们机智幽默的想法，他们把一个自行车放在了墙上，作为一个艺术品。所以整个镇的故事是由美国加州建筑师为成都人打造的欧式的小镇。

刚刚讲的是国内的我们在做的商业社区的项目，接下来我们也看一下我们全球在做的一些比较大规模的项目，给您一些实例。

这个是迪拜的国际金融中心，是它的一个重新规划，这个项目我们通过一条商业街，然后把所有的项目上面的高层建筑和低层建筑联系在了一起，这个商业街像一个在金融中心的一条生活和娱乐的空间，然后在这个项目的最中间是一个很大型的购物商场。这是企业大道(音)，这是抬高的零售街道。

从迪拜到旁边的阿联酋，我们做了一个重新定位和设计，在这个项目中我们增加了一些餐饮的裙楼，上面做了一个这样的雨棚，整个概念是在沙漠中有一片绿洲，绿洲雨棚的概念使整个空间更加宽敞，雨棚也是让人感觉非常的受欢迎。

我们在开罗的另外一个项目刚刚完工，这个项目是滨海的街区式购物，开罗人有一个喝咖啡的习惯和文化，所以我们为他们的项目创造了很多可以观赏景观的咖啡馆，这个项目是在莫斯科，这个项目我们接手的时候已经三分之二的建筑结构建起来了，因为莫斯科那边有经济衰退，所以当时停工了，现在由我们重新设计，像一个很大型的盒子，其实是一个购物中心。项目的位置是在莫斯科河旁边，所以我们用了莫斯科河的一些元素放在外面，我们用了一些水波纹的设计，时整个建筑的外立面看起来像是一个大的圣诞礼盒，天花也是用了一些水的元素，莫斯科的灯光非常美丽，所以我们在夏天有13个小时的白昼，我们也利用了这点在室内用了很多的装饰性的灯光。

在土耳其我们做了很多项目，这是其中一个广场项目，背后的故事是我们用了一些当地人会经常去市集会带的竹篮和竹竿的理念，这是一个非常休闲的购物商场，让人觉得你是在一个市场，让人觉得周六在这边度过会非常的愉快。

然后回到美国，这是我们在佛罗里达做的码头公园，在美国土地比中国要便宜很多，所以这个项目也是一个典型的美式合资的商业，在这个项目中我们把购物中心作为连接海滨和车站的通道，我们做的建筑更像一个救生塔，所以更加的颜色活跃，非常的有趣，在那边买东西购物好像你是在放假一样。

回到加州，我们现在在做加州一个德拉诺(音)购物中心，德拉诺(音)是美国最大的购物中心，事实上比美国购物中心更大，这个项目和之前的码头公园购物项目都是同样的美国开发商的项目，他们的项目都是非常大的大型综合体，有意思的是他们的老总跟我们讲，其实我们最终的客人不是在这边买东西的人，他跟我们讲说我们真正的客人是在我们这边的租户，所以要对我们的租户更加的关心，所以在美国的情况和在中国的情况，对于零售这方面是非常不一样的，所以到了建筑师我们到了不一样的地方，我们也会把这边的文化和习惯放在我们的设计之中。所以这个项目有一点像在美国一个年龄比较大的人，他要做重新的整容，做一个翻新。

我们也与其他的一些建筑师一起合作做项目，这是我们在韩国首尔的一个综合体项目，250万的建筑面积，这个项目的最初目的是要把汉江和当地的一个龙江(音)小的火车站连接起来，所有的这个项目的商业这部分加起来有50万平方米，6个地块上一共有非常多的零售，在6个地块分散开来，同时又连接在一起，最中心的一个商业区是叫龙虎(音)的商业区，它是所有社区活动的中心和商业的中心，您看到的这个其实是地下三层，地下三层非常的空旷，给整体的建筑的感觉也是有很大的面积，其他的那些塔楼是由各个不同的非常知名的建筑师一起参与设计的。

这是在中国深圳的万科的项目，我们做的是总规和室内的项目，他们做的塔楼的项目，我们是和他们一起协作完成，市中心和海滨由一块巨大的公园连接，所以整个的街区式的零售使得这个区域更加的有意思也更加的活跃，我们把景观也带到了商业当中，然后使整个建筑更加的里外结合。

另外一个有意思的项目是在东莞的综合体项目，在东莞有一个非常脍炙人口的民间传说，因为那边有很多的渔民，所以在山上会有很多的萤火虫，可以迎接渔民晚上回家。所以在效果图的背后可以看到市政府为了纪念这个故事，所以在山上建了一个很大的灯笼来表彰这个故事，所以这个项目的裙楼是一些商业的，那个高塔高达300米，建筑的立面也是从当地人身上得到的灵感，建筑的立面非常的不同，但是基层是感觉更加有在山中的感觉，当你慢慢的爬到山顶，可以看到对面的一些会议中心，然后在山的另外一边是有一只像乌龟形状的溜冰场，在溜冰场的楼上是有一个婚宴处。

最后介绍的一个项目是武汉的瑞安天地(音)的项目，这个项目背后的故事是把公园带到建筑里面，我们把零售的一些建筑立面做得非常的立体透明，这样就可以在很远的地方看到里面的景观，从里面也可以看到室外的绿化绿植，这个项目里面也有一些有机的农场可以种自己的植物，这样子的商业的设计我觉得可能是未来的一个趋势，不是只是说买卖的关系，而是可以提供给终端客户一个可以体验生活的娱乐休闲的场所。

此外，我们也做油轮的设计，油轮也像浮在海上的小的零售的综合体，在油轮上有餐饮、零售、娱乐，应有尽有，就像一个小型的城市，所以我们也是为皇家加勒比(音)在过去几年中设计了他们的很多艘船，所以在设计这些船的时候我们也尽可能设计成为一种视觉的盛宴，让别人觉得在这艘船上不会特别的无趣，我们为皇家加勒比(音)设计的最近的一艘船，叫海洋量子号(音)，到上周才刚刚起航，然后海洋量子号最终的概念是希望可以做一个环保的、可持续发展的油轮，用更少的能耗承载同样的乘客，可以说这是一艘智能船，因为它减少了10%的各种能耗和人员，同时又可以承载同样多的乘客，所以通过我们提出一个转型空间的概念，也为这个智能船增添了不少光彩，因为我们在设计船的时候也考虑到了要全天候的巡游，所以这样的转型空间可以让人们在同样的时间里面感受到不同的新鲜感，我们设计的空间包括所有甲板上的公共区域，包括一个皇家大道和一些餐饮区域，这是皇家大道的效果图，主要是用来做一些餐饮、零售和表演的区域，这个是一些实景图，他们也利用皇家大道来做一些零售的活动，到了晚上也可以通过一些对灯光的改动，来营造一种可以做活动的气氛，我们在设计皇家大道的时候也考虑到它作为娱乐场所，我们设计了一些隐藏的索道，灯光和声控的隐藏空间，在晚上需要的时候，演员可以通过这些隐藏的索道跳出来给大家表演，皇家加勒比(音)和梦工厂也是合作的项目，所以在皇家加勒比(音)上面也有梦工厂的一些表演，所以我认为这样的一种转型空间，在各个时段可以做各种功能的空间，可能会是零售商业的未来。

为什么这样讲呢?因为现在的零售商也是考虑到网上购物的冲击，所以更应该做的是要创造这样的一种给人惊喜不断的实体体验的，可以留下很好记忆的空间。

这个船上最好的一个转型空间的概念，是提供一个270度的多功能的区域，它有9米高的玻璃，在这个区域的上方和下方有一个隐藏的表演者休息室，所以表演者可以在这些隐藏的区域里面休息，整个这个区域的布置，早上是一些可以像起居室这样随意休息的功能，但是在这个之下有很多可以移动的舞台，可以弹出的机关，到了晚上就可以进行一些娱乐场所的表演，这是早上的一个效果图，到了晚上所有那些大的玻璃块后面的投影仪都落下来，可以利用最先进的3D投影技术在这个投影上投影，所以可以有一个非常好的3D体验，第二次可以体验的是可以活动的机械人的投影，然后这样的可以移动的机械人的投影，可以给大家带来三维立体的感官刺激。这是酒吧，这是我上周刚刚去拍的一些实景图，这是早上的效果图，这是早上他们有一个小型的表演，这个是一个奥地利式的帷幕降下的晚上的氛围，然后机械式的投影仪可以跟着舞台上面的演员一起跳舞，演员可以从下升起，大的区域可以用做投影的功能，我觉得最终的结论是为了制造一些故事，我们也要运用一些新的科技的手段来表达我们的故事的构想，我觉得这也是我们商业的发展的未来，谢谢。

主持人：感谢蒂姆·玛吉尔先生精彩的演讲，某种程度上讲做建筑设计室跟做导演拍电影差不多，要说服业主把钱给你拍这个电影，拍的过程中要说服观众交钱来入场，交钱之后还要让观众说做得不错。下面有请 美国SWA董事Jeffrey Craft(杰夫.克雷夫特)先生 演讲，演讲主题是《经济效益与设计--复合型住宅综合体景观设计》。时间为40分钟。大家欢迎!

Jeffrey Craft(杰夫·克雷夫)：女士们、先生们，下午好，非常感谢主办方的邀请可以来到这里做演讲，今天我的演讲主题主要是关注经济效益与设计之间的关系，我的演讲会与大家分享一下我们公司做的项目，以及现在设计的趋势和发展。

首先我要做一下自我介绍，以及介绍一下美国SWA公司，大家可以看到这里展示的是我个人的简历，它是多页中的其中一页，当然这个其实不重要，这是我在中国工作的一些代表性的经验，我在中国工作有12年，主要是在景观建筑设计与城市规划这一块，有代表性的一个观点，经过我这么多年的观察，我感觉要了解中国地产，以及在中国怎样做设计，同时我也非常的感动，能够在这么多年来参加这么多项目的设计。

我再简单的介绍一下美国SWA董事公司，我们公司成立于1957年，是两位老总在哈佛大学成立的，我们当初成立的时候，文化一直贯穿至今，我们是以一种设计工作室的形式存在，我们公司的文化从始至终都有一个基本的原则，就是个人与集体之间的团队合作，我们公司有7个办公室，我主要在美国德克萨斯州的办公室工作。每次我刚刚遇到客户的时候，首先他们都会误会，以为我们是很大的公司，但实际上我们公司是以小型的设计工作室存在，总共有222名专业的设计人员。

我在做演讲之前我想了一下，我将主要把重点放在设计的趋势方面，首先我在整理这些思路的时候，一开始我看到整个广州的大环境，我认为建筑环境已经是经济的有形表达方式，就是要抓住它的中心思想，城市应该要怎样发展。我认为在这些诸多的元素当中，建筑的环境有一点是很重要的，我们的整个环境是一个全球性的经济环境，我们通过这个图可以看到，这里有两张照片，一张是在美国拍摄的，另一张是在中国拍摄的，可以看到都是在喝咖啡，并且喝的是同样的咖啡，可以看到世界的相互连接性是越来越紧密了，我认为有一些普遍性的元素是共同存在的，比如说我们的设计语言是共同的，同时我们大家也可以看到这张图片，可以了解到虽然在世界不同的地方，但是可以看到这些建筑会有一些共同的特性，我想说的是它们会有一些共同的特点，所以在国际的行动上是共同的特点。

并且我们认为建筑的形式方面也会有一些普遍性，例如社交与文化的普遍性，这个图片可以看到它是加州的圣安娜(音)的一张照片，在这里也可以看到一些共同的普遍性，这个图片上面右边的这幅是上海的古北精舍大街(音)，重要的一点是让我们了解到人们都会有一个共同的目标和想法，营造可以让家里人一起购物休闲的场地。

其实全球的经济是相互连接的，所以在经济上的成功方面也是一个关键性的元素，并且我认为作为一个设计师我意识到，我们与地产开发商参与到整个的开发设计过程。最近我参加了一个城市土地协会，这个土地协会举办了一个研讨会，讲的是关于新兴房地产在2015年的趋势，尽管它主要是在美国与加拿大的城市土地协会举办的，但是实际上是一种非常有普遍性的活动，因此我们认为地产价值体现在如何服务于使用者、员工、消费者，以及商人、游客、业主和公寓的租户上，所以我们从人的基础上去寻找未来发展的方向。

所以我们到底寻找什么样趋势，什么样的过程，什么样的生活呢?对于我这样一个设计师来说，我的生活质量就主要是关注如何为人们设计这种可以生活、工作和娱乐的场所，如果我能以一种正确的方式去实现这些方面的话，我和我的顾客都达成我们的目标。

我们接下来看一下关于这个趋势方面的，当然会有一些相似性，首先我要谈的观点就是一个18小时城市，我们之前大家都有听到24小时城市，但是很少有人听到18小时的城市，我们不但是提供娱乐的环境，而是我们要提供的环境既能工作也可以学习，也可以回到家里做饭，并且这样日复一日，每天都可以这样反复进行的。我们开发商的目的是要能够开创一个美丽动态的环境，并且像这个是我们在苏州的设计项目，它是非常动感也是富有能量的，我们谈的18小时城市不单单是提供住宅和办公，更讲的是一种生活方式和一种文化。

我们想说的是人们希望能够在街上逛逛街，可以参与公开的活动，我们在设计的时候必须要把整个的系统，将这个设计作为系统的设计，不单单只是把建筑或者公园加入到设计元素当中。

我们现在看到的这幅图片是在上海的古北精舍大街(音)，可以看到它是要营造一种环境，它是需要在设计师、开发商以及城市居民之间进行一种对话，从而建成一种超级动感的环境，我们的成果就是要设计这种能够适合行走的社区环境，并且也是非常安全的环境，给大家提供一种安全的居住环境。

我们设计的另外一种趋势就是在转型时代的一个博弈，人口是非常重要的一点，在开发商设计的时候需要考虑得很重要的元素，人口毕竟每个地方是不一样的，所以我们设计的时候不是单单针对一个地区的设计，所以我们设计的场所是一种非常适合的环境，像我们在左边的这幅图是在加州的一幅照片，它是为家庭设计的活动区域，可以看到有一些人行道，还有一些活动的区域，右边的这幅照片是在横滨的阳光城设计的，专门是针对老人和孩子设计的，两幅图都有一些共同的特性，我们可以看到在横滨的照片上，它是适合老人和孩子一起的户外的场地，同时会配有一些座椅区，所以环境是非常适合老人和孩子的，我们可以看到我们在设计的时候是要根据人口的变化来做出设计上的变化，以适应当地的市场需求。

这个是万科在清远的项目，离广州远，我们可以看到在这个图上会有很多的高层建筑，以及一些中高层的建筑，它的人口是10万，在这个设计当中我们可以看到万科起的作用就像是一个城市的规划设计师一样的，在这个设计当中会有一些适应成年人的场地，以及儿童的玩乐场地，以及高层和综合的商业区域，我们可以看到像这种设计都是符合当地的整个人口的需求来设计的。

另外一方面我要谈到的是科技与地产的关系，我想这种关系是非常有趣的，在科技与地产商之间的关系是又爱又恨的关系，在资金成本与科技变化中间适应是很重要的，很有可能科技在短时间内马上被淘汰或者过时，这个是在巴尔塔(音)的设计，我们可以把科技运用到建筑当中。

这个是加州的一个设计，它是在金门公园(音)的加州科学院，会有大型的河流，还有很多的人群，以及可以看到周围的绿色景观的设计，所以我们SWA公司也参与了屋顶的设计，所以我们在设计的时候，我们的客户说我们想要有这样的屋顶，我们在设计的当中经常会被要求尽管建筑设计已经出来了，然后希望我们参与房屋的屋顶设计，在加州的科学院的屋顶的设计，也是我们参与其中的设计，在屋顶的设计当中有6万多个可以吸收光的设施，同时这个设施可以给整个科学院供电，可以节约很多的能源，可以提供冷热相互循环的效应。同时我们还花了50多万在屋顶的设计上，它可以为这些鸟儿提供栖息场所，我们的设计在屋顶的设计方面，会有一种互动的作用。

另外一个新的趋势就是我们可以看到最近举办的2014年亚太经合组织的峰会，所以我们认为在全球性方面，经济和政治都是具有全球性作用的，这个是关于公共健康方面的，比如说在达沃斯(音)也有埃博拉病毒的患者，所以公共健康是非常重要的，我们的设计也是需要有健康的环境，所以在这种流行病方面，如果环境不好会给诸多人带来恐惧的心理。

同样在环境风险方面也会像我们照片上，卡特里飓风(音)经过城市的场景，另外这边是汶川地震过后的图片，所以这些风险会给我们的经济带来很大的影响，我们作为设计师在设计的时候，在环境方面的建筑设计会要非常注重安全性，这样子可以防止这些灾难的发生。

我们可以看到另外是关于金融的契机，像刚刚我们看到的图当中，有一幅是1987年拍摄的，还有一幅是2013年拍摄的，是浦东的照片，所以我们可以看到在这么短的时间内，它的发展是如此的快速，可以看到这种风险和经济是在同一时间内不断的循环发展的，而中国会在风险存在的时期发展起来。

另外一个趋势是达尔文的理念，就是适者生存的观念，所以我认为如果在设计当中不能脱颖而出的话，就会在市场上遭遇失败。在左边的这张图上，这是一个鬼城的图片，应该是在内蒙古的一个鬼城，之所以叫鬼城，是因为在设计的时候没有根据人们的实际需求去设计在适当的地方，很多人都不愿意来到这里居住，所以就成了一座鬼城，这个是中邦(音)的一个照片，像这个开发商设计的时候，就可以迎合客户的需求，会建造一个美丽的环境，适合人们居住的社区环境，所以它的销售是很好的。

所以我的想法就是在竞争当中要找出什么可以使我们的开发变得特别，所以这是我们的度假区的设计，我们在设计当中要让自己变得特别，在设计当中协同作用是非常重要的，在客户与顾问之间会有一定的协同与紧张的较量作用，所以在左边的这幅图中大家可以看到在相互合作的过程中，他们都是一种开心的笑容去面对彼此的，大家可以看到在右边的图片上，我站在我的同事后面，我的同事就跟我的客户进行扳手腕，我的意思就是说在我们与开发商进行共同开发合作的过程中，我们会有一些思想上的冲突，我们会需要共同的一起解决，然后向前推进。所以在我们的相互的交流的过程当中，会有一定的紧张的过程。

习近平主席讲过不要再搞奇奇怪怪的建筑，我认为在建筑当中创新与实验是不同的，所以在基础设施方面的建设上，中国就有进行长效的发展，在基础设施上有建立高铁、高速公路以及良好的基础设施环境，如果没有这些好的基础设施环境，发展就会受到制约。这个就是讲述了我们在设计当中要全局的考虑，要把我们的设计与周边的环境可以达到一致性与连通性，不会脱离环境，这个图就是有一边是非常豪华的，另外的现状就是非常不好的现状，所以我们在设计的时候需要全局的考虑。

另外一点我要说总体规划也是设计，所以在设计的时候要把整个的全局考虑进来，这个是我们在厦门的海上设计的项目，这个项目当中我们既有高层的居住大楼，也会有滨河大道，还会有绿地，还有水景，我们把这些在规划当中都会很好的融合起来。作为开发商可能会问我为什么要这样设计，这是从什么角度考虑的，现在我可以给大家展示一下我们在达拉斯(音)设计的一些照片，我要告诉您的就是说我们从中受益的是什么呢?通过我们这种综合全局考虑的设计，像刚刚的我们通过这个设计把当地的税收都增加了55.8%，对国家的税收都会有很大的提高。

我们最后要总结的是，怎么样可以缓解负面趋势的作用呢?看到最上面的是我们的客户，就是超级英雄，他们是强大的，非常有智慧的，然后也是要拯救世界。同时还有要找到一个对的顾问，我认为一个对的顾问也很重要，还有一点就是需要找到对的施工团队，一起共同组成整个的团队。这三方需要进行有效的对话，任何一方都不能从中被排除出来。我们的设计目标就是要建立一个地标性的社区或者建筑，这种建筑可以经久不衰，可以经历很多年仍然是当地的地标，所以我们之所以成功也是因为这个原因。谢谢。

主持人：感谢杰夫·克雷夫先生精彩的演讲，因为现在经济是全球化经济，所以他讲的都是宏观的全球化的经济、社交、文化、科技方面的东西，给了我们很多启发。接下来我们有请中国建筑设计研究院 总建筑师 陈一峰先生上台给我们致辞!掌声欢迎!

陈一峰：各位来宾下午好，今年是第9届的金盘奖活动周，我作为金盘奖一直的参与者，本次的感受非常深，我觉得本次的活动无论是质量还是规模，都比前几届有空前的提高，上午几位演讲嘉宾给我留下了非常深刻的印象，阿特金斯是一个跨国的设计公司，和我们分享了他们在TOD综合体方面的设计经验。扎哈?哈迪德是现在很有话题性的建筑师，她跟我们分享了她的很前卫的一些建筑理念，也给了我们很大的启发。另外我感受特别深的是凯达环球的温子先先生，他们的作品是从对中国的文化理解的角度，给我们阐述了一些他们非常精彩的设计。

下午的两位嘉宾，SWA是一个著名的设计公司，Jeffrey Craft (杰夫.克雷夫特)先生今天讲的没有局限于景观设计，而是从非常宏观的角度，从社会、经济、金融还有环境多方面的角度阐述他们的理念，也给我们带来了很深刻的启迪。另外的5+Design美国五杰建筑设计公司的Tim Magill(蒂姆?玛吉尔)先生，非常有趣的把他的设计以讲故事的方式来给我们呈现了他们充满想象力，非常生动有趣的设计，这个令我感触很多，我们其实建筑师也都有这样的追求，但是曾几何时我们中国目前的楼盘设计，都变成了一个计算加上销售利润加上的一堆楼，因为我经常参加一些楼盘的评选和评奖，面对一堆不是设计出来的，而是计算出来的体量，完全没法评，但是我觉得今天蒂姆先生讲的生活中间的一些灵感，融合到楼盘设计当中，做出一些非常生动有趣的项目，给我们无论是设计者，还是开发商，都是非常大的启发。所以我感觉非常感谢今年我们的金盘奖活动的组织者，我们期待本活动的论坛也像金盘奖一样，因为金盘奖这9年来从开始到现在，已经成为了地产界和设计界最重要的奖项之一，我希望这个论坛也可以成为地产界和设计内共同的最重要的论坛之一。谢谢大家。

主持人：感谢杰夫?克雷夫先生精彩的演讲，因为现在经济是全球化经济，所以他讲的都是宏观的全球化的经济、社交、文化、科技方面的东西，给了我们很多启发。接下来我们有请中国建筑设计研究院 总建筑师 陈一峰先生上台给我们致辞!掌声欢迎!

陈一峰：各位来宾下午好，今年是第9届的金盘奖活动周，我作为金盘奖一直的参与者，本次的感受非常深，我觉得本次的活动无论是质量还是规模，都比前几届有空前的提高，上午几位演讲嘉宾给我留下了非常深刻的印象，阿特金斯是一个跨国的设计公司，和我们分享了他们在TOD综合体方面的设计经验。扎哈?哈迪德是现在很有话题性的建筑师，她跟我们分享了她的很前卫的一些建筑理念，也给了我们很大的启发。另外我感受特别深的是凯达环球的温子先先生，他们的作品是从对中国的文化理解的角度，给我们阐述了一些他们非常精彩的设计。

下午的两位嘉宾，SWA是一个著名的设计公司，Jeffrey Craft (杰夫.克雷夫特)先生今天讲的没有局限于景观设计，而是从非常宏观的角度，从社会、经济、金融还有环境多方面的角度阐述他们的理念，也给我们带来了很深刻的启迪。另外的5+Design美国五杰建筑设计公司的Tim Magill(蒂姆·玛吉尔)先生，非常有趣的把他的设计以讲故事的方式来给我们呈现了他们充满想象力，非常生动有趣的设计，这个令我感触很多，我们其实建筑师也都有这样的追求，但是曾几何时我们中国目前的楼盘设计，都变成了一个计算加上销售利润加上的一堆楼，因为我经常参加一些楼盘的评选和评奖，面对一堆不是设计出来的，而是计算出来的体量，完全没法评，但是我觉得今天蒂姆先生讲的生活中间的一些灵感，融合到楼盘设计当中，做出一些非常生动有趣的项目，给我们无论是设计者，还是开发商，都是非常大的启发。所以我感觉非常感谢今年我们的金盘奖活动的组织者，我们期待本活动的论坛也像金盘奖一样，因为金盘奖这9年来从开始到现在，已经成为了地产界和设计界最重要的奖项之一，我希望这个论坛也可以成为地产界和设计内共同的最重要的论坛之一。谢谢大家。

主持人：谢谢陈一峰先生，希望接下来的对话更精彩，有请5+Design美国五杰建筑设计公司合伙人Tim Magill(蒂姆·玛吉尔)，美国SWA董事Jeffrey Craft (杰夫.克雷夫特)先生上台进行对话，还有以下嘉宾： 龙湖地产北京公司 研发部总监 邓健先生，北京建筑设计研究院 总建筑师 刘晓钟先生，中国建筑设计研究院 总建筑师 陈一峰先生， 方兴地产上海区域公司副总经理 关翀先生，星河地产设计研发中心 总经理 黎国林先生，Ecoland易兰国际创始人、首席设计师陈跃中。

有请各位嘉宾上台入座。

主持人：第一个话题是怎么理解复合地产呢?首先有请开发商来分享一下自己的见解，有请邓健总首先发言。

邓健：首先感谢下午的对话环节，刚刚大屏幕上看到一个背景的介绍，中国现在很多的城市出现了一些现状，比较偏远的地方出现了很多的大盘开发，读这块话的时候感觉是迫于无奈，如果放在现实中确实很多开发商遇到类似的问题，也积极的思考怎么把郊区的大盘盘活进行销售，现在我们共同面临这些困境，但是其实另外一个方面，之前的大盘并没有很好的考虑这个问题，不管是否是郊区的，我们理解的不管是从功能、人群和各个业态上，都是一个复合的作用。可能我们自己操作的项目过程中也有类似的项目案例，以前也做过郊区的大盘，也做过复合的业态，这里面我们其实确实面临了很多的困境，比如说我们在一些比较偏远的地方，我们也持有城市的综合体，怎么把人引到商业综合体，就是我们遇到的最大的困难，往往我们自己的解决方式就是要有一些住宅和商业，有一定的办公产品，怎么样把这些和人产生互动的效应。

另外比较有幸的是在很多偏远郊区地方，是有轨道交通的，但是又面临另外一个问题，这些轨道交通的附近往往成为大量居民换乘的地方，在北京经常看到比较偏远的轨道交通附近停车比较乱，这时候基于这种思考，就看看怎么把居民日常的停车，包括我们的办公和商业、居住通过停车的复合利用把这个问题进行解决。我举这么一个小例子，最后理解的复合地产还是各种功能、业态和人群的复合作用，共同的为社区服务，这是我的理解。

主持人：谢谢邓健先生，接下来有请关翀先生来为大家分享一下。

关翀：我是下午看到这个话题，之前时间比较紧没有时间想，所谓复合地产的话题抛出来以后，每个人不同的角色可能会有不同的感觉和认识，关注度和敏感点也各有不同，因为我是开发商所以从自己的角度跟大家分享一下自己的看法。

什么叫开发商，两个关键意义，一个是开发，一个商，开发商今天谈这个话题我特别想让政府坐在我旁边，有很多事情其实大家以为是开发商做的，其实不是，其实我们拿地的时候这个地早就规划好了，对土地的使用其实从人类的进步到现在，你要知道商品房的概念是上个世纪八九十年代在中国大陆逐步展开的，到今时今日我们现在面临的问题，住宅还有其他的业态是一个很博大的范畴，所以今天可能很多来自业内的专家，可能有开发商的团队，还有设计公司的团队，但是我不知道这里面有没有政府的部门在这，我觉得更多的应该看我们的社会发展到什么样的状态，我们的人类对居住的生活需要到怎样的具体的诉求，比如说最早的时候我们有一些筒子楼就可以解决人们的基本需求，但是现在你看看为什么会有一线城市高楼林立的这种高密度住宅，因为确实像美国纽约、东京需要这样的一种生存的状态，但是其他的地方可能就是一个别墅，或者说一些低密度的，靠山的有一些山景房，靠水的有水景房，这个跟人类自己进步的需求，无穷无尽的欲望是相辅相成的，正是因为人对生活的没有节制的追求，才会有了我们对房地产开发或者住宅的品质也好，不断的提升的欲望，所以我觉得复合地产正是因为人的需求才会出现的话题，如果千篇一律的我只要筒子楼，那可能是上世纪80年代的事情，如果我们需要某一种公寓，可能是2000年的事情，如果现在造的精装修房可能也是过去的需求，而且这种需求在不同的城市也会有不同的展现，可能一些边缘的地方需要拉动当地的经济，可能政府在规划的时候，比如说上海的规划跟山西的运城的规划就完全不一样，上海可能更主要的考虑的是品质、密度这种考虑，像运城可能会考虑一些自然资源，可能主题地产的理念会应运而生，像其他的广东高球(音)的产业比较均衡，所以我觉得这个话题还是总结一点，就是根据人类的进步需要，按需而生的。

主持人：谢谢关翀先生，刚刚关翀先生讲的是政府的缺席，因为我们谈的都是在有限的条件下做一些力所能及的事情，这是一个点。我觉得复合地产我们要聊的主要是在当前的环境下，刚刚的Jeffrey Craft (杰夫?克雷夫特)先生也讲了现在是全球化的市场经济，包括社交也是全球化，包括我们的思维习惯也是受全球化思维影响。接下来有请黎总讲一讲自己的看法。

黎国林：谢谢主持人，很高兴来参加本次论坛，其实复合地产作为开发商，我们是这样来思考的，本身我们做的是产品，面向整个社会，面向各个阶层，产品既然是产品，就代表着有很多的附加设施还有设备、配套等等的，正如一个普通的工业化产品，比如说汽车，你研发一个电动车，需要配制那些电动桩的整个区域性的系统一样，假如缺少了这样的产品也不成为产品，也不可能在市场上去得到广泛的推广。

我们住宅的产品同样是这样的道理，城市化和城镇化目前是我们的大趋势，以前的近郊已经变成了市中心，以前的远郊已经变成现在的近郊，卫星城还有等等的一些格局化的组织，就已经是形成了现在的大格局。

既然是这样的，那么新的客户的需求也应运而生，就是说我们远郊的片区的住宅产品就必须要配够人们基本需求的配制，包括很多很多的传统需要的，而当今的房地产的比较热的话题，就是我们好像是房地产在做一些什么事，其实并不是，其实是市场需要做一些什么事情，有很多标杆的企业可能做一些文化地产、旅游地产，还有养老等等的地产，这些所有的主题，其实无非就是挖掘我们大家的一些需求，大家是真正有这样的需求，那其实这种设计，这样的策划就变得顺其自然了，作为地产商不会是凭空创造出一种所谓的复合式产品，它是顺应市场而动的，说白了开发商最后还是一个商人，需要赚钱，做出来的产品当然是为这个社会服务，但是最终还是要盈利的，盈利就来源于这个市场的需求，没有这个市场就没有利润。

主持人：谢谢黎总，因为复合地产的实质其实就是人的生活方式的转变，和我们的生活习惯都在发生转变，所以复合地产到底复合什么东西，这个是需要思考的，因为是永远变化的，大到衣食住行，小到现在广场跳舞的大妈背的音响哪里放这些小问题。接下来再有请美国5+Design美国五杰建筑设计公司的Tim Magill(蒂姆?玛吉尔)先生分享一下自己的观点。

主持人：谢谢黎总，因为复合地产的实质其实就是人的生活方式的转变，和我们的生活习惯都在发生转变，所以复合地产到底复合什么东西，这个是需要思考的，因为是永远变化的，大到衣食住行，小到现在广场跳舞的大妈背的音响哪里放这些小问题。接下来再有请美国5+Design美国五杰建筑设计公司的Tim Magill(蒂姆?玛吉尔)先生分享一下自己的观点。

Tim Magill(蒂姆·玛吉尔)：首先这是一个非常大范围的问题，什么是复合地产的内涵，就好像问我人生的意义是什么，有几点比较重要，一个是房地产还是最重要根据市场的需求，被市场所驱动，作为开发商也需要有一个超越市场需求以外的愿景，我的女儿在没有吃过寿司之前不知道寿司如此的美味，她不会尝试生鱼片，所以我觉得有时候也要给市场一些超过它所需求的，我们很幸运可以跟一个比较有远景的成都开发商万华集团(音)合作，他们在做建筑的时候，在规划地块的时候，不仅考虑他们的容积率是多少，要花多少造价，他们做的是要把自己的项目做得脱颖而出，自己的项目要和其他的项目不同，他们有一块地是很崎岖的，别的业主可能把这块地铲平，然后好造楼，他们是根据这个地貌做一个不一样的项目。他们做这个项目因为地貌的关系，周边有很多湖，造价很高，但这就是他们希望做的和其他人不一样的项目，其他人不会做的项目，所以潜力买家是现场看楼的时候，不是通过一般的交通方式到现场，而是通过船把他带到小岛上，他会觉得这是一个很特别的生活方式。

另外一个是基础建设在这样的综合体，在这样的复合地产中也是非常重要的，我们也要超越今天的对于基础建设的要求，来寻找未来所需求的，有一些情况下要把我们的道路做得更窄，而不是更宽，我们可以把一些街道做窄，然后可以提供给别人一种更舒适的走路到达的生活方式，而不是需要坐车的很宽的大路。所以在纽约现在开始做的是在市中心的地方把一些主要的街道道路关闭，不允许车通过这些主要的中心地区，需要去这些中心地区的时候只能靠步行，纽约这样做不是市场驱动的，而是看到了市场以后的趋势，所以他们被这样的愿景驱动做这个事情，所以这也是我们觉得未来会形成的趋势，可以为大家提供更好的生活质量。

主持人：谢谢Tim Magill(蒂姆·玛吉尔)，他刚刚强调的就是我们在设计的时候，无论对业主还是消费者来说，都要提供一些有前瞻性的，适度超前的设计方式，接下来有请美国SWA董事Jeffrey Craft (杰夫.克雷夫特)先生聊一下这个话题。

Jeffrey Craft (杰夫.克雷夫特)：我非常同意在座的各位的观点，在我一开始做演讲的时候，我也是从这种角度去进行处理的，我认为市场是会指引我们的开发商该怎么做，当然在这个过程中也会有一些其他的元素，例如一些规划的规定之类，但是我认为最终还是由市场来决定的，由市场来决定开发怎样的项目，由谁来购买。

我认为成功的关键核心是非常简单的，人们其实就是希望可以居住的安全、开心，并且在一种繁华的环境当中，所以当他们感受到这种能够实现他们的想法，他们才会去实地看这个项目，并且只有达到这个基本的要求之后，他们才会考虑跟他之前的居住环境有所不同，比如说更加的豪华和奢华一些。

所以我其实非常的同意蒂姆?玛吉尔先生的观点，就是说对于大部分的项目，其实好的设计的花费并不一定比坏的设计要花得多，关键是在设计当中要有创意，并且我们在设计方面要居于领导者的位置，所以我始终认为市场最终是决定项目成功与否的关键。同时我也注意到刚刚你们谈到郊区的项目发展方面，比如说北京、上海或者广州这些地方，越来越多的我们其实做的设计都是要跟一些郊区一点的项目，比如说在三环或者四环以外的，或者一些城市有30多年的历史的，我们在设计中都会更多的和这些有关，比如说我们有一个开发商来到这里，想要给一个30多年历史的城市做设计，当时我们的第一反应就是感觉这个项目实际上是不对的，我们在设计当中是要面临风险的，所以我的理解就是我们在设计方面应该要在正确的地方做正确的项目，同时我们要考虑当地的人口情况。

主持人：谢谢Jeffrey Craft (杰夫·克雷夫特)先生的分享，接下来有请中国建筑设计研究院总建筑师陈一峰讲一下这个话题。

陈一峰：我认为复合地产不是一个新概念，因为我们实际上人类的祖先，传统的居住方式就是复合型的居住方式，我们现在去这些很有魅力的小镇，一些古镇，世界各地都是这样的，实际上就是一个复合型的居住，人们在里面居住和交易，在里面有它的作坊，实际上不是一个单纯的居住，我们今天提的复合地产，实际上是对于本性的回归，大家知道房地产的发展只有20多年，由于这样迅猛的发展，我们前一段走了很长的弯路，比如说在郊区营造了一大片一大片的单纯居住区域，实际上对于城市的功能带来很大的伤害和破坏，所以今天我们实际上是开发商也好，城市管理者也好，都看到了前一段时期的野蛮生长的粗放开发模式，给我们的生活和城市带来的破坏，所以现在提倡的是复合地产实际上是一种回归，比如说国外欧洲早期的《雅典宪章》(音)倡导的城市功能分区，多年的实践证明它就是失败的，所以我觉得今天我们讲的复合地产实际上并不是一个新的概念，也不是一个新的理念，实际上是向我们本来就应该有的居住模式的回归。

主持人：谢谢陈总，接下来有请北京建筑设计研究院总建筑师刘晓钟先生给我们讲讲这个话题。

刘晓钟：这个话题应该说还是非常好的，特别是在今天的论坛上讨论，刚刚陈总讲不是一个新的东西，但是我觉得在今天来说这个事情，应该首先特别作为建筑师和开发商共同讨论这个问题，首先还是一个市场的问题，就像我们最开始提出的8个字，品质、舒适、文化、创意，实际上我们应该在今天的市场情况下，人们对于居住产品的要求的质量或者品质，或者舒适程度都更高了，作为开发商为了满足大家的需求，在原有的快速发展的基础上，怎么让大家居住得更好，生活得更好，这样我们会提供多功能的复合的产品，让大家达到这种要求，我们这种复合地产来讲，实际上是满足了我们人们的市场需求，和生活的发展，我觉得首先是对市场的适应。

再有一个来讲也是对品质的提升，我们不仅仅是居住，在里面也要有生活、餐饮、工作、交流、娱乐，我们在这种情况下提供了之后，让人们得到了满足，同时也解决了一定的城市病，我们大家在自己的住区周围就可以解决这些问题，不用在城市中间跑来跑去，应该说从绿色也好，可持续也好，实际上也是符合现在城市发展的要求。

再从质量上来讲，我觉得可能也是对后面的提升，应该是我们倡导的方向。这就是我讲的。

主持人：谢谢刘总。这个话题最后有请陈腾飞给我们讲一下。

陈跃中：我在美国所谓的郊外的工作生活很多年，我觉得现在的中国提复合地产，我觉得一个机会，有几点。一个是基于我们这么多年的地产实践，它积累了一定的经验和教训，其中一个很重要的教训，就是我们在前面的实践中，比较少的关注人的行为，人的真正需求，当然我们尾随西方一些不太正确的潮流，对于城市的设计，更多的关注的宽阔的大路，但是我们忘了我们做项目的时候，最基础的是出于对人的几项需求，例如说安全感、方便、舒适，这些基本的东西，例如说我们愿意步行，剩余愿意车行，这些基本的东西被忽略了，我们老是在评价一个项目，脱离这些标准之外设立一些标准，比如说艺术，当然这些也很重要，比如说用的材料多豪华等等，但是我们忽略了使用者的这几个基本标准，社区的邻里感，生态的愉悦度，我们避开这些东西以后追求那些东西，那些东西就变得多余了，但是那些第二层面的东西重要不重要?很重要，只有在满足第一层面，舒适度、步行化，基本的愉悦感，第一层面满足了再谈第二层面，我认为中国以前的房地产追求有这样的倾向，不是说没有优秀的，当然有，脱离第一层面的需求直接追求第二层面，搞错了。

我们今天谈郊外的复合地产，为什么说是一个机会，就是有机会重新审视我们作为使用者需要什么，我们是不是需要窄一点的道路?其实很简单，但是是基本的需求，我们需要人步行更舒适一些，我们需要郊外不仅居住，而且还可以就业，这个就业不一定是一个大的公司，而是一些小作坊，我们需要这样的生活方式，小作坊加上小镇式的生活，有特色的餐厅，类似于这样的一点一点的打造这样的生活方式，使人们有这样的房地产品位也好，它的构成也好受到影响，所以我在同意市场驱动这样一个基本的判断以外，我作为设计师还是觉得设计师和开发商在这里面是可以有所作为的，是可以引导市场的。

主持人：谢谢陈总，陈总是从另外一个视角来分享的。接下来进入第二个话题，第二个话题是从2013年开始，住宅的新开工面积达到14亿平方米，但是住宅需求估计也就是10来亿平方米的需求，新开工已经大大超过需求，仅住宅地产每年可以维持10亿平方米的销售，但是规模很大的市场其生长性的空间已经不大了，对于传统的住宅产业来说竞争性越来越严重了，房企已经开始做了多元化的地产项目了。第二个问题就是谈谈复合地产的现状和趋势，先有请邓总聊聊。

邓健：我来谈谈现状和趋势，尤其是今年，从去年开始到今年，其实整个地产行业的变化比较快，以前政府各种的政策的调控，其实还是在一直说打压控制也好，整个地产行业发展从我们自己的观念来看，今年的政府的救市动作，对于整个的房地产开发和销售的增量的作用是非常有限的，同时我们应该说大部分开发商在面临大量的郊区的盘，去开发销售的过程中也遇到很多的困难，其实现在的复合地产的趋势我觉得确实是迫在眉睫了，刚刚的话题其实也是谈到一个被迫或者主动性的问题，现在确实很多的郊区大盘来讲，确实需要主动的采用市场细分的办法互动，我的理解确实以前是整个政策或者开发商来说整个的目光比较短视，比如说一些养老的东西和商业的东西，需要很长的时间收回投资回报，确实从开发商的角度现在是迫在眉睫了。

还有一个现象和观点，我们的复合地产现在变化的趋势非常快，以前我们经常去理解TOD，是传统的概念，现在的商业模式和商业行为，办公模式和办公行为都在发生剧烈的变化，用原来思考做产品可能用不了多长时间就过时了，这也是对各个开发公司和设计师提出的新的挑战。比如说以前每个小区都配几个洗衣店，这几天也是网上一种模式很火，到家取衣服，一包衣服99块钱，所以可能以后洗衣店也不存在了，相类似的以后的办公模式和空间都会发生变化，确实这是对于未来复合地产怎么做是一个很大的挑战。这是我自己的观点。

主持人：谢谢邓总。下面有请关总讲一下自己的观点。

关翀：复合地产的话题还是很奢华的，不妨谈得轻松一点，我总是喜欢把政府的概念引入给大家，为什么?就说中国要怎么发展，经济现在大家也都知道，房地产在其中的份量，房地产无非也是深耕细化，以前某一个类型独打天下的时代已经过去了，现在要做的就是多元、细分，从政府的角度来讲，不管哪个开发商来或者不来，我对整个城市的塑造的意愿是很明确的，这个和国家的发展计划是匹配的，还有一个不管哪一家开发商愿意来投或者参与建设也好，总归会有人来的，这个商人你来不来地就在那，所以不同的人，比如说做文化产业的是一类开发商，做养老产业的是一类开发商，这个是市场竞争之下的物竞天择的自然规律，有的人没有那样的能力或者财力去支撑你把所有的业态搞得定、玩得转。所以才会有那么多国际上优秀的设计行业到我们这边来，当然很多是好的方面，让我们内地的老百姓见识到什么是享受服务的过程，也提升了自己的眼界，特别是我们专业的从业人员，都通过这样的大的开发的浪潮，中国经济蓬勃发展的十几年，都是从中获益的，所以我觉得接下来以后，分工细化是一个必然的趋势，而且刚刚我也讲过，老百姓对于居住的理念，这个是不断的有苛求的，有的人住惯了别墅想住社区商业环境好的公寓，享受快捷的交通和服务，有些中心城区的人上班的压力比较大，自然而然的需要到外面透透气，所以这些趋势之下我觉得复合地产的现状就是细化分工，然后专业的人做专业的事情，而且我觉得以后的跨界会越来越多的发生，这个也是我们最近经常有时候会交流的，以前可能中国的经济增速，包括房地产每年的增幅现在回落了，现在这也是一个新的概念，叫做新常态。这就是我的观点。

主持人：谢谢关总，确实现在很多企业在跨界做地产，我们知道的有康佳(音)，它在苏州做了一个项目，还有像国外的很多的大品牌，尤其是做服装品牌的，像阿玛尼在成都做了一个很高的公寓，都是在跨界，他们对于消费者的理解跟我们就不同，所以他们做的项目跟我们做的项目在一些服务上面也有不同，这个可能也是跨界过来的影响，看看以后会有什么变化。接下来有请黎总聊一下。

黎国林：其实复合地产刚刚大家前一轮已经分析了它是什么东西，它并不是新的概念，还有一个是多元的概念。我想说的是其实复合地产现在无非是两种现状，第一个是实态型的，一个是虚拟型的，实态型的是人为的把产品推给消费者，虚拟型的是销售它的服务，把服务范围更扩大化，包括一些配套的设施，从服务型的产品里面我觉得是有几大类的。一方面是精神上面的文化需求，还有娱乐需求，还有一种是人类最终也逃不过的养生养老的服务性的趋势。

复合地产的趋势，现在更多的是挖掘片区的优势，在不同的地理区域有不同的优势，房地产商也肯定是以这个优势来作为它的基本的出发点来打造本地的复合地产，同一个地产公司在不同的区域都会有创造不同的生活产品，但是现在目前有一些标杆企业是有标准的运营，去到哪里都是一样的，这种模式也是一种特色，所以跟刚刚的多元的发展也有一定的区分，但无论哪一种，我觉得只要它是适合市场的，它就有存在的理由。

主持人：谢谢黎总，接下来有请Tim Magill(蒂姆·玛吉尔)先生谈一下自己的看法。

蒂姆·玛吉尔：我觉得刚刚的发言我也感同身受，每个地方的复合地产应该对当地的居民有影响，这里面有5个很重要的因素：时间、空气、人、土地、金钱，中国过去十年的房地产发展速度非常快，现在市场要追赶上发展，来适应新的发展，可能市场会需要更多的时间来适应，我觉得可能中国需要花一些时间来适应这些高楼大厦。

主持人：接下来有请Jeffrey Craft (杰夫·克雷夫特)先生发表一下自己的观点。

Jeffrey Craft (杰夫·克雷夫特)：我们谈到的就是未来的趋势，其实我们都有一点是可以肯定的，我们都不知道未来究竟会发生什么。我想总结一点，我们都需要从当地的情况出发，来做适合当地和当地文化的设计，作为设计师，我们没有兴趣给大家提供欧式的设计，事实上我们是要开发一种适合新中国的趋势，和现代化的新中国的设计趋势，所以我们希望中国将来会开发得越来越好，并且我们也会为之表示祝贺。

主持人：谢谢，接下来有请陈总发言。

陈一峰：我觉得说到未来的趋势，不能不说我们目前的开发受制于不合理的管理和规划，因为我们知道开发商拿到土地是有一个规划的，这个90%多是不合理的，都是在几轴几带几中心的好大的蓝图，然后配上各地块的指标，这个指标是给你限制出了哪个地块是居住，哪个地块是商业，而且这些指标的来源大部分都是计划经济时代，所以我觉得这种不科学的规划模式和管理模式不改变的话，我们的复合地产的未来是不好说的。

主持人：谢谢陈总，接下来有请刘总发言。

刘晓钟：我说两个层面的意思。一个是说复合地产应该说是被复合，所谓被复合来讲，就是很多我们以前不合理的东西，现在要让它合理，让它适应市场，所以来讲是被复合。

另外一个层面是我们要尊重规律，任何一个事情不一定说复合了就能够解决未来的问题，也不一定的。很多事情还要尊重市场，尊重我们的客观规律，只要是做得好，达到了市场的要求，我觉得就可以了，不见得一定要解决所有的问题。

主持人：最后有请陈总讲一下。

陈跃中：我想说很多好的东西是存在在设计的细节中，我觉得郊外的盘很多之所以失败，或者说未来我们应该注意什么呢，实际上就是郊外缺乏了地点感，比如说在三环四环是有一个地方的，郊外就给人感觉不是一个地点，所以要创造一个地点感是很重要的，这是在开发构思的细节中要表达出来的，我们的地点感和公共的归属感有关，所以创造这种细节很重要。

另外，所谓的复合，比如说还要和养老和旅游等等的嫁接，这样的感觉和景观的利用，也是在细节中才可以反应出来的。

主持人：谢谢陈总，今天下午的活动就精彩、圆满地结束了。谢谢各位嘉宾的参与!

现在我们进行下午论坛活动的最后一个环节，请各位嘉宾上台合影留念。

今晚，我们5点15分的时候就在这里举行"第九届金盘奖"盛大颁奖典礼，届时我们一起关注第九届金盘奖最终花落谁家?

现在我们稍作休息、交流，在旁边用些茶水和点心。谢谢各位观众嘉宾的参与!10分钟后欢迎大家继续参加"第九届金盘奖"的颁奖典礼!