第十三届金盘奖华南地区综合类评选

暨高周转环境下的杠杆项目开发与设计论坛

时间：2018年10月19日

地点：深圳深航国际酒店

主   席：郭镜泉        世茂地产福建区域公司     设计总监

副主席：杨静         福晟集团                 研发中心总经理

李顺辉      首创置业粤港澳大湾区域公司       设计总监

覃峰颖      旭辉地产深圳公司                建筑设计总监

周光旭      中南置地广深区域公司            设计总监

劳文韬       正荣地产                        总部建筑设计副总工

张   伟       阳光城福州区域公司             设计副总经理

韩东航      仁恒置地（深圳）有限公司         总建筑师

杨   峋       建发房地产集团有限公司          厦门区域公司副总经理

巩雪峰       佳兆业地产                    深圳区域商业设计部总经理助理

赵　勇        蓝光地产                         华南区域/产品设计中心总经理

黄   钢        宝能控股(中国)有限公司集团           精装管理部副总经理

赵武超       中国金茂深圳公司                  设计总监

郑棣升       远洋地产                        华南区域设计部设计总监

纪惠敏       深圳泰禾房地产开发有限公司      设计部高级设计经理（总监级）

李鸣彦       鲁能地产海南文昌公司              设计总监

郑功韧       中海地产深圳公司                 设计部研发副总监

陈明珠       融创中国控股有限公司             广深江中景观城市负责人

王会会       龙光地产                         总经理助理

邹   炯         广州山水比德设计股份有限公司 合伙人/深圳设计院院长

胡智鹰       长厦安基建筑设计有限公司        副总建筑师

张   妲       重庆蓝调城市景观规划设计有限公司  华南中心总经理

饶高翔       上海伍鼎景观设计有限公司  设计总监  

林星宇      万千建筑设计咨询有限公司            总经理

李志彬      上海齐越建筑设计有限公司             总经理

杨   赫       上海霍普建筑设计事务所股份有限公司    董事/副总经理

郭红旗      上海一砼建筑规划设计有限公司          创始合伙人、设计总监

宋勇强      上海拓观建筑设计机构                  董事/设计总监

江贤平     上海华策建筑设计事务所有限公司          总经理

石   力     水石设计                     设计总监、合伙人

郑   涛     HZS滙张思                  广州公司总经理

朱崇文     深圳市喜喜仕景观设计有限公司     创始合伙人

蔡   捷     捷仕建筑规划设计（上海）有限公司      创始人/首席建筑师

李建新    麦垦景观                         创始人&设计总监

胡   爽    奥雅设计                           深圳公司技术总监

赵新宇     梁黄顾建筑设计（深圳）有限公司    董事

张   嵘    骏地设计                                             骏地深圳总经理

颜永汉    基准方中建筑设计（集团）深圳分公司    董事/总经理

丁   炯     深圳市赛瑞景观工程设计有限公司     合伙人董事总经理

刘   钿     源创易设计集团（中国）有限公司     深圳公司总经理

彭光曦    立方建筑设计顾问有限公司           合伙人/副总经理

谢馥吉     新加坡贝森豪斯设计事务所               设计董事                         

钟先权    贝尔高林国际（香港）有限公司           项目总监

张   波    深圳市博雅景观设计有限公司           副总经理

张   岩    伍道国际                             总经理

康建国   金盘网络科技有限公司总经理              金盘奖创始人

主持人：各位专家、各位媒体朋友们，大家上午好！我是今天的主持人，第十三届金盘奖华南地区评选由金盘网、《时代楼盘》杂志社主办，广州市唐艺网络科技有限公司、北京市金盘网络科技有限公司、水石设计承办，中国金盘房地产开发产业联盟协办，同时感谢各大媒体对金盘奖一直以来的关注跟支持。

今天非常感谢大家的到来，感谢正荣地产、阳光城、仁恒置地、剪发地产、佳兆业地产、宝能控股、远洋地产、金地集团、泰禾地产、鲁能地产、中海地产、融创中国控股有限公司、龙光地产等公司对本次大会的支持，感谢你们。

今天上午，大家大部分是来自于福建，福建的航班有延误，我们对今天上午很早到活动现场的领导们表示深深的歉意，感谢大家对我们今天活动的支持和理解。

我们今天延误的领导将会在中午的时候出现，到时候大家可以进行深入的交流。

下面首先有请主办方康建国先生上台为本次活动致辞，有请！

康建国：各位领导，各位嘉宾，很感谢大家来参加今天上午的论坛，我们今天的论坛叫做高周转环境下的标杆项目，金盘奖是到了第13届，今天在深圳是我们的最后一场，今天是13届11个分赛区的最后一场，所以在上午做了这个论坛，今天的论坛是内部的论坛，我们请了水石设计的梁总和石力总来给我们做分享，另外我们请了地产届的一线地产开发商来做一个对话，这是闭门会议。我们历来追求的是小而精，小而美，大家都是一线的开发商和设计公司，可能通过2个小时的交流就能碰撞出真正的火花。

在此，也预祝今天上午的论坛可以圆满成功，谢谢大家！

主持人：谢谢康总的致辞！今天我们也非常荣幸邀请到了水石设计深圳公司总经理梁淼先生来到现场为我们做主题演讲，有请。

梁淼：先谢谢大家，今天分享的主题是高周转欢迎下的标杆项目，我们更想从我们自己的角度去讨论这个话题。

我们在刚刚接触高端住宅项目的时候，我们做了很多的铺面保证最终的完成效果，那时候因此获得了很多的好评。我们也挺沾沾自喜。但是经历了这些年，我们从单一的居住类产品机械类设计逐步到多功能、多品位、更复杂的组织，团队也会反馈我们和业主的沟通变得更加艰难，或者是有更多的困惑。

我们希望通过更高层面的交流，能够在设计项目的初始，通过我们的智慧或者是我们对项目的理解去影响客户做产品线的打造，从而在后续项目落地的时候，设计师能够有更好的发挥，同时也能够令客户理解我们到底在想什么。

今天分享的话题是《现阶段下的住宅地产发展趋势和应对策略》。我们看到市场在变化过程中，有某种力量正在作用我们的情况。简单来讲，政策维度上，这个调整的作用直接影响到市场层面、客户层面、土地层面、产品层面等等变化，市场更加激烈了，客户比开发商更理性，要求越来越高、眼光也越来越高，但是他们的置业能力有限，土地从一二线火拼转变到三四线疯抢，产品是从大产品时代的来来到多元化发展并举，企业以销售主导转变为产品+  运行双核驱动，总之一个字是变。

对整体的企业形象能够通过产品线形成提升，企业内部所有人员的操作水平也可以得到更好的改善。产品线的形成能够解决产品过往的痛点，提升品质，从而更好的解决客户的满意度，同时也注重成本的分布，我们会在成本可控的情况下关注客户的敏感点和实用性。

提升业务服务的硬件可能是最有条件可以说的内容，我们体面的社区大堂和完善的服务系统都能够变得更加贴心。好产品先要好看，大家都在寻找未来市场的基点，包括我们超级IP的形象。

产业结构的调整，我们可以看到，市场变得复杂了，政策的导向不言而喻。客户矛盾了，80后从刚需到置换，90后直接越过刚需到置换，70后都准备豪了。土地也在博弈，三四线城市一地难求。

好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂表里不一。品质为王与成本强控，价值不支撑，成本不失陪，还要设计创造价值？地产公司也不容易，我们一个项目可能就是一个城市公司，几个城市公司就有全国布局，同样是3条产品线，存在许多的期许。面对一个冲动而又疯狂的2018，下游产业的设计单位，我们又将如何应对？这是我们一直思考的问题。很多同仁都有这样的感觉，加班多了等等。市场复杂，客户矛盾，土地博弈，产品太累，房企忙疯了，我们要做一定的调整。

水石已经做战略的平台化服务，属地化的公司发展和标准化的服务质量，我们今天关注精细化的产品线落地。客户的研究和产品的升级，精确的把握客户的需求，其实是同质化的产品时代、差异化的品质实现。精细化的客户研究，全龄家庭结构、全生命周期置业，深度挖掘客户生活中的痛点、亮点，还有痒点。

适龄化的精细化设计，解决产品的痛点，从而提升亮点，提高满意度，让产品回馈客户。男女主人的人体尺度基本一致，他们功能上的需求也相对接近。老人，强调的是便捷，适老化的功能设计，比如卫生间的布局。子女小孩，一个房子里面，储藏空间需要最多的就是小孩，更多的是分龄化和双孩时代的考量。社区、会客大塘，安全求学之路，小孩可以在小区的门口安全乘坐小车去上学，这才是真实安全的生活环境。客户价值的敏感点，包括痛点、痒点和亮点。痛点是客户过去存在的矛盾点，如果不解决这些点，客户不买单，如果解决了，客户愿意买单。痒点更多是未来发展的趋势或者是客户还没有感知到的东西，解决了之后可能就会形成市场爆点。痛点解决不难，关键是设计的准确分析和精准的解决。亮点更多在于高校，如何和高校合作实现四两拨千斤。痒点的解决过程中在于度的控制，如果过渡可能就变成了新痛点。

全维度的产品创新，我们能够看见的，发现的所有的维度我们都应该关注它未来发展的趋势。95平米的户型，我们有两个动作，第一，所有的结构外置，分割墙从200变成了100，增加了100的空间。120平米的户型，主人从二孩到三孩，未来到双方家长的融入一起生活，它有很多功能上变化的需求，但是我们的购买能力是有限的，未来限贷、限购，还不如对于原有物业的改善。二孩时代，三代同堂，恩爱夫妻等等，这可以适应每一个人对空间功能的需求。

关注近人尺度，以前关注的是近地尺度，现在是近人尺度。尊享型住宅公区系统，尊重每一个家庭成员的感受，双大堂的设计一直是大家的优选。车库品质的提升，其实更多不是说我们的停车效率有多高，反而是标准的管理，将来可能成为设计的卖点。客户的敏感点，脏臭暗等等都是客户在意的东西，地下车库归家流线和地面回家系统是同样的道理，同等的重要。注重景观细节，细节的打造，石总会对景观方面有更详细的描述。

我们往往对总平面做理想化的分析，示范区，我们认为本身就是社区生活的一个部分，对示范区的感受就是对未来社区生活的体验。组团空间，我们有漫步回家，有开车回家，人车分流还是否正确？我们可以重新去思考。活动场地，老人和小孩，除了享受阳光之外，其实他们的活动也应该被周边慢跑经过的人所感知。一直强调的景观中轴，我们要做到仪式感，但是我们不需要创造更多像电影场景的东西，我们希望这些功能场景变成真实生活的一部分，真的被真实生活所使用，更贴近人们的生活。体验型社区的展示系统，所见即为所得的生活场景的呈现。

示范区，无论是高密度，还是低密度，我们希望总有一款是符合您的需求。以交付以后的社区生活为线索，形成特定的场景模块，我们强调的还是所见即所得，最小化的差异感，这能否让我们的示范区投入高一些？示范区的流线就是我们未来回家的流线，就是对未来社区生活体验的流线。

讲到这里，我们一直也和我们的团队做沟通，说到产品线，我们未来的工作会不会被集采？我们的工作会不会被取缔？我们还有没有饭碗可以保存？其实产品线，这些都是客观存在的，但是这个也是一个趋势。我们应该正确去面对产品线的理解和它的潮流。产品线真正存在的目的，可以是为设计师从零到60分做一个铺垫，我们工作的时间和重点，更多集中在60分到90分，甚至是100分。我们形成了这样的框架，我们希望我们结合对客户的研判，通过全面的管控和管理，最终实现全维度的覆盖。

在目前的大形势下，我们可以回看过去，过去是客户的设计管理对接我们的建筑、景观、结构和精装等等，是一对多，而我们更希望的是我们各专业形成纵向的打通，而客户层面上，形成梯字型结构，我们是做人居产品的设计师。目前的时代经历着剧变，但是我们希望我们的工作能够适应它，从而慢慢去成长，众心成城，蓄势待发，脱颖而出，九层之台，起于累土，千里之行，始于足下，希望我们可以和大家共同成长，谢谢各位！

主持人：谢谢梁总的精彩演讲！下面有请水石设计景观设计总监石力先生来到现场为我们做主题演讲《会呼吸的景观—住宅微气侯景观研究》，有请！

石力：很高兴今天能和大家分享，这个内容是水石景观近期一直关注的内容，并且我们也做了一些实践，特别高兴今天能够和大家针对景观的设计做交流。

为什么要做这个概念呢？来源于对于景观设计行业现状的思考。像梁总讲的，无论是设计单位，还是开发商，现在对于项目的开发都越来越难，特别是对于景观设计师来说，特别焦虑。大家都集中做展示区的设计，然后展示区的设计往往又出现很多的网红脸，大家都只是围绕做展示区，这个展示区很多程度上未来面临全部拆除的结局，大家都感觉不对，但是什么是对的呢？大家又不知道什么是对的。

所以我们总结下来，现在的设计有几个特点，一个是伪美学的设计观，大家都打造展示区，但是展示区和大家未来的生活又没有什么关系。第二，特别套路化，除了美学，大家关注住宅的功能，但是这种功能往往又是一个慢跑道，一个老年人活动场地，一个小孩场地，这些内容又变成了套路，如果不做这个，就不能叫做未来的功能。第三，简单粗暴，中国幅员辽阔，我们做新疆的项目，也做广州深圳的项目，但是具体的设计方法上又完全用相同的思路，南方和北方的气侯特点，人的生活方式都有很大的不同，所以我们觉得设计其实是面临着这样的一系列困境。

但是不这样做设计，我们还能从哪些方面思考设计的方向？我们简单做了一个分析，第一，美学，纯美学，好看，我们现在80%的工作是放在这个区域。第二，功能，大家也开始关注，但是还是特别的套路化。第三，健康，我们在设计的方法里面也开始关注健康概念，去年我们也做了BSC的系统。第四，社会，之前提到了开放社区，社会这个因素是探讨人和人之间的关系。第五，气侯，气侯是最重要的决定景观设计方法的重要因素，但是这个概念这几个因素里面最被忽略的概念，所有形成了这样的格局，纯美学被过于放大，自然的气侯因素是显而易见的东西，却被集体忽视和遗忘。如果说这是一个人性格的各个方面，人的性格就过于的扭曲和偏执了。

我们看一看中国气侯的特征，幅员辽阔，从南到北有五种不同的气侯，这都有各自非常清晰的特征，但是现在的情况就是只用一种方法做景观设计。从夏季的体会来说，中国的夏天比周边的地方都热，绝对高温的天气其实挺多的，比如8月份我们在上海特别热，到了深圳更热，去了乌鲁木齐以为凉快一些，但是其实也很热。

建筑设计，像一个罩子，能够把室内罩起来，通过空调系统去降温或者是饱暖，但是对于景观来说，很难把所有的景观罩起来，那造成了什么结果呢？因为室外没有舒适的活动环境，人会越来越不愿意去室外活动，会越来越愿意在家里吹空调，所以我们希望创造适宜的微气侯的景观，让大家从房子出去，更多接触自然，回归到大气的空间里面。那是否存在这样的方式能够调节微气侯呢？答案是确定的。从三四年以前，我们开始意识到这个问题的时候，就带着这个问题去关注周边的空间，我自己有一个爱好，就是会去气侯条件相对比较差的地方，到过非洲，也到过大部分气侯极端的国家，比如说印度，40度，但是室外存在非常多的有风、遮荫的环境，这样的环境，是通过设计主动创造出来的。所以我们就开始研究，室外的微气侯是怎么样通过自然的方式去形成的？

这张动图比较有意思，包含了很多种创造微气侯的主动设计的方法，这是乾隆皇帝老爷子，第一个是淋水，第二个是通风，第三个是扇扇子。我们通过近几年的实践，也总结得到了四大元素，土、光、气、水。

第一，我们研究了自然空调系统生成的基本方法，土光气水四个元素怎么在空间里面起到作用。第二个是气侯设计的思维，做设计不是科学家，我们不光研究具体的方法，而是把它和我们的功能、美学结合起来，和总图的布局结合起来，建筑景观一起结合起来做的设计，所以形成了这个思维。第三，自然空调系统要能够在现实里面达到很好的效果，其实需要各种方法的综合利用，所以我们把它叫做微气侯的综合体，我们现在也已经做了一些项目的实践，收到了很好的效果。

历史上有大量的实例佐证了用土来保温或者是降温的原理，我们后边的方案案例，我们基本上选择了欧式的传统景观，当我们研究欧式园林的时候，以前认为欧式园林无非是平面化的布局和几何型的仪式感，但是看到大量实例的时候，我们才意识到，欧洲园林在表面上几何化下，包含了很多人性化的思考。比如说土座椅，它做了很多的下沉空间，就能够隔绝非常热的温度。从土座椅开始，又做了硐室，有一些硐室是卡在山崖或者是土方里面，到了夏天，这个空间就变成了非常好的隔音纳凉所在。他们非常好的利用了土元素来进行了保温和降温。

我们也做了一个案例，这个是我们的一个小会客间，我们把它和地库打通，做了顶上的通风采光，自然风可以通过这个空间吹到地库，和地库的新风系统连接，这个会变成福州夏天台风天或者是避暑的空间。这个是最终呈现的效果，虽然形式语言比较强烈，但是实际上它是微空间的载体。

第二个元素是火，火的元素是太阳，太阳元素在微气侯元素里面主要是遮荫，或者是利用太阳阳光的能量适宜冬天活动的场地。我们在欧洲传统园林里面看到了大量的实例，我想讲的是下边的亭子，亭子有一个大墙，这个墙把亭子分成左右两个部分，右边的部分是一个能够晒到太阳的空间，这个空间在冬天是暖廊，但是左边是遮荫的空间，变成夏季的空间。表面看是欧式的亭子，但是实际上包含了微气侯设计的良苦用心和精细的考量。

欧式传统园林非常适合人冬天停留，夏天遮荫，能够让人的身体有愉悦的体验。在我们的传统里面，包含了非常多的、非常好的人性化的设置，但是这些东西，通通被我们遗忘了。我做了这么多年的设计，很少有甲方要求我们在设计里面考虑得这么详细，现在大量的时间是集中在设置一些看似好看、眼前一亮的设计，但是忘记了长久生活中的体验。深圳一年达部分时间都比较热，怎么让室外有非常舒适的空间，这是特别需要设计和特别需要关注的点。

第三个元素是水，水元素是景观最基本的元素，就像这张图一样，我们一般考虑水，就是好看。我们忽略了水可以作为降温的素材，所以水，在微气侯的设计里面是水冷的概念，景观的空间其实也需要水冷，水能够产生非常好的制冷的效果，表面上看似流动、叠瀑，其实都可以和景观结合进行降温。

下面的案例都是欧洲传统园林空间的分析，从雨水的收集到建筑前厅的喷泉，一直到它作为瀑布高差跌落，都是利用了水冷的设计，形成了非常适宜户外停留的空间体验。一方面，我们非常迷茫，不知道现在的景观应该往什么样的方向走，但是我们关注到人的生活的时候，顺着气侯的逻辑去思考，我们能够想到很多的空间。并且水的降温体验，夏天水的参与性不是新的发明，欧洲的传统园林里面有非常多的水的体验空间，有时候会无意间把水喷到人的身上，一个水的玩笑，都是夏天调节气侯降温的方法。

第五个是空气。空气在微气侯里面，是通过空气的流动，形成风来降温的手段。我们也在欧洲的传统园林里面看到这样的案例，它的亭子布局是顺着夏季的风向，它会在风向的前边布置一个水池，风向吹来的时候，会把水的凉意带到亭子里面，并且亭子的座椅设计，也是会淋着水。这个空间，我是真实去体验过，夏天外边是40度，但是在这个地方有空气对流，异常的凉爽。我们可以通过这样的原理，把它带到大区的生活里面，通过这样的方式提升大区未来每天生活的感知。

欧式园林里面的庭廊的设计，会顺着风向，把水布置在庭廊的前部，背风会设计一面墙，上面有一扇窗。所以形成了四季凉亭的概念。这对未来大区的设计非常有益。包括欧洲传统庭廊的设置，表面看是三段式，但是三段式里面包含了空气的对流和把风的作用，把微气侯的设计结合了进去。

我们知道了这样的设计原理之后，我们希望这个不光是科学的态度，而是兼顾气侯、美学等撇横的设计。我们在整体布局里面，考虑的是风环境动态的影响，影响考虑太阳在一年四季里面，沿着一个轨道去变化，在一天里面也有不同的入射角，始终用动态的思维去做整体的空间布局。古人没有我们好的条件，我们今天已经有各种各样的软件可以去实现风和光的条件模拟，我们更应当去结合这样的东西去做整个的布局。

我们以前做平面布局的是主要是考虑甲方要什么线，主要是出于美学的考虑，但是要结合风和光再考虑美学的时候，道路是直线的还是曲线的，就一目了然，所以微气侯和空间美学应该是平衡的布局。

我们觉得单纯的地库是设计资源的一个浪费。地库是纯功能的考虑，就是停车的，但是地下空间，它是一个天然的降温、保暖的空间，我们为什么不利用地库做一点小小的改进？比如说让它和地下的下沉结合，和高差结合，这样可能花了一点精力，但是却感受更好。这个目的就是把外部溪流的空间，利用高差和地库打通，设计了两层亭子，下面是非常的阴凉，通过楼梯间做了一个茶亭的设计。这个空间表面上看是流水的形态，夏天的时候非常的凉快，人在里面可以通风、遮荫。

这个项目是去年的金盘奖年度最佳别墅，另外是植物本身，也是非常好的降温的素材，特别是植物空间具有可塑性，比如说竹子的搭接关系，能够天然形成遮荫的空间，这个再加上植物的蒸腾作用，就是非常好的降温的微气侯设计空间，并且是非常低廉的造价就能够实现的设计。说到材料，不同的材料，对于降低温度或者是保温也有不同的属性，我们对这部分的内容也做了研究。

最后想说的是，有了设计的方法，有了基本的原理，最终我们还是希望微气侯的原理是一个创新的设计。关于微气侯综合体的微气侯综合使用，我们也做了一些实践。我们结合了地库的空间，结合了水帘洞的空间，整个水通过不同的姿态从高处跌落等等，是一个景观的水冷系统。我们看到的具体的形态，都是微气侯的载体，左边角这张图是一个地库，后边能够看到地库采光的侧壁，车辆在这里通行落客的时候，能够看到这个水幕的跌落。

今天在座的都是地产届的大佬、开发商，我们觉得这样的设计对于景观设计师来说，落地它是蛮难的，从开发的流程上，建筑设计是首先进入的，一般景观介入的时候，建筑基本定型了。所以今天也做一个号召，希望各位地产的大佬，我们的甲方爸爸，能够在项目一开始的时候，就能够让景观介入，或者是能够有一些这样的思维，这样的话，景观的气侯设计未来就有更好的表现。

这个是南昌绿地赣江全季节的庭院，这个是顺应了阳光和风环境的布局，首先就是这个空间里面顺应了光和风的环境，同时利用了很多降温的设施，比如说遮荫、雾气、水流动，形成了这样一个庭院，这个庭院是四季都可以在里面找到阴凉和取暖的空间。整个布局里面，我们运用了一个全年阴湿的角落，利用不同植物的搭配，形成了夏天这个空间能够比外部低六七度的概念，夏天这个空间能够保持常温在26度左右，是非常舒适的夏季空间。但是这样的空间，按照普通的设计思维来说，就是一个阴湿的角落，被一笔带过，但是用微气侯的思维，它就是一个微气侯的载体。

气侯时钟，为什么有这个概念呢？考虑到太阳是绕这一个中心轴旋转，当一个空间是圆形的时候，就可以适应太阳一天的变化和一年的变化，所以形成了一个圆心的亭子，在这个亭子里面，不同的时间段，一年四季都可以找到适宜人停留的空间，并且我们把它变成捕风捉影的概念，它的表皮是一层层的鳞片，这个鳞片是可以打开的，夏天打开的时候就是通风的设施，冬天关闭的时候又是保暖的空间。

微气侯的设计，无非就是捕风捉影的概念。气侯的峡谷，这个项目也是福州金辉的会所，这个会所是景观牵头做了建筑和景观的一体化设计。这个地块的条件里面，这个会所不能有大面积的露在室外的部分，它要埋在土地下边，所以没有办法采光，设计的思考就是能不能有一条峡谷，可以让地下三层和地下二层都可以采光，我们就想这个峡谷能不能是一个水系，形成一个缝隙的状态。夏天的时候，福州大概是37度，但是我们进入这个峡谷的时候，非常的凉快，能比外边低10度，但是在建筑立面设计的时候，我们觉得这是失败的案例，没有做立面的开窗，水分有凉风，但是不能吹到室内。我们觉得这个一体化并没有完全做好和落地，但是也给我们提出了未来发展的思考。

气侯之廊，从入口一直到入户大堂，形成了气侯的廊架，除了交通的空间以外，把功能和气侯做了结合，一年四季这个廊架里面都能够找到不同的停留节点，另外把很多功能，比如说美术馆、室外的书吧等等都结合到这个廊道里面，形成了气侯之廊的设计。

景观的毛细血管，这个空间比较小，比较局促，之前是高差非常不利的景观条件，但是通过水冷的系统的置入，通过叠瀑，把一整条动线串联起来，形成了景观的毛细血管，这是大区建成的效果，它是未来能够和住区真正的生活结合起来的空间，形成了很好的微气侯的设计。夏天非常热的时候，整个归家入户的体验有非常好的感知。

要落地微气侯的概念，是不是可以做标准化？所以产生了气侯盒子的想法，我们选择了4个不同的城市，代表了4种气侯特征，有一个标准的盒子空间，这个空间是20米乘以20米，我们综合的应用各种微气侯调节的手段，形成了这样的标准化的小产品。我们觉得气侯这个概念，可以快速的应用到地产大区的开发里面。当然这部分内容，我们还在做更详细的研发，也希望在气侯里面用小小的黑科技，形成气侯盒子的微气侯的模块。

其实做微气侯设计，就是一个小小的目的，我们还是希望人能够从室内出来，能够感受到大气，能够感受到阳光、空气、水，做会呼吸的景观设计。作为一个设计师，对景观设计的未来还是比较迷茫，但是思考了微气侯，感觉打开了一扇门，从微气侯的角度思考，我们觉得设计是千变万化，产生了很多可以打动人的、对未来大区生活有提升的具体的设计，并且微气侯的概念，指向了一个正确的价值观，我们觉得把设计从符号化的功能里面解放出来，真正的回归到人生活上的东西。

特别高兴今天能够和大家做这样的交流，谢谢。

主持人：谢谢任总的精彩演讲！下面是我们的对话沙龙环节，分别有请：

主持嘉宾：水石设计深圳公司总经理梁淼先生

对话嘉宾：水石设计景观设计总监石力，正荣地产总部建筑设计副总工劳文韬，阳光城福州区域公司设计副总经理张伟，仁恒置地（深圳）有限公司总建筑师韩东航，鲁能地产海南文昌公司设计总监李鸣彦，王欣。

梁淼：今天上午到的时候，主办方希望我在这个环节当一个小主持，刚才早上也做了对水石在未来市场上的分享。今天讨论的主题是高周转环境下的标杆项目，听到这个主题有点矛盾，过去我们说做一个标杆项目，大家会想到我们有足够的工期，有合理的预算，然后在这个情况下组织团队、开发商共同努力打造这样的项目，但是目前的高周转情况下，我们还要做标杆项目，这在过去的一段时间里面，作为设计团队，作为已方没少折腾，甲方爸爸们也挺难受的，也想利用本次机会，看看各位业界的大佬，你们对这个主题有什么分享？

王欣：非常高兴能够参加本次活动，刚才梁总讲的问题，我相信是在座地产同仁都思考的问题，大家走的路线可能和高周转不相同，但是在市场的压迫下，大多数的企业还是有部分的项目走高周转，那在高周转下，如何把企业原有的产品资金保留下来？从金地集团的时间来说，大家的方式还是可以有所研究，产品观不能丢，丢了之后我们不能做行业的快消品，说是做房地产开发，我们提供的还是人居住的生活模式。从经济的实践，我们分两步走，第一步像做一个雕塑一样，把骨骼固化下来，比如说从景观的角度来讲，我们功能性的东西和常规的东西，这些东西是完全要固化下来，不能有缺失，而且在设计标准上要有所统一。对于体现产品个性和企业标识性的东西，我们希望结合高周转的时间内快速有这样的创作，但是这个创作不再是以前的漫天找概念，我们希望围绕一个主题，就是确定了一个方向，然后做产品的创新性研究，所以在高周转下我们也能够保证我们产品的品质。金地集团这两年和前几年没有办法比，但是相交于往年的发展速度有所提升，同时业界上产品的品质是有所保证的，这是我们做高周转情况下的产品品质保证的措施，一个是产品系列化，一个是产品创新性结合高周转来做。

石力：顺着王总的角度讲，刚才我和王总在下面探讨一个问题，王总在宁波有一个项目，这个项目做了很多户外的连廊，这虽然很好但是对项目来说不合适，因为项目是高周转和低成本项目，但是做了这个东西有点骑虎难下。高周转是不是代表效率的提升？要很明白这样的项目里面有哪些东西是真正的痛点，是真正的价值点，而不只是说所有的东西都要高大上，我们觉得准确的定位更有利。

高周转是不是可以做模块化的设计？前一段时间，我们项目里面有几个骨建（音），他们从外边找了一个老房子，没花一个月，这个老房子就从原址搬到我们项目的现场，都搭建起来了。为什么能够这么快？中国建筑是模建化的，他们是玩房子之间的布局，通过不同的布局组织各种空间，所以一直有一个想法，景观是不是也可以做一些模块化的设计？我们不一定每一个项目都想一个完全没有的东西，但是是不是可以通过一些模建化的组织和再创造去做设计？今天讲高周转，这样的方式，是不是也可以达到提高效率的方法？

梁淼：谢谢石总和王总的分享。

张伟：大家好，讲到这个，我想起了高周转这块，因为阳光城属于这一波发展比较快的开发企业，也是在9月份刚刚冲破千亿大关，集团也喊了很多的口头。大家都讲标准化模块化，但是做到这个之前要做到精细化。我们怎么回家的，各个流线等等，我们做得特别精细的时候，就可以做标准化。这样的话，是比较美好的生活复制。我们想通过模块化来达到高效的节奏。

另外我们也提倡一定比例的产品创新，比如说我们始终需要做标准化做创新，创新出来的东西又可以固化，就是标准化再升级，我们有一个反复自我迭代的过程。人性化的关怀是永远都不要回避的。你怎么去打造产品的唯一性？因为它不是一个快速复制的东西，你要找到不一样的东西，像我们每一个人一样，找到唯一性，就是创新的点，这个是非常的重要。

最后我还要说一点，虽然整个行业的成本卡得很严，我们集团也刚刚发布了绿色智慧家，也是关于对人性化的关怀，也是对产品品质的提升。在这个背景下，我们还是大力的推产品的提升。绿色智慧家的概念，也是强调空气、水、智能家居等全方面绿色智慧体系的升级。我相信，通过这几点，一个是规模上的提升，一个是提升标准化，再加上绿色智慧家的引入，我对产品力方面还是充满了信心。

劳文韬：我是劳文韬，我想分享几点我自己的看法。其实这个标题是高周转下的标杆项目开发策略，第一个是高周转，第二个是标杆项目。

对于高周转，大家就认为是快，但是我自己的理解，从公司的角度来说，高周转最终是要实现现金流的高周转，实现所有的经营指标的高周转。比如说我这个项目定位是有问题的，或者产品是有问题的，或者其实我没有找到合适的用户群。行业内也有很多不同的开发商，他们理解的高周转也不太一样。我们公司2018年的1月份在香港上市之后，作为前三强最后一名上市的公司，我们主要是规模和质量，规模是高周转，质量是品质。我们也是在摸索中前进，这个高周转，我们的速度没有这么快，所以每一个公司的高周转是不一样的，所以高周转应该是有质量的高周转。这样来看，这个和标杆就没有本质上的矛盾。

第二，标杆项目，每一个公司对标杆的理解也不一样。我们今年提质量的时候，提出来做一乘一标杆，我们的标杆在行业内也不一定，因为我们也还在前进，公司内的标杆和行业的标杆可能也是不一样的。对于我们来说，我们是力争在每一个城市，把我们的项目通过各种资源整合，能够把它做得最好，通过这个方式，比如我做了某一个体系内比较好的标杆项目，它可以达到80分，或者是85分，我把它快速复制形成我的标准化，再推广到其他的项目。我的标杆项目也同时获得了传承，把标杆项目和我的高周转标准化方面结合起来，然后再通过每年迭代标杆项目，再不断复制和传承，目前我们的思路是这样的。

第二方面，我想说说我自己的看法。做标杆项目，我自己本人最近也想转项目总或者是综合发展的路径，会用一些不同的思路去看。比如说开发商和设计公司打交道的时候，大家立场不一样，这是必然的，看待产品、看待设计的看法不一样。刚从大学毕业出来的设计师，是这个产品怎么做得效果好，当然希望是人性化的产品，开发商更多是站在经营视角来看，其实这两者也没有矛盾，但是现在更多是从经营视角来看这个问题。无论是做甲方，还是乙方，最终要有一个焦圈的意识。中央在今年也发了很多关于综合体的文件，而且首次比较明确提出了综合体的概念，中央在顶层设计做好了很多的准备，我们作为企业，或者是设计公司，我们的产品首先要响应这块。从企业，我们开发商和农业合作方或者是其他合作方合作的时候，也是要满足他们的，所以最后形成一个大焦圈。如果大家没有焦圈意识的话是很痛苦的，大家做不到一块，设计想做一个好作品，但是成本不支持，营销通常会支持一些，但是成本不支持，工程也不支持，到最后可能合作资源也不太支持。因为每一个公司的项目都很多，要出货，今天可能要交这个货，明天要交其他的货，所以大家在意识上的焦圈是最难的。大家都喊品质，但是真正能够做得非常好的有几个？特别是取消预售制度，这也是在深圳和中山试行，但是如果一旦真的取消的话，对品质的要求更高。我们设计也分很多专业，有建筑的、景观的、装饰的，昨天在福州看我们的一个项目，喊了很多年，很简单的天花综合都做不好，单专业做得很好，但是所有的专业一体化，往往甲方在管理的时候，就会存在很多的问题。公司大了之后，有很多的层级，有总部和地区公司，总部是抓方案，像我们公司总部就是抓方案，到了城市公司抓落地，在落地的时候，关注到的是施工图等等，所以很多是没有真正的焦圈。早期我喜欢到一个小区看它的车型路或者是花园有没有井盖，一看井盖很多很乱的，我觉得就是没有焦圈好，管控没有到位。大可以到经营层面，小可以到管道、开关面板等等。

我自己还有一个观点，关于未来的思考。房地产发展这么多年，大家都说地产的下半场，最开始，我觉得地产是偏制造业，近几年来，金融属性会强一些，包括金融机构，实际控制了很多开发商。未来的话，像预售制取消的话，这样的情况下，这条路怎么走，包括目前为止，很多人做示范区，还是做颜值包，我之前曾经尝试过旭辉金茂府出来的时候也挺火的，我在不同的地方看到和它一模一样的示范区。光做硬件的壁垒是比较小的，我打探这是谁设计的，是谁管理的，实在不行就把他挖过来，或者是把图纸找过来。但是未来开发商的竞争力在哪里呢？有一个总裁和我说过一句话，我印象非常深，一个成熟的社区，应该是所有的客户、业主搬进去那一刻就能够享受非常成熟的生活。通常买别墅的人，大部分年纪都是40多岁或者是30多岁，等他交房的时候又过去了几年，很多是毛坯交付，他要搬进去之后，首先这个人买房不只一套房，他想搬进去的也是过了几年，到了做装修，他好不容易装修了，装修好了之后搬进去发现隔壁家还没有装修，小区里面还乱七八糟，最后成熟起来了，发现已经到60岁了。哪一个开发商能够提高真正体验的周期，他就掌握了未来。这不仅仅是硬件的问题，还有软件。如果真正哪一天能够按需设计，按需提供，入住的时候，所有的商业配套都成熟了，这才是竞争力。我们的标杆项目，刚才提到未来的景观或者是方向的问题，我觉得是不是可以往软件方面发展，因为这是长年累月的累计，不是一下子能够复制的。

梁淼：刚才所分享的东西，涉及的层面还是很广的，生活是一个很综合的内容，我们如果认真去观察它的话，会发现里面有很多的内容和细节是值得挖掘的，这些也是我们生活中不可会少的。如果只是从项目的外观和表层层面去看，已经是过去时代的做法了。精细化的分工或者是精细化的研究，对大家的细微感受是将来产品的主导力，这些都是我们需要去关注的。

李鸣彦：和大家分享一下我的感受，我是李鸣彦，来自鲁能文昌公司，大家去过文昌的比较少，文昌是在海南。大家今年对海南的关注度比较高，但是海南的地产是越来越难做，各位大佬们说的痛点，我们都有很深刻的体会，今年的限购政策连着两轮发出，地产处于低周转状态，大家如何往前行呢？

限购政策出来以后，今年10月，省政府又颁布了《海南生态住区技术管理规范》以后所有的住宅区超过5万平米都要按照这个规范实施，政府层面已经开始把我们的设计、楼盘开发往生态和景观方面去引导了。这个规范说得非常的详细，比如说种植土的覆土厚度，要用10%集中的绿地对外开放，整个区域的红线周边至少要有5%的绿地和道路进行连接，你的建筑必须要按照等高线去进行排，对土方量、水、道路的覆盖率都有非常严格的要求。我们现在很多住宅开发项目都是特别的纠结试探性的实施这个规范。

我们的场地也是在生态的保护区之内，红线范围边线之外，政府对这个项目就更加的敏感。我们今天探讨高周转的项目，我们目前能想到的是，作为一个设计团队来讲，一个是对于成本的把控，保证资金的流转。一个是怎么能够形成标杆的产品。在政府的层面，你要考虑到生态、景观精细化的设计，海南的住宅产品，所有的户型都要到100平米以上，然后是精装修的交付，接下来的政策不能卖预期，客户来了以后，从她一入小区，到怎么进入户内，一次性的体验都要成型了。从大的规划到建筑到景观到室内装修等就得要一次到位。我们今天很多参与会议的人员都是设计层面的领导，我们更加关注的是怎么样精细化设计，才能面对高周期期的标杆产品的设计？说句不好听的话，因为海南的限购，大部分的客群是来自于一二线城市，限购政策出来以后，有资质的人就这么多，我比较赞成石总提出来的，建筑景观一体化的设计。在这样的情况下，尤其是我们规划的技术层面标准都已经把景观和生态以及设计细节引入了，这个时候根本不可能像以前说，建筑做一个前排的方便，旁边是由景观来收边。我们现在很多的楼盘也是采取建筑景观一体化的方式，从大的规划上开始，建筑和景观就一起做规划。我们用景观的理念去引导建筑的规划，先把景观的理念点进行植入。我们以前可能只卖冬天候鸟性的人，从微气侯植入，海南的楼盘也可以变成全年侯的设计。我个人的感觉，作为设计层面的管理者，在高周转的情况下，把当地特有的景观理念和当地特有的建筑特色，以及周边特有的环境做大，然后形成你在这个区域的标杆。这是我们现阶段解决限购问题的突破点，谢谢。

梁淼：谢谢李总的分享，目前的市场环境下，根据刚才所分享的，越来越关注产品本身或者是大家的体验。

韩东航：今天主要是来学习的，因为我是来自于仁恒深圳公司的，仁恒这家公司，很多人都不太了解，它的项目在长三角地区比较多，但是在珠三角没有太多的知名度，而且整个开发节奏比较慢，行业内都知道仁恒，无论是产品开发还是其他的方面都不是进入到高周转的排名里面。我们今天主要是来学习，看其他企业是怎么做高周转的标杆性产品。

当然今天也可以和大家交流一下，在这样的市场环境下，仁恒也有启动一些高周转的项目，而且做得也是不错。现在面临很多的情况是合作项目，合作方有一定的要求，仁恒也有很多好的合作方，比如说万科、华润、华侨城。目前来说，近两年，仁恒也在南京、苏州做了一些高周转，而且是标杆性的产品，所以今天也和大家分享一下我们的理解，这两个可能是矛盾的地方，真正做到高周转，又做到标杆的楼盘其实还是挺多的。

刚刚提到了高周转，我觉得非常正确的一点是，高周转其实是资金的高周转，这个才是整个地产行业里的核心。在资金投入和现金流回正，这中间的高周转才是真正的高周转，如果做到了这个高周转的话，设计一定要前置来做这块工作。比如我以前经历的企业，包括仁恒，都是这么做的。我们都是前置来做，在资金投入之后，在正常进入到生产流程之后，它是一个高周转的，保证它快速的进入市场和回笼资金。后面我们还会有其他的精装修，还有建筑的装饰工程，比如说景观工程，这些又可以做到品质。所以我们要把高周转的时间段把控好，这是很关键的事情。很多企业，现在抓的也是时间。

看到高周转又能够做到标杆性的项目，我们抓到中间的核心是它的要求是不变的，要求是高的，所以做到高周转之后还能做到标杆。比如说有一些要求，是能传递下去的话，这个就能够带来快速。刚刚王欣总也提到了，金地品质上的基因也是这个概念，要求是要明确下去的。比如说仁恒也有一些自己的要求，仁恒的高端品牌，高端住宅，是坚决不做底商的，这点要求明确的话，不会带来反复。从营销到对商铺的销售，从商业管理部门到对商业的持有等等，整个要求是明确的，所以它就会快起来。比如说石力也讲了很多景观的事情，我们的要求都是非常的明确，有水的时候是井，没水的是井，客户必须参与到里面，这些要求给到了项目上，它就不会带来太多的反复，而且还能做出一些亮点。我觉得把我们的基因抓住了，把要求提清楚了，就可以做到高周转，同时能够做到标杆。

第二，又能做到标杆，又能做到高周转，和我们的合作方有直接的关系。仁恒在这一点上，十几二十年都是用几家长期合作的单位，这几家长期合作的单位对甲方的要求和项目的要求是比较熟悉的，不会有太多的偏差，这也是可以快起来的很关键的地方。对于要求有了解，它又很熟悉，就能够在新的项目上避免原来项目的缺点，而且又能提升，这也是非常关键的一点。当然合作方的能力也是要持续的提升和跟上行业的能力。

最后说到设计，也是和设计的同行和设计的单位交流一下，大家都提到了焦圈和多行业，这点非常的关键，我们能不能从设计的角度出发去看营销和看成本，甚至看报批报建，以前我们很多项目的要求是，在规整之前，要去报建，把这个压力给设计师，这样才能快起来，设计师真正跑报建的时候，才能快起来。

我就交流这些。

梁淼：谢谢韩总，刚才韩总所提到的要求，听上去我也很有共鸣，作为设计单位来讲也存在要求，我们的客户也有要求。要求在当初提出来的那一刻，如果有足够的高度的话，它才会减少反复，如果你的要求是递增形式的话，你的整个团队工作或者是流程也是一个来来回回的曲线，而不是上升的曲线，这样的话会浪费大量的人力物力，包括工作时间。虽然在要求提出来的那一刻，未必能够马上实现，但是目标在那里，我们只要沿着这个方向走，其实你是不会来回搞，而且要求定了以后，可以控制整盘项目出现是不是一个标杆，如果要求定得低肯定就不是一个标杆，这对我们来讲也是很深刻的认识。韩总刚才所说到的第二点，对于设计单位的选择，包括长期稳定的团队，水石在这一块，也是希望能跟我们的客户在前期有更多方向性的探讨，并且形成了解和熟悉，知道客户想什么，也希望客户知道我们为什么这样做，这样的话，双方有一个理解的话，对于后续的推进，有一个更好的做法。

主持人：非常感谢舞台上的七位嘉宾们的精彩对话。