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金盘网 > 金盘奖> 直播间> 2015中国地产100强开发峰会
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2015中国地产100强开发峰会

        2015年11月27日,中国最权威的公益性地产设计大奖——金盘奖举办的2015中国地产100强峰会暨久诺第十届金盘奖颁奖典礼将在北京举行,隆重颁发中国房地产优秀作品奖。


        本届盛会我们邀请全国100强开发商及设计单位根据自身多年的操盘经验及对行业的专业预测作为切入点,以金盘奖获奖项目结合热点话题,直面市场变化:

看开发商对政策及行业市场的解读!

看开发商对市场变化做的积极的应对和改革!

看大家的动向找自己的位置!

看金盘奖平台的连接价值!


动流程:

9:00—9:30     签   到    

  

9:30—9:30     主持人致辞


9:30---10:00   演讲主题---白银时代下豪宅创新引领之道——上海万科翡翠滨江 

居培成 万科集团上海区域总建筑师兼区域产品能力中心总经理      

                                  

10:00---10:30  主题演讲---白银时代下国际住宅的引领之道——新加坡翠城新景 The Interlace  

Paul Jones  OMA    亚洲事务所设计总监 


10:30---11:10  白银时代下金盘住宅引领之道对话环节 

居培成  万科集团上海区域总建筑师兼区域产品能力中心总经理  

权东星   中国金茂控股集团             产品管理中心总经理

田  菡   龙湖地产北京公司                     研发部总监

曲吉勇   远洋地产东北地区                       设计总监 

胡  腾   成都万华投资集团                       设计总监

王  峰   泰禾集团北京公司                       副总经理


11:10---11:40  主题演讲---白银时代下商业楼盘的引领之道——广东东莞万科松湖中心

曹  斌   RTKL      副总裁 


11:40---12:20   白银时代下金盘商业引领之道对话环节 

侯正华   万科企业股份有限公司        商业发展部助理总经理

马向东   大连万达商业地产股份有限公司  设计中心副总建筑师

李  莹   金地集团华北区域公司                    设计总监

莫力生   华夏幸福基业新城发展集团                副总经理

许茗劼   绿地集团北京公司                        设计总监

夏  涛   泛海国际                                研发总监


12:20--12:30   合影留念      

   

12:30--13:30   午    餐  



图文直播

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时间:2015年11月27日  上午 9:00-13:30


地点:北京日坛国际酒店——六楼大宴会厅


主题:白银时代下金盘项目的引领之道


主持人:尊敬的领导,亲爱的各位来宾,大家上午好。我是时代楼盘杂志龙玲凯,在这里我仅代表主办方时代楼盘杂志社对莅临本次活动现场的各位嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢,本次峰会由时代楼盘主办,广州市唐艺文化有限公司金盘地产传媒有限公司承办,中国房地产经理人联盟协办,我们还要感谢新浪乐居媒体对我们的支持和关注。当下中国经济体制在寻求改革,人们的生活方式不断更新,国人需求不断演变,再加上楼市政策的不断调整,市场格局也发生了结构性的变化,这些都影响着地产开发的死路。对于未来的发展正确的战略战术固然重要,那今天我们相聚于此,在本次峰会上我们要讨论的就是如何在白银时代的语境下打造金盘项目,引领时代的标杆,为行业为市场寻找一种新的进步力量。今天的峰会很高兴能得到地产大咖的支持,下面由我介绍出席的嘉宾:


    金地集团华北区域公司设计总监  李莹女士
    万科区域上海总建筑师兼区域产品能力中心总经理  居培成先生
    OMA亚洲事务所设计总监兼建筑师  Paul Jones
    中国金茂控股集团产品管理中心总经理  权东星
    龙湖地产北京公司研发部总监  田菡女士
    远洋地产东北地区设计总监曲  吉勇先生
    成都万华投资集团设计总监  胡腾先生
    泰禾集团北京公司副总经理  王峰先生
    PTKL副总裁  曹斌先生
    华夏幸福基业新城发展集团副总经理  莫力生先生
    北京西海龙虎置业有限公司副总经理  孟庆刚先生
    泛海国际规划研究院方案设计总监  夏涛先生


由于时间的关系我们就不一一介绍了,让我们用热烈的掌声再次感谢各位的莅临。竞争加剧洗牌加快利润见薄,房地产进入白银时代,一些正处于调整期的房企也在不断的探索新的发展方向,今天到场的所有嘉宾都是来自于行业领袖知名院校的著名学者,他们今天将以自己丰富的地产经验,敏锐的市场洞察力,在本次2015中国地产100强开发峰会现场,围绕住宅商业类别为大家共同探讨白银时代下的金盘引领之道。如今的住宅产品应该如何更好的突破增长瓶颈,守住市场份额,国外的住宅产品又是如何与时俱进,俘获消费者的心,那今天我们邀请了设计冷遇的资深人士为大家做分享,首先有请万科集团上海区域总建筑师兼区域产品能力中心屈培成先生为我们带来他的分享。


居培成:各位朋友各位来宾上午好,刚才介绍这个题目实际上跟我讲的不是一个题目,我想讲的这个题目是跟他们聊一聊时代和产品,这个可能回顾一下属于我们这个时代的产品,还有一个我觉得从另外一个方向来说可能也是一个产品的时代。总的来说我觉得引用一句名言,这个是最好的时代也是一个最坏的时代,因为我们面临着世界上最大规模最高速的一个城市化的过程,然后也面临着一个行业高速发展的一个过程,但同时其实我们也有很多的挑战和很多的问题,在这个过程当中,发展的过程当中可能我们自己想了想应该也有很多的贡献或者是有很多的摧毁的东西,比如说我们这个城市的变化,可能15年前到20年前应该是这边的这个情形,很多人都是骑自行车上班的,滚滚车流当中是大家登自行车来上班,更年轻的同行们不一定对这个了解,但是我小的时候看到城市是这样的情景。但是今天是那边的那个,车流滚滚是各式各样的汽车,当然这个城市的变化随着这种交通方式的变化空气也可以看到不太一样,车流滚滚当中的自行车当中是丁丁当当的铃声,那边是汽车的尾气,舒适度肯定是提高了,但是是不是这个是我们最好的方式,不管我们接受不接受,他这个变化一直存在,一直在发生,而且不断的在演化。


我们的城市可能在更早的时候可能只有二环三环,现在已经到了五环六环,我们那个城市从一个地方到一个地方原来觉得很远,现在可能三五十公里很近,我早上每天上班就是35公里的路,在小的时候觉得是很远的距离,但是现在已经发生变化了。当然这个城市的变化我们很显著的最关键的是我们生活也在变化,就拿中国人最习惯的吃饭来讲的话,最早十几年前可能是刚改革开放的时候是请人到家里吃饭,后来是到饭店去吃饭,后来再到去一个五星级酒店吃饭,当然再后面又去会所里吃饭,等等一系列的东西,但是今天大家吃饭可能就是说要先拿手机消消毒再吃饭,或者是用另外的方式在吃饭,那生活也发生了很多的变化,人们从联系方式、沟通方式、衣食住行都在发生很多的变化,当然我们的环境也在发生变化,小的时候河里面水是清的,现在空气是要看PM2.5的,小的时候是生病的戴口罩,现在是不生病有的时候出门也得戴口罩,小的时候打针才消毒,现在吃饭也得先拿手机消消毒。对环境的变化小的时候我们是一个大院或者是一个胡同这个状态,那现在就是一个一个的小区,小区里面有集中绿化有这那的。


当然楼盘也在变化,这个照片可能不见得完全能够反应这个状态,我记得那时候是多层的,甚至更早一点的筒子楼,家家在楼道里面生炉子做饭,也有三五层楼的多栋住宅,没有电梯,公用的楼梯,差一点的条件里面还有公用的卫生间,四五户人家轮换打扫,没有物业,包括物业的服务和物业的管理,就是大家共同用。今天我们的楼盘变成了很多,我们今天下午可以看到,更多的无论是金盘还是银盘,有很多的楼盘。从这里面来讲我觉得生活影响着我们的产品,其实产品也在改变着我们的生活,以前我们戴手表是为了计时,现在是为了测测心跳,看看能跑多远。以前我们打个电报觉得很新鲜的事,写信很正常的事情,现在写信变成很珍贵的事情,因为随时都有视频可以聊天,所以说这些产品这些科技这些变化其实在影响我们的生活,这到底是怎么样的时代呢,我觉得也很难去定义,但是我理解可能在我们所面临的城市环境当中他是一个不断生长的有机体,他从一个单一变成了复杂,从统一的一种大家都像服装一样穿的中山装,现在变成了多元,有超短裙,有各种各样的,有妖娆的也有妩媚的。


原来一个一个点是断裂的,但是今天通过互联网通过其他的东西我们产生了连接,当然也有我们原来城市环境和我们居住和我们人和人之间是通过公共空间有连接的,但是今天通过我们小区围墙和高品质的安保设备我们也实现了断裂,你不再认识楼底下的人,你也不认识邻居是谁,住了五年都不知道对面姓什么。以前有很多公共空间和个人的空间,是那样的划分,他的领域感是那样产生的,但是今天我们的领域改变了这个情形,也可能这个领域是在微信里也可能是在微博里。以前我们走公车是希望热闹,今天我们在嘈杂的都市里面重新寻找安静是什么样的感觉,我们不断的追求我们室内的一种洁净或者是车内的洁净,但是我们公共的环境是不是在洁净需要每天去看PM2.5了,到底这是一个安全还是不安全,我们比以前更加的不安了还是更加的安定了,所以说随着这个城市的发展,随着这个时代的变化,随着这种生活的变迁,包括我们所开发的这些楼盘或者是同业们同行们一起来设计的楼盘,到底给我们这个城市给这个生活给这个时代带来了什么,所以我觉得也可以借这个机会大家来有一个反思和思考。


那在这个时候我也在个人的一种思考,就什么是这个时代的好楼盘,我每天都会评这个奖,无论是全国各个区域里面,什么是好楼盘,今年在上海华东片区我们在评奖的时候,大家也产生很多的争论,有的看着这个建筑很漂亮,外立面很炫,多种的元素多种的手法多种的表现,但是他真的给人们的生活带来了什么样的改变吗?他真的给那些用户带来了什么样实质性的提升了吗?他真的是代表我们这个时代的特征吗?代表我们这个时代真正有意义有价值的东西吗?所以什么是好楼盘,其实从那个时候评奖到每一天的工作或者是在日常跟朋友的交流当中,我们也一直在反思这个问题,什么是时代的好楼盘,是不是一个大师的作品就是一个好楼盘,坦白的说就我工作的这个公司来讲,也找大师来做,也有一些是成功的,也有一些是不成功的,甚至有些是花了巨额之后这个费用没有产生有效的作用,是不是一个高效的运营就是一个好楼盘,就是很赚钱,或者是速度很快,符合高周转高毛利,这个就是一个好楼盘,这样的东西真正给我们城市给我们生活给我们的用户给我们居住的空间环境带来了什么样的东西。


还有就是说有很多的科技产品,包括我们今天走过来也有很多的比如说利用云科技,利用各种各样的绿色科技等等一些东西,这些科技的生活是不是就真的给人们生活带来了幸福感,带来了高效,带来了连接,带来了安全,是不是科技的生活就一定是好生活,是不是充满科技感的楼盘就是好楼盘,他到底是什么,有没有一个标准是属于我们这个时代对于这个楼盘的我们的理解。那我们可以在这个城市当中看到非常多的各种法式英式以及等等等等式气势恢弘的售楼处,大气上档次的示范区,以及他的中央景观,但是我就在这里问一句,我们很多地方客户住的比如说最常见的我们窗角渗水的问题,有没有设计师有没有开发商或者是同业可以把这个问题解决掉,因为我们正常的构造就是平齐的,然后用两个角搭在上面,然后两边抹灰这样做的。他漏水可能是一个大概率事件,因为这个构造对于每个工人来讲,他的素质和操作能力不一样,他就必然会产生漏水。那比如说我们的阳台的排水,按照我们国家规范来讲,不管多大的阳台,角上设一个地漏,假设我是这个工人做双向糟粕(音译)的施工,我怎么做到在大块砖的情况下让他糟粕均匀不产生积水,我想了半天我觉得很难,非常的难,尤其是在我们的施工单位没有任何高科技技术的情况下,拉两根线,定一个标高,用一个水平尺,这个情况下他怎么阳台不产生积水,我觉得这两个问题是不是设计师也应该关注关注。


这些例子很多,真的用户在这个里面,包括我们昨天参观的楼盘也很不错,中式设计,独院,风格很特别,但在这样一个冬天里面他的大门口和进这个院门的地方是有些冰的,每一个女孩子走过去的时候都要说小心,不要滑倒,他是不是不产生这些问题,为什么那个地方会有冰,是因为他的口是排水的,必然产生冰。如果客户在那里摔倒,他的风格和其他的样子看起来是不是也没有显的那么光鲜了。所以说在这个时代里面我们真的在用用户在想。


第二个就是说科技的进步非常快,我们基本上手机每年都会有新品,像我这个年龄每年都要学新知识才跟得上时代的步伐,每年都得去弄一点新软件,好不容易把QQ学会了,人家换微信了,微信好不容易弄熟了,人家玩别的了,总觉得很难以跟上大家的步伐。但是同样在想这样的东西是不是在我们的建造过程当中,我们的施工过程当中,我们给到客户使用过程当中他带来了我们真的变化吗?我们这些时代的楼盘跟上了这个科技发展的脚步了吗?比如说我们做过一个市场的调研,绿色、节能、环保、可持续各种技术,有很多,各种单位来推介的时候也说了很好,我们也觉得非常好,但是大家有没有想过在不同的城市里面不同的客户他们需要什么,他们付出了那些钱来十几年二十几年的按揭购买这个产品的时候,他是不是能够代表这个时代进步的东西,先进的东西给到他的品质,给到他的生活,比如说我们那个插座就很难用,等等一系列的吧,我们室内的分体机,那个管线永远是工人捶打下来的,这些东西我们真的没有办法去解决吗,我们没有这个社会财富或者是没有这个科技力量去解决这个问题吗,是不是我们在我们的每一次的项目的设计和建造过程当中真的从这个角度去出发,从时代的脚步出发来跟上这个时代的发展。


所以我也觉得可能在这个里面如何去做,套用流行的一句话就是爱不是说出来的,是要做出来的,看看日本的区域住宅,我觉得他不光是我们现在从刚开始的做对到做好到做的更省做的更细做的更精,日本的这个可以看到宠物在院子里面或者是出去溜弯回来有一个专门给宠物洗脚的地方,这个洗脚的地方是可以刷鞋的,你在园林里面弄完了以后可以来洗鞋,在这个路口的地方有小的标识,在厦门的这个图里面可以看到,在卫生间的里面有非常多的小格子,有放棉签的,有放女孩子假睫毛的,放各种各样的东西,女士在用的时候非常的方便,不是像样板房堆一堆东西很漂亮,他要真实用起来是很乱七八糟的。他的门给儿童用的护门,就是房间的门是不会夹手的,你把手放到门缝里面是不会夹到手的,他这个门吸(音译),我们是用一个小磁铁他会弹起来,现在我们看这个门吸基本上都没有用的,但是他的门吸是一个机械装置,按在那之后他锁在那了。所以说这些细节的东西其实对人们的生活的质量的影响我觉得是很大的,包括他们强调了清洁、舒适,清洁是什么样的概念能够清洁了,那就是每一个房间他需要打扫卫生的东西在这个房间里面都可以找到,我们的卫生间很多时候会看到,为什么会有脏的东西,或者是为什么会有各种各样的东西,举个简单的例子,卫生间的每个人去洗完头发以后都会有掉发,那如何去清理这个掉发呢?他们很简单,拿水一冲之后,在地漏的文字利用水流做一个盘旋,会把这个毛发搜集起来,把这个拿出来在马桶上一弄就解决了。


我们卫生间贴了大理石,但是他会挂水,会有污渍,不是很干净,但是他们的就不挂水,所以如何做好做细做精,可能属于我们这个时代在这样的一个稍微有点寒冷的天气里面,可能想一想这个问题也许对我们未来会有一定的好处,对我们未来的客户购买我们房间的客户,使用我们的建筑使用我们楼盘的客户这整个带来价值。另外在整个城市里面也经常会看到有时候开玩笑说,进了小区是美洲,出了小区是非洲,在上海很贵的陆家嘴的位置很贵的楼盘叫什么什么一品,两个楼之间的街道上是出租车司机在那里面小便的地方,因为什么,他是豪宅吗,所以没有什么人走,这个公共区域几乎是围墙了,垒完了以后就是一个街面,人走的非常少,所以他就缺乏公共设施。那是不是一个项目跟城市的关系跟片区的关系,能够都变的好,不光是他自己的家里面的那个主人好,老人好,他的邻居都很好,城市的居民也很好,所以我觉得这个是我们可能不只是一个高效的运营,或者是气势恢弘大师般的作品就是好东西,他可能成为一个好设计,也能成为一个好的建筑表现图,但是他是不是能够属于这个时代的好产品,所以我觉得在这个时代里面我们影响着或者是一部分的决定的我们所建造的或者是给人们提供生活的这些产品,我们希望这样的产品真实的能够创造价值,给这个时代创造价值,给这个城市创造价值,给这些使用我们产品的用户能够创造价值。


那我觉得什么是这个好产品的定义,我个人想了想,在这里分享一下我的思考,第一个我觉得是有活力的,对人们乐于去使用的,在莫斯科的红场边上有一个作品,实际上是被荒置在那里的,从建筑作品来说大师级的,跨时代的大师级的作品,但是不能被人去使用的时候不能成为好产品,他可能在学术体系里面他是有价值的,他在单纯的设计领域里面他也是有价值的,但是属于这个社会的产品他就应该是打上一个问号或者是不完整的,真正能够被这个时代认可好的东西,是被大众乐于去使用的,能够给这个城市给这个片区带来活力的,就像我们十几年前喜欢的街道喜欢的广场,喜欢的邻里之间的关系,人们乐于在这个空间使用,虽然很苦,但是在那种融洽的关系里面,不像我们今天这样楼对门根本不认识,所以我觉得第一个应该是有活力的,包括今天的城市更新我觉得他应该也是有活力的,应该是塑造活力,第二个是优秀的设计和一个设计的诠释,我觉得这个不用多讲,他应该是一个好的设计,不是好的设计我想他也不会成为一个好的产品。第三个我觉得是符合社会市场价值规律的,市场价值规律就是说,人们认可不认可,愿意花多少钱,你花的每一分钱其实都是客户买单的,无论你是建筑设计费,景观设计费,室内样板房还是你的示范区最后都是客户买单的,如果客户买单你就应该对他真实的创造价值,因为他花钱了,这个是他的劳工所换来的东西,符合这个市场规律他就应该遵循这个市场规律,按照这个市场规律来做,所以说市场化并不代表他一定都是商业化的,市场化是一个公平交易的,但是商业化只追求利益,所以我觉得他是符合市场价值规律的。


包括北京以前做的一个非常有名的城市更新的延续的某某胡同,那里面住的人真的是符合当时拆迁所要求的那个成本建造完了以后,如果有这个真实的那我们也可以看一个数据看看,是不是就是原来的人住在里面去了,如果真是这个他的成本价值链条是可复制的,他就可以在北京有很多的胡同,在中国也会有很多这样的建筑出现,为什么只有那一个,因为我觉得他那里面住的人据我自己调研,不代表公司,把应该是很少原来的住户,都是别的地方迁过去的,所以不太符合这个市场真实的事情。所以说在这个演讲的最后,我希望我们时代楼盘能够有更多的好的楼盘出现,这是一个属于这个时代的产品,我觉得这个也是属于一个产品的时代,让我们的同行和我们一起用一颗真正的匠心完成属于这个时代的作业,谢谢大家。


主持人:谢谢居培成先生为我们带来精彩的演讲,同时也感谢居培成先生的出席,希望在今后的工作当中得到您更多的关注与支持,让我们以最热烈的掌声送给居培成先生。那接下来有请OMA亚洲事务所设计总监兼建筑师Paul Jones为我们带来他的精彩演讲,白银时代下国际住宅的引领之道,新加坡翡翠新景The Interlace,掌声有请。


Paul Jones:首先我们想讲一下刚才的演讲,我们觉得讲的非常的好,我们作为建筑师来讲我们也是有同样的一个感受,就觉得时代变化很快,而且他城市化的速度很快,然后科技进步很快,社会的变化也很快,我们觉得在时代当中我们有一种协同的力量,我是澳大利亚人,我在亚洲工作了三年,然后今天很高兴来到北京跟大家分享一下我的演讲。我们OMA是一家国际性的事务所,我们在亚洲有一个总部,我们通过我们亚洲的总部在中国内地还有亚洲其他的地区做了很多的项目,包括在日本、韩国、马来西亚、印度等等我们也做了很多的项目,我们觉得亚洲是我们很重要的市场。因为我们在全球各地有很多不同的事务所,所以我们每个事务所之间是有一个很密切的一个关系,我们紧密的合作,我们彼此分享彼此的经验,还有人才我们也共同的利用。所以今天我们的演讲主要的内容是讲我们如何塑造公共利益,所以我们公司其实有两个部分,一个是OMA一个是AMO,OMA就是时代的建筑项目,而AMO是比较虚拟一点,比较注重研究方面的。


所以其实OMA跟AMO的工作是息息相关的,我们在OMA是研究项目,我们研究的题材包括有一些展览,时装,也有出本等等的,他作为一个研究跟我们OMA所做的建筑项目也是息息相关的,会有一种紧密相连的关系。所以OMA我们做了很多不同类型的项目,包括有商业的,也有住宅教育的项目,还有一些办公项目,今天我们会主要说一下我们的住宅还有综合用途的项目,起码我们在荷兰的一个项目,他会在未来几个星期落成,他是一个综合类型的项目,所以这个项目其实也是有某程度上是一个保护项目,因为其实在二战以后(英语)就基本上是被移为平地,他留下的建筑不是很多,他们很关注保护以前历史建筑的这块的工作,所以我们的项目的基地是黄色圈起来的那块,旁边有两个历史建筑,包括市政厅还有邮局,而我们在基地里面两次也有一个现场的建筑,他是一个市政大楼也是需要我们去保留的建筑。所以在这里可以看到在两侧角落的是我们要保留的一个项目,然后在中间的就是我们把他拆除建成新的大楼,所以我们建筑的那个体量设计是跟历史建筑很不同的,跟他们很接近的一个造型,有一个很明显的不同,所以其实他同时也跟丹麦的一些建筑也是不同的,所以我们希望通过这样一个精神比较模糊的体量在历史建筑和丹麦建筑之间充当一个缓冲。所以很典型的一个规划的要求就是要做一个塔楼,但是这样的一个塔楼就会做成一些问题,就比方说他会阻挡了周边其他的建筑,所以我们的建筑师是把建筑的体量降低了一点,所以他就不会太阻挡周边的景观,而且他跟周边历史建筑的高度也是非常配合的,这个是现在的情况,所以说我们这个建筑师模块型的建筑,他用的是带有钢结构,所以他是很轻盈的,而且他占地是非常少的,所以在地面的空间就会比较通透一点。所以你可以看到施工过程当中模块是怎样建起来的,所以平面的也是一个模块,他是每边都是7米2,所以说每个模块他其实可以创造出很多不同的可能性,就比方说一个模块他可以是住宅可以是商业空间可以是后勤的空间,模块形的体谅也提供了一个机会,可以让我们提供很多的公共空间,就比如说在屋顶平台是一个绿化的花园,所以说公共空间跟私人的空间就融合在一体,这个情况如果你是做普通一个塔楼是完全实现不了的,所以说这个是综合用途的一个项目,在底层他是一个公共空间,下面是市政厅用的办公空间,最顶是住宅。我们现在看一下公共空间,所以说整个地面的空间是非常的通透的,所以说他跟周边的连接性也是很强的,跟周边的大街也是连接起来的,而且在整个底部也做成了一个通道。可以看到他跟大街的一个连接,这个是一个概念设计的效果图,你可以看到这里不同的人会聚集在一起,包括是办公室的人,居民,还有大众也会在这里出现。


我们谈一下办公,所以说我们把整个走道而且成一个环形的走道,然后你可以看到他是连接起来就旧有的空间和新的空间,中间是一个中庭,所以说他是一个比较长形的一个空间,然后他光线非常的充足。接下来我们看一下住宅,所以说我们看一下平面,就看一下模块是怎样的变化,所以看到有很多不同类型的住宅,而且有一些的住宅他是带有室外的平台,所以说你可以看到可以在屋顶平台上面打高尔夫,所以我们在室内的空间所用的幕墙是热性能很高的幕墙,而且他也让室内的空间非常的光亮,所以说这个是很荷兰的设计,他的浴室是非常开放的。


另外一个项目是我们在新加坡的一个项目,叫做翡翠新景,是我们OMA的合伙人代理设计的,所以说这个是开发之前的一个状况,就基本上他本来就已经有一些发展的项目在上面,当然在新加坡乃至全球其实塔楼形的住宅的发展是非常典型的,所以我们根据塔楼的一个类型其实可以做出不同的类型的塔楼,包括有单栋的,或者是有很多栋的高楼。当然我们就做了这样的一个类型,然后因为彼此平行的布局会阻挡视野,所以我们就把那个角度转了一下,所以每个大楼他都可以有很通透的一个视野,然后我们还把每一层,层层叠加上去,而且是一个不规则的一个布局,所以说你可以看到最后出来的效果就是这样的,所以说你可以看到我们就通过这样的一个体量打造了很多不同的公共空间,你可以看到他是在不同的楼层也有一个开放的空间的,所以其实我们想说的是在一般的塔楼形的开发项目里面,其实他的绿化率不是很高,可能就五层左右,但是我们现在提出来的只是那个绿化率就非常的高,而且其实是超过了百分之百,所以说我们所打造的一些屋顶的空间是有公共也有私人的空间。因为我们在整个体量里面加入的很多的绿化平台,所以他有效的为整个发展项目降温,所以他有很好散热的效果,空气也非常的流通。所以说大家也知道新加坡是一个挺热带的一个气候,需要开空调等等,但是我们加入了很多景观的平台,所以他其实温度不是很高,所以说也有风可以通过,所以说不同的公共空间,所以说这个空间就比如说可以一家人到来。另外我们一个项目是深圳证券交易所,所以说其实在几十年间,深圳都从一个渔村改造成一个大城市,所以说业主其实他是要求有一个塔楼加群房的一个组合的建筑,我们也是这样做的,我们比较特别的一点就是很简单的把群楼抬升了起来,这样就把地面的空间就解放了。所以说你可以看到很典型的一个有群楼的一个布局,群楼都是在地面层的,而我们群楼是浮在空中的话,地面的空间也是非常的开放,而且人们也很贴近的靠近我们的大楼。所以我们整个大楼他是就普通人也是可以靠近的,当然地面的空间是非常的通透,而且他们也可以利用到群楼里面,还有群楼屋顶部分的开放的空间,所以说因为他有一个悬挑的结构,他可以作为一个顶棚就为地方的空间遮挡,而且他悬挑的结构跟周边的城市环境建筑是很好的配合起来的,所以群楼的顶层是一个屋顶花园,他配合其他的餐厅,所以说他的功能布局的话就是说塔楼的部分是一个办公室,然后在群房的位置他是深交所自用的空间还有后勤的空间,所以说因为科技的进步,所以我们可以看到现在交易所可以从以往这个空间层先这样的一个空间,所以说里面有一个上市大厅。


另外一个是在上海的陆家嘴展览中心,他是在上海浦东所以说我们业主要求我们是做一个展览中心,里面是也有商业的空间,是一个挺大的空间,所以说你可以看到在这边堡楼的船台就是基地的所在。所以说他是一个工业历史。所以我们的概念是把一个体量放在过道上面,也把体量抬升起来,所以说我们抬升的那个体量以后他的可见度是更强的,也可以看到他上面一些基建的结构,同样地面的空间也解放了,人是在体量上面行走的,所以说我们的设计灵感来于建船时船的龙骨,所以他现在是一个里面有活动的一个船体,所以说我们也利用了周边的环境,周边的一些空间,我们的建筑变成了一个背景,然后有很多的空间是可以使用,包括那个过道,大型广场,小型广场,可以举行一些小型活动,可以做中型活动,也可以做大型活动。所以说我们的项目其实是通过对文脉的一个呼应,然后有互动性,还有一个延伸出来的一个地面的使用,通过之前所说的几点我们就创造了一个,那些大楼是非常好的,所以我们就创造了公共的意义,这个就是我们的演讲。


主持人:非常感谢Paul Jones的精彩演讲,让我们用热烈的掌声再一次送给Paul Jones。感谢前两位嘉宾的分享,我们应该拿出怎样的住宅产品来更好的突破这些局面,把握未来的开发趋势,那接下来是我们的对话环节,首先请出我们对话环节的主持人,加拿大CDG国际设计机构董事张磊先生,掌声有请张磊先生上台。


张磊:感谢大会给我这个机会,让我们探讨一下在这个时代下关心的问题,下面我们有请各位嘉宾:孟庆刚、曲吉勇、田菡、居培成、胡腾、王峰。整个中国经济处于转型的过程当中,现在中国房地产行业不可避免,而且是主动被动都有的情况下,正在慢慢的走上转型之路,作为连接消费与投资的重要行业,现在转型发展的态势好坏对国际经济的健康发展其实有很大很大的影响,而且在目前的中国形式下对一些城市来说,就这一轮房地产非政策的箫条,出去这些城市长时间没有路口导入,经济结构没有明显的变化,这个局势我们相信会持续一段时间。那中国房地产需要的是供求基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,希望走向稳健,而不是之前的大起大落,我们经历过黄金时代我们迎接了白银时代,那我希望请教大家在白银时代下地产商如何对住宅项目进行更清晰的政策判断?第二个如何在标准化模式越来越盛行的情况下调整出适应新环境的产品?另外我希望地产界的大咖可以给我们提一些指导,让我们在服务的时候有更好的完成市场的竞争力,谢谢。刚才听完居总以小见大建筑的理念,特别喜欢你做好做对做省做细,然后最最重要是那颗匠心的精神,现在这个对话请你开始吧。


居培成:第一个问题我答不了,标准化模式越来越盛行的情况下调整出适应新环境的产品,那我们从第二个问题来说一说,我先讲讲我的看法,看看几位有什么想法,实际上在上海很多时候我们也在跟同行之间来分享和交流关于标准化的事情,万科做标准化做的时间比较长,然后我在区域这个阶段里面也是在推这个标准化,但从去年开始我们就对在区域内对标准化的事情其实已经提出了另外的一个概念,因为标准化我觉得他其实产生的逻辑是在大规模生产时期通过一系列的标准来控制产品的质量,控制产品的迅速生产很多的东西,他用这样的方式高效低成本的生产东西,但是随着这个时代的变化,我觉得他进入了白银时代以后他开始进入了更关注客户从关注我们生产什么,就是说有一个比较典型的话题,就是客户现在从需要到想要这个阶段,就原来是缺一个房子,现在是有房子,也只有更好的房子才可以满足他。所以说从这个角度来讲,对客户的这种需求的反馈进入了一个更细分更多元的这个状态,从这段来讲那我觉得就跟标准化的这个逻辑有了一定的不同,但是是不是要走标准化这条路,我觉得也是看各个公司的发展,从产品角度来讲看各个公司的发展,如果说你的标准化的这个概念他其实在,如果是从开发企业来讲,他不是简单的说我们有一个户型放之四海皆准,如果真有这个大家的设计就不用干了,有造出来一个特别完美的东西一复制就OK了,他肯定没有这样的东西。


他标准化是一个系统,而不简单是一个传统,这个东西直接复制就结束了,所以我觉得他是这么来理解的,如果他是一个系统,他从你的拿地,从你的对于你的客户的细分,对你的产品的系统的建立,甚至包括你的采购成本,项目运作运营等等这一系列,他是一个交叉的系统,在这个系统内你做这样的东西他都是基本OK了,当然他系统肯定有他的价值逻辑有他的评判标准有他的各种的东西,所以说你不能是简单的说这个户型他就是标准化了,改了一点就不标准化了,所以你去看标准化的时候,我们自己内部标准化也有一些变化,这个是我觉得第一个理解标准化的我们自己的一个理解。第二个就是说进入这个时代以后我们提了一个想法就是,标准化下面的多元化,你既要有标准你又要有进入细分市场,你要有多元,就是说当然你如果说没有这个原有的系统的支持的时候,你可能这个产品就今天是这个样子,明天是那个样子,因为个人操盘其他人影响会变化很大,当你有这个系统的时候,他可能就变成了一个系列的产品,就像某个设计师做了一系列的产品,他用了这一系列比如说黑白的面料他可以做这个服装,也可以做家居服,他在某一个系统下变成一个细分的多元的变化,目前我们对这个理解的话大概是这样的一个状态。


张磊:感谢居总,我多问一个问题,你刚才讲的那些东西我特别感兴趣,您觉得就现在我们接触到所有的标准化,以我的理解还是在米的尺度上,我们最小的标准化也许是一个卫生间或者是一个厨房,但是你刚才讲了很多细节,你讲到厘米甚至毫米的层面上,你觉得在新的时代下地产商会做到厘米级的单位吗?


居培成:这个当然了,因为你在使用这个角度来说,我们的这个普建的体系,他实际上建造的是格子,但是人使用的其实是里面的空间家具,他接触更精细东西的时候都以更精细的尺度要求来达到的。所以说这两个系统你怎么来融合,在这里面你要做这个标准化,或者是多元化的时候,你肯定包括下面的供应链包括其他产业的结合,这个肯定都在里面,你包括简单的门的一个转角,包括一些尺寸细节的东西,他不光是以毫米,甚至你在一些精密设备加工的时候,可能有些东西结合的时候他会更精细,他不再是像以前粗放的状态了,因为人们的生活对里面要求的精细程度,你不但是前面有毛坯房很简单就可以达到这个状态了,他要求对各种实用功能需求的反馈是有各种设备各种要求的,这个的返回他肯定是跟社会其他的结合在一起的。


张磊:我在学生时代参观龙湖产品的时候,给我影响最深刻的是一个别墅样板间,在北京的项目,当时我觉得龙湖是把样板间的体验者作为神秘的职业,有三个主题,第一个是航海家,让我最震惊的有一个香水调配师,包括他的工作室环境全是以香水调配为主体的,把体验性的感受提升到了一个男性的一个层面,这个非常让让镇静,第三个就是建筑师本身,这三个体验让我感觉到龙湖地产最早把住宅市场人性化是最广大的市场的,我们见证了黄金时代,那现在我们白银时代,体现住户的细节有什么关注,或者说这三个问题对龙湖白银时代有什么影响?


田菡:主持人的话题来厉害了,一下把这个话题支到了下午讲到体验感的问题了,我们现在还是拉回到这个话题吧,就其实我是打算从话题一讲到话题二,怎么去清晰的预测将来的政策,我觉得政策确实是很难预计的,但是回顾各方面的政策,我们将两线房,用自主商品房取代了两线房,我们的车位配比在增加的,我们对绿化率的要求是越来越严控的,我们现在又关注自住商品房的品质高,不允许高低配,我们要要求他的面宽和舒适度,我们从政府的一系列的政策他是关注大众的居住品质,然后对人的关怀,而相对于这些政策的趋势来说,应该对开发商是越来越严峻的考验,意味着在很高地价的背景下,然后又要去把很多的土地和舒适度的资源给到公共的大众的需求者,那意味着将来在盈利的空间确实有非常大的挑战,我们从这几年的各种楼盘的操作来说其实已经很明晰的感觉到了。


那在这种情况下我们怎么应对这个事,标准化也许是一个解决的出路,讲到标准化我觉得其实也有不同的层面,像一线二线城市的标准化,和三线四线城市的标准化可能不一样,在以前三线四线的土地是在圈地运动的时期,那个时候很多地产商都在做标准化,他是大家常规意义上理解的模块,就是户型单元模块立面工艺的标准化,他是为了开发商快速的操作进入到一片地快速的回收成本,可利润的一个动作。但是到现在的时段其实一线二线和三线四线的城市的趋势是不一样的,三线四线城市他还是有大量的这个几十万平米大量圈地的运动,标准化的模块可能还是适用于他,因为他还是要在总价控成本的前提下迅速的去化楼盘运营模式,但是在一线二线可能地块出来本身都非常的小,五万平米的建筑面积这一块算大的了在北京,其实一线二线应该说更多的趋势应该是说我一定要扣住市场需要什么,业主需要什么,我怎么样在这个地方创造更多的价值,那这个时候可能就不是说我直接用我的这种单元标准化,模块标准化户型来靠这个地块,更多的是定制,但是对于开发商来说是不经济的做法,那我们在这个背景下怎么做标准化,我们是龙湖的北京公司,所以可能应对这种局面会比较多一些,所以我也很多的思考,我是觉得除了我们户型单元的这种标准化,其实我们的思维可不可以标准化,我们的动作可不可以标准化,然后我们的价值观价值体系可不可以标准化,还有跳过了我们的户型以后再往细想,我们的工艺做法可不可以标准化,还有我们的一些施工流程可不可以标准化,其实这些都是跟研发和产品息息相关的东西。


简单的往大里说我们的思维和我们的价值观怎么标准化,比如说我们是不是可以把我们不同的客户群他们所在意的东西和不在意的东西,他们在意景观他们在意品牌,在意户型,但是有可能比如说我不太在意地面,不太在意稍微的单价上下的涨幅,这个价值观的体系其实他应该是可以相对标准化的,然后这样可以直接对应到你对这个项目产品准确的定位上,然后这个是价值观和这个产品的意识的标准化。然后其次他对应的其实他背后的逻辑是我们在这个基础上我们的产品其实是可以多元化的,然后再说到我们的动作可不可以标准化,比如说我们拿了一块地价是6万块钱一平米的地,那我们如何卖掉,那我们自己要做什么样的动作能支持这个总货值的销售需求,我觉得这个是我们可以标准化的,我们拿到地以后我们成立什么样的团队,这个团队首先我的核心团队做什么样的动作,我的实际操作团队要做什么样的动作,可能在落地上我们要做什么样的动作,所以我觉得这个是可以标准化的。然后在后面的话讲到工艺工法,建造流程大家就比较好理解了,这个是我对标准化尤其是在一线二线这种强竞争格局下的认识。


张磊:感谢田总把标准化拉的很长很大,感谢您的分享。下面我们欢迎孟总跟我们分享一下。


孟庆刚:前面两个内容居总和田总说的很全面了,第一个话题现在从黄金时代到白银时代的变化,其实我觉得作为设计出身的人,不管是设计院还是地产也好,是非常好玩的事情,现在最本质的变化是因为我们所有的人都很难以想象,中国人的建设速度和中国人的力量才强大了,就用了十年的时间,我们在很多地方的东西,就是房屋的建设已经是超量了,其实现在特别典型的就是二线城市和三线城市,我们随着现在的这个变化,一定是开发量的速度会出现一个非常断崖式的变化,所以说现在的情况是很明显的,现在的市场情况基本上就是三线城市基本上没有办法动,二线城市能平稳的做就不错了,现在所有的开发商像疯了一样进入一线城市,其实一线城市的风险大还是不大,这个事我觉得好象业内里面也没有多少人可以去判断这个一线城市的情况。


但我觉得总的来说有时候我跟我合作的单位也好,或者是同行的朋友也好,我觉得之前的疯狂状态永远体现不出我们作为设计人员的价值,当浪潮下去以后,这一波再做的时候只有有水平的,真正是比较专业的人可能才能去做的,然后关于大的市场形式随着这么多年的可控,政府对资产进行打压,是因为这个过程当中地价涨的很厉害,房价涨的更厉害,老百姓心中是怨声载道的,所以说在之前几波里面,之前的房价下跌是因为政策的变化,而现在这一波是因为市场的变化。所以说我觉得主办方后续的政策,我觉得某种程度来说,以后政府可能在出台比较大的力度,就是这个会比较少一些,也没有这个必要了,因为综观不管是欧美还是日本,他们的地产永远不能否认他是一个经济驱动力的支柱产业,基本上都会是一个支柱产业,那我们现在的这个经济发展也没有什么特别好的经济驱动力,那地产还是一个比较重要的一个驱动点。所以说我初步的感觉,大家可以探讨这个话题,我觉得后续的话政府通过这么一个变化政府就会推动这个事,然后政府和住宅开发的关系可能也不会像猫和老鼠的关系,现在政府出了很多的政策,是为了老鼠要偷渡。


我刚才看到OMA做的介绍,他们现在做的很多的项目是类似于综合体,下面是一种业态,到了顶层是公共空间,到了中间层是一个公共的一些空间,再往上走是建筑空间,做设计基本上都有一个相对的空间感,就是房子的话如果是从上到下是一个体量,那其实挺难让这个建筑有一个错落感或者是城市的综合感出不来,但是居住体平均面积是不能过大的,他需要采装面积,他是可以达到这么一个效果,城市的公共关系也会变好,我看到这个案例可能在一线城市,经济更发达的,在城市中心区或者是片区中心区会出现一些这样的建筑物,因为我看这个特别的明显,这个房子像一个公寓,户型不大,我在想北京的房子既然这么贵,往哪个方向走,现在的趋势还是豪宅豪宅,所有都是豪宅,豪宅是什么呢,现在基本上还是有一个硬性的面积较大,是因为面积大的就是现在的这个客户需求他是要面积大的,他是要提升自己生活的,你叫他土豪也好,之前是很多次改善了,然后政府的变化的话刚才说的一个政府的变化,我认为政府会更稳健,更让良性的方向发展,那所有地产也好,或者是设计师的扩展也好,城市改造是一种方向,就是在中心区的城市的改造,然后后续有一些老建筑的改造,现在也有一些公司在做一些收购一些酒店,然后对酒店进行改造,然后设计师还有一个很重要的市场,比如说现在商业不太好做,好多百货也关掉了,那我们也做一些空间的研究,就是商业的改造一定是先有运营的,重新思路的调整,然后他需要设计师帮他去实现动线,然后对于空间的理解,我觉得至少在中国的市场来说,除了建筑师对于空间的特别的精确,或者是理解很充分以外没有行业去做这个事。


第二个标准化,标准化这个事刚才居培成总的方向我列了一个小提纲,我特别赞成居总说的方向,我其实也在万科短暂的工作过,为万科效力过一段时间,在北京万科,我在北京万科有一个感受是什么呢,我出来以后很多人都问我,说万科做标准化户型做的多不多,就是我在09年前后在万科那段时间,北外是没有太多标准化的东西的,当时是形成精装的C标,A标不是特别的完善的时候,然后我印象最深的我觉得这个基本上两个标准化做的好一些,就是精装体系的标准化,万科之前就做精装交房,然后他的那个精装标准化了,然后采购是非常的建筑的,基本上是用每一种地质也好,或者是面砖有好几种备选,然后户型会有初步的标准化,但实际上那个时候在做的时候是快速复制的一个时代,好多项目一个是有户型的标准化,另外一个其实所谓的标准化是自己上一个项目,我之前做这个商业的项目已经在这个市场上成熟了,因为他也不停的是从四环到五环推的,我原来做这个项目是四环边上的,然后过了几年这个项目就符合五环边上了,城市上在往上推的。


刚才居总提的标准化的东西,他有两点,第一个是快,第二个是省,达到这个就是一个稳定性,后一步在发展的话,我觉得他当快速开发过去以后,他这种需求就不是太大了,标准化的需求还有一些意义,就是往更细小的方向标准化,比如说我研究这个魔术,卫生间的魔术是什么,卧室的魔术是什么,是根据这个需求,某种程度上来说,做住宅,我们现在在研究这个事,就是让他不标准化,不标准化怎么做,我可以让房子是一个灵活变化的,因为之前我碰到一个客户,我在忆城的时候,我在做北京万盛华府的项目,这个业主跟我说,我其他的都很满意唯有一点不满意,就是想改装我们的房子怎么都改不了。那我们房子里面来住的都没有,但是我们可以来设计,当这个房子做成这样的时候,我可以灵活去改造,其实住房大家都知道,一定会多少年一个周期会进行房子装修改造一下的,因为家庭居住结构也会变化,而我们现在致力于一个事,房子不能拆了再去弄,应该是在现有房子的基础上我们进行技术改造。所以我觉得标准化和非标准化这两个东西是驳议怎么权衡的一个事,谢谢。


张磊:谢谢孟总的分享。下面欢迎泰禾集团的王总分享一下。


王峰:第一个题确实很难的,我觉得解读现在也谈不上,但是我觉得因为什么呢,因为这一年我们经济发展不断的变化,包括现在也是在稳速,但是我觉得不管有什么样的政策,我觉得地产商要存活下来,所以说大家还是要研究一些发展的策略。我觉得第一个就是首先说拿地,刚才这个老总也说了一下,分两级,第一级就是说三四线地价不高,但是区划很难,没有需求量,因为人口都是在减少的,第二个一二线城市人口增长非常的迅速,像北京每年有几十万的净增加,那北京的空房有2300万,那他也是在增加的,其实并不是在减少,因为有中央行政再加上北京行政区是两个区域,其实是在扩大,那这种情况下北京上海一线地王也频频出现,其实在这个情况下不同的开发商以不同的策略,有的还是在偏中心区拿地的,有的是远一点的地方拿地,都不一样,但是大家面临都是高地价的现状,那目前大家首先我觉得像万科其他的企业采取的措施,从资金的角度来去考虑,比如说这种大家都猜他是众筹也好,或者是以租代售的情况,最大的就是降低金融资本的运作,包括刚才说的标准化也好,我们为了快速运转,整体来说都是在降低成本,这个是首先要做的第一件事,不管你是金融成本,甚至开发周期,那时间成本这个都是要做的一个事情,这个是第一个要做的,就是要截留。


第二个这个时期也说了,过去说了在大发展的时期,其实赚钱还是比较容易的,整个地价在增加,整个经济在发展,货币不断的在增发,购买力在不断的提高,包括过去赚钱相对比较容易,包括甚至在银行金融机构非常刚立的情况下还有钱可赚。现在就不一样了,现在我们到处在截留,包括甚至有一些公司会从海外融资,我觉得这个都是为了降低这些成本的,包括像互联网像电商一样,去掉流通环节的增加,那现在是什么时代,我举一个苹果手机的例子,苹果手机在出来之前,大家可能用的诺基亚是最先进的手机了,但是实际上苹果的手机做小,智能化没有太偏重,但是苹果手机颠覆了整个手机的时代,刚才居总说,看表现在不是看时间了,是看步数了,可能整个在对地产也好,对建筑设计也好,各个方面的体验感,包括这种对需求的挖掘可能更重要了,其实我们现在已经不是原来这样的一个居住要求了,包括改善,包括刚才也说到不断的改善,不断的对这种安全性,之前也说了高档豪宅安全性的隐患,包括也说了对技术包括这种积水所有的东西都是一个需求的不断的增加,人们在生活提高以后需求也在调整,所以我们要挖掘这种客户的需求,就是尊重客户的感受,其实苹果最好的一点就是有客户的体验感,原来说智能的一个屏,大概有几万块钱,现在有很多智能化都用平板代替了,包括这些生活品质的提高,这个是我觉得从技术策略上。


然后从拿地的策略上我们在北京京津冀这样的大发展的情况下,延着这种外环,有一些副中心机场的情况,包括北京不断的新增长刚需的人流,包括成长型这样的一个人,我觉得是应该分不同级别这样的一个,豪宅有豪宅的市场,刚需有刚需的市场,这个从拿地来讲,北京开发程度很大,但是北京整个在世界大型城市来说不是比这个大的,但是我们现在还是发现的问题还是在控制他这种增长,那所以说这个情况下我觉得还是有空间的。那说到标准化我觉得,刚才说的这个叫做标准化盛行,实际上是前几年的事情了,刚才居总也讲了,一定是标准化和定制化相结合的,因为需求在变化,那标准化最大的好处是什么,是快,是节约成本,所以说我觉得后期在标准化里面更加的系统细致,包括技术很多环节更多,可能这个是我觉得问题。


第三个话题我觉得是跟设计的朋友,我觉得其实地产和设计慢慢走在一起了,我觉得不是地产公司或者是设计公司的概念了,一定是做成一个像研究机构共同面对的,不光是建筑设计的类型,一定是一个跟经济完全捆绑在一起的,跟人跟需求捆绑在一起的,研究更多的需求,我觉得将来更有设计前途这样的一个设计单位也好,或者是一定把这种市场把这种客户需求研究更到位,更能花心思别人不愿意做的工作,把这个需求研究更到位了,这个还是未来有需求的,谢谢。


张磊:感谢王总三个问题的分享,还把标准化的东西从刚才的细化延伸到了电子化甚至说智能化这个层面上。曲总给了我们很好的指导,下面我们请他分享。


曲吉勇:第一个问题比较宏观,面对尤其是东北二三线城市,我们也期待高层有一些更有效的方法破解这个问题。第二个问题关于标准化的问题,是每家公司都在做,远洋地产也有他的标准化,目前现在这个市场的细分,比如说我们刚需的易发系列,他更多的是一种配置标准和交通标准的标准化,而不仅仅是其他的方面,那他户型也有很多,但是他没有说一定要强调你做什么,尤其是我们在沈阳大连长春这三个城市,你可以根据城市的特点从库里面取一些适用你当地的户型,再根据公司的标准可以有一个快速的复制开发,这是一个。我觉得这个标准化是房地产发展非常有利的武器,从产品的多样化角度来讲,我们在其他的一个标准化前提下还可以做建筑风格,景观的人性化,包括绿色建筑这个方面来打造他可以创造这些更加丰富的产品,针对第三个问题我想说的什么事呢,昨天晚上报新闻,2号报了上海又出现了一个地王,面粉比面包还要贵,有一句话叫做买的永远没有卖的精,这家公司他肯定是事先做了大量的工作,才可以用80%的价格取得这块地。那最近我们跟沈阳实际上也是买了一块地,实际上我们是从招牌挂之前就做了一些经济测算,其实我们也请了几家中国的顶级公司,包括他们CBD做了一个相当于前期的方案,通过他们的努力获得我们更多的这种地段价格或者是产品价格。


第三个问题我想未来的设计和开发者的关系,实际上我们在座这几位既是开发人又是设计人,都是从设计出身的,刚才他说的一体化的问题,现在这个实际上产品任务书我觉得比十年前的任务书是越来越薄了,不像以前写的那么细,对我们这个设计单位现在的力量是在更多的市场化,包括从前期市场的研发,包括对产品的定位,包括对后期品质材料的把控是越来越先进了,所以我觉得我也给设计单位提一个建议,就是希望你们在这几个方面是越来越要精细化研究,一个最简单的问题就是保证你投标率更高一些。


张磊:谢谢,下面再次感谢五位嘉宾给我们分享如此精彩关于住宅白银市场的变化,谢谢。


主持人:谢谢张磊及我们的嘉宾,我们现在如何满足并引领这种需求,我们需要请出曹斌先生给我们分享,白银时代下商业楼盘的引领之道,广东东莞万科淞湖中心。


曹斌:大家好,非常高兴今天有机会到北京来跟各位的同仁做一次交流,那特别是很高兴看到今天出现还有很多我们万科、泰禾、金地、中粮长期合作伙伴,今天我在这里主要讲的是跟前面不太一样,主要是商业方面的体验,那其实最终用户的体验从产品的角度来谈到就是说这个市场的发展的一个现状,还有一个就是从城市的角度谈到了每一个项目跟城市的关系,其实目前中国的城市化发展到现在,大家越来越感受到就是说,从黄金到白银可以说是一个从原来的量变到质变的过程,其实我是觉得以前的发展更多的是看中项目之间的关注点,实际上项目与项目之间产生了很多的空隙,刚才也提到过像上海楼盘之间产生的界面,还有OMA怎么从城市的角度看待每一个项目的设计,我是觉得总结一下,我们的城市化进程发展到今天,市场已经越来越精细化了,对我们企业的要求越来越高,更多从具体的使用者他的体验来说,最后我们每一个设计他的关注点在哪里。


第二个作为国际全球化大的设计公司,其实我们的起源从全球规划全设计开始的,这几年在中国主要是在商业地产上面做了很多比较有影响的项目,25年前到中国开始做中国的项目,在这之前大家熟悉跟华润长期的合作,目前我们打造正在设计的因为有15个万象城的项目,那今年在座的各位也都知道,我们并购了callison,那实际上90%的万象城的项目都是我们这两家公司在做的,那这类的项目作为国内开发商是比较高大上的,比较高端城市级的商业综合体,华润的万象城是非常典型性的产品,今天我谈的是万科的这一类商业设计的项目,我们做具体的商业项目的时候也有很多不一样的地方,我们今天这个项目拿了金奖,我可能是以这个项目作为一个案例分析来说,就是说我们除了华润的万象城系列比较高大上城市综合体的项目,那对于设居配套的商业我们怎么做。我们在美国比如说非常成熟的开发商,比如说商业开发商,像GPP他们做了商业贸,那现在中国的房地产发展到今天,商业市场发展到今天,也是越来越精细化,原来的话钱来的很容易,做商业也往往就是追求建筑立面高大上,不太注重他的品质,但是我们现在在设计开发过程当中越来越理性化,资金的运作也考虑到我们投入怎么更有效,那实际上避免了一些不必要的误区。


我觉得下面的一些分析可以看出我们是怎么样站在这个开发商的角度,怎么站在比较成熟理性设计师的角度来为目前中国预见商业建筑市场提供我们的一些经验。那我们跟万科的合作很多年了,到目前为止建成了在建的项目可以说有不下几十个,可能大家对我们对于跟华润和中粮的合作比较多,那实际上万科是以做住宅开发为主的,他也有一些配套型的社区服务的商业,那这类型的商业目前以前的话就是说感觉并不是在中国,并没有得到大家的足够的重视,还有就是配套政府强迫的或者是必须的一种方案来处理,那地产发展到现在,大家前面都讲了是住宅,但实际上讲到用户的体验,怎么除了大型的城市综合体以外,对社区的商业怎么比商业高端楼盘也好,给消费者提供更好的商业的体验,这个是值得大家关注的重点,这个也是大家必须关注的重点。那淞湖中心这个项目是我2010年底从美国到中国接的比较小的项目,那我们当时刚刚跟万科东莞这边开始做这个项目是很小的项目,他只有三万方,是配套型的一个产品,那三万方有一个一万方的(英语)的酒店,另外还有一万方的超市,这个都是很基本配套的东西。


淞湖中心这个地方各位知道的是在东莞工业园区里面,所以说基本上在那里办公的园区没有什么配套,那实际上我们面临的这个课题是怎么样把这个项目在周边没有太多的住宅区的情况下把这个项目做好做成功,那因为那个项目操作非常非常的成功,前几个月刚去过东莞,雅璐轩做的是非常的成功,我们现在正在施工当中的20万方的东莞中心,这个就从3万方到20万方,这么大规模的,从简单的配套到一个基本的城市中心体的商业综合项目。前几年我们正在施工上海的万科广场,这个也是TOp的项目,跟公路交通整合大型的综合整合项目,我们也是帮万科做了规划拿了这块地,目前是广州南站的项目,在大量的反钱房的情况下,怎么做出好的商业,这个是我们这个项目面临的挑战。那刚才大家简单回顾了一下就是我跟华润万象城系列是不一样的,我们今天谈的是城市新区这种社区型的商业模式,那这样怎么来做,那我分几个方面来做一个介绍,一个方面社区未来发展的趋势是什么样的趋势,还有一个就是说我在这里用万科社区商业模式来作为一个案例来分析,那实际上这种模式的商业的模式应该是怎么样的,还有就是说目前出现了不是大规模的10万方8万方的万象城系列的MALL,这个对我们社区型商业模式的一种补充。


那问一个问题就是说未来商业发展的一个趋势是什么样的趋势,就是说我们在洛杉矶我们有很多研发公司的内部的团队,其中有很多是从(英语)过来我们原来的一些设计师,我们通过大量的一些数据的分析,一些案例的分析我们归纳出几点,第一个是在购物中心方面,更多以转变为生活体验中心,原来很多大家都知道去买东西的,但是现在由于很多线上,就是说电商的自动影响化,购买的这种活动已经在网络上面进行了。那实际上目前的商业中心是一种社交体验的中心,就像以前在整个商业之前宗教的时候都有很多人必须去教堂,在商业中心他的性质或者是他里面的内容也要转换,更多的变成生活体验中心。那我们第二个更多的购物环境已经融合了不同的创意和互动体验,我们这边越来越多你必须要对你环境的打造提出更多的挑战,就是说互动和创意这个已经成为很多大家越来越多的现象。第三个更多的消费者追求“哇”的感觉,这个是对我们商业设计新的挑战。第四个年轻多样性和城市的消费者是零售业的未来,越来越多的商业中心你吸引主要的客户都是年轻的,比较多样性的一些消费者。第五个零售业态的转变小是趋势,就是说越来越多的你看到大规模的东西,就是说已经基本上饱和,在这个市场上要求是小型的,那零售业的发展慢慢小的方向去走。第六个更多的景点和服务性的业态,就是慢慢融入到我们商业综合体里面来,包括典型的消费MALL,他原来餐饮的配比一直到现在的他一直在逐渐的变,其中是人们的生活方式还有一种电商的影响,慢慢慢慢的你作为一个,你要想保证你的商业中心你要存活的话,你必须要面对这样的变化做出相对的调整,这个就是我们看来很多项目越来越多的这种吸引人的吸引点和服务性的业态会出现。第七个开发商和零售商我们在不同的网上社交平台潮流的趋势,包括我自己本身,在美国的同事,他们原来是专门做市场的,现在分析已经做成专门在网上做这种消费者的消费演变的一种研究,他专门观察消费者他们是怎么来选择东西的,可以看出来就开发商也好他们都是在越来越关注这种网上社交平台里面这种潮流趋势的发展。第八个零售商提供更具个性化的产品和服务,因为你必须要为你特定的所吸引和服务的消费者来做定制化的服务。


那还有简单的一些分析,比如说80%的消费者会和他人购物,70%的消费者感官的刺激是购物体验最重要的部分,42%的消费者会在餐厅里消费,43%的消费者会先到主题店去,39%的消费者会参与各种各样的服务,43%的消费者会先到名牌店。可以感觉前面研究数据的分析我们得出来几个结论,第一个在国际化的同时要保留地方的特色,我们现在很多可以客户中心越来越趋同,大家都是看主力店就那几个牌子,那实际上在国际化的同时要保留地方的特色才是你的关键点。第二个追求一个能提供个性化服务产品和为他们定制的购物环境,这点非常的重要,如果这种体验跟他有相关的契合度才可以吸引他再次到你这边来。第三个购物中心是他们吃饭社交参与体验的地方,他所特有的精神一定要在设计中间表达出来创造出来才可以吸引人们过来。再往下需要一种归属感,这样才可以吸引你所特定的目标客户群反复的过来。最后一个是追求更有意义的方式与购物中心建立长期的关系,这点怎么锁定你的目标客户群能够不断的反复到你这边来消费,跟你建立长期的关系。


那我们在这个基础上就研究出来适合这种郊区新型社区的商业模式应该是怎么样的模式,我们也归纳发展目前中国这种非商业中心他们的一种发展的模式,从这个表格,就是最左边的是万达的百分之百消费型的模式,一直到太谷底,或者是城市的购物中心,中间我们也根据他们的销售和自身的比例关系不一样,比如说万科的汇丰或者是胡门的模式,我们根据他从你从完全销售到完全自持,因为资金的这个运作方式不一样,也必然影响到你产品的形态不一样。从销售的角度来看,就是说一般大家比较关注点的就是说因为是你的总价,还有是你的规模,这东西影响到你具体的设计非常关键的东西,比如说外廊式小型的商铺,你的竞争态势市场不愿意接受,你总价太高也不愿意接受,复式你控制他的总面积是多少,还有独栋式大型的商务他是怎么一个面积才是市场比较容易接受的产品。那在这个基础上面我们也挑战了他基本上面临的一些控制的挑战,那主要的原因就是他过于均质化,没有考虑到业态的组合,因为他全是销售的,最后什么样的业态业主他自己的角色并没有一个整合整体的考虑,过于重复的立面结构,在里面没有什么太多的体验感,这个是比较大的挑战。


那我们在做东莞汇峰的时候,在这里我们通过大盒子的方式创造不同的体验感,一种空间的感受,空间形态以长条形体量为主,大体量的盒子考虑到他们之间保持住他整个项目的氛围,那立面元素标准化为基本的单元,主要是设计型超市餐饮零售为主,这个是东莞汇峰我们设计基本的效果图,他虽然很大一部分是销售的产品,但是实际上空间的形态和体验感上面还是考虑到他有足够的体验感吸引人们到这边来。还有中粮的后沙峪项目,这个有7万方这样的体量,在这里面我们整合了他有餐饮超市各种不同的大盒子小盒子和他有两条动线的接续的方法来组织,那这个是下面的一些效果图。淞山湖是一个生态型的,立面上面通过丰富的层次来处理吸引力的体验感,那整个空间结构上面以官网为中心的空间,那此外像我们讲的武汉天地是以城市级的(英语),那他因为万千自持的,他开发的强度和他资金的运作又不一样,成都太古里也是一种定位,那空间的形态跟均质化享受为主,他是理论的程度来运作的,他也是目前成都市非常吸引人气的话题。


那此外我们在外国街区的商业他规模跟我们郊区有相当的契合度也是可以作为参考,这个也是以一个万豪酒店作为主题店。那可以说从我们讲的万达的拜访直白的销售模式到太古里的模式,我们根据他的项目和定位作为区间每一个具体项目的一个设计的定位,那此外简单的介绍一下小型化的商场,他在某种意义上对万科配套商业也有一种普通的模式,一个是我们目前设计今年年底将开业的在上海长岭的广场二期,那实际上只有3万方的量,在这里面我们有文化有娱乐有餐饮,那在这里应是基本上针对周边的社区提供服务的一个社区型的商业,这个是他的一些特征。那此外像我们有些案例,比如说像上海华润1234SPACE,这个是深圳的,这个是室内的小的商业中心,他也是新兴社区配套的商业。那和(英语)相比他有较高容积率的要求,可以展示整体的商业形象。那除此之外我们做了一些建议,他这里面我们觉得建议一些业态,一个超市,电影院,几个主力店,通过一系列的品牌能够构建比较完整的商业合作伙伴的关系,这个是我今天跟大家交流一个简单的内容,谢谢。


张磊:感谢曹总的演讲,曹总的演讲也引起了我们下一个阶段的对话,我们同样欢迎金地集团华北区域公司设计总监李莹女士、泛海国际设计总监夏涛先生、华夏幸福基业副总经理莫力生先生,还有我们的曹斌先生。房地产开发的黄金时代告了一个段落,但是以房地产为基础的资产证券化迎来了黄金的发展时期,同时我们创造能力与核心优势的房地产企业正在迎来大浪淘沙的发展时期,因此房地产与互联网结缘的时代刚刚开始,在这个背景下我们有三个问题,第一个是新机遇和挑战下商业地产项目该做出怎样的调整和突破,第二个是就刚才王峰总的话题说到住宅的时候也提到了,未来商业地产和合作模式会出现新的业态,还有建筑设计公司该如何调整地产和电商时代提高实体型商业地产的竞争力。咱们从李莹总开始。


李莹:非常抱歉,我做商业地产的设计不是我的长项,我管理设计这些年,包括设计的一些时间做的住宅会偏多一些,那接触到的商业会多一些,有一些像金地中心综合的写字楼,还有一些社区型商业,可能是在住宅设计的里面会偏多一些,那金地地产我们会是有两个部分的工作,一部分我们是做住宅产业的设计,另外一个部分我们金地有金地团队做商业地产的工作,我因为这些年一直在住宅,所以我大概的就我这些年的工作体会说一下。可能就不能完全按照这三个题目去说的那么清晰,在目前这个状态下我先说一下跟我们关系非常密切的这个合作伙伴设计公司,其实设计公司在这些年我们也看到了,他会面临着非常多的一些状况,因为这个状况是市场带来的,所以说无论是在做商业地产还是做住宅地产,设计公司的变化可能会是有和之前会是应该是非常大的,那这个大我觉得体现在几个方面,第一个我认为大的设计公司普遍也要有一些规划,那我认为他应该专门做一些专项研究和特殊产品的这个工作的一些设计师,而且大多的会有一些表格化的问题,那这样可能是一个阶段一个时期会产生的一些大家推进工作的模式,那这个阶段过去的时候我们面临另外阶段的时候,可能就出现另外一个模式,这个模式包括大家开发商和设计公司共同要去面临的一个问题,所以我们的产品也会有非常多个性化的需求,所以设计公司他也会应该对设计公司有没有大的挑战是要做一些创新和研发以及与市场生活人民生活接轨这样的一个工作,这个是我认为设计师的第一个方面。


第二个方面我认为设计师会比较多的要去看一下自己的下游,设计师的下游就是产品技术的这些公司,整个市场的发展无论就我们开发商是我们地产的产品发展是对的,但是地产是一个综合性的产品,然后我们怎么去操盘由设计公司做设计,其实最大一部分是有各种材料集成商去帮我们实现最后的一个产品的一个目标,那在这个目标的实现过程当中,我们的设计师其实兼顾着非常非常重要的一个职责,就是说你要告诉我们在这个时代和这个产品的时候,我们应该用到什么样最适合的产品,来时下我们最后最终一个产品的目标,所以我认为这个可能是设计院今后更加要着重接触到的一个方面。之前其实设计院并不是说我们很少他不去接触这方面,涉及这方面的事,但是我认为涉及这方面的程度会相对不够成熟,或者是说对产品的这个各个材料的这种研究的深度不够深,所以我觉得这个是一方面。


第三个方面我认为是有一个技术,这个技术我们之前设计师可能是在,因为设计师是关于建筑,其实还有很多,就建筑也有技术,还有结构技术,还有设备技术,还有在比较多的这个互联网这些其他的技术,这些技术在整个设计全过程当中是起到非常大的作用的,我们会看到住宅一直认为,我一直认为做住宅是因为我偷懒才去做住宅,商业地产和其他的这些类型酒店包括旅游度假地产等等的这些东西,其实他的困难程度对设计院来说会是更多,而且他对技术的要求也会更加的高,那在这些方面我们的技术是不是帮我们,就是设计院是不是提高到这些方面了,所以说这个我认为可能是我们将来设计公司在这样状态下的非常大的挑战。那对于商业现在这个业态,我是这么理解的,因为我认为这个地产商他也会有一些的分化,他会在不同自己操持这个能力上,因为自己不同的长项去做不同的工作,那我们之前认为万达会比较做商业,但是万达他也会根据自己会做商业的长项,他原来会做是商业哪儿一部分,他会发展这个方面有一些新的发展和变化,那我们可能是这样,我们在每个项目上这个业态我们会面临的东西也会很多,比如说我会发现其实我们的市场和政府也在走向非常的,慢慢向非常成熟的方向去发展,那之前比如说我们的社区会有配套商业,那配套商业是非常简单的一些生活的基本需求的配套商业,那现在我们已经看到在开地的时候,除了配套有中小学幼儿园,我们已经把养老对这种产品配套到我们的住宅拿地这里面,我们最近很多地北京拍出来都有养老的配套当中来,所以说其实他这个社区的这个所谓社区商业,我认为养老也是一种社区商业的一个产品,并不是说他一定是政府的产品,他肯定也是政府的产品,但是他也是一个商业模式的产品,各种不同的产品政府都放到一个开发商一个综合独立的里面,那同时我们看到社区医疗的一个配套的精准度的设置在政府上。


那这些将来的趋势,这个社区医疗和社区养老他会是非常好的互动的形态来去服务将来的这个整个社会的住宅产业的一个发展,我认为这个也是一个非常好的社区所谓商业的业态,并不是说医疗就完全是在政府的医疗的范围内。所以说等等我认为这些业态可能都会在我们将来做开发的这些项目当中都必须会碰到,而且碰到程度的强度会逐渐的增多,碰到学校幼儿园我们是很适应,拿一个地会配套什么的,但是我们现在会碰到我们会有一些医疗和养老的这些设施,那肯定还有其他方面的这些,那这些可能都是,无论是开发商还是设计公司都要去综合考虑,而不是像之前,特别特别去研究一个养老的一个什么东西,他不是从另外几个运营模式的角度去思考的那个东西的方式,所以我认为在这个方面可能是我们会碰到比较大的一个变化。


张磊:李总过谦了,李总对商业项目提出很多见解的意见让我受益匪浅,我们前段时间有一个合作,占商业比例很复合性的商业,李总给了很多前瞻落地的建议。那莫总从万达去到华夏,从执掌商业地产到现在在执掌产业地产,希望给我们讲讲。


莫力生:各位中午好,我尽量简单一些,我想作为讨论我们现在讲商业地产,商业地产只是商业项目的表现形式,或者是他开发的一个终端的过程,商业跟住宅有很大的区别,他是要靠运营的,那商业的需求是由人产生的,我记得在应该是2012年底,大致这个时候,当时的楼盘也有一个文章,当时的命题是讲的商业地产10年的发展的趋势,那发展的趋势也有一个预估,预估有一些现在变为现实,比如说商业地产的这种金融属性,那万达大家也知道,做一些轻资产的一些商业地产的产业基金,他做的还是蛮成功的,那商业一些郊区化,小型化,体验化,那这个我想现在是商业地产正在发生的一个变化。但是我想大家在这个屋子里面,以设计师开发公司还有一些咨询类的这样的公司为主,我想我们理解商业地产要从他的高层面,为什么商业地产会有这些趋势的变化,那我想我们经过,虽然我现在不是在商业地产的一线了,但是一直都关注商业地产的发展,也进行了一些分析总结,那为什么会有这些趋势的发展,我们离不开现在讲的这种电商互联网思维,那电商的发展对商业的冲击主要是对于这种普通零售的冲击是相当相当的严重,他这个冲击带来的是商业地产的体验化,大家已经实现共识了。


那这种对于体验化的应对,原来我们讲就是的规模的这种商业综合体,那他大量的要抽离这些零售业他要变小,那这些小型化的趋势,同时也伴随着另外一个我们社会的趋势,就是城市的郊区发展,郊区化,郊区化以后社区写到商业中心就变成我们商业地产的主流,现在大盘,包括万科的大盘,包括恒大他都在郊区的发展,城市没有地了,那新区域新的商业他就要有新的趋势,这个趋势就是小型化来应对,只是一个社区型的这么一个商业,他配套的业态不需要全覆盖,那另外他就是一个体验性占主导。那在这个体验型小型化的社区商业当中,那我们关注什么呢,实际上现在从我们真正的需求来说,要以孩子为主,以老人为主,那孩子的需求和老人的需求,老人的需求刚才李总讲了,是大健康的概念,还有一个女人的需求,女人的需求电商解决了一部分,我们讲商业的发展和互联网的思维怎么贯彻,并不是说教条互联网的这种完全的互联互通,或者是定制化,但在商业当中我们并不一定完全的落实。那商业地产的思维我们只是说互联网的应对这种快速的这种消费变化,社会结构的变化,我们面对的客群变化可以快速的应对,这个也是一个商业的互联网思维。


那工业4.0带来是大家对于定制的可能,就是这种大规模定制的可行性,就是商业我也在想,这个我也没有想清楚,那是不是也可以应对这种大规模的定制在我们的商业中去实现,我想这个是我们下一步思想的课题,我先说到这谢谢。


张磊:泛海国际提出先进化的理念,希望夏总给我们讲一下商业地产的未来。


夏涛:跟莫总说的一样,接近午饭的时间我尽量的简短,我理解的商业现在就是,我是比较直接的回顾一下上面的课题,就是商业地产的发展,商业的趋势,我觉得对于开发商来讲最重要的一点就是我们要,因为中国的好多的商业开发商原来他是从住宅转过来的,他带领一些开发的模式,商业最重要的是运营,无论是哪个开发商做的是要基本管理的计划,但是最重要的一点不能像以前那样,对于商业部分我们是零售的方式,无论我们是重资产还是轻资产,轻资产我们是放在基金,放到一些投资管理公司其他的一些方式,但是我们没有办法把这个东西规划好,他的运营期间他的资产其实也是有一些很多资产的处理的方式,包括他结束我们这个公司结束了这个资产的持有,我们用什么方式来处理,这个是可能开发商在最初做这个规划设计之前我们都要做好这个计划,因为这个计划不一样,我们整个布局方式就不一样了。万达他做了万达广场这个金街,他这个处理方式是那样的,那如果是中粮就完全不会这么做。


那对于地产商业项目本身他的一个趋势,我觉得很明显就是融合化碎片化综合化的趋势,大家知道主义城市规划早期的这些,像田园城市的理念,这个城市是分区的,工业区,销售区,商业区体育区,那随着社会的发展,大家的这个活动进一步的密集,大家就会出现了城市综合体,就是我们在一个综合体里面,把商业把酒店把办公把客户都放进来,那随着移动终端的发展,尤其是在智能手机技术,云技术的前提下,人的活动人的思维会被进一步的碎片化,他的活动看似很广,其实他有时候他的生活很局限,他必须要在很小的范围内马上解决他这些需求。所以说我觉得购物中心目前我们是加入了很多体验的业态,加了很多的餐饮加了很多的滑冰,那后续的趋势就会更加的明显了,是不是里面会有体育有展览有艺术的创作,他整个是完完全全结合在一起的,像章最近毛总搞的创业工场,他有些工场就是开在商业里面,人的商业是带着手机,你需要平板碎片化接受各种的活动。我也看过有的商场有一个跑道,然后女士去购物了,男士没有事干就去跑跑步,包括有一些商业办公他会在这个办公下面有女士中午休息有一个小化妆间,这些业态是针对碎片化的生活,移动终端的发展来精细发展起来的。


你去参观一个体育场,他其实是一个商业综合体,当然他包括体育,你去一个医院将来里面也有商业,你去一个其他的城市可能里面也有商业,你去一个展览可能也有商业,就是大家最后变成一个比较混合的,大家应该体验的一个,我们去任何地方,去动物园,其实他也是一个商业,你必须要经过购物体验各种各种的缓解了。另外我觉得随着进一步的发展,可能我们商业的集中度会提高了,我觉得这个是很大的趋势,我现在也去看很多的商业项目,我集中的感觉商业以前的时候,我们很多商业项目的开发商不是很懂商业,所以你去看你觉得这个商业有很大的问题,但是现在我觉得大家的平均水平在大幅度的提高,可能你去看一个品牌开发商的项目你找不出特别大的问题来,但是以前的项目可能他最初的定位怎么会是这样的,他最初的流线有很大的问题,所以可能会有一些开发在这些方面比较领先的公司,我觉得他们的集中度会更加的提高,会排挤掉好多小的企业,行业出现整合的现象。


最后说一点我觉得就是网络的问题,我觉得网络是会对从营业额来讲会对线下的实体店有一定的冲击,但是网络也是一个途径,他同时对实体店是有一个支撑的,两者之间也是越来越融合,线上的企业越来越需要线下,他们也有线下的体验店,线下的企业也需要线上O2O的模式支柱他们的发展,但是随着时间的推移我们的市场健康的发展会有一个合适的比例,目前我们觉得商业很难运营,招商难运营难,最主要的问题是我们的商业最近的发展量特别特别的大,我们实体零售额还是在增长,但是我们购物中心我们MALL每年也是以10%几在增长,所以说就把我们这整个的经济销售量增长给稀释了,所以你就感觉越来越难,我们需要一个,大家再冷静一下,我们的发展大概是有多少的发展率,我们有一个比较冷静的健康的发展,就是一个白银时代的,大家比较理性的发展,最后我们会找到一个很好的平衡。谢谢大家。


曹斌:不占用大家太多的时间,就简单的做一个总结,我刚才演讲的题目也讨论过这些关键的,其实第一个题目的话我觉得,就是因为市场越来越成熟,开发商在做商业建设也会越来越理性,丰富各自不同的产品线,像华润从最早的万象城到1234,他针对不同的城市他把产品精细化。第二个互联网的影响,这个就对每一个项目提出更多的就是说你这个项目的体验性和互动性,更多的是通过餐饮通过娱乐通过亲子活动通过其他的业态吸引人过来,所以互动和体验是这样的一个话题。第三个我觉得对设计公司来说,我觉得有几点很重要,第一个一定要就是说关注人们生活方式的变化,关注到很多的细节,刚才金地的李总也提到过,就是科技产品各种材料,就是这以后来说商业地产面临的挑战越大,对设计师下的功夫就越多,这样才能够不光是好看的,最多是从商业模式上面非常成功的一个模式,这样才是真正商业地产成功的关键点,谢谢。


张磊:那感谢几位嘉宾分享商业地产成功的经验和对未来的展望,谢谢。那我们上午的活动告一段落,谢谢大家。

图片实录

  • 活动合影
  • 对话嘉宾 夏 涛
  • 对话嘉宾 李 莹
  • 商业对话环节
  • 演讲嘉宾 曹 斌
  • 对话嘉宾 王峰
  • 对话嘉宾 曲吉勇
  • 住宅对话环节
  • 演讲嘉宾 Paul Jones
  • 活动现场
  • 演讲嘉宾 居培成
  • 主持人 龙玲凯
  • 嘉宾签到
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