“高地价背景下的开发设计趋势”活动论坛

    时间：2016年9月23日

    地点：广州鸿德国际酒店

    主办单位：金盘网、《时代楼盘》

    承办单位：北京市金盘网络科技有限公司、广州市唐艺文化传播有限公司

    协办单位：滙张思建筑设计咨询（上海）有限公司、深圳市奥德景观规划设计有限公司

    主持人：尊敬的领导，亲爱的各位来宾，大家上午好！我是《时代楼盘》杂志社的龙玲凯。欢迎大家莅临“高地价背景下的开发设计趋势”论坛活动，本次论坛由金盘网、《时代楼盘》主办，北京市金盘网络科技有限公司、广州市唐艺文化传播有限公司承办，滙张思建筑设计咨询（上海）有限公司和深圳市奥德景观规划设计有限公司共同协办。在这里，我谨代表主办方对各位莅临本次活动现场的各位嘉宾，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！同时，还要感谢现场直播媒体搜房网以及其他媒体朋友对本次活动的支持及关注！谢谢大家！今天的活动很高兴能得到地产专家们的支持，首先请允许我向大家介绍出席本次论坛的嘉宾，他们分别是：

    绿地集团广东房地产事业部副总经理 刘多伦

    仁恒置地华南区域研发总监 高峰

    奥园地产设计总监 黄伟良

    万达集团广州公司  设计总监 黄珂 

    新天地产 设计总监 王旭峰

    龙湖地产广州公司 研发总监 朱学昭

    深圳卓越房地产开发有限公司 设计部专业首席  黄杰文 

    合景泰富地产控股有限公司商业设计部总监 巫  伟 

    滙张思建筑设计咨询（上海）有限公司  董事长 张润舟 

    深圳市奥德景观规划设计有限公司  总经理  凌  敏      

    华发地产广州公司景观设计总监 翁苑钧

    东莞天安数码城（集团）有限公司 建筑设计中心总建筑师 李永凯

    主办方金盘网总经理/《时代楼盘》出版人 康建国

    首先请康总致词。

    康建国：首先，我代表主办方金盘网、《时代楼盘》对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎，现在还有一部分的嘉宾在路上，我们金盘网做的商务活动是金盘网系列活动，我还是要感谢两位赞助方、支持单位，就是张总和凌总对我们的支持，我们的活动比较简单，是小范围的内部活动，主要是针对目前的地产形势和状态，做一个小范围的交流和沟通。虽然我们是一个小范围的交流，但是大家可以拿出干货，无论是开发商还是设计公司，在我们的经营过程中面对的问题，我们的主题主要是高地价，确实周周都有地王，在此环境下，拍的地有可能地价就是售价，此情况下，大家如何去做这个开发？如何去做设计？希望各位专家可以在今天进行交流，把每一个公司看家的东西做一个交流。活动的最后，对每一位嘉宾都有所收益。这是我们今天活动主要的流程，这也是金盘网历来坚持的过程，下午是一个评选，上午是小而精的活动，谢谢大家。

    主持人：谢谢康总的致词。接下来我们有请张总致词。

    张润舟：其实想花更多的时间和大家说说我们在最近一年多一线和1.5线城市做地王项目的心得和体会。更多的是抛砖引玉，一会儿我再和大家谈心得体会的时候，大家有什么问题，希望大家提出来，我们沟通和讨论，感谢金盘网组织这次活动，谢谢。

    主持人：谢谢张总，接下来我们请凌总为我们致词。

    凌  敏：非常感谢今天《时代楼盘》邀请我们参与本次活动。我非常开心在这里认识张总，在座有很多我们的同事和朋友，非常高兴在这里认识大家。本次论坛，我作为景观设计行业中的一环，我们有非常多的经验和教训，希望在今天和大家有所碰撞，我有一个观点，在开始的时候想和大家交流。

    刚才大家所说目前面粉的价格意味着比面包的价贵，此情况下地产还有没有得做？我们认为作为设计公司，只要有地，一定有发展的空间。因为在前20年的发展中，我们只是满足了居住，我们未来是实现梦想的时候，所以在这个时间点是变革的时期，市场始终在，这是我的观点，谢谢大家。

主持人：谢谢凌总，我们今天讨论的话题是“高地价背景下的开发设计趋势”，根据中原地产研究部统计数据显示，8月单月，全国单宗土地超过10亿的地块合计有60宗，其中溢价率超过100%的地王高达45宗。1—8月，全国地王数量已达194宗。我们可以看到，2016年前8月全国总价地王前十的排名情况。2016年1—8月国内土地总价超过50亿的地王共19宗。具体来看，全国总价地王前十宗，深圳占3宗，上海占2宗，天津、杭州、南京、合肥、武汉各占一宗。全国最高总价地王310亿，是8月29日招商蛇口联合华侨城拿下的深圳宝安区会展中心地块。这意味着，这块地超过了此前广州亚运村地块，成为了中国总价地王。    

放眼全国来看，地王频出的现象主要集中一二线城市，地价成本越来越高，已经有越来越多的开发商选择互相“联姻”、合作开发土地。当“面粉”比“面包”贵时，当普通“面包”难以收回高地价成本时，当客户不再满足于仅有“面包”带来的基本需求，当客户对于基本需求之外的需求越来越多时，如何做“面包”，这对地产开发前沿部队的规划、设计企业也提出了更多更高的要求！

本次论坛活动以主题演讲+互动对话形式开展，现场嘉宾将会从自身不同的角色与分工，对“高地价背景下的开发设计趋势”话题围绕建筑和景观设计方面进行实践的分享与探讨

    首先，请张总为我们做主题分享。

  张润舟：今天来的嘉宾们，一定有不少的开发商，恐怕都参与过一些地块竞拍的过程。我没有参加过竞拍的过程，但是我观察过很多，尤其是看到甲方的朋友拍到地王的一瞬间是欣喜若狂的，但是很快转入惶恐，手足无措，甚至我觉得他的腿是发软的。我们公司是做规划建筑景观的，我们有3个专业，能够在非常有挑战性的项目，有机会把3个部门进行合作协作，能找出一个综合、全面、有针对性的解决方案。

  下面，我们选择了一部分城市，国内最近一年到一年半的时间里，一线或者是1.5线城市的项目，我们的统计也许不是特别准确，有45个左右，有一半都是我们的设计，这里面就有好几个我们在做。下面一张在华南这个地方，我们正在做，或者已经开始做的项目，包括刚才总价的深圳金茂府，我们提供设计，葛洲坝、广钢新城的项目，还有金茂府和信达在白云山的边上，据说也卖得不错。

  所以，通过这些项目的参与，尤其是和不同的甲方切磋，头脑风暴的过程，我们发现做高地价、高总价、高单价的地王项目，我给大家谈6点，我们认为非常重要，而且这6点里面我们发现，甲方也好、设计公司也好，很容易走进误区，我想拿出来和大家分享。在这里，我还想强调，我们今天还是抛砖引玉，我说的不一定都对，也特别欢迎大家随时提出疑问，我们进行讨论，我希望是互动、讨论式的沟通。

  我列的6个部分，我会逐条展开，用我们的实力和大家分享我们的想法和经验，希望为大家目前的项目或者未来的项目有所帮助。

  首先，有一个共同的特点，地王项目无论是密度，无论是容积率的高低，现在都有一个相对来说比较大的认可趋势，传统的居住文化复兴回归，而且复兴和回归还不够，还要有一定的创新。园林方面袁总有他的观点，但是我们的观点是一样的，在园林上，这方面反映得比较明显。我会举6个例子，有的大部分是地王，有一个不是地王。

  第一，在这个方面的误区之一，包括现在已经面市的很多项目，是在走回归传统，从居住的习惯到熟知的儒家文化，更多的停留在传统的居住文化、传统的形式和仪式感上，是比较表象的东西。这点，我们认为，当你在做地王项目的时候，这是远远不够的。因为地王项目买主年龄的区间和需求不仅仅是局限于一些形式上的东西，更多的他们会追求地王项目，卖这么高的单价，不仅仅是提供一个非常温馨、好的居所，如果通过我们的设计，通过甲方的努力，能够打造出这样的空间，能够给你提供买主、业主精神上的需求，能够让他养心养神，能够让他在这里心静，同时找到归属，这才是地王项目买主更加注重和追求的东西，而不仅仅是进来就是一个非常敞亮的厅，景色也很好，这个东西谁都会做，为什么他要比别人多好几万一平米的价钱买别人也能做得出来、也能够提供的东西呢？如果你提供的东西能够解决他精神上的需求，能够给他提供精神的家园，我想你的项目肯定更有卖点。

  下面，我举几个具体的例子。这个项目，还没有最后公开，所以我只能给大家说一些概念，图我不能放，请大家最好也别照相，还是处于对于业主的保护，他既然没有公开的话，就不外泄露。

  但是我觉得这些想法基本上都是我们作为设计方的好想法，大家都知道，这是北京2015年的单价地王，7.5万的楼面价，这个楼面价的话，过了几个月就被深圳泰禾拿的地破了，它至今还是第二、第三，上海最近又出了110个亿，那个比这个还贵一点，达到了10万，北京现在的这个已经排了第三，当时是排第一。

  和大家说这个项目的挑战在哪里，在北京的西南三环的旁边，北京的南边，是一个被传统的思维认为不是像北京的北边、东贵西尊的概念，所以这个地方旁边的楼卖的价钱还不如他的楼面价的情况下如何来做？做什么样的东西才能吸引买主？所以在我们传统的居住文化和空间的体验上，我们下了非常大的工夫，真正打造像刚才和大家提到的效果，能够达到精神的家园、心灵的居所，是一个能养心养神的地方，当然这也只是里面很小的部分。

  大家看到，现在的很多豪宅做的空间都具有空间的序列，这和传统文化是分不开的。这张图很简单，体现了北京传统文化里面的一些从皇家到院子的文化。这几张图给大家什么概念？是古典尊贵，而这张是非常神秘的，也是具有非常高贵的感觉，这张图是某个城市的面，是用非常精致、现代、简单的机理彰显它的贵气和文化的追求的做法。所以我们在这里能够做什么东西？我们能够塑造什么样的空间让买主一进来就感受到完全震撼、和其他普通的项目完全不一样的感受，从景观到建筑，有的做得非常好。大家看到的这张图是我们售楼处进来时候的院落，我们一进来就有神秘、尊贵，甚至是让你大气都不敢出的震撼感觉。同时渲染你的情绪感受，当然售楼处大部分在地下的空间里面，是一个集现代和古典的碰撞，有宫墙的影子，售楼处屋顶皇家的气息，在一片宁静的水面上，塑造一种完全不同的感受。

  我们花更多的工夫设计中国人能掏得起这个价钱的人的项目，需要的不仅仅是居住的舒适度和品质上，我们认为更多的是提供一个他心灵的家园。后面几张图，是我们在设计过程中的图，我没有办法拿最后的图给大家看，这是一户人家室外的缩影，这张是你回家以后，进了家门以后第一眼的感觉，看到北京城市的天际线，回家以后我们希望让业主身心、思绪立刻放松，静下来。完全忘记城市的喧嚣，工作中的烦恼，北京的雾霾，这些在回家以后全部忘记，从室内到室外立刻让你放松心情。转过来以后，我们看到的是我们空间的三合院，同时让你感觉到完全是自己的一个天地。在这个地方，可以和朋友聊天、交心，完全能够让你放松，让你感受到完全不同的世界。

  我们在空中不但有一个院子，还有好几个院子，这张图是空中的后花园。我简单总结，我们在这里，除了其他很多方面我们应该做的，而且做得非常好的情况下，我们希望打造完全是其他住宅项目，没有提供或者提供得没有这么到位的心灵家园的东西，我们希望这个能够成为我们项目作为曾经、全国的单价、楼面价最大的卖点之一。

  这是北京2015年的项目，是泰禾拿到的，容积率是2.5，在这个容积率的情况下，泰禾不希望在这个地方做院子系列，我们在这里为他打造和院子系列并行的叠院系列，叠院的密度比较过，能够适应我们地块的需求。在这里面我们也做了很多中西结合的融合，四合院系列一脉相承，但是是完全不同的新系列。我们下工夫比较大的是把北京的街巷文化、胡同文化、院多文化尽量融合到密度比较高的产品里面，这是我们现在正在做的，我希望以后会给大家一个惊喜，具体的没有办法和大家说，这也是我们现在努力的方向，现在处于正在报规的阶段。

  这个项目，也是爆发式的上升，这是2016年目前位置单价地王，它的位置非常好，这个楼面价是不包括回迁房的价钱，离市政府是两公里的范围，在苏州姑苏区的河边上。大家知道在苏州卖这么贵的东西，一定是要和苏州传统风貌保护要求一致。

  我想和大家提出几点，第一我们要做经典园林空间，但是我们的风格在这里是创新的，我们的产品也是完全创新的。这是我们1.2的容积率，在这里面我们做出了两个比较大的经典园林空间，这是其中之一，我们现在给大家看的图不是最后的图，不过也差不多。我们把传统空间结合规划做出非常有意思的空间序列，把场景全部塑造出来，这是我们创新中式立面的其中一种，户型不大是200多平米，最大的是250，最小的是170左右。我们的立面风格还在探索之中，我们叫园中有园，有五重院落的产品，从入口的庭院到主庭院到后院、前院、侧院，这个地方的首层主要是为老人提供自己的天地，因为这个还没有推出来，我就是把我们的努力方向和解决办法和大家说，如果有机会，我们能够进行进一步的探索，或者有具体的项目，我们可以沟通的话，到时候我们再做更多的分享。

  这是在桂林的项目，位置特别好，这是漓江，桂林的叠彩山和象鼻山大家都知道，象鼻山正对面就是这个项目，这个不说了。

  下一个项目，这个不是一个地王项目，是成都的雍景阁，因为建成了，所以给大家展示一下，这是售楼处的入口，从建筑到景观都是我们做的，这些都是现场的照片，效果特别好。我们打造了几种既流通又封闭的院落，满足不同售楼的需求。

  第二部分，我想特别重要的是在我们楼王项目设计里面，我们所感受到需要重视的，就是叫极致性价比的追求。这个极致能够做到什么程度？我用3个具体的项目和大家分享。但是在极致性价比的追求上，我觉得很多甲方都有一个误区，大家认为这样的楼王项目，只有品质达到了极致，才能够卖高价，才能够卖得比别人好，我们认为这远远不够。而且极致的品质，最后在售价的群众里面占的分量不是这么大，也有一点被大家所忽略，叫极致的性价比。其实很简单，在座很多是买得起这种房子的人，但是你要说，我有太多的钱，这个东西随便就掏出来买，所以我就要最好的，我认为大部分买主并不是这样的心态。其实买得起这类房子的人，很在意你的东西是否划算，你的性价比是否比别人强，这一点往往是决定最后看谁走得远、看谁溢价的空间高特别关键的地方，如果你的性价比做得特别极致，远远超过别人，很可能最后给你的升值空间大，你收尾盘卖的售价比别人好得多。这是我们最近几年的设计特别重视的问题，所以极致的性价比是需要大家重视的。

  这是北京万科的翡翠长安，它是2015年在北京其中一个地王，总价46个亿，在西边，在六环旁边，位置非常好，因为占了一个长安街，一个面大概有380米长安街的南边。我们做极致性价比上做了8点，我们认为是比较好的，我们在这里做到了真实容积率最大化，在规划局允许的范围内做的最大化，最后的结果，我们赠送真实的容积率远远超过周边的任何一个竞品，我们在这方面挖掘得非常好，包括地下空间地上化，包括视野，地块的西边是门头沟，有很多河流景观。所以，我们的户型如何把景观最大化的利用，而且把我们住宅的面宽做到最大，这里的面宽做到竞品至少1个面宽以上，这在北方是非常的重要，我们朝南的朝向，如果能够做到最大的面宽，你的卖点肯定比别人多、比别人好，包括灵活性的最大化。刚才说的这些点，是我们在这个项目里面，我们追求极致的性价比所做的措施。

  接下来和大家分享最近上海刚刚出现的地王项目，这个地王项目，已经选中了我们的设计，在这里面我们的想法值得和大家分享，既然今天是关门的沟通，所以我想按照康总的指示，把干货说得更多一点。

  在这个地王项目里面，面积非常小，单价极高，在上海的浦东，位置比较偏，最后售价是7.5万左右。因为面积比较小，总价比较低，我们同样做到了100平米四房两厅两卫，而且我们的面宽比我们任何一个竞品都要多和宽。小面积如何做到大宅的感觉，这个也是我们的团队特别下工夫的地方。

  我们由于70、90的限制，如何把小的户型面积作出大宅的感觉，我们里面有很多的办法，比如130平米的院墅，我们的院子长度是17米，宽度是8米，我们能够做到这么大，也能够形成这样的主院落和其他附加的小院落，它的品质最后是非常高的。而且我们在院落组合各方面不像平常看到的形式，而是做了空间的变化，把所有用地面积都变成了我们的私家庭院，面积不大，但是私家庭院比外面买的计容面积豪宅的面积大。

  所以在风格上，我们希望有些东方和江南的感觉，甚至把西式的贵气融入到里面。我们赠送的面积也是保证有采光，而不是地下黑的面积，有70、90的限制才能够在这个情况下，让地产商突围，真正设计到买主想卖的东西。

  第三部分，在这个里面，我们的产品一定要创新，墨守成规的产品人家甚至做得比你好，如果你的产品，没有突破，没有创新，没有针对于客户需要的创新，你没戏。这里面有一个误区，我们很多甲方一上来就提品质、户型、用材、环境等等，我们一定要做到最好，我们也认为这些东西很重要，但是如果仅仅把这些做好是远远不够的，因为你的竞争对手也下工夫，所以我们要做特色，我们的东西一定要有特色，而且这个特色一定要极为鲜明，极具话题性，只有有鲜明、有话题性的设计和构思才能撑得起地王的高价，才能够有故事说。我们做的特色有很多，有很多方面我们也能够做到，不一一列举。

  在樊家村的项目里面，我们有五独俱全，独门、独院、独立电梯、独立车库、独立地下室，这个和别墅是差不多的，但是密度比较高，是一个6层的楼。在这里面，因为容积率比较高，我们高层的部门，也希望作出特色。每家每户至少有两到三个院落，立着的胡同最后的概念是这样的东西，完全是防雾霾，我们的所有院落都是可开可合的院落，所以花这样的价钱，大家是愿意的，而且我们所有的公共区域、联系都是在防雾霾的空间里面完成。

  关于特色的打造，我还想说北京万科的翡翠公园，现在正在热销，而且在北京卖得特别好，也是刚刚开始卖，1000多人排号，大家交20万块钱的定金，只有300多套，一夜之间就卖光了。我们一共有8个街区，这个项目是万科和卓越一起合作打造的项目，有8个地块，从规划到建筑设计全部是我们完成的，在这里面，我们做出一个新都市主义，由于旁边的环境和教育资源非常好，所以我们把它打造成一个经典的新波士顿风格，在这里面有非常有意思的设计。这是现场的售楼部，我们算是复制波士顿传统图书馆的形象，这是主街的立面，这是叠墅产品卖得好的产品。

  特色的打造，我还想特我们的这个项目，这个项目正在施工，是在广西巴马4000多亩的地，甲方是一家国企，这里面利用它的自然环境和地形，打造出集聚特色的空间，我们传统材料的应用和地域建筑精华吸取的东西不一一说，我给大家举几个例子，大家看到的是首期，有山、水、林，我们是怎么做的？结合山我们做了隐山、观山、游山。这是最后的一个形象，这是我们在观山的时候看到的景象，这是我们自己家的院落。这里面有水，这个水我们做成了近水、亲水和娱水。更重要的是，我们在这里面不光考虑到自己的居住，而且我们整个规划和户型可以适应不同类型的经营需求。在这里是一个养心养精的居所，我们希望这个项目能够吸引大量的华北、华东的买主，他们需要什么东西？我想在这里说一下，刘总当你买到这套房子，你和你的朋友晚上坐在这个地方，一杯清茶，谈天说地的感受，不仅仅是一个居住的地方，而是一个心灵的家园，塑造这样心灵的家园是别的竞品做不到的。

  我再说一下万科翡翠公园，因为它有8个地块的大盘，在这8个大盘里面，他们不愿意拿出大块的地方做社区型的公共绿地，那么怎么办？我们有这么大的地盘，我们需要作出开放社区型的绿地，这是我们的规划和设计创新。这是全国第一个现在正在建造的公共绿地，规划也通过了，把东西向的市政道路进行了偏心的设计，把道路和停车往南偏，结果出现了北边有大概19米的宽度，最后有12—13米的宽度，东西有1公里的公共绿地，我们为社区打造出了一个将近2公顷的社区公共活动空间，这就是好的设计师、规划师能够给你挖掘出来的价值。这是当时的画图，这个概念提出来，他们觉得在中国是不可能的，但是当我们和昌平规划局沟通的时候，他们认为这是极好的主意，也没有影响任何市政的道路，但是为社区创造出2公顷的开放空间。    

  泰禾项目的这个地方，我们想如何把它的价值挖出来，旁边是43万方的云谷园，有大量的人流，他们花钱买4800的地价，我们在这个地方做出了一个三维景观。很多东西来不及说，最后，我说一点，还是以上海的地王项目为例子，刚才有70、90限制，我花这么多钱，只有90平米，这个要怎么做？这个问题甲方都没有意识到这个问题，我们把这个问题说出来，为甲方解决了。这个项目也特别有意思，它只允许做5000平米的商业，而且这个商业必须是自持，不能卖，所以5千平米的商业说大也不大，说小也不小，如果仅仅做5千平米是鸡肋，所以这个商业非常难做，这个位置也非常偏，没有商业氛围，我们把5千平米的商业，最后做到了1万2千平米，就是能够做得比较合适的社区型商业的规模，这还是规模控规的要求，和我们的买主、市场不匹配的情况，大量的在地王项目里面出现，这些都是大家需要注意的。

  我们的景观做得也是不错的，这个也请林总批评指正，我们做得比较老一点的是北京龙湖的颐和原著。我想提醒大家的是，我们这样的景观项目，我们需要更多的是什么呢？不是一个极致的景观或者极致景观的打造，我们认为这远远不足以地王项目的售价，而是我们这样的项目，品质要极致，但是一定要极具特色。

    我就说这么多超过了这么多的时间，对不起大家，有机会我们再聊，谢谢。

      主持人：谢谢张总给大家带来的分享，演讲很精彩，内容也很丰富，希望会后大家可以再深入的交流，接下来我们正式进入第一场对话，参与对话的嘉宾有：巫伟先生、李永凯先生、高峰先生、王旭峰先生、朱学昭先生、黄总、张润舟先生。

      张润舟：请我来主持，有点赶鸭子上架，我参与特别多的设计，公司除设计以外的管理、钱，我不管的，所以谈设计方面进行交流，我是有东西可以和大家交流，但是在这里和这么有经验，在业界做得非常好、资深的嘉宾在一起沟通的话，我是有压力的一方。

    在座的各位都是有项目的，首先请大家谈一下碰到这样的项目的时候，最难的地方在哪里？请李总先说。

      李永凯：怎么挖掘项目的最大价值，是有深度的。我是做产业地产，我们做了这么多年，在高地价上面临的问题，我们首先是认为在性价比上下工夫，精神层面的要求远远高于实际的需求。如何挖掘最大的精神文化因素，我觉得我们虽然强调文化，但是文化因素最深层的内涵还是没有挖掘够，还是被忽略了，比如当地的历史资源、植被资源，你在操作上成本可能比较高，如果我们做到这个动作，就可以打动很多人，尊重历史是最大的价值。用心做事，把什么事都挖掘透，里面的能量是很大的。我们作为开发商，在操作的过程中，忽略了这些，流程太多，静下心来品味是建筑师需要做的，一旦在这个时候被商业的东西催促，中间的价值量差异太大。

      张润舟：谢谢李总的分享和体会。在座的嘉宾里面有一个高总，高总是仁恒的，我们和仁恒没有合作，但是仁恒的品质和仁恒的大名，我是领教的，而且特别希望能够了解仁恒，高总的仁恒非常讲究品质，在新的、大的背景下之下，仁恒是如何打算的？如何更上一层楼的？如何继续引领豪宅市场的？

      高峰：我们走的一线城市比较多，北京、上海、华南，只要在一线的公司都是地王。你永远在处理地王的问题，从这么多年来看，2010年的时候拿的地，价格是8千，售价是1万，但是现在，成本占很低，这给设计师很大的空间，无论是精神、物质、文化、水、绿色，我们现在的心态更加平稳，有地王就有创新，所以涌现出很多好的设计公司。从仁恒来说，仁恒和大部分的公司不太一样，仁恒在产品上是很精细的公司，拿地王从来没有计算过资金成本的，大部分的精力是放在打造产品上。目前高地价的客户群来说，豪宅精装一定是标准，还有景观还是要做精细化，我们的战略就是精装成本提高，做精细化设计。我们所有选择的铝板、木墙全部是精细化的，这是我们回馈给客户的。    

      张润舟：谢谢高总的分享，应对未来地产的不定性已经胸有成竹，在这里，我也想请龙湖的朱总谈，我们和龙湖的合作也不少，比如北京的颐和原著，龙湖在地产界里面是我很钦佩的甲方，你们没有上市前，对于创新的追求，是我所敬佩的，但是我发现龙湖上市以后，由于速度和规模的需求，在创新方面，我个人认为这方面龙湖以前出了很多好的产品，受到大家的追捧，在新的情况下，龙湖的东西，品质将会继续非常好，但是你的竞争对手也在进步，甚至进步的脚步大得多、快得多，此情况下龙湖有什么对策？

      朱学昭：龙湖上市以后，还是靠财务指标。我们的房地产是有上行和下行周期，这个时候存活比较重要，就是产品配比的安全性。我们有3个维度，第一个是土地、第二个是产品，第三个是客户，我们3个维度都分别去挖掘我们的产品价值，在这里面我们主推微创新，我们是要找到客户最需要的点，把我们所有的优质资源全力满足最主要的需求。而土地维度是有天然的属性，比如颐和原著，旁边是颐和园，包括龙湖的最新产品，周边都是有土地属性本身不可或缺的资源，比如瑶族风情的产品，龙湖土地选择的时候，是看中土地不可再生的资源属性，龙湖不是去传统区域跟随，而是去定义新的区域。比如牛奶厂，龙湖大部分的土地都是在这个片区里面第一个进驻，第一个呈现，同时第一个打动客户，并且在财务上，我们还可以做到高毛利，快速销售，昨天一个小时12个亿的销售额，这是在资本市场上非常吃惊的成绩，所以我们要用自己的利润长期回馈客户。包括龙湖在土地维度的分析，会对每一个城市，从进驻的第一年开始，逐年去细分这个城市的板块，比如北京，2004年开始接触到进入，板块数量从1位数到2位数，再到3位数。下一步是我们的客户维度，龙湖是整个地产里面客研最大的公司，这个团队是非常庞大的，我们对客户的研究是很极致和精细，龙湖自己的员工会做到什么程度呢？我们会到一个小区，和客户去遛狗，看遛狗人和狗的需求是什么样的，这个方向和万科比较像，比较看中客户需求的公司。

      分析客户，一方面是分析周边客户来源，客户来源在各个城市有不同的迁徙距离，在他迁徙范围内的客户，从生活、工作以及休闲各方面的需求，然后我们希望通过我们的产品尽可能多的去满足，甚至满足新生代客户随时变化的需求，因为我们有自己的团队，所以对客户的跟踪是非常准确。

      最后落地是我们的产品，龙湖是每一个城市公司的设计都会设立产品中心，这在地产里面是比较少见的，我们相信，并不是在集团层面对全国进行标准化的研究就够了，我们要求这个标准化的研究在各地落地。从房地产的运营管理来讲，一个产品中心完全不做项目管理，其实在人员上是有一定的付出，我们每一个城市的产品中心做什么？就是集团对产品大势的研究分别细化到每一个城市的区域，比如华南的区域  比较喜欢煲汤，我们会在我们的水槽旁边设计一个为了煲汤方便的水槽，我们在前期的产品设计阶段，在我们的产品研究标准工作里面，有客户地域性的习惯，是重水景，还是重山景，我们会把最优势的资源给最需要的客户，我们在产品和客人的需求度最大化的契合。

      最后说一下我们的产品主要的逻辑，如果现在的高地价是一根钢丝的话，我们产品的设计人员就是在钢丝上跳舞，谢谢大家。    

张润舟：朱总龙湖的应对策略，我不跟你玩，我带着你玩，所以我先去开拓、定位、引领。下面，我想请奥园地产的黄总聊聊你们的心得和经验。

    黄伟良：奥园地产和其他开发商有点不同，我们还不算在豪宅行列里面，我们在这几年主要是刚需需求，现在特别希望去开发产品。在我们的立场，我们业绩和我们的利润是挂钩得很厉害，我们每年冲业绩的话也是可以，但是业绩以外，我们的净利润要是不能保持，对我们长远的发展有很大的障碍。起码来说，我们不多参与豪宅市场，因为其中有风险，和定位的准确性有一点的风险。但是在上一年，我们在佛山拿了第一个地王，佛山平均才是卖1.2万  1.5万左右，我们在佛山和广州交界点拿了一个地块，这是我们集团的第一块地王，我的任务简单，就是增值，怎么从地王的节，变成楼王，我们在一个星期之前首开卖了，整个项目也不大，可能才1000个单位，我们开售600个单位，3个小时15个亿。我们在香港觉得很普遍，我的理解，在国内，超2倍、3倍就麻烦了，我们这次是6倍的运筹，为什么我们能够从拿地王转到楼王的角色？我自己在全过程里面有一个很深的感受，我们要落地性很强，佛山不比北京和上海，但是他的需求是完全不同的，我们要很准确知道旁边竞品是什么，客户群是什么，我们要打造的亮点是什么，最后我们发现在佛山的地不是卖给佛山人的，是卖给广州人的，你住在哪里，你不是住在佛山，而是住在广州的边缘。         

我有一个比较经典的例子想说说，有一个项目，当时的密度很高，但是开发空间很小，到最后我有一个感受，我找园林顾问的时候，我找了几家来，我们一个一个的谈，每一个谈了半小时，差不多最后一个的时候，我就是选择这个，因为他没有很特别的给我全面的卖点，他只给我一个卖点，这个卖点我在香港没有见过，我就说我就要这个，老板问我为什么选择这个？我说这个别人是没有的。它是其中一个可以让人家去记在心里的，他参观我的园林，我们才8栋100米的大楼，他是有所想法的。

    所以我觉得把地王搞到楼王有很多不同的要求，但是你要明确知道当地人要什么，你的客户是谁，你要抓得准痛点。还有就是我们能用的钱，我们怎么从固定的钱里挑一个点打动人家，这是一种手段，在你可控利润的情况下，你要让你的楼盘挑出来和别人不同，那你就不只是主动多出来的地王，而是变成楼王的方法，这是我们整个集团刚刚论证成功的例子，这个例子可能是例外，但是可以进行分享。

    张润舟：谢谢黄总的分享，提供别人有的东西，我们也有，提供别人没有的东西，我们还有更多，但是是在一个帐算得过来的情况下做到这一点，也是一个解决办法，谢谢。下面，请王旭峰王总来分享一下。

    王旭峰：在座各位可能都是比较有名的大发展商，我们比较低调，在广州已经做了20年，是天龙控股下的地产公司，我们做的项目是在广州东站周边，我们公司在市场热的时候，没有头脑发热去扩大规模，市场不好的时候，我们也默默做地产的事情。我们也做了类似的项目，在项目的过程中我们有文化传承的思考，因为猎德涌改造比较大，包括祠堂的迁建，包括回迁房利润上做的处理，包括和其他公司的合作，这方面我们基本上没有什么考虑。但我个人有所遗憾，我也就这个话题和大家探讨一下。

    随着城市化的进程慢慢推进，大家的居住条件也慢慢提高，城市里盖了很作高楼大厦，但是千层一面的情况非常严重，有时候自己出差醒来，不知道身在何处。

    有些地方有历史感，有特色，祖辈对这个地方的气侯环境适应了合理居住方式，但是随着经济发展、人口增长、土地的开发强度越来越大，这些传统的居住形式也慢慢不能适应现代形式的需求，但是对一个城市来讲，如果没有一个城市的记忆，没有一个城市的文化传承，城市会慢慢失去自己的可识别性，我觉得这个一定是有问题的。现在的地价越来越贵，每一块地，大家会更加的珍惜，在设计和各方面更加的考究，现在是一个契机，开发商或者是设计单位可以去做这件事情的。现在我也看到张总在这方面做了探讨和研究。开发商也慢慢做这事，我希望每一个城市都能够有自己的特性，能够回归到自己的传统，让大家的城市记忆能够得到延续，这是功在当代，立在千秋的事情。    

张润舟：我非常同意黄总的说法，大家都知道中国近100年前，被八国联军侵略过，当时中国人有自己的房子。现在我们做的地王项目里面，几乎没有一个甲方现在要求我们做英式、法式，更多的是考虑带有一定的地域文化，或者是中国或者东方的东西，是基于东方人的习惯和审美需求的。最后，我想请万达的黄总也来分享一下，我们和万达有不少的合作，包括广州南沙的万达是我们设计的，万达是做商业地产，在大的形势下，急速快速下文旅方面加大发展，针对目前的地产形式，能否透露万达的一些做法，现在商业地产也比较饱和，你们如何做？

   黄杰文：其实住宅方面，万达不如龙湖他们做得好，施工也略逊色，我们也没有拿地王的地价，大家几乎是无竞争的地价下来。我们也思考住宅方面的品质提升，我们觉得如果仅仅只是不停的通过设计手法去推陈出新，永远有更新换代的时候，我们也有考察一些项目，让我们印象最深的是奥林小镇，关键的是在人文，就是大家说的精神，精神方面的话，我们也和他们学习，我们也要让客户感觉到安全和安心。我们整个广州文化旅游城，因为我们有乐园的需求，我们也设计了社区的医疗急救中心，他们可以做什么服务？他们可以为住宅小区提供医疗服务保障，让我们每一位家庭都有专属的私人医生，我们为他们提供社区。客户方面我们可以做大数据的平台，为他们做简单的讲堂，或者在他们需要的时候，我们紧急救护人员也会到场。

    我们的销售物业，每销售一个房子，都要求业主签署邻里公约，他们社区的超市是没有业务员的，所有人可以不用带钱去，可以在黑板上写你是哪一个单元的谁，欠多少钱，等你还了之后，就把它擦去，有非常好的物业。我们在销售完了以后，也会反思。包括我们在广州的项目，我们董事长也说，我们的万达体育总部将会落户花都，和广州万科旅游成形成双引擎的机制，除了你的健康文化运动，体育部分也能够满足你的生活需求，提升他们的生活品质，我们也向恒大学习，设计很多的赛事。我也希望住在广州文化旅游城的所有客户都有自豪感和安全，谢谢。

    张润舟：对于黄总谈的万达的东西，和龙湖从遛狗到私人医生，都有异曲同工的地方，特别的关注业主的使用和需求，我认为对我们设计公司来说的话，也是更多的机会。我借此机会开个玩笑，希望王健林先生让设计师也多发挥一些作用，这样会做得更好。

    黄杰文：我们的图纸还是亲自由王总审的，我也和你们合作过，没有多久就到广州文化旅游城的项目。

    张润舟：希望万达发展得更好，也希望有更多的合作，谢谢。谢谢各位嘉宾的精彩分享，在这个台上的分享，我觉得只是一个开始，我希望走向台下以后，有更多的互动和分享，因为只有大家一起提高整个行业水平，整个行业才会更好。所以，这也是为什么今天我愿意把一些干货，甚至是把没有公开的干货和大家分享的原因是我希望这个行业通过大家的努力，能够做得更好，为业主提供更好的东西，谢谢各位。

     主持人：谢谢张总和各个嘉宾的精彩言论。接下来，请凌敏女士为大家做主题演讲。

      凌  敏：今天上午在这里听了张总讲了非常多的干货，我自我介绍，我在这个场合是新的面孔，实际上我在景观行业算是一只老鸟，我在中国地产发展之初就做中国的豪宅，那时候参与的项目有华侨城、碧海云天等等，现在看觉得他们过去了，但是他们的保值说明了他们的价值。

      刚才从张总方面学到了非常多的经验，我来和大家分享的时候，看一类更加亲民的产品形式是怎样的。我特别高兴，因为听到了龙湖产品的变革，包括万达产品的新增，还有仁恒地产，我们特别乐意奥德景观做设计，我们做设计的方法是什么？首先是研究地缘性，区域性，产品定位，所以和龙湖的合作为我们省力，因为他们已经做了很多的地缘性研究，我们也非常愿意和仁恒合作，因为他们给设计师非常大的空间。

      奥德景观，我们的主业是做景观设计，我们目前也做旅游规划，目前的照片是我们过去的项目，这个是在2007年的时候和澳洲的卢卡斯公司合作的，我们也经历了地产的高低起伏，我们不是一个非常巨大的机构，但是我们是解决问题的团队，所有的项目，做前期的分析，我们落地之前的工作是非常重要的环节。

      今天的话题是高地价下如何提供高品质、或者让大家掏更贵的钱买我们的产品，首先是户型，我们的硬实力，产品的规划，户型、格局等等都要有独创性和更多的引领；我们的软实力，从服务的细化和客户情感的归宿都了非常细的研究。从景观上来讲，张总讲的区间范围之内之外，是不是说我们目前地价这么贵，我们只能做豪宅？只有豪宅才能存活？我的观点是，这个市场是允许很多的类型存在。

      我们的豪宅类型可以和大家分享，一个是深圳首家20万的深圳湾1号，大家对这个项目应该有所了解，它的配置、配套、产品格局、交通等等，打造的是中国顶尖的生活格局，这个做得非常的成功，虽然甲方团队不是很高调。这个产品是从它的定位就决定了它未来的景观，我们只是帮助我们的开发商朋友去实现这个目标，所以大家可以看到，它并不是一个产品很多元，非常都市的豪宅，均价20万。

      这个也是目前产品系列的其中一个，精致、唯美打造的示范区，这个是我们现在经常使用的做法，还有一个系列，人们愿意买单的不仅仅是它的好用，而是归属感，或者是居住的梦想。我相信，这是中国文化回归相对成功的案例。泰禾院子系的项目大家也非常的熟悉，就是苏州的桃花源，这个项目是可以传承的，它就像钻石一样，你拥有一栋，你可能会传承下去，它是一个艺术品，一栋的价格将近10个亿，这个是用巨匠的心，手造般的工艺建造的，我们这些产品类型里面，要打进东方人想要的文化回归。

      回到刚才说的产品，是否未来我们只能做豪宅？只有豪宅才能存活？豪宅所付出的代价和产出，还有所销售的时间带来的成本无限制的增加，大家在这方面的考虑是否有足够的准备？在豪宅时代，用什么方式打造什么样的产品，我们对景观又有着怎样的需要和期待？我个人认为打情感牌，每一个项目有自己独特的定位。还是回到文化和情怀，这两个字好说，但是当你把它变成视觉传达的元素，或者是空间序列，建筑的符号很容易，它是一个外化的，比如说青砖红瓦，而景观是大家非常难用语言描述的，可能很多人去看示范区，给人的印象是豪气，但是好的产品，人家会说很舒适。景观不仅仅是把眼球抓住，未来还让大家认为它是非常好用的。

      我们奥德景观做的项目里面，有一个项目类比，这个类比也讲述景观这件事情。它不仅仅是工程类的东西，还是情感的传递和视觉上的营造、情感营造，这个是今年的项目，这个项目我们不敢放太多的设计。这两个项目是同类比，是2016年的后民国风。南京的金陵用一句话就是“一座南京城，半部民国史”，我们所要营造的是一种生活方式。

      我们想提到的是公馆的复兴，远不是回归一幢建筑那样简单，我们提倡以复古的情怀，让它体现格局和仪式感，表现民国风，在古典的建筑和空间和现在的生活能够衔接起来，所以我们在它的功能上做了非常大的创新。我们同时也把古代礼乐、射、御、书、数融合进来。把最重要的尊重礼仪放到我们的轴线范围之内，其他的几个记忆是放在其他的几个院子里面。15居是我们的15个单元层楼，这个项目里面就是建筑资料，它的建筑也是点到为止，有创新的民国风，所以我们现在做的产品，需要做它的独特性。这个是我们在前面的分析和情感的阐述里面得出的平面图，大家可以看到是中规中矩的中式情怀格局，这里面，我想强调的是有500米的隐藏跑道，把现代人的生活放到新的社区里面，用非常轻巧的方式打造未来居住的风格，可能会放可移动的健身器在里面。我们的设计是按照非常严格的礼仪方式做的，包括下台阶之后，正对面的位置是放克制的鼎，让建筑有气质，我们的其他元素就是用这样轻巧的方式设计。

      这张图显示的是售楼部，在不同的季节营造一些不同季节的场景，可能是长啸、二胡等，目的是把销售的氛围做到极致。另外是刚才讲的项目，是同类型的，由于地域不一样，一个是在南京，一个是广东佛山，他们的外形文化是不一样的。佛山的项目非常有广东的特点 有中国的情感归宿，也有洋气的东西在里面，不像是上海的绅士，而是朴实的。我们做这个项目的时候，我们仍然用了轻调子的方式来做，这个项目不大，用叠墅的方式，再加上高层形成了区间。这是我们之前做的设计，虽然我们景观的视觉会用一些岭南、西洋混合的东西，但是在空间构成上，既有中国的，也有轻巧的调性。在这个项目里，包含我们所有的消防系统，大家都知道既保证品质和溢价，同时又有消防系统，是非常难做的，也因为地块小，把中心的庭院景观和游泳池变成景观泳池，混合起来。

      我们这个设计是去年的项目，我们做的时候根据项目的不同，也做了非常大的变革。它的建筑像冰淇淋一样，有创新，这样的风格，无疑和我们的发展商客户的定位匹配，这个项目的规划格局，大家也可以看到，是一个又一个的绿岛。这个我也只是放一小部分的效果图给大家看，它对洁净度的要求比较高，建造成本和施工工艺都有所要求，它呈现出的效果，或者是作为示范区的功能，能够达到平衡功能和效果不错的方法。这个是我们是我们郑州的项目，我们用浅咖色，用的装饰也增加一点细节，它的夜景也根据不同的空间匹配。

      我们是有保持创新能力的团队，这个是我们2010做的项目，这个项目是没有办法拷贝的，就是我们这个团队在这个时间做的东西，这个项目的花园叫钻石花园，很多的细节都在里面。放松的部分，成本控制和使用范围，都用在这个组团里面，同时浅色的橘色是当年用的隐型消防通道。在高品质项目里面，大家尽可能移除单元门，不会淋雨，尽量能够少晒太阳而走到门口。

      这些项目和功能，不仅仅是是当下的问题，我们每一个项目都遇到美学功能和美学成本的平衡。成都龙湖昨天1个小时卖了100多套，我们曾经做了一个项目，一上午卖了10个亿，在2014年的时候相对低迷，这个数据是一个参观楼盘的朋友告诉我的。这个是我们平时所做的清零路子，当然有客户也有需要浓墨重彩的时候，而有些的项目，在成本可控的情况下达到更高的景观需求，这个是梨花岛的项目，在兰州当时也引起了不少的赞赏，因为兰州是一个黄土高坡。

      这个是翡丽湾的项目，这个是现场照片，这个是西安小镇。福州丽兹公馆是我讲到的一上午10个亿的项目，我们用普通的材料，通过设计的手段，让它变成奢侈品的风格。这个造价在前几年是400—450之间。

      我们就认为，奥德景观是持续在做这件事情，到目前为止，一定不是拷贝界能够占领市场，所以我们认为产品一定有独特性，项目的本身一定有独特性，一定有创新性，还有一定要价值趋同，东方美学顶层的部分一定有相同的价值。所以，我也提一个问题，豪宅或者是高附加值的造价一定是最贵的吗？我想这就是设计的任务，设计师的最大价值就是在同等条件下，根据不同的取舍带来产品价值的最大化，我们相信设计改变生活，设计改变产品价值，这就是我今天为大家分享的。这次针对住宅我得到了一个信息，希望我们有机会互相有了解，谢谢大家。

      主持人：谢谢凌总，接下来，我们要进入了是第二场对话环节，主要是围绕景观来谈，刘多伦先生、翁苑钧先生、黄总、黄伟良，同时我们还需要请出奥德凌总担任嘉宾主持。

      凌  敏：我要感谢康总让我来做主持，我希望今天的活动像聚会，我相信今天在座来的各位同仁都是行业非常资深的，我们今天讨论的问题是我们共同面对的问题。既然康总安排我在这里大家讨论一下，我也准备了几个问题，我相信这个问题，不仅仅是一点就可以问到的，我就抛砖引玉，希望你们能够干货拿出来。

      景观当下有什么特点，我们还有哪些没有尝试过的，或者未来的趋势是什么？就景观的打造来讲的话。

      刘多伦：我觉得讨论的也是高地价，产品怎么做的问题，张总也提到了这个问题，这在未来一小段时间内是常态，既然面粉和面包的问题已经存在，我们这里有地产的同仁，还有一些不是地产行业的，我觉得这个时候买房还是可以的。从几个来反推，每一个公司都有自己的做法，但是这里面反映到设计上，给了我们做设计和技术的人一个机会，本身的产品还可以一定程度上有一个更新和迭代，还有微创新。地产行业和园林，从行业来说已经很足，不是近二、三十年才有的行业，最根本的还是要看他的生活方式有没有大的变化，既然短时间看，方式上只是有微弱的变化，我们的产品本身需要的是微创新。绿地这一块，我们的产品线拉得也比较长，住宅和产业我们都有做，其中住宅方面集团花了3年左右的东西，做了一个叫“理想家”的体系，这个体系，我个人认为是解决两个问题，就是中国人在中国文化比较缺失的情况，第一个是人性化的关怀，我们的这个体系更多是在这个方面进行关注，第二个是素质化的东西，比如中式快餐做不过美国快餐，就是这个问题干扰我们。所以，就容易产生一些不易复制的东西，我们在景观上也解决了一部分这个问题。时间比较紧，我就简单说这些。

      凌  敏：谢谢刘总，“理想家”的概念是把景观用在营销上的手段，比较有引领性，行业里也可以多了解。翁总，你有什么样的花招？

      翁苑钧：我提3个涉猎，第一个，如果是示范区的话，我们可以引进行为艺术这个灵感，是我在万古设计酒店参观的时候的意识，我看到了边上有很多  当地人在周边走来走去，我们到道路上察看，这是一种行为艺术，作为示范区，把行为艺术引进示范区也是一个方向。对于行为艺术的人，不一定是甲方请过来的人，而是特定的场所下客户产生的行为，这可能是未来的一个方向。      

      第二个，景观方面的重点，我觉得未来我们需要研究空间的情感，对于景观来讲，主要是通过绿化设计来营造空间，我自己也是研究绿化设计的，纵观中国和世界上的研究，对于场地的情感表达，如何用植物营造，国内外还没有课题。利用植物的布置来营造情感，这是空间的表情，我们对于景观来讲主要通过绿化进行研究。绿化设计也是景观行业的弱项，从提高性价比来讲，我们可以做的工作极大，大家都知道施工单位喜欢做绿化施工，因为里面有利润，我们可以在里面控制成本。设计公司的图纸，98%的图纸到现场的话，很大一部分是没有被利用到，这里面有一个问题，设计的图纸落地性特别差，设计的价值在哪里？这一块我们需要一个新的系统。中国的绿化设计，希望能够持续研究，用新的方式引领整个方向，从甲方和设计单位，到施工单位，绿化设计对场地空间的表情的研究，这个是未来的趋势  。

      第三个，现在大家看到的是越来越的消防道路占用绿化用地，如果对这方面的研究，并结合景观绿化，结合不同空间的表情，这也是我们未来的方向。

凌  敏：谢谢翁总，您可以让专业的人做专业的事。奥园的黄总，在目前当下或者未来，你们在功能成本和美学方面有什么策略？

    黄伟良：为什么我又再上来，我本来和主办单位沟通说一说建筑，我真的是门外汉，对于园林来说，虽然我是建筑出身，但是是两个不同的衔接概念和两种不同的处理手法。但是我觉得，这两个方向也有很值得关注的地方，我们要抓这个点，用在设计之外的考虑，我们所有的园林设计，哪怕是建筑设计，主要是让买家觉得他买的是气派、气氛，园林景观也是一样，它的开发空间等，这些是已有的，绝对不是自己独有的，但是要在群体共同拥有的情况下，让他感觉所有的东西也是他的，他能用的东西延伸到他居所以外的地方，他还可以在这里交朋友，我觉得这些是是以前的开发商很难满足的，如果我们能够在他现有的居所以外，你让他拥有多一点他买的空间以外的感觉，我觉得这个是能够吸引他的。

    所以我觉得园林景观除了打造设计的概念和一种卖点以外，你们也要在中间配一些能够打动大众需求的功能，其实不只是景观，而是园林，我觉得这是其中一种方向，可以帮助这个楼盘增值的。

    凌  敏：谢谢，现在我们也请卓越地产的黄总分享。

    黄杰文：卓越的景观还没有系统的突破，但是我其实非常关注卓越里面的客户满意度调查，但是卓越以前的小区的景观都是比较靠前的，而且接近行业标杆，能够达到这样的分数，这也是我们在思考，我经常也去全国各地参观一些优秀企业和优秀项目，发现我们的距离，但是我又想为什么我们的分数会比较高，这也是我们一直贯彻的观念，我们会从两个方向出发。

    第一个是营销，营销出发的话，体现的是如何面对你的客户。

    第二点是设计，设计的落地性是如何的？这是为我们以后的业主考虑，业主如何在我们的园区里面活动，回家的感觉是什么样的。

    从中国城市发展来说，以前的邻里关系是非常好的，在飞速发展变化的城市中，邻里关系非常差，和以前是非常大的落差，我觉得在现在这段时期开始，邻里关系越来越好了，因为我住在卓越的物业，也去观察邻里关系，大家不单对自己环境的满意，邻里关系也是非常好的。这也是景观营造出来的氛围。我认为景观就像人，景观应该是你的外套，你的上衣是什么样的，而室内是你内在的衣服，比如说领结，景观给人的是非常直观的面貌，我们也一直去延续。

    我们的项目临海，我们如何沿用历史，如何利用现有条件，我们的设计如何利用和落地，我想这不单建筑，景观也是可以提升的。还有一点，我们最近也想，景观是否能够有突破性的东西，更加的人性化，你为了卖楼和营销，最重要的是后期业主如何用，如何人性化，我们可以利用架空层的场地为社区服务。

    凌  敏：谢谢，非常开心和大家在这里分享，无论市场怎么变，用心，一切皆有可能，谢谢大家。

    主持人：谢谢凌总以及对话嘉宾的分享，感谢今天在座的行业领袖的分享和探讨。大家通过本次的论坛的一番思想碰撞中，都有所收获和思考。本次“高地价背景下的开发设计趋势”论坛到这里圆满结束。感谢各位观众的细心聆听，同时我们也为各位准备了午餐。