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十三届金盘奖江苏地区暨综合类高周转环境下标杆项目开发与设计论坛

十三届金盘奖江苏地区暨综合类高周转环境下标杆项目开发与设计论坛

时 间:主题演讲+沙龙      2018年9月18日09:00-12:00  (仅限地产公司参加)

            江苏地区综合类评选     2018年9月18日 13:30-18:00

地点: 南京金丝利喜来登酒店5楼江海缘西厅

主办:金盘网、时代楼盘杂志社

承办:霍普股份  、墨刻景观、 广州市唐艺网络科技有限公司、北京市金盘网络科技有限公司

协办:中国房地产开发产业联盟


活动流程:

09:00—09:30  

嘉宾签到、入场、扫二维码


09:30—09:35 

主办方致辞

康建国     《时代楼盘》杂志社主编/金盘奖创始人


09:35—10:40  

主题演讲—— 霍普股份

主讲内容: 回归居住功能的社区规划

主题演讲——墨刻景观

主讲内容:社区的情景化营造


10:40—12:00     

论坛:高周转环境下的标杆项目开发与设计                          

对话内容:标杆项目的研发过程中的痛点与解决方案。


12:30—13:30  

午宴


图文直播:金盘网

视频直播:凤凰网房产

支持媒体:

【电视】第一财经、第一地产

【网站】金盘网、新浪乐居、搜狐焦点、大粤房产、搜房网、凤凰网房产、和讯网房产、新华网房产、中房网、赢商网、房王网、房讯网、蓝房网、好房网、星空地产网、北京房掌柜、筑龙网、最美别墅网、中国建筑装饰网、颐家家居网、金外滩设计网、美家网、中国风景园林网、建筑畅言网、美国室内设计中文网、中国建筑报道网、中国酒店设计网、中国照明网、中国规划网

【报纸】新京报、京华时报、成都日报、中国房地产报

【杂志】《时代楼盘》、新地产杂志、城市环境设计杂志、城市建筑、中国饭店杂志、美国室内设计中文版






图文直播

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十三届金盘奖江苏地区暨综合类高周转环境下标杆项目开发与设计论坛


会议地点:南京

会议时间:2018年9月18日(上午)


主持人:各位专家、各位媒体朋友们,大家早上好!我是今天的主持人温温,第十三届金盘奖江苏地区评选,由北京市金盘网络科技有限公司、《时代楼盘》杂志社主办,广州市唐艺网络科技有限公司、北京市金盘网络科技有限公司、霍普股份、墨刻景观承办,中国金盘房地产开发产业联盟协办,同时感谢各大媒体对金盘奖一直以来的关注和支持。

下面首先有请主办方康建国先生上台为本次活动致辞,掌声有请!

    

康建国:感谢所有到场的嘉宾朋友们,今天一大早参加这个活动,我们今天活动是主题加高周转环境下标杆项目开发设计论坛,这个论坛实际上是小范围的封闭论坛,在座主要是我们发展上,加上组长设计分享高周转环境开发的痛点及解决方案。从我们主办方,因为我们借着金盘奖在江苏赛区评选组织这场活动的,所以我们非常感谢我们到场的方案商,莅临会场给我们活动支持,今天我们有两个组长单位,一个是霍普股份,霍普股份也是我们住著名的房地产建筑设计企业,相信他们今天会给我们带来精彩分享,第二位是我们墨刻景观,他们在软装,景观软装方面有很多很多独到的案例可以分享给大家,有很多成功的案例。今天围绕高周转环境下标杆项目论坛我们开启一系列的论坛以及对话,这是我们上午的议题,另外我要提示一点是今天因为我们是作为论坛,我有做现场直播,就是每个嘉宾发言的时候,就是该讲的可以讲,不该讲的可以不需要讲。为什么?因为我们要讲痛点,有时候一不小心可能会把自己企业关键数据漏出来,所以我提示一下,是有做现场直播,因为我们上在华中出现一个小问题,一个嘉宾一不小心讲到自己企业核心机密,最后我们还要想办法把这段话语删掉,但是直播一旦播出去很困难。没有关系,反正都是一个专业内部交流,纯技术问题,或者公开可以发表的问题没有问题,我们认为要很好交流。从这块来讲我做提示,下面还是把我们麦克风交给我们所有嘉宾。谢谢大家。

              

主持人:谢谢康总的致辞!今天我们也非常荣幸地邀请到上海霍普建筑设计事务所股份有限公司胡海涛先生来到现场为我们做主题演讲,有请!

    

胡海涛:大家上午好,今天见到很多老朋友,感谢金盘网给我们提供业界交流的机会,能够有幸再认识一些我们业界的精英才俊,今天就做一个不能说像主题的汇报,而是我们做项目中的思考。

这次,我做的是回归居住社区规划的主题。在快周转的前提下,如何激发社区活力的思考。这个课题让我们在写完题目的时候,还是觉得比较矛盾的,为什么?我们做社区规划,其实就是做居住规划。那我们还回归干什么呢?就是习主席讲的房子是用来住的,不是炒的,我们在反思这些年在快周转情况之下,我们在一些项目的规划,一些社区的设计过程中,以及在社区规划出来,房子被建造出来,可能更多的是在满足一些金融的需求。所以,我们在这里也是做一个反思。

时势造英雄,快周转就是造我们地产航母,过去几年我们很房企从百亿登上千亿规模,甚至领跑者已经向万亿挺进,这是大的趋势。但是我们在规划过程中。其实也发现了一些问题。就是这种快速发展过程中,我们过去做设计的时候,创新设计,创新规划,这个是作为企业,地产企业引领市场的一个基石。但是现在快周转和标准化的操作可以让这个企业成为地产王者,这就是现状。

过去我们可以看到,绿城宋总在样板房门前带着同事推销地砖的尺寸,告诉他这种体验性很好,给人视觉感受很好。但是前段时间博鳌论坛,绿城李总说这两年不要买房了,这个现状带来了一种思考情况下有很多在违背一些客观的规律。已经触及到客观规律不允许的事情,所以今年上半年,我们在这种情况之下,会出现很多的事情。这是有因果关系的。实际上到了下半年开始,整个房企整个大数据显示已经进入到房地产债务兑付高峰期,未来几年,将会持续的进行这样的高覆盖的兑付偿还。在这样模式下,我们房地产企业追求,在三高,高负债、高地价,高存量的压力下还要继续做快周转的运营模式维持我们现在地产的企业发展。同时,我们也看到很多的企业在去地产化的道路上进行思考和探索。很多企业都在围绕着自己的房地产周边的服务以及配套进行布局和培育。包含城市的更新,物业服务,以及社区生活,长租公寓这些领域不断发力。


所以我们也在思考,我们做设计也思考未来五年或者十年,我们地产发展市场会有什么样的改变?其实,可以想像的是快周转的模式有可能会在某个临界点产生一些变化。而未来更长远的,现在也可以预见到的优秀地产服务运营的时代。它会将整个房地产周边的行业和功能进行重新的组合和运转。所以,我们在规划设计,在项目设计过程中,就要为这种社区优质的服务提供一些前瞻性的框架策略。

我们在整个社区的优秀服务的框架体系下,其实在现在项目规划里面也在尝试各种各样的一些理论对我们每一个项目进行支撑,不管新都市主义还是复合开放截取或者TND模式,其实在这个里面,叫法不一样,但是核心观点就是在塑造一个社区的人行空间,宜居的社区功能不间,在雅阁斯的《大城市生与死》核心观点,整个截取和人行空间是社区主要公共空间,它才是整个社区最有活力的要素。其实我们房子盖得多么高端,建筑材料使用多么高端,并不能促进这个社区的活力。所以我们要纪念一下憨态可掬的作者,虽然他已经去世了,但是他的著作,理论深深影响着我们做规划的设计师。他在上世纪七八十年代,看着憨态可掬的女士,像斗士一样在纽约为了人们能够有更多的社区的活动空间,人形空间,他与整个城市当时的现代化车水马龙的城市规划做抗争。所以我们这里纪念她。

在她的影响下,在那个时代很多以车行为导向社区规划都逐渐的在被改变。因为那样的社区是一个一个睡觉的地方,睡完了开完车进行其他的工作,生活包括商业。所以,很多的规划都是受她的影响。


另外一个比较重要人物就是丹麦的规划专家扬盖尔。他在整个丹麦城市规划和社区建设过程中,其实我们现在全球的最宜居城市哥本哈根就是因为他的理论,所以才得以宜居称号,他在他所有研究中,其实已经非常深入的去对如何激发社区活力,如何创造一个宜人空间进行系统的分析。比方说他将整个社区活动分成了一种必然性的,必要性的活动。就是我们每天必须干的,你要工作,购物,消费,生活,健身。其次第二个自发性活动,这种活动必须在周围环境适宜环境下才能产生的。就是旁边有小静,湖边水池你才愿意在那边散步,慢跑道,骑行也好,这些是自发性活动,而这些活动恰恰是我们现在很多社区规划当中缺失的。因为我们在项目规划完成后我们要把它商业,包括它的功能嵌入进去之后,很多空间来不及认真的研究思考它为这个社区创造出什么样活动的氛围。这个项目就被盖完了。

最后一种就是社交。这种社交实际就是在必要性活动和自发性活动两者交融过程产生的人与人之间活动,这种活动最终激发更多人与人之间的互动,这种互动不管线上活动还是线下的活动,这些空间承载也需要积极的空间提供的。

所以这三类活动在良好的交错的模式下,能够形成各种联系,包括碰撞,就像你走到剧场里希望看到非常精彩的表演,你进入到这个社区你会又看到很多事,会有很多期待在这里会有更多的碰撞。这是一种活力,自然而然的产生。

所以,他在整个的规划过程中。将我们可以打造出宜居,活力社区的原则一一有了梳理。

那我们经常在规划项目过程中,很多公司都会使用这么一个案例。就是美国西拉古拉纳社区,这个规划格局和原则基于扬盖尔理论在整个社区规划当中,他400米在公共范围内设计,这些尺寸的逻辑也是指导我们做规划的策略。同时所有必要性和自发性活动都在一些轴线相互穿插过程当中联系在一起。这样的话才会产生更多的设计活动的可能性。


基于这样一些研究,这样的最终回得到我们整个如何进行活力社区规划中的一些操作办法,比如确立核心社区空间,同时还要有合理的组团分布以及人车系统完全分离。这里不单单是完全分离,还要将人形系统作为有机串联。最终才是我们基于每一块土地的自然资源两匹配它相应产品策略。

同时小模块组团空间当中里面创造人行尺寸空间。很多项目里我们也是按照这样的模块设计的,必要性活动作为一条行为轴线和一条自发性活动形成另外一条轴线,两条轴线将我们组团形成了粘合,拉接作用,创造更多的激发社区活力的作用。

所以在这个快周转的模式下,我们宜居社区规划模块,其实是可以兼顾到我们土地收益和长期社区品质的这样的一个两个重要作用。同时我们尊重我们区域自然环境的打造。激发社区活力,最终让居住者这里面找到价值认同感。

那很多项目里面,我们尝试运用宜居步行规划策略实现未来居住社区活力打造。比如说我们在2017年广东肇庆做了项目。其实这里的景色是非常的好,非常平缓的湖水,非常优美的天际线以及山脉的天际线。包括有两千多年建城史。整个城市格局是山水环抱的空间。

我们在一开始按照我们传统操作过程当中的套路也好,或者打法也好,我们将可以利用的土地完全的作为可以建设的这样一个用地去开发,采用高密度的方式完整进行项目的规划。最终我们和开发商一起都遇到了一些问题,当我们这么大量项目以这样的模式去操作过程中,如果我的旁边也有这样的项目,还不只是一个的时候,我这个竞争的优势就丧失很多了。所以这种高强度,高密度的开发模式,在某种程度上来说它的获值(音)相对的,财务上存在风险的。所以我们又一次回到现场摸排整个项目用地情况,试图按照宜居社区规划策略,形成更加富有自然体验,更加能够激发自发性活动的一些空间。整个项目过程当中我们不断梳理一些可能存在的,可以激发这种社区活力,可以激发自发性活动的这种跟自然发生关系的生活空间,进行粘合在一起,这种规划结构的梳理和研究大概有四五十轮规划调整。


最终,我们采用的是不是完全将整个项目拍在地上,而是分组团,留出更多空地,使我们建筑看得更远。使我们绿地留得更多。

最终形成山水环绕,这些水以原有的湖水面积更大。尺度更大,围绕整个自然环境形成宜居的规划。就是因为我们对整个环境的严判,根据不同的自然环境形成了独具特色的五大居住板块。由于我们对自然排洪以及山涧蓄水的保留,在得以聆听细水长流的体验。以及对旁边地块广袤水田的保护,才有这种乡居田园的体验。我们将整个沿湖布道全部打开才有人们愿意在这里面自发性交流和活动场所,整个商业云孕育而生。

    在项目中段在半山半水空间里我们强调了整个和山势和水势完整保留才会形成半山半水的居住体验以及我们采用了最最低开发策略,在我们项目最深处形成了一个可以仰望星空的这样一些场所。所以这里空间没有做到将项目拍地,占用土地,我们有一些站得高,望得远的高层。以及退隐山林里一些设计,完全隐匿山林里,非常的自然。

不管从书院以及码头,以及特色集市,酒店都在构建一个完整的自发性活动的体系促进整个社区小镇的活力,所以我们后来做完这个项目以后,也是在思考。这个项目其实已经进入第二期了,在整个规划过程中,我们确实留了很多空间,我们也相信在未来的社区生活中,我们这些努力都能够给我们生活提供更多的美好。

同时,我们有很多项目在城市里面。在城市里面需要解决我们社区自身的活力营造,同时尝试对原有城市进行更新,促进城市空间活力的城市。我们在江苏无锡这个项目,实际上就是再创造一种能够更大范围内影响到城市活力的这样的一些设计,可以看得出来我们整个项目再一个相对复杂和多变的用地环境里面。周围的环境,以及城市道路交通的割裂使得我们这块地所展示出来的形象也是比较差的。所以我们在一开始作为获值研究过程过程当中测算也是在这个城市的布局来看,周边的商业很难形成有一个完整有效的体系,所以我们项目里面尽量利用我们项目可以提供的空间来将我们被城市道路所隔绝的空间进行一个有效的连接。创造一种能够激发活力的空间。

所以我们在这里面提出了一个拉链概念,将我们整个项目通过我们的规划处理,来形成城市的完整拉链体系,将所有城市活动,粘合在一起。

也因为此,我们将必要性活动和自发性活动沿着我们原有规划道路,后来改造成一个完全步行的步行空间,在这里完美呈现一些可能会产生的一些比较有活力的空间。从商业的配置,从我们的体验来更丰富的将整个街区打造成完整的,适宜活动和体验的空间,包括一些物质方面追求,精神方面的追求。


这张图,下面这张图是动画,这里放不了。实际在上每个空间节点,我们的建筑塑造也是符合整个空间形态,比如门户区域要设置有标识性,提示性空间,这个空间能够提示你我已经进入了不太一样的空间,这个地方可以是大家聚会点,约会点。

同时整个步行街道系统两侧,体验是非常完整和安全的。所有可以在这里穿越,使用。整条街活力被激发出来,西边居住人群可以通过这个街道进入到东边另外一个城市空间。

在这样步行空间里面,我们小区的主要人群出入口也在这里汇聚,会创造更多样社交的可能。

同时,又保证了我们整个居住空间的私密性,进入到了我组团内部就是一片非常安静的,非常舒适的这样的居住环境。所以我们现在对于社区,包括楼盘开发过程中的一些场景应用营造不仅是展示区的打造。未来的房子在运营,在社区的时候,我们实际在前面已经提供比较好的空间的支撑,这就是未来做项目如何判断一个项目好坏的重要因素。

最后一个项目其实是我们现在开发商可能会遇到比较多的事情。就是你可能在整个土地市场,更难获得土地的过程中,可能需要进行一级开发和二级开发,土地资源联动开发。在海南这个项目里面,实际上我们在更大尺度范围内创造一个可以形成的一个宜居空间的设计。

整个区域是在滨海,包括整个用地的北侧和西侧是有比较大量水库。会从我们整个基地内部流向大海,其实我们这个基地没有多少海景的狭长空间,而这个尺度是非常的大。周围现状实际上是一个比较湿地丛生的原始地方。我们得到要求就是我们要做集文化、商业,旅游,小镇需要的尺度在这个里面呈现。所以我们一开始设想过程中就是我们首先要保证这块土地上能够提供多少自发性活动的区域,自发性活动区域一定跟我们自然资源,以及土地里最舒适的体验空间相联系在一起。所以我们将水系,完整分布在我们整个项目用地里面。同时,根据土地价值的分配,我们有意做了一种尝试,就是在大尺度空间里面,采用了环状,可以延续的步行体系,五公里范围内完整步行体系,进行连接。

以我们所说的小组团模块,开发模块进行每一个项目用地划分和切分,保证我们项目开发的推进。最终呈现一个建筑、景观,以及真正的宜居社区环境空间营造的氛围,打造一个完整独立的生态岛居体验。


所以我们刚才也说了,是必要性活动和自发性活动,围绕着我们整个项目内部形成了一个环状空间布置。在这个空间里面,所有的尺度也是按照我们五分钟的步行有序连接成完整闭环。你可以选择从这个点到那个点,今天早上起来可以跑步,在这里店喝咖啡,再到那边湖边散步。围绕这样步行体系,我们所有自然景观也是能够跟它一一相扣。

最终,实际上我们说在快周转市场竞争条件下,一个是在去地产化进程中,深化房地产企业作为城市运营商这样转变过程中,我们如何去创造一个富有活力的人居环境,将来也是考量作为城市运营商核心的竞争力,我们希望通过我们的努力为未来的活力社区筑梦。谢谢大家。

最后也请关注我们公司的微信公众号

    

 主持人:非常感谢胡总的精彩演讲!下面有请上海墨刻景观工程有限公司任庆先生来到现场为我们做主题演讲,有请!

    

任庆:非常感谢这次金盘网活动让跟在座有一个互动交流。刚才我思绪一直停留在刚才讲的内容里面,我在想,他讲的内容跟我之间现在所做的方向会有什么样的关系,然后在他大的体系引导下,我们这个小的细分怎么做得更好。

我今天给大家快周转示范区该怎么做景观场景营造,这个景观,大家很多理解当中,景观已经做完东西,里面我们还能够做什么。前几年做了示范区里面放了一些桌椅,板凳,外摆这些东西。他们觉得无非就是这些东西,承接生活的看点和整个动线节点性东西两去释放的。但是近几年发展不是这样的,现在场景不管是什么也好,景观也好都是非常重要的,包括商业,尤其是商业氛围,景观示范区氛围怎么带进去,让客户主流,怎么把展示时间拉长。

这个就是我们所讲示范区景观场景,这个示范区在市场和营销的策划怎么做这些东西。在这里我想强调一个时代,因为时代一直在变。去年的时候,我在演讲当中也是用了这张图。但是唯一一个改变是哪里?去年用时代在变,今年加了两个字一直,一直在变,从80后到85后为,五年为一个阶段,85、90、95,这几个阶段发展非常快,出现很多新的东西,新的思想,新的思维,就像我们上面诺基亚总裁说的,他说以前诺基亚是旗舰,是神机,砸不坏,用不坏,但是慢慢淘汰了,而马云是风云人物,我想过不了多久他会被另外一个时代所替换掉。


这里我们从做景观开始,到景观场景这块当中我们归纳了一些东西,这个行业当中,从1.0阶段来说,地段,品质,产品,现场,渠道,内容,价格,利润为一个时代。到现在的用户、创新、品牌,体验、终端、速度、模式和需求。这是近时代当中提到最多以及我们当时在不管汇报也好,讨论也好,讲得最多的名词。他们之间怎么转化,其实都是内容1.0、2.0一个点,但是它怎么衍生,替换,更新。

然后我们之后衍生到互联网思维,就是我们现在在做一个体系就是互联网+,也是利用互联网,一些快速的一些方式方法来进行给客户展示的内容。

这个是我比较喜欢的一句话,尤其是上面那个,其实做的两个基本功能,一个营销,一个创新。营销是针对市场来做,创新是技术各方面也好,也是为了营销,互动营销,以对这个市场进行变化。我们企业目标就是不是为了挣更多钱,钱是一方面,更多的是创造客户,有客户就是有人,有人就有市场。

在这里,给大家讨论一个点,我们在前年,大前年也好,大家卖房子,刚需盘也好,什么盘也好,卖的是什么?给80后我们新生代。现在是2018年了,85年,到95年时间段人群,想法是什么?这个想法,他们都是从哪里来的。我自己本身就是80后,然后,我现在夸张的说,我现在已经招到00后员工了,这很夸张,到目前为止,这个行业还没有招到00后员工,我团队里面已经有00后员工。我跟他聊天,说话,我完全有时候,觉得我跟不上他思维,跟不上他思想,他跳跃性特别强。85后,95后聊什么,这是最近比较火的就是抖音也好,吃鸡,大吉大利,网上这个东西。我这里说个小笑话,那天晚上我们跟几个90后小朋友一起玩。突然说,我们网上吃鸡,我说好啊,你说吃鸡排还是什么?所有人在笑,其实他说的是游戏,我也没有玩过。经过他们才知道他们玩这些东西,包括去年玩了更火的荣耀,我们当时在想这个是什么东西,结果是一款手游,而且是很火手游。结果我这个80后人真的不知道这些内容。恰恰这些85后,95后,他们玩的这些东西对于我们这个景观,对我们场景,不管景观场景,还是示范区场景,还是商业场景也好是最重要的信息。像我们新进来的,我现在写两个字:体验。什么抖音,掉粉。网红,他们讲这些东西。只有参与进去了,体验进去了才知道他们享受的是什么东西。


这里我们在这一时间总结了一些内容。三个务必,务必和新型的生活服务相关,现在常用外卖美团和饿了吗是一样道理,我们之前点外卖就是在店家找到他电话,要他菜单。现在不需要,手机互联网很快。十分钟可以放在你桌面上让你去享受这些东西。第二就是自传播能力,你在用户体验获客的传播,自从自身,客户自身的传播能力也是比我们做的任何一个方向更强的传播能力,传播渠道。然后,还有一种是细分,因为经过现在发展,专业越来越细化,越来越细化,像刚刚任兄说了他们考虑商业场景未来的发展和真正运营当中需要做的东西,而我们要做的就是把他们的想法经过细化,细分最终实现出来,把这个场景模拟出来。因为在地产建设当中,示范区当中要给客户信心,给客户生活方向,我们要把仪式感做出来。这个怎么做?

这是我们在南京滨水花都做的第一代产品,就是我们那时候做的,我80后,这是2013年做的项目。这是1.0,1.0是什么意思,他们为了做商业街,咖啡店,那个年龄段的,时间段人会把这种咖啡当做实体店铺使用的一种,而在开发当中提出了一个题块做做店铺,包括外围换场景,有浪漫,唯美,夜下咖啡,聊天,情侣交流的场所。

这是滨水花都,这是2016年我们做落地项目。这个项目,根据时代的发展,我们讨论了一些,调研很多市场方向之后我们跟甲方沟通,他们售楼处我们将植入咖啡厅,不需要另辟一个场地做咖啡厅了,这个咖啡厅里我们融入了网吧,包括街头唱K环节在里面,上这个售楼处,我们统称为跨界,,就是可以玩自拍的咖啡店,包含销售功能又包含娱乐功能。

这是上海的案例,也是一个售楼处里面开了咖啡厅。这是我们看了这些案例,从1.0、到2.0演变过程当中我们发现跟随人群是什么?其实就是人,跟着人的年龄层次以及它社会发展趋势有关系的。就是我们升级了一种什么?居住方式更加舒适和体验,包括我们现在做景观设计也好,更多追求是氛围。这种氛围是什么,根据每个人,现实人,国民教育素质提升的演变,商业是更加的便捷和丰富精彩的。说到一个想法,我们在这个商业场景里体现一个什么样情况,然后从而产生了一种什么样的结果。生产方式更加专业和柔和,多元化的。

这是给2017年底落地项目,是一个商业街情景化改造,理想城的设计。这个项目很偏,大家知道因为南京机场那块基本上没有什么城镇的。然后在这里面我们根据当地人群定位和产品定位设置了一个商业街情景化,做成一个朝街(音),卖的是东西是偏年轻的,而年轻的这个年龄段,85后,95后,00后他们想的是什么,他们喜欢玩什么。我们植入进来,把这个场景模拟化,给这批年轻人居住生活方式里给他一个信息,在他生活场景里以后发展成什么生活方式。

这个是实景照片。包括现在一个街景氛围。这个也是在上海一个街区,定位人群也是非常年轻,潮流的人群定位。


从上面几个案例当中,我们自己也在总结,五大点。生活圈,你所在生活圈什么样,你所要生活品质和分享什么样,第二个你的便利性,你如果买菜需要40分钟,1个小时的话,我相信很多人都会选择2B(音)的方向,第三个是温情,生活需要温度的,仪式感的。如果冷冰冰,没有仪式感情况下,这种生活不是我们所谓美好生活。第四个就是主题,我说的主题独具,不是说什么欧洲风什么的,这是一种风格。主题很重要,比如95后,他们玩的是什么,用的是什么,比如抖音也成为现实当中一个主题性。第五个就是所谓体验感。体验感是自身参与的一种形式。 

在这个示范区里面到目前为止我们做的最多三个方向,一种那个社区商业的景观场景,第二是示范区景观场景低第三个是我们所讲的SHOPPING场景。

我们公司结合这三个板块进行了提炼,把做场景化的一些方式方法进行了提升。五大设计理念,十大标准和三大法则。

五大理念是什么,就是时间、空间,文化、人和商业。这是成为景观场景设计理念。场景,就是消费者时间有限,你越发,你逗留客户人群时间长短,对客户对你项目的反映有关。第二个文化,这是指情感,里面情感背后是精神寄托,我们去年和今年使用中国风一样的,跟传统文化提升一样道理,地上空间就是你在什么空间,不同人群产生的消费不一样,还有一个是人,人是非常重要一点,因为是一个情感的连接的主要消费群体,没有他,我们所做一切都是归0。

第四个就是商业,不管住宅也好,还是商场也好,最终有一个社区中最后一公里的配套,这是我们社区商业。

第二点就是我们场景营造一些标准,这个标准就是分为我们讲十大标准。就是增加客户的驻留时间,延长示范区展示时间。第三制造一个记忆性的点,不管是商业场景也好,景观场景也好,室内软装也好,追求的是什么?就是给客户留下最深刻的一个点。第四个就是有温度的社交空间,第五就是我们给用户展示一个未来生活方式,第六个就是在这种生活方式当中怎么把交流当做连接打造。第三就是我们植入市场的文化精髓,这个文化精髓反映你当地文化特色的一个方向,本土人民精神支柱。第八个就是专属文化标签,以及它的项目的文化标签,我们所讲的对项目的一个认知度和理解定位。

第九个就是我们场景,包括商业也好,场景的组合,以及后面的演变方式。

第三点就是场景营造法则,三点,第一个以用户体验为中心,不是单因为我们物品,而是精神上生活方式。第二点场景黏性为连接,这个什么意思,我们在合适时间,合适地方发生了一些合适的事情,而演变的场景黏性。

然后,第三点就是我们最后一个结果,就是价值创造为目的的。因为我们所做这一切美好的场景营造,还是这些商业场景营造也好,就是为了客户,给客户创造一个非常大价值,让他觉得这个东西买的物有所值。

这个给我们自己公司做的宣传。

我们在我们公司行业内一些优势。因为我们公司以景观设计为主的,景观场景是研发的行业方向,也是比较年轻的。我们公司所有人都是年轻小伙子,80后、90后、00后的人,我们以景观体系为框架的,然后进行设置。

第二点就是我们景观和场景这块主题化。就是主题化营造方法成为景观记忆一个点,因为我们人除了大多数在室内就是大多数在室外,到目前为止我们在封闭空间里,我们走出酒店以后都是属于景观场景化的场所。

第三点就是定制多元化,因为我们根据不推场景做的内容和设计,以及生产出来东西都是我们自己做的,自己生产的产品定制。


这是我们公司工厂,大概6千平。所有给我们合作商主要点来自我们自己双手操作的。

下面分析一下到目前为止我们所做三大板块当中其中之一,社区商业。有四个特点。这四个特点是什么?

第一体量小,风险可控,它的主要定位就是社区最后一公里的服务便利。

第二就是温情,什么叫做温情?就是它不像是大的城市综合堡,就是一个你自家便利店,但是这个便利店是多元化的,什么都有,你想要的,包括你的餐饮,生活上的一些业态都有的。

第三个就是它的特色突出,不像大的商场,在一个商业风格里的定向,就是比较单一或者其中某一个方向而已。                   

商业设计里面多元化非常多,可以根据当下热门的一些点进行打造。

第四点就是我们讲社区模式,线上线下的融合。盒马生鲜我们也在讨论这个事。这里面我们结合了美团,结合了吗,以及自己本身的运营商连通。相当于整个社区的电商和实体之间的关系网怎么搭配。

这是我们给一个海珀滨江商业街景做设计,这个是以情景化包装的,融合了线上线下的模式,现在只是给客户宣传的时候已经有这种体验,这个里面商业街里面做了一个书房,这里。它是实体运营的。这个项目比较偏,当地附近没有什么餐饮和可用的。客户来参观完之后,可以完全进入到他们这个食堂里面进行用餐。非常的便利。

包括整个街区的调性,对它的人群定位。所做的门头,店招以及橱窗类东西全部来自自己工厂设计、生产、加工的。


这是后面街区实景。

第二个板块是什么?售楼处示范区,这个示范区一般很大,一般在2千平到3万方区域,这个场景应该怎么做?我们对于这个场景当中分析了五点。一体化配套展示。因为你在给客户展示售楼处示范区当中有大量配套设施,比如公共景观,样板间,有可能旁边有社区商业以及私家庭院。

第三点就是客户驻留原则,就是时间,怎么运用这套完整标准化用户体系把客户留下来。延长你展示时间,客户逗留时间。

第三个就是形象和主题性突出,这是我们示范区面积因为相当大,里面需要一个主题性东西支撑,而不是风格的定向。

第四点就是我们生活方式和特色功能的升级,为什么升级?比如说我们现在有很多城市(音)公司增加了便利店!内拌咖啡等等这些东西,这是生活方式的配套,进行升级的话,会对客户产生对他未来当中所需要居住的地方有一个信心,引导。

第五个就是我们说庭院生活化。有私家庭院这块,私家庭院对这类客户购房生活向往。因为这种庭院的场景的品质提升或者品质的体现,是对他这个人群定位的本身的生活的一种品质要求。

这个是在给江北的绿地海悦做的售楼处,这个项目从景观,到景观软装,到后期制作,都是我们公司一体化完成的。

这个售楼处也是跟之前模式是一样,在里面做了一个咖啡,配套空间,然后里面它的样板房是后面这一栋楼里面。

第三个就是SHOPPING  MAAL,这是一个特色独立的建筑群体。它属于公共空间,跟我们平常住宅示范区完全不太一样,是完全的商业,因为第一里面因为需要停车位多,停车位不多的话。停车位的问题越来越严重。因为我们有时候到商场里面停车没有车位,甚至停很远,回头走很长路走你需要的商圈里。

第二个功能结合。功能结合有什么?餐饮,娱乐,休闲集于一体,大型综合体。

第三个就是多元化组合经营。SHOPPING  MAAL业态多元化,只有这种多元化的SHOPPING  MAAL才针对不同人群的一种消费定位。

第四个点就是形象定位,高雅,时尚,品质感,健康,舒适。包括近期流行健康生态的生活方式。

这个是我们在给南昌的吾乐广场做的方案,但是没有落实,整个内厅场景营造打造了一个异国风情的主题。包括这个SHOPPING  MAAL功能形象当中我们在它物理环境里面做了婚礼礼堂,供新人,因为里面有很多餐饮,包括可以迎接酒席这些东西。然后这个空间里面设置了草坪婚礼,为了给他的下面业态进行场地的融合。

第三个,我们是在旁边的一个公园里做了儿童场地,就是功能性场所,把各种人群集中在这里,带着小孩玩,他们可以进入这个SHOPPING  MAAL消费,以及游逛的一个路线。

以上就是我今天节大家带来的一些演讲内容。谢谢大家。

          


主持人:谢谢任总的精彩演讲!下面是我们的对话沙龙环节,分别有请


嘉宾:赵军明、刘广、朱民松、朱振彪、杨杰峰,让我们有请。

    

杨杰峰:很高兴,有机会在主办方安排下,能够和各位我们的设计界的大咖一起讨论一个话题。这个话题,我们设计圈每年都会有一些话题,比如前两年新中式,售楼处。,有很多,从去年开始这个话题变得特别火热,就是快周转,高周转的话题。这个话题的出现,我个人认为确实是从我自己从业来讲,我大致把近10年设计这块分为4个阶段,有一点系列说法,第一阶段,我记得10年前。在做设计的时候,投一个标。大概我们设计的标本子估计40来页。里面还有很多立面图。就是这还中标。所以那个时候我感觉就是设计刚刚起步的时候应该是个货品阶段。后来整个设计追求加高以后有很多理念,包括住宅,商业,家装,有一些新的设计思潮出现,新的需求,市场也要求是这样,倒逼我们想,那个时候变产品,我觉得是产品阶段。大概在6-7年前,3、4年前的时候,我觉得包括很多的设计的,包括房型,户型,商业逻辑,开始有更新的研发研究,出现了很多新的东西。我觉得这个时候开始出现一个作品阶段。大家在思考这个作品的问题,不光是有这三品。近两年,特别是售楼处这块的热点开始,然后在引发我们快周转,这时候我感觉又开始进行货品这样反复,整个世间万物有一个轮回一样,我感觉这个轮回跟之前不太一样。快周转这个话题,我先起个头,想看看各位对快周转的“快”字,所谓设计新的环节的话,大家是怎么来理解,我想先有请我们赵总看看有没有什么可以分享的。

    

刘军明:好的。因为今年的话确实快周转,高周转是今年行业谈的话题。我是这么看的,今天是设计界大聚会,我们永远不要忘记我们初衷是什么,我们是一个设计人。所以说我觉得不管行业怎么变化,操作的模式怎么变化。不管整个地产的经营模式怎么变化,我们不能忘记我们起码作为设计人的初衷。所以我们作为设计人的话,担负着具有一定社会责任的。一定是要对这个城市,对我们手上在设计每一块土地,以及这个土地上,我们以后要为这些上千上万客户提供不是一年两年,可能六十年,七十年,可能上百年的生活方式,所以我们都有这种责任感。所以我们作为最基本的设计师初心来讲要对得起自己的良心,不管怎么变,我们初心不能变。所以说一定要在这种新的模式下探索我们新的设计的模式。

第二个我想讲的就是这个行业,大家讲地产进入下半场,但是我想说的对我们设计界来讲正儿八经的上半场,地产在今年形势有一些变化,而且非常的明显。但是整个行业的变化反而带来了对我们设计的要求,尤其一个公司创新的能力,要求越来越高了。以后你这个公司有没有创新能力,有没有非常强的运作创新的团队,决定了你在地产下半场时候有没有一定份额。所以我觉得对我们设计人,包括设计公司以后创新之路是必然以后永久话题,而且在这个行业里立足必须要做到的,这是不管从事整个设计的,还是在地产里面管理设计这块管理人员,我们都要有这样一个非常清晰的认知的。


第三个我想说的话,在创新这条路上,我们不要找借口说好像这个时间不够了,那个时间不够了。我觉得当我们找这个接口的话,我们就会往往放弃很多我们要创新的本源。所以我是觉得这种地产下半场和设计上半场,这种新模式之下,我们创新的模式的话,不单单是一个设计公司或者地产公司的操作的管理人员,实际上是整个体制的操盘思路的问题,尤其是我们地产的设计管理者。第一个是我们地产设计管理者操盘能力,第二个是和整个地产公司的整个操盘和运营能力,是息息相关的,只有这两个同时存在的情况下,我们的创新才有可能不断延续下去。所以我觉得我们作为设计人的话不应该找一些接口,而是规避我们作为设计师应该具有的情怀和创新的能力。最后我想讲的,其实真正来讲,高周转下设计的创新,还是有很多方式和方法的。因为我不单作为设计人管控一些事情,其实我手上也在操作很多项目。从最开始拿地,到定位,到我们整个的方案设计,营销策划,工程策划以及后期的交付,风险管控,全流程管控都在做,所以尤其是作为产品的话,看到这些大环境变化的时候,更多想怎么高周转下还能保持我们一些基本的设计人本身的情怀。其实,完全是有模式的,因为设计,怎么讲呢?需要一定固有周期。但是对现在高周转的情况来讲的话,也可以在一些模块下去做一些动作上调整。比如,我们在平时操盘过程当中经常碰到什么?定位纠结,定位做完了以后,整个产品规划和营销定位纠结,其他都是浪费时间。对于我们真正做示范区或者大区的,对我们图纸要求关门时间是一定的。所以怎么在一些非重要环节,比如定位比较纠结比如说项目报批报建能不能更快,比如我们打造我们产品过程当中,我们隐蔽工程能不能更快一点,到我们品质的这些材料出效果的时候,是不是可以慢一点。这是每一个操盘手需要系统考虑的。所以说我觉得在高周转情况下,并不是说设计一定没有时间了。也不是说设计一定没有空间,其实让你去发挥你本身作为设计师情怀了。所以我觉得一个真正我们作为地产公司的设计操盘手以及地产公司的整个的运营能力,是息息相关的。而且一定是有解决之道的,而且我们公司也一直在这方面这么坚持的做。所以我追求的是,当我们时间相当充裕的时候我一定全面创新。但是一些确实遇到一些比较大时间限制的时候我进行局部创新或者微创新,我们创新的心永远不能变,永远不能丢失,永远贯穿我们操盘思路当中,这是我对高周转下产品的情怀和创新的能力的个人的理解。

    

杨杰峰:稍微总结一下,我觉得非常成体系的,听了热血澎湃,我是设计师。那么作为设计师,其实最初的初心始终是希望自己想法能够改造地貌一点点,有这么一个情怀在高周转下,我们赵总坚持设计的创新,我觉得作为整个地产界来讲,在现有情况下做这样的分享,我觉得很棒。那么,朱总这块有没有什么想法。

    

朱迎松:其实快周转这三个字作为房地产来说,应该是一直的主旋律。应该在排名前20位,据我所知的话至少80%是这样战略。这是这三个词今年非常活。这可能跟我们宇宙第一房企有关系。所以快周转,所有企业都是要求速度快,品质要好,成本要低,这九个字。我们有限时间下面,要到最好的效果、最好的品质、最高标准、最低成本。我相信这是在座各位,包括我们在所有房企共同追求目标。我认为这个课题提得非常好,我们也是一直寻求解决这个平衡点,这九个字平衡点,我相信在座各位也是跟我一样,我们也在积极探索怎么解决,那我今天简单提一下我在操盘过程当中遇到的一些问题或者困境或者解决方式方法跟大家一起交流。首先快,那么现在互联网时代,人工智能时代,我们也非常希望跟我们的大数据相结合,我们把所有来自客户的声音,来自我们物业的声音,来自地产销售人员一线的声音,把所有大数据,客户画像,客户素描,他们需求是什么,他们的要求是什么,他们遇到问题是什么,他们在我们的开发过程当中面临的一些需要解决的问题是什么?我们把所有的可能这些大数据采集。不仅仅是我们自己开发的那些楼盘,那可能也是在座的我们其他的同行这样的一些楼盘的大数据的经验,把它汇总到一起形成我们标准化。才是最优产品。

那么快,大家都知道怎么快,最早标准化是由生产制造企业得出来的。那么,所谓标准化不代表不好。我觉得是更能有效解决基本问题,我们可以80%标准化,把它部品部件,产品配件。20%来自不同的数据,不同的声音。在经过每年迭代或者每个阶段进行迭代,我相信肯定是最优产品,所以我一直觉得标准化不代表最好,可能是更优。我们也可以通过人工智能,大家知道有意见出图,通过各种信息平台整合,只要你这个客户群体,这样一部分客户群体有这样的一部分所有数据。那我就要把所有数据输入进去,一键可以达到所有的标准。那么我们再一起聚焦这20%的创新部分。那这个是我们目前想做,正在做的如何解决快的问题。

那么,如何解决省的问题,就是成本要低的问题。同样来源于我们大数据,我们客户关心哪些,关心点是哪些。他愿意在哪些点买单,我这个钱就花钱再生哪里。如果你不在乎智能化,不在乎什么设备,只在乎它的门窗,一些系统等等。我们就可以聚焦,把有限成本花在他的关注点,这可能也是可以解决问题。

那么品质,我们大家知道,由于快,那可能会产生一些安全问题。那么如何解决,我觉得最好方式就是通过信息化解决,软件控。我们现在在做的事情就是所有的工程管理人员,管理人员只要要看我们现场进度,全过程监控,你的手机,你的电脑,你的在办公场所有公共监控平台显示屏等等,随时随地可以监控你的工程质量,工程进度。我觉得通过一部分具体措施的话完全可以解决高周转环境下开发难题。但是我说的这个比较片面,可能需要大家一起交流,用更好的方式方法。谢谢大家。

    

杨杰峰:谢谢。朱总其实提了一个我认为一个比较核心的观点。就是利用现在的大数据和信息化来解决我们快周转里面遇到的种种问题,因为这块我们确实前段时间,网络上的信息也好,包括一些工程的质量,甚至有一些事故这些。那么在快里面确实出现这种问题。但是同时朱总帮我们解答了省的问题,这本来是我后面想问的问题,起了个头。钟总应该是设计线的。你从设计上有没有感受呢?对于快周转这个事?

    

钟振彪:前面听了赵总、杨总的讲法,我觉得都说得很好。什么场景的营造,节约成本、标准化的产品线。我是美德地产研究设计院的(音),我这边谈一下我的做法。就是我看法,我们对于快周转的项目。目前就是一个最重要还是一个快,就是它快怎么执行这个快。在我们也对比过几个前三名的房地产公司。其实,他们基本上都是在设计来说,是25天到30天内要出到报建图了。我们这边,我们达不到。但是我们也通过了这么多的项目的积累,其实我们也总结了一些经验,就是说比如说我们在圣德,上个月拿到一个项目。那我们实际上在一个半月前就已经开始,相互拿到信息。就让我们提前一个半月委托设计院进行设计。然后,所以他这样的话,就是变成了我们在拿地前一个星期,所有方案已经完成了,就完成到报建图上了。这个就形成了一个问题,就是说怎么才能进行快的设计前期,因为设计其实是笼统了,就是要成立一个工作组,项目工程、设计、开发,其实都得经过各部门沟通,所以它实际上我们设计流程上提前了,就是正常时间提前,我们可能35天到施工图出完了,这是其中一个经验。

那另外一个我们的标准化的产品线的工作,就是在我们集团有个专门产品线工作流程。包括策划成一个品牌、设计、还有那个工程。其实都有一个产品线的,共同完成标准的产品线。刚才也说到我们80%的标准化的产品,然后我们会把20%的精力用到展示区域设计上。主要是说这些。

    

杨杰峰:钟总这块给我们分享,我们其实也很像,因为我们设计院也在想怎么应对快的问题。我们公司也在做,好几年前,4年前,就去做这个模块查检。我感觉钟总这块提了一个话题,其实我们开始聊到标准化和模块化的事情。在地产这边可能是产品线。这个确实也是一个非常重要的话题,待会儿我们可以展开料这个事。那刘总这块,对于我们这个快周转的观点,您这边阐述一下。

    

刘广:我简单说几点跟大家交流一下,前面几位老总说,业内共识,整体环境都差不多的。我们集团也是在去年提出高周转战略。目前也是大环境逼的。跟着宇宙第一房企步伐做了一些高周转产品。但是其实我们高周转产品没有他们那么极致,我们集团最快是5个月开盘。我个人不是很主张非要很快高周转,所有产品千篇一律的东西,有时候忽略了对产品的创新,以及咱们对一个品质的要求。我非常认同赵总最早说的,不管什么时候我们作为设计出生的,有这么一个步骤,还得关注产品本身。还是希望每个都能够做出好的产品出来。其实快周转在部分房企也不一定能够做得出来,确实受到现在合作方博弈,包括一些报批报建过程当中,来回颠倒可能都会出现。所以对于设计来说我们其实还是有一定时间做产品创新。只要时时刻刻怀着创新的心,还是有机会做出好的产品。另外说一下我们对快周转设计方面的考虑,其实我们在我们集团大的战略下,首先还是重视跟各家一样,重视标准化产品研发。我们也是在这两年做了很多标准化,因为我是集团刚刚到区域来,我们区域也是未来在集团标准化下,充分利用集团基础,做出适合区域的标准化,也希望把一些成建我们集团的标准化、非校产品系列做深,节省前期的时间。其他没有了,谢谢。

    

杨杰峰:刚才两位提了标准化了。标准化,我自己给保利做的产品完全参与当中,包括售楼处标准化,还有产品线标准化。也有一些全程参与的过程,我对他们有一些自己见解,包括标准化。其实标准化,我们认为它可能是客观存在,并且是一个必然。高周转情况下是必然,但是带来的也会有一些问题,我自己思考。如果对这个东西理解是片面的话,有可能扼杀一些生活,真正回归生活的状态。我其实蛮感动的就是刚才开始演讲的两位老总在说,他们其实谈都是设计方面的事情,就是人回归到行为,回归到生活。就是设计回归到行为和生活的时候,这个时候其实设计变得有意义,否则的话,设计的生命力,其实很难讲。如果都被工厂化代替的话,是怎么样的?我自己认为这个标准化,其实但凡做了标准化的,其实标准化下来的东西都蛮好的。也就是说如果房型标准化,其实买到这个房型应该是很棒的。剩下的时间应该用来创新,哪怕这个时间不多,也是用来创新的。其实我对标准化东西不排斥的。赵总,待会儿的话,大家自由发言,如果有一些点触动你们的话,我们可以拿起话筒聊一聊。你对标准化的办法怎么看的?


刘军明:我是这么看的,就是设计初心不是说我们有些东西不能标准化,我们更多的话,设计这行业走到现在,我一直看到设计是这样的,我们以前做建筑或者做室内,景观,我们现在应该研究设计下下一个发展方向应该是研究生活,一种新的生活方式。这种方式延伸下去可能是建筑,景观,或者室内。我要求我团队一直做什么?怎么以客户的生活为导向情况下全专业一体化设计。这是我提出来一个要求我团队在做每一个项目的时候做的,但是在大的设计新的模式情况下来讲的话,人的时间有限的。而且一个项目给你时间确实有限的,但是能不能把我们重心放在客户真正关心的上面,怎么营造新的生活方式上,这是我们作为设计人应该更多要思考的。你说一个建筑部件,不如栏杆,栏杆无外乎玻璃栏杆还是铁铝栏杆,铁铝栏杆和玻璃栏杆有什么形式,行业里也不会有什么太大变化,不会说因为你这个而改变他生活方式,只是可能说他视觉,感观上有一些局部变化,但是不能称之为是我们的创新。我们更多要抓住创先的,根深蒂固的影响客户的使用模式。不是客户生活方式的创新的情况下,我觉得完全可以标准化,标准化目的让我们做更多创新,能够让我们在标准化基础上,虽然我们也不能说一定不是客户敏感点在起码来说我们觉得创新不是很大的地方的话做的精细化,该精细化的地方做的精细化,该场景化就得做场景化。生活方式的创新要做到极致化,所以我并不排斥标准化,标准化是帮助我们腾出更多时间,把我们工作做得更加精细,第二个保证我们有充足时间站在客户的层面和理念上把我们三位一体设计做到最佳。这是我对标准化的理解。

    

杨杰峰:我问你一个问题,包括你们企业操盘过程当中,标准化使用,有没有一些原则?


朱迎松:我就讲讲标准化一些遇到的问题。其实我们作为设计师,或者设计管理人员来说从内心伸出是抵制标准化的,当你到管理到一定阶段的时候里离不开标准化,标准化给企业,包括我们客户等等,它的优点还是非常大的。我们标准化遇到困难我也讲一下,因为全国布局企业来讲,你的标准化势必有地方的文化的不适应,我们的标准化很多是房企,集团定制标准化,然后下发到地方,势必带来很多地方说这个标准化我们客户接受不了,这个户型我们卖不掉,所以这个阶段的话,可能大家都要去研究每个区域,区域性标准化,而不是集团标准化。肯定是有一个模板,集团标准化以后下发,区域再去在这个基础上深耕。我们在前阶段也会遇到这样困境,另外一个标准化,作为企业来说可以把所有遇到的问题可以规避掉。创新,所谓创新,作为住宅创新来说离不开人,就像赵总说的来源于生活,他所要要求,需求,可能既往当中有这样的数据,我们可以把所有的有价值数据用到我们标准化当中。回归剩下的部分进行区域性化创新。这是我们一个原则,标准化还有一个困难就是淘汰性,可能今年适合,在往年适合,当今流行趋势,流行元素,大家需求又变化。可能在座各位还是要强调迭代性,就是阶段性迭代。不同的时期,不同的标准,我们也要有灵活操作,不代表标准化了就不能动了,这也是一个方面。其他的,我觉得赵总谈得非常详尽了。

    

杨杰峰:钟总对标准化这块,实操这块,设计角度分析一下。

    

钟振彪:标准化,前面说了,标准化跟创新是同步的。为什么说集团,比如说我们集团出了标准化化,到了区域的时候,都会根据集团标准化进行创新。形成一个区域的标准化,实际上就是创新提前了。而且,我们也会说它有一些创新点,比如根据地方特色,比如展示区要求不一样,售楼部要求不一样。我们美的标准化是落地到区域做的。就是我们会做一个户型的标准化,然后立面,三四种风格。做完一个大的总部在那边,然后分发区域,然后做成标准楼栋,做成标准楼栋就说明已经是全新的产品。相对当地来说,包括从首层到屋顶,包括外立面做了各种对比。包括三种风格的外立面这样楼栋每半年更新一次,每半年有一个创新的时间给他。可能到了区域会非常紧张。因为所谓的标准化产品组会成立,这个时间还是挺有限的,所以要做出一个非常好标准化落地的标准化产品,对他们压力也是还是很大的。

还有一个就是我们标准化的东西,强调落地性。所以他会在营销,还有在设计,再工程那里都为进行深化设计,特别现在的规范要求经常变。对我们来说,还有一个就是现在铝模,还有PE构建,如果拿到项目的时候,这些东西都是非常复杂的。你要各方面关注到,实际上你没有时间关注完的。只有标准化提前设计,比如提前两个月时间才有可能全部东西避免掉。那我主要讲这个问题。


杨杰峰:真正实操的时候有遇到困难吗?


钟振彪:真正实操的时候,就是等你做完以后规范就变了。比如说2018年上半年才刚做完标准化,又出了什么政策,地区对PC(音)构建要求不一样。这些都会相反,你不停做这种准化的设计。等于说其实在不停的创新这些东西。其实是一个长期投入的工作。


杨杰峰:其实标准化其实不是把东西固化下来。


钟振彪:是流动的。


杨杰峰:把设计提前。然后有新的风向出来之后,再把它预先做调整。


钟振彪:特别是防台烟(音)8月份实行,但是7月份就是在开始改变标准化的产品线了。


杨杰峰:刘总这边,您那边的标准化,比如更新迭代周期大概是什么样情况呢?接着钟总话题。


刘广:每一家标准化不一样,像碧桂园房企全部标准化,100%,什么不能改,包括栏杆,全部不能改。我们这种企业就是标准化集团基础上还是可以有自己的创新或者完善。但是集团标准化也是在不断更迭,迭代我们这个周期,类似产品标准化,包括立面标准化都是不断更新。


杨杰峰:现阶段没有固化下来的时间的轴,是吧?很难固化。


刘广:其实我们区域还没有完全固化下来,我们集团有固化的。为按照不同产品线,产品风格,其实标准化也是,因为我们品质树标杆,创新跟树标杆也是不矛盾的。有时候我们利用标准化有更多时间思考更多其他的东西。


杨杰峰:谢谢,我自己对标准化,我自己操作的时候,我们在解决一个标准化和好的问题。就是标准化本身有可能是好的,但是,它标准水分上可能更好一点,不用做研究一些不成熟的东西。本质是成熟的,最起码是一个成熟的产品出来。那么,其实我们自己在做设计的过程当中,我们自己处理方法是大概是这样的。以前可能我们这个时间可能投入一个团队,投入到设计里面去。那么现在由于快推情况下,其实我们设计师还是非常有情怀,就是甲方和客户他们要求是更高的。那么我们在做优秀作品这个层面上,实际上我们在同一个项目里面可能会去投入两个团队。这个是我们经常所使用的方法,就是说有那么一个团队是专门思考的一些设计本身的问题。就是人的行为,人性,还有提升品质,类似这种东西,包括一些文化。关于设计本质的东西,有其中一部分有考虑的。因为有时候我们做设计,有的时候规划是倒算(音)的,没有办法。现在还可以一键出墙台(音),真正在这个层面上真正用人脑的时候,人脑要发挥更大作用,所以我们思考的是一般来讲,我们都是有两个团队思考这个问题,才能保证高周转的情况下出作品。所以我相信很多我们设计一线的设计师其实也是在做,否则我们金盘奖评奖的时候,预售楼盘也不会出现那么多精彩的售楼处的。售楼处也这块,因为去年的话比较多。其实对于设计师来讲,在高周转情况下。包括售楼处,包括会所还会更本质的东西,其实给设计师更多的机会,其实售楼处本身是一个展演场所,跟博物馆没有什么区别。从本质上讲,其实设计师也是迎来了很好的时代,从这个方面来讲。

再问一下朱,刚才提到一个问题,您刚才聊的时候,说了这个数字化和信息化的问题,大数据问题。第二次的又聊了标准化问题。在这两个层面上,其实我觉得这两个话题放在一起好像可以碰撞出一些火花,你能不能分享一下你平时思考这些问题的思考点吗?

    

朱迎松:其实这个灵感来源于去年我们成立了一个成品房管理部,这个成品房管理部也是在高周转的环境下。主要是在批量住宅,从土建到拎包入住这样的系统。我当时想我们区域,各个区域从南到北,有东北,哈尔滨,南的有海南海口。那地方差异非常大。那我们怎么定这个标准适应各个区域的客群。还有它的营销户配比,当地竞品楼盘都是不一样,我们最大的标准化楼盘来自竞争对手,你定了这个标准之后,你周边楼盘是什么,第二个来源客户需求,这样两个方面,怎么样才能做到精确。一方面我们通过分析竞争对手的优势劣势,我们找我们的机会。那另外一个,我们怎么样更加精确,就是要通过我们的大数据采集才能配合这个块,如果每个项目派一批人到哈尔滨,到海口调研一个礼拜,分析对手还不一定知道对手真正的核心竞争力在哪里。那怎么样在高周转体系下,标准化体系下进行差异化的竞争,我觉得就是要利用我们大数据才行,信息平台搭建。我们现在在梳理,本来每个企业有无数个案例样本,我们在开发那么多楼盘当中我们也对我们客户进行多数据采集,你使用过程当中或者售楼过程当中,或者使用两年之后的他的回馈。还有我们营销的销售过程遇到困境,他怎么好卖,客户什么样产品客户喜欢等等。还有来自物业,物业接到投诉反馈也非常多,也是真实的数据反馈,这是通过三方面,一方面来源我们内部,我们作为设计本身,开发工程,成本本身的反馈数据是什么,把大量数据放在一起进行碰撞。那么,通过这样的数据,那我们也可以分析同行的数据。很多同行的之间的信息越来越透明。我们也不间断的采集,把它分类,分成客户敏感点或者投诉点,或者工程质量问题,还是等等,各种各样的进行分类。形成我们的一个信息平台。只要输入这个产品,就呈现所有最优的产品给你选择,比如1、2、3、4,我们快速决策,这也是未来一个发展趋势,现在我们还依靠大量的人力、物力、财力投入,这可能已经不适应现在的高周转或者快周转发展了。而且我刚才提到今年以来快周转其实说白了就是为了资产高周转,就是微利时代。谁控制成本,谁快就是谁能够在新的环境下更具有竞争力。我就是谈谈我对信息平台、大数据,云计算、与人工智能的感悟,我觉得这未来务必是趋势。这个系统就是为了更加精确客户的素描,更加快速客户决策,而且保证你是对的,作用主要在这里。

    

杨杰峰:那这块很厉害了。我觉得整个思路,给我们做设计其实也提供了坚实的臂膀。为啥?刚才赵总也说过,有时候决策上会出现问题。那如果决策上,方向忧伤问题,快周转是快不起来的。后面运转,我们做设计也很明显。这个速度非常快,有可能一天一稿。但是这个其实如果决策出现问题的话,那整个过程就会是一个完全的反复。是一个大的分水岭,赵总这块对高周转,你认为最大痛点是哪里?有没有最大的痛点,排第一位。

    

刘军明:高周转核心的是什么,就是在有限时间里对你产品提出非常高标准要求,这其实是每个设计人面临最痛苦的。时间卡的时间点不能动,但是留给你真正创新的时间也是有限的。整个我们设计操盘手或者整个项目组操盘手的能力注定这个项目到底能不能高品质的运转下去,实现它的嘎品质,实现公司的经营指标和经营目标。这是最核心的。当然了,大家都在地产行业里,都是地产行业里精英,大家多多少少都会碰到一些相类似的问题。比如一开始营销提一个产品定位,往往有很多产品定位真正到我们组装楼栋的时候会发现很多定位的矛盾。这是第一个。

第二个营销策划过程当中也是这样的。有些地产公司可能设计做完了就做完了,像参与没有那么高,我们公司肯定不是这样的,我们公司操作过程当中我们要求全专业,全部门我们要共同审视一个产品线的,所以我们参与度,融合度,包括PK度非常高。所以这样环境下,谈到定位的PK,也可能会和营销的,比如售楼处动线,有强制性动线还是开放性的动线,还要加一个语音室还是不加,是加一个品牌区还是不家,它的动作跟你这个息息相关的,工程也是一样的,经常遇到这个示范区和大区界面,我推5米还是6米满足他的要求,站再工程角度当然是推的越多越好,这样更方便,营销也是这样,他希望成本越低越好。还出来东西越好,所以我们存在和很多的市场营销,工程的,包括客服,物业的矛盾点,我想高周转情况下,对我们一个最基本设计师来讲要真正实现我们创新能力,给客户提供责任感一些好的社区的话。我觉得在一个地产公司,一个设计人应该起到主导作用。这是我这么多年在做的。只有以设计为主导的一个项目,全流程的PK下来大家发现共同点才是好项目,如果营销妥协,定位妥协了,工程妥协了,注定不是一个好项目,这个反过来讲对我们操盘设计师来讲,我们必须要有足够的全专业,你必须是多能的。你要想PK掉工程,你想PK工程,PK掉营销,你一定要懂,不是说你要比他专。就是他那些在产品过程当中会PK我们产品营销的时候,你要站在他们的角度PK。我这么多年养成这么一个习惯,这也不能叫PK,应该是营销模式。我永远跟他讲的是客户,你客户,比如进到这个房间里来讲,客户第一感觉是什么。第二感觉到什么,我一定排序才给他讲我产品设计。永远站在营销逻辑上跟他PK的时候他会发现他没有想到的你想到的,当然他没有想到他提出好的想法当中你也可以吸收再创新。再比如讲成本,大家会碰到一个问题我给你一个接景观,给以前示范区。但是招标过程当中可能会有小心思的,我可能在800,900,可能结算的时候,会跟老板说我算了多少成本,其实这种成本省了是小成本,什么叫做小成本,什么是大成本,示范区是小成本,大区是大成本,所以示范区这块不要过渡扣,大区里面可能减个十块钱,二十块钱,或者售价上提个十块钱什么都有了,站在经营角度来讲,这些客户敏感点地方,这些投入都是小成本。第二个来讲,还会讲一个什么呢,经常我们会讲一个示范区我可能投入了两千万,但是两千万往往差多投三十万,四十万品质就不一样,然后经常会碰到集团有这个限额了,有那个限额了。我说现在已经投了这么多钱,如果再不投,就是浪费了。所以你要站在他们的逻辑上进行产品的初衷的导向PK过程当中才能保证我们真正产品的落地,我觉得一个好的产品能不能落地在高周转情况下,一个产品,管理者,设计管理者的作用是非常重要的,一定在地产行业里起到主导作用。因为房地产下半场一定是产品和服务下半场。所以说,一定是我们这批人,包括我们从事设计的行业里面的设计师的话,在整个地产下半场里一定是未来发挥空间越来越大,而且越来越重视。好的。就这些。

    

杨杰峰:赵总给我们设计师打了气。非常棒很精彩的热情澎湃的演讲。赵总聊过程当中提到很多协同问题。快周转不仅是一个设计这块的事情。如果这么理解就片面,从一开始,像朱总讲的,最开始定位,找客户,他已经开始快周转。我怎么能够更精确把客户定位找住,把营销这块问题解决掉。然后进行实操阶段,然后后面工程,施工,最后的营销交付,整个过程其实是一个非常完整的协同的过程。所以好像真的是协同这块的作用其实以前,我们用量来换利。现在用管理换利。我感觉是未来发展的是这种。我也想问一下,刘总。刘总您看这个协同工作,在你工作当中有一些什么感想,快周转协同。

    

刘广:你是指各部门间协同?

杨杰峰:对。


刘广:高周转过程中,其实最重要的就是结合近期项目,我们一般项目拿地之后,当天就要开始设计工作。着手项目。这时候营销,他们就是很快,几乎当天给我们一个产品定位,定位小卡片,我们拿到他定位之后,叫正式开始启东设计,一般开始拿地之前,我们已经介入很深了,营销也介入很深。这个时候我们必须对营销,对他们提的定位要有自己的理解,当然前期讨论我们也会提我们意见。包括他对我们前提输入的条件比较准确,避免以后设计反复。另外一个和成本的,就是因为博弈比较多。在高周转,微利时代,除了快,节省资本,另外一个就是成本压缩非常紧。就是每个产品,每个步骤,包括示范区的成本也都属于定得很死。这个就是我们也会在操作过程中想一些办法,把示范区做得大一点。然后或者是让其他的营销分摊成本,分摊施工的成本。

另外在报建,其实现在很多高周转,我们项目设置报建开发,对我们高周转影响最大流程,有时候我们前期设计非常紧。有的时候自己觉得图纸没有百分之百就提出去了,因为时间节点什么的。但是报建环节,可能会耽误很多时间,很多项目。我们集团项目还是以一二线城市为主,毕竟不像在三四五线,开发报建很多东西做得更快一些,一二线会很多流程,我们不是一下能左右得了的。所以就是在我们设计过程当中,也会利用一些中间的反复的时间,再推敲一下设计,然后不断的优化。

    

杨杰峰:就是开发报建这块也是您这边的比较看重痛点部分,快周转过程当中,肯定也吃了不少苦头。

钟总这边,我们刚才讲协同,快周转里面的协同。


钟振彪:协同是快周转最重要的一个方面,快周转最大还是快。快其实也是一个团队的协作才能完成的。那对于我们很多项目,好多我们的项目公司都要求拿地。第二天报建,因为已经有的企业都这样,下发红头文件。实际上,我们也针对,因为我们是同一个地方,同一个镇。然后我们其实很多东西都是要参考一个产品线,我们要研究它的,比他做得好,我们基本上同一个区域。

第二个我们还设计一套标准化体系给他,相对来说我们不能落后。他们是以集团为核心做标准化的,但是我们集团为辅,区域为主来做标准化产品线。所以,相对来说我们的落地性会比较强。每个区域根据各地特色做户型和立面,都是不会说千篇一律的。所以我们每个区域既有我们的标志性,也会有地方的特点,相对说。这是第一个。

第二个快,我们的做法就是提前介入,因为我们也是有自己设计院。自己做墙排,户型,包括什么,如果这个项目有五层到八层把握,我们会提前一个月介入。如果五五开以下(音)的,我们只做墙排。这样把设计时间提前,开发报建其实也是一样的,你光是提前不行的,所以我们成立专门工作小组,比如项目组包括开发、施工,项目,成本,设计其实都是提前进入,刚才这个项目我们有18个报建,要经过18个政府部门审核。我们在拿地前一个月全部走一遍了。就是这样来完成当天报建,当天拿地,当天报建的时间的痛点。

    

杨杰峰:基本上就是设计先行者,提前预知预判,这是快周转很重要的方法。

    

钟振彪:其实现在项目有可能实现的。因为很多合作项目,很多项目,你会发现今年非常多的合作项目。包括知道大家做房企,就是合作拿地,合作拿地,你的概率就会很高,中标概率非常高。

    

杨杰峰:我们讨论一下最后一个话题。就是标准化的未来在哪里。这个话题,现在在标准化。那能快几年或者永远快下去还是有别的东西代替或者说一个东西生命力可持续发展的这个话题。我总感觉,就是快周转东西是模式和方法,根本不在建筑设计领域里,因为金融的操作的问题需要这样子,只不过是一个现状。回到本质的话,整个快周转的未来,应该给我们生活带来改变的应该还是设计的东西。但是,这两个碰在一起,其实有它的必然性,而且肯定有持续性的。那么未来会是什么样的?我先请教一下朱总。你刚才提到很多未来的东西。

    

朱迎松:快周转,这个词未来,这个课题非常大。我就讲稍微小一点。我觉得快周转的话,还是围绕着城市化进程,其实大家各个环节做快周转无一目的为了市场占有率,做规模,谁能快速占领市场,谁就就能存活下去,包括现在很多的一线环节都已经深耕到四五线城市或者五六线城市。这个蛋糕从以往一二线城市到三四线城市,到五六线城市,包括刚刚提到在镇上有很强竞争。那怎么办?只有快;只有谁的速度快,谁的占有率,谁先在这个地方卖房子,占领好客户资源,先占领好口碑谁就可以决胜。所以我是觉得跟着我们政府的导向,如果将来某一天政府导向又变了,可能这一波去库存,以政府为主导去库存结束了。可能大家还是围绕这个品质,以人为本的品质来去做事。但是快周转这个事,快字怎么理解?不能盲目的快,或者早期,由于房企早期快的遇到大量的投诉,这是不可取的,这是我们合理快的基础上做,我想这是永恒定律。所有的企业,包括房企以外的企业。它做的规模,做得大的话,或者占有率比较高的话,在行业达到领先的话,都是可以快周转,高度的标准化,定位。所以我们只要把快把握好,我相信是不会因为我们政府导向,不会因为我们的房地产的形势还有市场占有率因素改变策略。如果快,盲目快的话可能会很短。如果把快把握好的话,一直持续下去。

    

杨杰峰:赵总这边认为快周转的未来,可见不可见的会是什么样情况?

    

刘军明:因为高周转有它的逻辑,金融杠杆的逻辑。现在的就是背后逻辑就是玩金融。无外乎几个杠杆!第一运营杠杆,第二融资杠杆,第三合作杠杆。为什么讲高周转,高周转的目标的话就是最主要可以实现把杠杆做得更高,杠杆做得更高,带来的规模的效应越大而且大家可以看到中国整个地产行业来讲,现在的话,前50强占到全国50%、60%了,而且急遽加速,所以行业的发展,地产下半场行业发展一定是更多资源向前10强或者20强企业集中,靠后企业慢慢压力非常大,第一你资源行不行,第二你资金面临很多的问题。很多企业资金达不到,然后你规模达不到,第三个你融资成本不一样,整个行业资源绝对越来越向大型的规模性的企业,房企集中。一定形成强的30强、40强,一定形成诸侯的格局大局面。这种大局面固定下来以后,实际上整个在中国的大的地产行业里面,中国每年这种开发量其实这么多年来不管有没有行政政策,其实没有降。只不过前一百强或者两百强里面怎么规模化里面做到自己更大份额,更往前把自己资源利用更多,随着行业的慢慢的竞争化程度,慢慢稳定以后,我觉得高周转这个事情有可能缓一缓,现在大家实际都是还在做大量的资本的积累。所以一定会有一定的时间段。回归到高周转情况下,产品角度来讲,我个人判断,这种快速运营模式下纯粹去搞工厂加工化产品。一定不会长久的。下半场的地产的话,因为真正大家可以看到我们每个,在一个城市里面或者在一个区域里竞争的时候,竞争来竞争去无外乎这些标杆企业,这是避免不了了,你怎么打败你的标杆,这是企业操盘手要考虑的问题。所以他的产品和他的服务以及客户为主导的生活模式,创新的能力。一定是这种以后地产公司的竞争或者发展的主导方向。所以在这种高周转情况下,对产品的创新这块的话永远是不变的话题而且要延续下去的,能不能把你对面竞品,打败他,第二个高出一千两千的价格打败他,这在于你对客户生活方式的研究透彻程度,你才有可能在非常激烈的竞争环境实现你经营上导向,所以每个公司的经营导向的成功,才可能带领整个规模的上发展,规模上发展带来你整个行业里把最优质的资源笼络到这边,带来更大规模的发展,所以高周转肯定还有一段时间的,但是对设计界来讲,产品创新能力一定会要求越来越高的,你有没有这块创新的能力,以及你整个公司体系化,能不能支撑你做到这一块。成为下一阶段地产届下一个风向标,这是我对高周转,设计创新的理解。

    

杨杰峰:赵总的观点就是高周转是必然的,整个社会发展基调都是这样的。未来,高周转,一直存在的,只不过状态不一样。现在是特别高周转,一个是金融上的,一个是政策上的。还有一个包括,其实各个房企本身的基因,房企与房企之间的竞争关系,包括区域竞争关系,都会有相互之间的比较。所以说快这个字永远规避不了。不能规避的是设计本身的东西。本初的东西。刘总您的观点,对于未来咱们高周转未来的部分,您怎么看?

    

刘广:对于高周转的未来,我觉得就是高周转肯定会持续一段时间。如何在高周转环境下做好设计,刚才大家提了很多点,我们一直要把还是多想想办法,把高周转环境下低成本,快速化发展做设计做好。我也相信高周转这个东西,在未来较长一段时间应该不会这么严重了。会回归到正常的合理的一个建造周期和逻辑上。

    

杨杰峰:好的。那时间关系。时间有限,我稍微做点总结。咱们今天聊得还是很开放,而且很多精彩点出来,包括以人为本。包括快周转下和大数据结合,包括高周转的本质,包括咱们讲的高周转产品线,产品固化的一些问题。我觉得是挺有感触的。我自己觉得在现有情况下,我们地产设计人还不要忘了设计本身,不要被金融的整个的洪流卷进去,还是真的要保持初心。否则的话,咱们未来都市主义中国城市发展的,实际上会走样。整个生活其实不会变得更美好。有可能是如果我们初心丢了,大家的生活可能是对子孙后代都是有坏处的。我也希望整个我们地产界,都是地产风向标大咖今天云集,真的呼吁一下,确实应该把心,在现有条件下,很多放在设计上,放在咱们真正关怀人的行为和生活上。那也非常感谢大家时间,感谢我们四位老总。感谢。  

         

主持人:非常感谢五位嘉宾们的精彩对话,各位发言嘉宾紧扣主题,各抒己见,为我们奉献了一道又一道美味可口的精神文化大餐,让我们再一次以热烈的掌声对嘉宾们的精彩演说表示衷心的感谢!

最后再一次感谢各位嘉宾的莅临。 现在我宣布本次"第十三届金盘奖江苏地区综合类评选暨高周转环境下的标杆项目开发与设计论坛"活动至此圆满结束。

请各位嘉宾留步,在现场工作人员的指引下合影留念。

请各位嘉宾移步到中餐厅用餐,我们为各位准备了交流午宴,下午1点半第十三届金盘奖江苏地区综合类评选正式开始。

图片实录

  • 嘉宾合影
  • 论坛盛况3
  • 康建国 金盘网络科技有限公司总经理 金盘奖创始人
  • 论坛盛况2
  • 钟振彪 美的置业集团 设计研究院 设计总监
  • 朱迎松 新城控股集团商业开发事业部 总设计师
  • 刘广 阳光城集团南京区域 设计总监
  • 任庆 上海墨刻景观工程有限公司 副总经理
  • 胡海涛 上海霍普建筑设计事务所股份有限公司 设计总监
  • 杨杰峰 上海霍普建筑设计事务所股份有限公司 副总经理/设计总监
  • 赵军明 旭辉集团 苏南区域副总裁兼环苏州城市公司 总经理
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