金盘学院-中国房地产开发城市（西安）论坛——以产品为中心的价值创造体系

时间：2019年8月30日星期五

地点：西安市万丽酒店宴会厅

  主持人：尊敬的各位专家各位来宾以及现场的媒体朋友们，大家上午好！这里是金盘学院?中国房地产开发城市（西安）论坛”的活动现场，欢迎各位的到来。

  非常高兴能在这个美好的上午和各位嘉宾以及现场的媒体朋友们在这里相聚。

  行业转型，形势多变，锻造极致产品力，创造新价值体系。2018年，在密集调控政策的影响下，中国房地产更是经历了“冰火两重天”的复杂行情，上半年上涨的楼市在下半年却迅速跌落谷底。2019年情形依然不乐观，短暂的小阳春后全国重点城市供应与成交都在下降。市场已经逐步理性，产品决定增长，品质决定速度，产品力是决胜市场的关键，产品升级刻不容缓。开发商不再仅关注房子的建造，而将焦点转向美好生活的营造，从社区的配套提升到城市的配套，从物质的享受提升到精神文化的享受，从产品体系提升到全生命周期健康居住体系。科技系统导入、全精装修交付、精细化开发、产品线迭代亦是产品升级的着力点，地产升级在重新定义产品的价值体系。

  金盘学院2019中国房地产开发城市论坛第三站，让我们走进古都西安，汇聚地产开发、设计、材料、土地、工程、金融大咖，共同分析区域市场发展特点，探讨产品升级与价值创造的奥秘！

  本次活动由金盘网、《时代楼盘》杂志社主办，广州市唐艺网络科技有限公司、广州乐居整装科技有限公司、金盘地产传媒有限公司承办，霍普股份、原构国际设计顾问、PTA上海柏涛联合承办，中国金盘房地产开发产业联盟、中国房地产经理人联盟、广州金盘会展有限公司协办。同时，在这里感谢各大媒体对金盘奖一直以来的关注和支持。在这里我仅代表主办方，对各位的莅临与支持表示衷心的感谢和热烈的欢迎！再次欢迎各位！

接下来请允许我为大家隆重地介绍一下今天到场的地产嘉宾们，他们分别是：

娄东明 广东奥园商业地产集团有限公司 设计管理中心总经理

李中秋 金辉集团 西北区域副总经理

阮云  东原集团 西安公司项目设计总监

石磊  雅居乐地产集团 西安区域景观设计总监

薛广  世茂集团 华北区域东北片区设计总监

张雅卓 华远地产 产品管理部总经理 

黄菊风 陕西江林房地产开发有限公司 副总经理

方卫斌 西安利申置业有限公司 副总经理

李非源 弘阳地产集团 西安区域公司设计总监

宗全颖 绿地集团 西北事业部景观设计总监

王栋  陕西汉华产业集团有限公司 城市产业研究院院长

胡骏懿 德杰控股集团 副总裁兼研发设计中心总经理

魏京川 西安王府实业 董事/副总经理

再次欢迎各位的到来。接下来请允许我隆重地介绍一下今天到场的设计单位嘉宾们，他们分别是：

胡海涛 霍普股份 设计总监

郑云龙 原构国际设计顾问 设计总监

王军刚 PTA上海柏涛 总经理助理/总建筑师

陈永为 PTA上海柏涛 总经理助理、运营中心总经理

李建新 ACA麦垦景观 创始人/设计总监

再次欢迎各位的到来。接下来首有请主办方康建国康总上台为本次活动致辞，有请！

  康建国：各位尊敬的来宾，很高兴我又再次来到西安，举办西安中国房地产开发城市论坛。我们也算是一个小范围的交流，金盘奖今年只有5个城市做了论坛，在西部城市是第一次开，以前西安没有开过。西安这边设计单位对论坛的欢迎程度还不是很高，早上的到场嘉宾不是很多，但没关系，以后争取我们做得更好。

  从西安来讲，金盘奖是第四年在西安办，根据前几年特别是2016、2017年时，整个西安市场没有那么好，从去年开始，西安的市场形势大好。我相信，在西安，特别是本地的开发商日子还不错，特别是在一线城市限购的环境下，西安是这一轮人才引进政策最受益的城市，所以房地产从市场来看比较好。在市场比较好的环境下开展今天的论坛，更有意义和信心。既然是城市论坛，我们希望更多的是围绕西安以及西部的城市开发来展开主讲和对话，西安的开发商也来了很多，希望真正可以把西安和西部的一些开发以及研发设计上的一些精髓和痛点展开讨论。

  我就作这样的致辞，预祝今天上午的论坛圆满成功，谢谢大家！

  主持人：再次用掌声感谢康总的精彩致辞！接下来是主题演讲环节。

  霍普股份创立于2003年，拥有建筑设计甲级资质，是上海BIM技术创新联盟成员单位。现有建筑专业设计人员500余人。主营业务涉及住宅、商业地产、文旅小镇、城市更新等领域的建筑、室内一体化设计服务。作为行业标杆企业，霍普股份已成为国内一线开发商建筑设计技术与咨询服务的提供者，包括保利、万科、绿地、中海、瑞安（香港）、阳光城、万达、世茂、富力、招商、绿地（香港）、协信地产等。霍普股份在第十三届金盘奖建筑设计排行榜中名列前茅，其中武汉保利?大都会、宁波招商西岸1872、合肥世茂?国风见山府 等优秀项目均在2018第十三届金盘奖全国总评选中获奖。

  本次论坛，我们邀请到 上海霍普建筑设计事务所股份有限公司设计总监胡海涛先生来到现场。胡总近年带领其优秀的团队完成了 绿地香港?樾湖书院、中山保利远洋领秀山、武汉保利大都会 等著名地产项目。接下来让我们共同聆听胡总为我们带来的主题演讲《爱与美好—回归居住的社区展示区设计》，掌声有请！

  胡海涛：首先感谢金盘网这一次提供的交流平台，去年我也参加了金盘网的主题演讲，从市场行情来看，2018年到现在，确实有了比较大的变化，进入到了峰值或者说尾声的情况下，有了更多的思考。延续去年的主题，回归居住的社区规划，我们整个行情没有改变，未来可能我们爱会在如何回归到理性和正常的社区营造上不断努力，这一次我带来了一个简单的社区示范区的营造。

  去年在金盘网我讲过回归居住的社区规划，主要核心是更理性的去看待现在的市场行情。看数据就知道，2018年之后，每一家房企都很美，因为从去年开始，高兑付一直在进行，今年还有6万亿的规模。在这样的行情下，2018年有很明显的变化，一方面是做快周转，很多地产企业都在做快周转，但有一个困境，增收难增力，从保利地产来看，它在整个城市运营和社区运营上一直在拓展地产周边的领域，包含城市更新、物业服务和社区生活，以及教育领域的拓展。

  从现在来看，2018年快周转是慢慢变弱的一年，到2019年，大部分房企不是不做快周转，而是把核心放在公司的宣传上，讲的最多的是回归正常和居住的品类。

  我们也伴随着一线市场10多年的进程，体会到回归之路已经开始走，至于什么时候能正常的回归到比较理性或者说比较好的状态，还需要我们一起努力，去营造更好的产品。从规划设计、生活展示、空间营造等方面都做出努力。

  过去在做设计规划时也在不停的研发和利用国际上的一些先进知识，不管是新都市主义、复合社区还是TND，或者是现在在做的全景规划，这些都能为社区活力提供优秀的未来运营的社区平台去打造的理念。这个理论在国外已经很多了，而且很专业的雅各布斯的《城市生与死》里讲的街区与任性空间是社区的主要公共空间，是社区活力最为重要的因素。在上世纪60年代，为了争取更多的居民城市市民有更好的公共空间她提出了自己的一些看法和想法，她提出路边小店就是城市的守望之眼。

  西拉古纳的经典案例，不管是复合街区还是步行体系的建立，都在延续他们对人造空间理论上的精华，以及对用地更合理、更小尺度，符合人性尺度的划分。同时我们还看到后面比较有名的专家扬 盖尔他为我们重建了一个全球最宜居的城市哥本哈根，主要是做关于人在社区里使用活动所产生的行为理论。最核心的是三方面，一是每天的吃饭、运动、锻炼身体这些必要活动，二是有一些是自发性的活动，比如在周围环境适宜时会产生的活动，如果周围环境不适宜就不会做这个活动，比如有绿道，你可以在上面去跑步。三是社会性活动，是基于自发性活动而产生的。在三种活动交织的过程中，能够构建一个不同层面的体验，在整个规划过程中，也非常注重三种功能的穿插。就像一个街区、剧场一样，你期待一场不知道是什么样的节目，我们经常会在欧洲的广场和欧洲的街区看到一些让你很开心的东西，这就是以人性和人的空间尺度为主而展开。利用这些理论，对我们的空间规划有了模块化的嵌入。

  今天要讲社区展示区营造，社区活动的关键点是对使用者的关爱，或者说过去讲的以人为本，最终给他描绘出一个非常美好的美好生活景象。我们讲以人为本讲得很多，大家已经不感冒。最近我在看一本书，是2000多年的，而且是全球销冠，每年都有几千万的销量，里面讲到关爱，到底什么是爱，里面写得很明确，我看了之后非常有感触，讲“爱是恒久忍耐，不计算自己的益处，而是包容。”，对人的关爱，核心是不要关注自己的益处，我们搞开发，要先把自己的工作和量全排除之后才进行，每个项目都在营造一个非常好的未来生活，你怎么知道你的客户会为你的项目买单？核心是你为他考虑了什么。所以不计算自己的益处，而计算别人的益处，这个别人就是我们的客户，你计算了他的益处，最终他会为你给他计算的益处而买单。这个逻辑我们过去也讲但一直没有去思考，在这样的过程中有很多角色都在努力，比如图片展示的这个项目，利用小区的出入口营造大的空间，进行商业和未来社区服务配套互动的体验。还有的售楼处展示区是利用当地的区域文化、地域文化来提供一个具有标识性的，来提升人对他们的认知。有些项目会通过将整个小区内部的公共空间全打开，做做一体化的展示空间，让人们在里面进行更多样化的使用，这张就是对中间绿地全部打开的景象。根据特定功能，也会展开，比如会利用幼儿园进行改造，现在展示区在营造过程中要注重成本的控制，更希望现在做完的东西可以一直投入使用，而不是像一个出嫁的姑娘一样，到了开放的时间，结婚的时间，她就化妆得很漂亮，而未来的生活又是柴米油盐酱醋茶，展示区没法用。所见即所得，现在的展示区设计，到了未来它还是会使用。

  现在做展示区的设计过程中，展示的中心未来更多的会成为社区不断发展的全生命周期建筑。在最近做了一个尝试，是在很有限的条件下对展示区进行探索，它主要的核心是利用道路商铺、出入口以及将来可以做成商业和社区配套的功能，来进行整合，做展示区研发。它的空间很简单，就是一个线性空间，我们希望能提供更多的不同的功能不同活动的内容来承载，有一个开放的城市空间，结合出入口，还可以把它做成社区人出来之后使用的空间，包含未来它和小区出入口之间的互动。可能会创造地标性的书吧，提升人们对阅读的需要，带着孩子的家长可以把孩子放在这里，自己去看书，选择一种互通平台。依据这样的沿街商业，在低成本下，我们将所有的商业功能和未来的展示功能形成连续的界面，里面会有情景化的小口袋公园，也有商业儿童互动，比较有机的利用屋顶平台的变化空间，形成更多的体验活动。甚至还可以利用书吧上面的屋顶，做小型剧场，形成人与人更多的交往，可以产生其它活动的体验。公共开放厨房，这是现在展示区里正在大量使用的，也是未来居住使用的空间，可以形成情景化的绿地野餐氛围。

  模块化，做展示区的研发过程中，更多的业主希望我们把展示区能够根据每个不同的项目，不同用地的位置，来产生合理的组合。现在很多设计公司也在做这样的尝试，我们的思路是依附于提供的空间。包括场地的不同施用，未来多元化功能的嵌入以及成本控制。

  在整个过程中，我们对地面不进行约定，而采取空间灵活的措施。我们提供了兼容性和体验感的设计诉求，将空间形成虚实结合。提供一种模块，这种模块不单纯是建筑空间，而是它和建筑、室外空间的一体化模块，是4*4*12的商铺，形成一种非常有趣的空间变化，产生不同的效果。在这样的变化过程中，我会根据每个项目的功能和未来展示区的延续，来产生不同的组合关系。我们也可以通过不同的体量来满足不同社区规模尺寸的展示区要求。依据这样的标准，可以构建出非常丰富的沿街，这也是按照非常小的尺度在沿街的商业做的功能计划，它是以纯粹的空间去构成的展示区流线，也是线性的。这是小区景观以及小节点，书吧，模块化平面，形成模块化的小口袋公园，最后是呈现将来公共开放厨房的模块，形成这样的展示区流线，将未来的社区功能嵌套在里面，最后呈现一个完整的商业，它有未来的书吧，沿街商业以及可能会出现的单个节点私家会所。

  整个空间会产生另外一种以追求空间体验和空间模块化的展示为思路，提供更好的思路，未来我们也会在这个方向上不停的做创新研发。整个材料会根据不同项目的成本控制，来做到合理的成本使用。

  最后，我们希望通过对整个示范区以及对使用者的关爱，来为未来的社区营造更好的美好空间。让我们一起努力。谢谢！

  主持人：谢谢胡总为我们带来的精彩分享。

  原构国际设计顾问总部位于上海，在沈阳、厦门、太原、天津、西安、杭州设立有分公司，武汉、长春、兰州、温哥华、华盛顿设立有办事处。提供建筑工程顾问领域的全过程咨询、设计、管理服务，包含概念方案咨询、城乡规划及城市设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计，以及后期现场配合等。原构专注于住区开发、办公、商业、酒店、城市综合体、文教、医疗养老及宗教等复合型建筑项目的设计研究。其中济南万科中心、太仓·旭辉熙岸原著、上海东原印柒雅 等优秀项目均在2018第十三届金盘奖中获奖。

  本次论坛，我们邀请到原构国际设计顾问设计总监郑云龙先生来到现场，郑总近年带领其优秀的团队完成了 沈阳万科棋盘山中小学、沈阳万科童体中心、赣州海亮榕玺台、建业开封花园里等著名地产项目。接下来让我们共同聆听郑总为我们带来的主题演讲《设计之外，产品之上》，掌声有请！

  郑云龙：各位来宾大家上午好，上来之前我先简单总结一下这一次小型会议的特点：首先是在座的各位基本上都是设计总监或者是开发商设计条线的老总。二是搞设计的总监应该和我一样，都不是什么真正的有钱人，所以我们可以放开聊聊。三是在青铜时代还在坚持设计的设计总监，可能和我一样。

  下面我就分享一下我的想法，前面胡总讲得很好，他比较含蓄，充满了爱意，我的想法不谋而合。

  王小波提出黄金时代、白银时代、青铜时代三部曲，描绘了地产人白银时代产品为王，我自己把它变成了青铜时代，毫无疑问，今年是很寒冷的一年，青铜时代产品应该更加为王。前面有人讲高周转下是现金为王，活着才最重要。产品好卖才是王道。从这个逻辑上来讲，毫无疑问没有问题，但总觉得还不够，难道设计、建设不够努力吗？我希望在此基础上可以再去发散思考。

  勒·柯部西耶的这句话特别有用，“设计的起点其实是问题的发现，而终点是直指人心的境界”所以设计师不断的追求，不断的自我否定，来提升效果。在此大背景下，我们该为设计的起点是强排测算和竞品分析，在座的各位或者总监，大多数都看过这件事，而终点是产品的大卖，但总觉得少了一份含意。

  最近风靡全国的营销示范区，各种流光溢彩、精雕细刻，把开发商的资金以及把设计师的才华全都用在营销示范区上。这和前两年中国过度包装的月饼、茶叶盒有什么区别？大家想想，好像有点类似，我不知道大家能否猜出来上面这张图片是哪，很普通的一个历史地面，满是落叶的街区，是世界上最昂贵的街区，香榭丽舍大街。下面这一张是纽约高校公园，我们去参观时就看到三种材质，最重要的是所有的块材，这种项目这种位置在中国如果不用进口花岗岩简直是犯罪。我们发现这周边有些植物自由的生长，为什么会这样，难道他们是发展中国家，我们是发达国家吗？为什么会反过来，我相信一定有背后的文化或者是观念出了问题。

  在座大家可能都做过中国风、新亚洲雨后春笋，一方面慢慢都觉得这很好，中国人应该要喜欢这个，必须要喜欢这个，如果不喜欢就不是中国人，无意之中甲方乙方老百姓都被绑架。左边是日本的表三道，大家可以看到很多都是品牌的旗舰店，很炫很酷，但一街之隔背后的小房子，也很安静，在一起很和谐的存在。更夸张的是德国柏林市政厅前面，老房子和新房子，就这么充满爱意的长在一起。而中国，要么你就是回到了100年、200年以前的中国花园，要么就是让人感觉我在这里生长，就是一个王公贵族或者贵族的遗老遗少，房子很漂亮，很昂贵，但总觉得从设计的层面，少了一些精神上的追求。所以我想说，一个越成熟、越自信的文化，它其实越包容，不管是现代的、简洁的还是复古的，或者是宏大的、精致的只要合适就最好，我相信未来十年二十年甚至三十年，中国也会这样，不是说必须得是王府的样子才是豪宅。

  立面标准化，户型标准化，产品标准化，设计师突然发现很尴尬，变成了一个零件的组装师或者是化妆师，大量的资金、才华、热情都用在了营销示范区上。上个月我公司老总在参加金盘奖的评选时说90多个项目都是营销示范区，而且是住宅的营销示范区，很奇怪。不得不说明一个问题，做示范区的在高周转的情况下，示范区和产品的设计往往是两拨人，老百姓可能会比较受伤。

  我的想法是我们大家是否可以停下来、静下来，借此时间思考一下，未来中国的十年二十年三十年房地产还会这么玩吗？当然，我相信房地产一直会存在下去，就像上一次香港置地和旭辉聊，香港置地说他们已经存在了98年，我相信房地产会一直存在下去，但玩法会和今天不一样。在这样的情况下我们要思考产品的内涵是什么，表面上都在回应客户的需求，但中国有一个很神奇的现象，我们的客户表面上看都是在座的甲方，但实际上甲方也在思考他们的客户有什么需求，我们和真正的客户很难得以见面，因为中国的房地产是预售。

  我希望从设计之外，或者说产品之上，从哪些方面可以做更深入的思考研究，应该不外乎是这三个变化。第一是真正意义上的研究，使用者为需求，而不只是开发商的需求，刚才胡总讲得很好，让营销示范区更多的充满应对未来、使用者各种各样的需求，研究产品的虚火、生活的需求。第二是开发商或者是设计师要有洞察变化的能力，可以看到，国家在变化、时代在变化，我在变化，你也在变化，生活都在变化，如果我们能预见未来的10年或者5年中国的变化，生活的变化，你的设计就大有可为。第三是善待城市，这好像和我们没有太多关系，但大家回头一想，关系很大。刚才胡总也讲到了，我们不能把自己的账算到极致之后，我记得前几年来西安，我做中海的一个项目，我觉得做得不错，但说不行，这边还有一个更强大的存在，人家同时20个盘在推，西安有多大的消费市场。所以我觉得设计师也好，开发商也好，如果从更大的账去算，应该是做好自己项目的同时怎么来算。

  下面我从四个维度讲我对产品或者设计的思考。第一个是家或者叫人，第二个是社区，第三个是城市，第四个是国家。这些是关键词。

  家。上面有一些图片，第一张孩子很苦恼的在做作业，他想出去玩，第二张是在做饭，第三张是老人在休息，第四张是很漂亮的书房，第五张是健身。不管是甲方还是居住者，在家里都会发生这么多的活动，大家可能会发现，这些活动之间是在变化的。我刚工作时我的前辈和我讲，房子是用来住的，不是设计出来的，我当时面对的第一个问题是没住过别墅怎么能设计别墅，对医生来说，就是你没什么大病凭什么能治好这个病，这个问题我思考了几年。在生活中也一样，今天你可能是一个很健康的人，谁能知道明天会不会生病，谁能知道再过一段时间有没有可能变成一个残疾人，这可能是比较悲观的想法。今天大家都很健壮，但生命很快就会衰老，时间过得非常快。从变化的角度，我们会发现居住在不断变化。我记得前几年很盛行豪宅，那时星河湾480平米，再一段时间是以上海为代表的小户型，精细化设计，曾经有一个KFS设计的，90平米的剖面可以做到180平。为什么在面积上有这么大的变化？说明时代的变化或者说房地产在变化，需求在变化。在产品化的设计过程中，研究人的需求大有可为。比如说在中海的项目中就提到，能否让家庭主妇一边做饭一边又可以看到孩子在做作业，能否在客厅里有可能又是一个运动健身的地方，老人的生活作息、时间和年轻人的生活作息时间完全不一样，当老人穿过一个走道，经过客厅到达卫生间再回去休息时，可能已经睡意全无，为什么只有主卧有卫生间，老人的卧室没有，再过十年二十年我们也得住老年房。

  社区。大家可能想想社区人车分流，小区有很好的环境。小区里应该有什么？有运动，有邻里交流，通风、公共配套、教育资源，我这里想说一句话，说得很好，听起来很刺激，“不是你的错，都是设计的错”。前两年在工作正在画图时，突然一个同事很崩溃，他说他妈妈在小区里带着孩子被摩托车撞倒了骨折了，设计师的想法是这个小区肯定不是人车分流的。最近这两年经常出现的夜跑，很多女生从此进入了噩梦一样的生活，甚至一去不复返，难道这不是设计的问题吗？如果她的社区有很好的锻炼场所，她还会跨过几个公园去锻炼吗？我们大家都知道，希望在社区发生更多的邻里交流，大家想想，为什么你和你隔壁的邻居很少有交流，反而愿意去小区里的人交流，因为中国人物以类聚，你喜欢下棋别人不喜欢，难道是邻居就一定要交流吗？从这个角度来讲，设计师可以给你提供一个邻里社区交往的地方。健身的同时你可以发现有一堆兴趣相投的，甚至有人说我喜欢抽烟，可能有爱好相同的人在一起，也增加了相互交流的机会，这就需要在社区中有更多想法和设计。接着还有公共配套、医疗教育资源，比如现在看病难，有没有可能家庭医生、社区医生，在家里、社区里就帮你提供一些必要的检查和服务，而不只是卖医疗器械。

  城市。从开发商的角度讲，城市和开发项目有关系，和盈利多少有关系，但城市有什么关系？有时你可能会发现，在海南，它的房子和在东北的房子长的差不多，为什么？因为标准化，立面标准化、户型标准化，因为都是中国人，需求差不多。但我想说的是，如果回头我们再看，我这里借用了先锋事务所的几个PPT，他们的角度引起了很多共鸣。当我们回头看城市时，你发现我们的城市化其实是被资本绑架的，难道这就是我们想要的城市吗？一面山，一面水，完全被建筑填满。城市空间成为政治的秀场，相比于空气污染，目前的土地污染更可怕，相比于土地污染，环境浪费更可怕。我们大家到了欧美或者是发达国家，发现别人到处都是山清水秀，生态保护很好时，我们再从谷歌卫星上看我们的城市，显然落差很大。良好的公共设施比美观的外形设计更重要一些，这是阿拉维纳说的，我们大家在拼命的做很漂亮的，美轮美奂的示范区甚至现在城市也在做示范区，我们应该想我们的城市、社区真正的公共服务设施有多少，提供了多少帮助。

  国家。当然，我这里提到中国的，世界的，我们不断在学习，睁开眼睛看世界，向国外先进的经验学习，我相信最终有一天大家回头看，国情不同，需求不同，老外根本不懂中国老百姓为什么对房地产这么狂热，为什么买了一套房两套房还想要第三、第四套，甚至更多，这是中国的实际国情。2000年长毕业时，在上海一家外资企业，老板很高傲的和我讲说在中国他没有看见几个很优秀的设计师，当时对我的触动很大，2000年时确实中国的设计师很落后，但我相信将来中国的问题一定是由中国的设计师解决，因为只有中国的设计师了解中国。当我们学习国外的先进案例时，我们要想想，这些东西中国的老百姓是否适合，是否适合中国人，这一点很重要。我们觉得我们应该从发展的角度去看未来。大家一直在做为富人服务的工作，有谁花了很多心思为穷人工作，作为开发商来讲可能觉得这不是我考虑的问题，而是政府考虑的问题，但阿拉维纳就是做恐怖区的改造而获奖，一会可以给大家看看他的东西。

  阿拉维纳说“用设计作为工具，用来解决设计之外的事，因为设计在设计之外会更加有力量。”大家可以看到，这是阿拉维纳的作品，政府给他的预算是每户人家7.5万美金，包括土地、设计、建造，他发现只能造36平方，但他没有放弃，全做了一半，他希望将来这户人家有钱时可以把自己的另外一半也做起来，用最大的善意去面对他未来的客户。同时，让这户人家有自己的追求、欲望，我还有一半房子没造起来，要赶紧挣钱，这样的话这户人家就充满了活力，解决了在这30多年的贫困窟的工作。他是用设计在解决设计之外的问题，贫困问题。

  从以上四个方面，我觉得只有从根本上理解产品的内涵，才能真正意义上为使用者和人服务，修于内才能行与外。

  后面我列举了一下除了目前大家经常在进行的产品调研、竞品分析等，还有哪些设计师可以使用的工具，问卷调查、访谈、公众参与，我不知道在座的设计师或者总监有多少人参与过这件事，但在美国、日本大型项目很多，本质包括一些中小学、幼儿园，这种设计都会邀请公众参与，未来的业主来参与，因为只有他们才是第一人称，这样他们的诉求会给设计师更多的启发，也许是合理的，也许是不合理的，在这里加进去各种诉求之后，设计师的突破才是设计师真正才华的表现。场景营造、以己推人，至诚至善，真善美，美是第三位。

  后面简单的讲一下这一次参选的开发项目。这个项目从表面上看没什么特别之处，不过是大高层，我想讲的是这些想法其实和前面的想法比较一致。在做这个项目时，容积率是2.8，我们前期也做过墙排，L型的部分可以做成洋房或者别墅，但最后和开发商一起做了景观大盘，考虑这个项目，我们不单就这个盘来考虑问题，而是把学校和旁边的公园纳入一体化来考虑，在这里做了文体公园，把这一块给将来的老百姓使用。社区是自己的一部分，城市设计也是自己的一部分。大家可以看到，生活空间完全可以拓展，虽然这一块开发商增加了投入，但大家可以想象，这里面有自己人车分流很舒适的环境之外，旁边还有学校以及这么大的体育运动场所，我们觉得这对老百姓的生活更有实际意义，结果可想而知，老百姓很买账。户型上我们用的是相对来讲比较成熟也比较常规的产品，但在老人房间里增加了卫生间，让他们生活起来相对有利，比较方便。这是建成的效果，看上去不是很美轮美奂甚至有点土，但在环境中，我觉得功能的意义更大。

  最后，我很难说这就是最好的，但我相信从发展的角度，发展的空间，生活的变化都会不断延续，只有尊重设计的本质和产品的内涵，与时俱进才能发现更加美好的生活。

  谢谢大家！

  主持人：谢谢郑总的精彩分享。

  PTA上海柏涛创立于2003年，是在华外资建筑设计品牌-柏涛?设计PT DESIGN中国机构创始成员，及全球知名设计品牌澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司中国合作机构。经过十数年发展，PTA上海柏涛在中国境内已拥有近千余名设计业界精英，设立成都、北京、南京、杭州和武汉事业部，并在郑州设有办公室。凭借源源不断的创新能力，PTA上海柏涛已经成为业界卓越的方案设计公司。 PTA上海柏涛在第十三届金盘奖建筑设计排行榜中排名第四，其中 中南碧桂园·樾府、招商阳光城·檀院、东原·印·柒雅 等优秀项目均在2018第十三届金盘奖全国总评选及分赛区中获奖。

  本次论坛，我们邀请到 PTA上海柏涛总经理助理/总建筑师王军刚先生来到现场，王总近年带领其优秀的团队完成了上海绿地海珀玉晖、苏州华谊艺术家村、宁波江东金茂府、武汉绿地光谷中心城 等著名地产项目。接下来让我们共同聆听王总为我们带来的主题演讲《新时代下的地产设计》，掌声有请！

  王军刚：各位西安的地产商朋友和设计同仁们下午好，很荣幸今天能跟大家做一个分享。刚才主持人的开场白，我有一点沉重，今年的市场怎么样，还有今天的会场，去年年终之前那样热闹的景象，我觉得任何事都有周期，做这个行业已经20年了，20年地产，也经历过若干个周期，我觉得蛮好的，任何事一定有一些高低变化，可能正好有这样的机会，我们可以静下心来去思考、回味、总结，包括刚才郑总提到的理念方法，对于人文和城市的思考，这些都是很有启发的沉淀。

  今天我的主题是《新时代下的地产设计》，不好说趋势，只是我个人的感想，像刚才郑总提到的青铜时代，不好说，有的人可能觉得它是从黄金、白银到青铜，也许沉淀的时代有可能是一个积蓄的时代，可能未来会被再一次提升，是一个积蓄能量的过程。

  今年有几个关键词，一个是开发商缺“钱”，在资金渠道方面，国家在控制资金往地产板块的流动，我们希望资金向实体经济去转移，这可以理解，但也造成今年开发的问题，我也在上一些地产课，很多开发商最近在很苦恼资金的问题，很多融资成本像央企可能低一点，3——5的，但民企接近10，很多项目现在已经进入了微利时代，可能项目赚的钱还不够融资成本，这就带来一连串的问题，项目不赚钱，要供成本、高周转，今年的高周转不像前两年那么快，但对单个项目，必须要有成本问题。第二个是政府限“价”，限价带来很多地方劣币逐良币，一些品质开发商这两年都有一个很难的过程，因为很难投入。第三个是业主或者是购房群体现在对于物业的要求确实越来越高，前两天在上海看房，絠是看得比较高端的项目，一个是品牌开发商排名前几的，在黄浦区的一个大盘，产品开发的成熟度，以我比较专业的角度看，更匹配于地产产品的方式，另一个是一个小地产商的项目，地段没有那么好，但我一个亲戚比较年轻，90后，他非常坚定的选择了一个小众开发商做的很小的盘，而没有选择大开发商做的地段更好、品质更高的项目。可以观察到90后逐渐成为购房群体后，他们对于物业的关注点，可能和我们天天沉浸在里面的人还是有些区别。这几个关键词造成了这样的问题，开发商缺钱，政府限价，现在的业主又很年轻化，我和业主聊天，现在逐渐的购房群体越来越以改善诉求为主，尤其是在长三角周边的项目，以前都是90平米起步，而现在很多都是120，甚至是140起步，现在很多项目都是合作开发，大家都很认可这样的产品设计条件。这是现在在长三角比较补富裕的，长三角周边的购房群体越来越是改善性诉求，或者说是真的是为了未来生活提升的购房群体。购房者现在越来越回归到房住不炒，不管主观上愿不愿意炒，但买房越来越想真正能改变生活状态上去转移。上海的状况是越是市中心，面积甚至比较大的200接近300的，地段又非常好的，反而有疯抢的市场状态。可能因为和限价有关系，限价曲解了产品的市场价值，越偏远越便宜在销售端反而遇到了各种问题。开发商也因为缺钱，摊子还在，市场还在，只有通过周期的快速变化来降低资金成本。建筑师又是设计群体，就像刚才两位老总从设计端对于品质的要求或者思考，建筑师有一个本能，希望改善生活的条件生存的状态，包括生活的内容，这就变成一个剪刀差矛盾，又缺钱，要控成本，客户的要求又越来越高，反向曲线怎么能搭建好，成本端要控制，还要能去把未来在市场竞争条件下提供的成果能得到市场和业主的认可。以前经常提三个群体，最完美的交集可能是在中间。购房者要好房子，中国第一轮的购买状态已经结束，或者相对弱势群体只能靠政府的保障房支撑，商品房的支撑越来越见品质、见功力，开发商希望建筑师能节省成本，这很明确，包括开发商周期要快，最终的成功是三个都能搭建好，又快又好又省，以前可能认为是悖论的问题，现在变成市场必须要提供的结果，就像现在，很多部门经理和我聊，这个人家里又有钱，人长的又帅，设计做的也好，变成反差越来越极致的状态。

  前面两个问题是地产商的朋友更关注的，我作为建筑师，更关注的是设计价值体现在哪，怎么有更好的设计成果，让存在的问题能够尽量从设计单位提升。我们只是说设计的价值到底该如何去挖掘，刚才两位设计同仁也从不同的角度提供了很多好的方法，今天人比较少，我们是一个讨论性的活动。

  我们主要从设计力与产品力来讲。设计力强调的是对局部的把握，通过感性的方法挖掘出每个项目，地产商的融资、高周转，相对来说日常具体的设计工作没有那么多，但我还是要去思考战术层面，设计师往往要在方法与战术之间去进行筛选，方法交给后备，战术解决每个项目的单个问题。产品力主要是户型，中国的体量大，中国这么多的人口，它更多的是从产业的角度去推进。如何把设计力和产品力结合好，在产品的条件下，它有体现，在设计中能落入产品推进，可能是一个可以去研究的点。

  这一张是之前比较网红的项目，在设计含量较高的地方，依然要配合客户去完成很多周期性的控制，包括现在的设计手法，在示范区的设计中比较多元，比如一些逻辑性的，还有对话，古典和现代设计风格之间的交流。这些是我们刚才提到的设计力，设计力可能是要单独研究每个项目的可行性、场地条件、周围的文化以及这个项目的功能属性，去做更加具体的研究。包括文化的体现，这是成都的项目，我们提到了很多从纯设计角度解决普通市民的生活问题，我个人没有这个喜好，我们可以为奢华的阶层做事，也可以为普通阶层做事，都是平等的。这是对空间的演绎，这些我们都觉得是设计力如何在地产项目推进的模式和体现。

  住宅，现在要适应这样的发展，也会形成一定的套路化属性，如何让不同的业态之间产生一定的化学反应，比如说我是一个住宅项目，但我在回家的过程中，能够体现一个酒店的尊贵感，大家知道地产是重资产的产业，现在在上海要买房，没有几百上千万已经很难，基本集聚了一个家庭几代人的财富，人一辈子买的最贵的东西就是房子，所以它要能体现出分量和价值感，可能还是要解决一个非常迫切的问题，包括把一些共建职能，类似于酒店大堂的职能进行衔接，既完成它的社交属性、功能属性，还能让它的设计体验感提升，这些风格和这些空间的组织，更多是能和年轻群体的审美衔接上，我刚才说的亲戚看房子，一个品牌开发商做的非常传统的奢华体系，但现在90后觉得很土豪，不管买不买得起，他都觉得这和他的审美和年龄的匹配度不够。空间构成，我非常同意刚才郑提到的空间的设计比建筑设计更重要，它容纳的是业主群体和生活内容的体现。现在还有一些建筑材质的提升，随着现在本身物业的提升，虽然我们要注重成本，但在一些中心城市、一线城市，它体现出的材质感和现代美学工艺美学所提供的现代审美越来越变成主流，大家可以看到，这是我们在做一些项目时，越来越多的带有现代属性，去功能化的，有多种材质进行复合设置的模式，这在很多一线城市中逐渐成为一种方式。包括现在在设计的西安项目，以前我们都认为比较保守，类似于新古典、新中式，而现在客户都越来越抛开这些风格化、标签化的建筑风格，越来越向带有文化又是用现代材料来重新组织提升，这些都是建筑师可以很多的去用专业知识，先导性的设计理念去提升设计的方式方法，个性化也是在每个项目中可能也要很多对于你目标的控制群体，提供它适配的。这是在杭州的项目，在社区运营中心，原来很保守的底商的设计模式，现在越来越被抛弃，被市场抛弃，先被市场抛弃，很多项目底商越来越变成一个不良资产，沉淀在那，如何通过设计的手法让这些社区中心能够焕发出对业主的吸引力，因为业主现在的需求已经不是我出门可以买一些水果和基本的生活需求，而是老人、小孩甚至业主回来，可以喝咖啡和邻里交流，在这个场所中可以有很多生活内容的展示和融入。随着网络提升，以前的商业人流量是第一位的，但现在在场景化、生活化为导入的模式中，一个店铺通过手机的方式也可以找到、传递，现在对于空间的复合度，对于生活场景、商业场景的吸引力都在发生很大的变化。在现在的设计条件下，还是有很多的项目需要你去通过设计来提升物业的水准，这些项目中如何通过建筑师的设计条件，在很多项目中，我现在发现设计师的话语权会越来越高，很多诉求不是甲方提的。打个比方，我们在做一个下沉的平面和交通体，不光满足未来的车从地库上来，甚至变成一个展台，尤其和项目经理说，这是一个江边的，给它设计一个停车的舞台，这些都是用大尺度的车位去设置，在未来都可以展示出这样的舞台效果，而这些都不是客户提出的，而是从我们的设计师的诉求或者是设计师的想法，去进行的。内部空间的丰富度上，设计师有很大的控制力和主导性，包括产品的设计条件，甲方提供一个非常模糊的标准，大概的配置，但是如何通过我们的产品设计能展示出区别于其它项目的竞争力，形成一些非常超配的感受。可以做到纯独立系统，但我们通过双开的方式，让业主可以有三梯私梯入户的感受，还有超高层后面的消防电梯。我在上海住，送我女儿上幼儿园时，和快递、外卖争电梯，现在的布置越来越强调流线，让快递、外卖的服务流线的人和业主的人进行区别。我们还做了室内的展示，给大家看到一个主卧套，可以做到景观化的卫生间，270度的主卧采光面，甚至衣帽间都是景观化的布局，这些都是照片看到的，类似于曼哈顿和伦敦，如何把这些通过建筑师的手法结合国人对于居住的要求，比如通风性、采光性，如何把先导性的方式传递给业主。包括一些叠加空间的研究，既让我们在开发的角度，还能让空间组织更加灵活、完整，这是我们正在做的一些项目。时间比较紧张，我快速过一下，刚才提到的市中心的项目，一些远郊的项目要通过它的文化属性让业主能够很好的开车或者一个小时左右就可以，这些和设计师的关系也很大，我们可以用很多传统的元素和素材，结合开发商所必须的刚性的要求，设计的价值有很大可以挖掘的机会，这些与开发理念并不矛盾，甚至是更加锦上添花的关系。当项目既建立有开发的基础性的支持和背景的了解，又能把成熟的设计手法嫁接进去，最终推进给业主，其实我觉得也是很有价值的事。中国现在的地产开发与营造，能让一些充满生活品质的空间场景推送给我们的业主，我觉得也是非常有价值的事。很多事当思考到一个维度时有很大的变化，这是我们在和很多长期合作伙伴做的若干个研发和标准化的项目，但我这里拿一个产品说，这是我在南方做的一个产品研究，本质上它是非常经济性的，我们的客户也没有提出，更多的是在单个产品，每个产品需要一些什么特点，但我们当初多一种思考，如何让我们的空间诉求与复合诉求，既能完成这样的快速复制、快速迭代的模式，打个比方把若干个不同的面积段通过合理的方式组合在一个组团中，当你的模块化确定后，可以把非常具有可复制性的模块去推进，我们不用纠结于地里哪里做90，哪里做120，哪里做150，我们可以像盖章一样，通过边边角角的地方再去释放单独的，当每个空间确定后可以根据它的面宽诉求，可以在进行转型。包括未来，即便是很小的经济型的别墅，依然把入户体系、停车体系都进行了非常好的设计和控制，这些就是我们既完成甲方的快速复制的要求，又通过设计手法，让它的设计价值能够体现出来，这些其实就是我们提到的多一步思考，更深一步的考虑和挖掘，即便是在90平米的地方，也可以合理的组织它的交通流线，停车位置，通过这样的目标，进行既有复制性又有个性，每个产品的空间还有起承转合的关系。

  我们的设计价值还有很多可思考和挖掘的空间，这需要和合作伙伴以及客户持续完成，包括互相的了解、探讨，我觉得其实地产进入到现在相对平稳的发展期，我觉得可以思考很多，让地产进入到一个微利或者是非常精准的开发模式时，设计师的价值在几个点上进行博弈，可以有更多弹性。谢谢大家！

  主持人：谢谢王总的精彩分享。谢谢各位专家的精彩分享，为我们奉献了一道又一道美味可口的大餐。

  接下来是对话沙龙环节。

  第一场对话的议题是：产品升级——为客户提供美好的生活方式。掌声有请第一场对话嘉宾上台，按照大屏幕上面排列的顺序就坐，他们分别是：

娄东明 广东奥园商业地产集团有限公司 设计管理中心总经理

李中秋 金辉集团 西北区域副总经理

薛广  世茂集团 华北区域东北片区设计总监

王栋  陕西汉华产业集团有限公司 城市产业研究院院长

胡海涛 霍普股份 设计总监

郑云龙 原构国际设计顾问 设计总监

王军刚 PTA上海柏涛 总经理助理/总建筑师

陈永为 PTA上海柏涛 总经理助理/运营中心总经理

  主持人：在2019年的今天，开发商告别简单“建房子”的时代，纷纷将“美好生活”提升为企业发展的重要战略，拉开了房地产行业的新局面。品牌房企对于美好生活的定义有哪些共性？具体是如何体现在刚需、改善、高端产品的升级上？接下来把话筒交给我们的嘉宾主持人：来自 PTA上海柏涛 的 陈永为 先生，掌声欢迎各位。

  陈永为：首先非常荣幸与金盘奖一起来到十三朝古都，世界历史文化名城，并且具有六大世界遗产名录的西安。我在2019年前没来过西安，之前听过西安非常多的故事，这次来之前我特意做了两件事，首先去了地铁站，看看是不是还有2017年传说的那样会有人把我抓到西安的户籍处去让我落户，我也不知道在座的已经在西安深耕多年的开发商朋友，是不是都已经把户口落到西安了。第二是我问了一个大数据的金校长问了西安地产的数据，结合今天主办方给我的产品宜居，未来在西安全国各个城市，大家如何去做更高品质的话题，有些结合的抛砖引玉的东西，我想请大家共同来探讨。第一个问题首先问一下三位设计院的老总，看一下大家对西安的了解度，请三位老总猜一下在西安目前房价最高的区是在哪。

  娄东明：曲江。

  王军刚：我真不清楚。

  陈永为：曲江2018年是平均房价最高的区，但2019年时它已经被高新区超过了，虽然只超一点。第二个问题我想问各位开发商的朋友，除了曲江与高新区之外，你们认为二手房的房价最高的区域在哪个区？

  娄东明：这个我真不清楚，但我可以请李总回答。因为哩总是深耕西安多年。

  李总：二手房可能还是雁塔区。

  陈永为：他给我一个数据，是长安，除了曲江和高新，因为曲江和高新已经开了大量新盘，但之前的老城区的二手房在长安的均价是1.3万左右。

  李总：二手房曲江最高。

  陈永为：除了这两个区域之外是长安。

  李总：可能成交量更大。

  陈永为：有一个话题和我们有很大的关系，我们一直说大家其实前面包括有段子说在百强开发商进来之前，西安的房价一直处在1万以下，从2016、2017这一拨房价发展，有了非常大的提升，所以第二个问题是反过来，我首先问一下地产开发商的朋友，你们认为西安目前最好卖的房屋面积段大概在多少。

  李中秋：我可能是进入一些房地产最长的，我在2017年之前是刚需性，但2018年之后改善性的变多，应该在120——160之间，还有更大的是更高端的人士，都以三房两厅两卫为主。

  陈永为：差不多三年会有一个定位，和前面王总讲的有些类似，房地产发展2019年算一个低谷，大家说品质人居，面积段不再是90平方米的刚需，西安的发展最快的面积段是120——140，今年大概是涨15%，所以我想这对我们做整体研究和面临的一些小业主的客户研究，可能会有非常多的大数据的指导意义，虽然可能有大数据的谬误，但还是会给我们带来很多思考和启发。另一个问题，和消费有关，可能人生中两大投资，第一是房，第二是车，车是消耗品，所以我想我不知道大家在换车买车的过程中有没有关注过，今年也是汽车销量大幅下滑的年份。我想问一下薛总，在汽车市场今年疯长涨的，也是分几个价格段，你有没有预估它疯涨的价格段是多少？

  薛广：您说汽车？

  陈永为：有一个销量是增长的，其它的销量是下降，总的销量今年也是下降。

  薛广：我个人觉得，因为我前两天也关注了一下汽车，可能到了想换一个车的阶段，现在由于电动车和油电混合技术在比较尴尬的阶段，包括进口车的价格波动，我又停止了换车的步伐。我觉得现在应该是20多万的。

  陈永为：王总对这个问题有没有思考？

  王栋：我的判断是增长是30万往上。

  陈永为：我这边的大数据是乘用车市场的下降幅度非常大，但增长最快的是30——50万，真是人居中的两大消费，从消费者基础的宏观数据可以看到，原来刚需是解决一部分去化的需求，但在品质提升和未来的议价，从最基础的数据已经提供给了我们一些参考的依据。我觉得后面我有两个开发性的问题，供每一位可以阐述一下大家对这个产品和设计的理解，西安整个城市的发展近10年房价增长只经历了两个阶段，一个是2012年，还有2018年，西安的房价增长了124%，这个数据在全国所有的数据中它不是靠房地产增长来拉动经济的城市，越来越多的人认为西安未来的发展会潜力很大，成立了西部中心城市，西咸新区，还有越来越多的品质开发商的进驻，我想问问大家，如果大家认为品质提升的核心要素，你们认为有哪些，比如说大家在这个过程中，自己在做的设计或者是企业已经在做哪些工作，请挨个阐述。

  薛广：我先是一下，今天很难得金盘网给机会，参加这个会这个论坛是以设计方为主导的会，我在地产行业工作了一些年，挺难得的，也不算吐槽，听从设计端发出的一些声音，平时开会都是地产方的管理、运营之类的，今天听了关于产品力和对设计的思考，我也觉得特别稀奇，这种会我应该多参加。我也听到各位说的关于对产品力提升的和以人为本的研究，我本身到地产之前也在设计单位做了7年，我挺有感触的，我到地产之后也会经常回头想想自己在做设计时的一些过程，今天我听到很多词，我也很有感触，展示区和大区两波人，还有对产品的追求。我可能算运气比较好，这几年做的所谓的标准化比较少，大家可以看到我主要负责东北片区，在东北那边，世茂在东北的发展最近在做一些远郊，我们致力于远郊大盘的运营模式的研究。第二是产品力的提升，包括住宅和远郊大盘的度假，这些和产品力和利润我们也做了综合的考量。远郊大盘有很多痛点，开发商这么多年也在总结，比如说首期产品投入市场的利润，包括前期的良好现金流，也决定了远郊大盘能否持续良好的发展，还有配套的节奏，也是对后期的客户满意度和对大盘的生存比较重要的一环。大家都说配套先行，但在刚才说到的缺钱的阶段，现金流的阶段，也不是说说而已。我们在这段时间，刚才说了产品力，我觉得产品力对我们来说，尤其是对现在这种不管是白银时代还是青铜时代，的确是生命线，我们在产品力的提升过程中也做了研究，包括我们带来的项目，也是产品力的典型代表。我们在郊区做大盘时，也致力于改善人们的生活方式，在当时做新闻发布会时也说了，我也和各位业主讲，就是要改变大家的生活方式，这样才能从根本上去解决大盘的痛点。

  再是是刚才说到，产品为王的时代怎么落地产品，今天因为有设计方在，有施工方，所以我在想，设计前端对产品的定位和落地性，国外的东西是否适合国内，北方的东西是否适合北方，这也需要设计单位有地域性的考虑，包括现场服务的跟进。设计方说要抓住甲方的一些点，这也比较重要。

  甲方要做到高效的沟通，甲方设计团队的素质对项目的落地扮演着比较重要的角色，施工方的配合度，后续究竟有没有情怀也很重要，其实我在最近的一些项目运营中还是要求设计方和甲方的工作人员要通力配合，设计人员的话语权也应该在地产的后续开发中扮演更重要的角色，才能达到今天所说的产品力至上的大方向。谢谢。

  陈永为：非常精彩，可能每个人对产品品质提升比较有自己各个方面的结合，我估计每个人讲可能都能讲很多，所以我想有一个反串，后面几位嘉宾在讲时，如果胡总是一个甲方，你认为从甲方的角度，您认为提升产品品质的核心要素在哪，会怎么去做，比如娄总讲，你觉得乙方的设计总监有哪些没做到位，我想进行职业角色互换的更多思考和碰撞。

  胡海涛：我从十几年都是做设计的，没干过甲方，但我一旦干甲方，一定是最不好的甲方，第一我保证不了时间，时间为王，我可能6个月要把这个项目推出来，我很纠结，去研究每一个细节，肯定保证不了。

  陈永为：只关注品质，不关注事件。

  胡海涛：很难做，但我很理解，这是让设计、营销和后续的施工一条线，作为开发商多头管理真的是很难的事而且压力非常大，针对这个话题，还是从产品的品质或者说它未来发展的趋势，我谈一下现在我们正在做的一些事，我们看到最近我们主要是和保利合作一些研发，拿到很多今年主要针对90——100平方的中位数，未来保利可能要做的事是它会将市场上65%的人群定位为主要攻克的对象，所以他把面积做到90——100的区间范围，让我们做方案。大部分的开发商都是标准化，我们还是挺悲哀的，对于一个90——100平方的产品，南北通的产品，趋同率是90%，可能我们在一个模板下走的时间太长了，它可能是在目前市场上放的一种户型产品，但我们没有考虑太多未来的发展，肯定有很多的变化，这个时代变化很快，就像我们买车一样，过去是10万20万，一旦经济出现变化，一旦整个的市场出现变化之后，就会很快的下来，房也一样，留下来的是更关注未来变化发展的产品，所以我更强调我们要做这方面的研究，因为我们现在正在做这个事，基于标准化的产品来预见未来2——3年，不能太长远，2——3年有可能对产品的变化，这里包含设计、室内装修，具体现在我没办法去拿出我们已经研究出的成果，我觉得以后我们都加一个微信，可以一起聊聊这个事，但我觉得这是很重要的。

  陈永为：谢谢，从一个设计院的设计总的角度来阐发，有请娄总。

  娄东明：刚才主持人提了甲乙方互换来谈，我觉得这不是一个太大的问题，因为我做了设计院5年，又做了5年的开发商，又回去做设计院做了13年，又回来做开发商，对我来说，这不是问题。实际上刚才霍普也说了，他们觉得想做一个好产品，时间很难保证，这是矛盾的，对我们来说很好解决，请霍普把他的标签贴在脑袋上，我是干什么的，有些项目可能不追求周期不急，就找你做，没问题，对我来说只是选择的问题，一开始把时间加码标清楚，把标签一贴，就很容易解决，这还是相对来说比较容易解决的问题，我刚才其实听了上海柏涛 讲的课，我在下面拟了一个提纲，我也想谈一些更开放的话题。刚才说产品力，什么是产品力？是不是材料更好一点就是产品力好，我想其实可能有一个是客户需要什么东西，因为90后现在担大任，90后和70后、80后肯定不一样，我们还看到另外一个，供给端我总结了，其实是技术，技术的进步的供给，这个端也在变，我们的生产能力在变，我们所说的产品力指的是客户需求端和供给端发生的耦合，如果耦合的漂亮，产品力就上来了，不可能说脱离某一个需求去做单纯的提升，这不是产品力，因为卖的不会好，没有契合客户的需求，所以我想从更广的维度可以用这个角度来阐述产品力的问题。至于产品力的手段，后面还有五位嘉宾，交给他们论述。我提另外几个思考，关于产品力提升的方向，首先我有一个理论，客户的需求永远不会被全部满足，这是一定的，如果客户的需求被全部满足，客户就死了，所以一定是他在不停的进化中，这时我们会发现很多需求的产生来自于边缘。

  举个例子，可能我们作为比较原始的状态下，比如说蒙古的草原或者是一些少数民族，可能只有一间房，就是中间的火塘，大家围着转，吃喝拉撒都在这，没有分化，随着我们进一步分化出了厨房、客厅、房间、衣帽，分化才产生了新需求，所以要关注有没有边缘的分化，分化日后很可能成为一个主流的市场需求。举个生物演化的例子，如果某一条鱼长了两个后肢出来，它能利用后肢向海滩上挪动，可能在当时就看到一个异类，但可能会符合未来的需求，可能会占领更好的市场，比如说在两栖动物产生是陆地上有很多昆虫，只有变成两栖才能获取食源，这种分化会是产生未来主流的一个方向，所以大家可以考虑，特别关注边缘需求，我不能肯定每一个边缘需求都会成为主流，但我可以指出，未来的主流一定来自于边缘需求。

另外，我们说产品力，经常有一种说法是对标客户，作为一个发展商，如果你一直对标，你就是被对手绑架，你就会跟对手越来越像，但你又超不过对手。所以我觉得我们要有一种态度是发挥自己的核心竞争力，要学会发挥自己的优势，才能走出自己的道路，永远去和人家学，肯定没有明天。

  最后我卖一个广告，澳元的SLOGAN是构筑健康生活，打造智慧社区，这是我们努力的方向，谢谢大家。

  郑云龙：我觉得举刚才娄总讲了一些想法和我不谋而合，关于产品力的角度，我是这么理解的，初级的产品力，或者初级的产品，它只是解决需要，高级的产品或者高级的产品力是创造需求，比如说今天的论坛金盘奖，就是康总创造了需求，很难说对手一样的乙方坐在一起，还聊的很嗨，这是康总创造的。我们生活中也一样，当我们被纠结的要死要活时，我们有没有想到底是创造了需要还是解决了需求。上个月董事长给我们每个人都送了一本书，叫《设计改变一切》，是一个外国的作者，也是一个董事写的书，他的意思是设计解决的是设计问题，但其实设计思想可以解决设计之外的生活中的，甚至刚才娄总说的创意，这种思想可以创造出很多新的需求，如果有这种心态的话，我相信产品力会不断提升。比如如果大家每个人都在纠结房子怎么样去卖，突然有一天开发商说我不卖了，上海真的有，不止一个项目的盘子不卖，这样就完全超越了一个范畴，我不跟你去比卖，不跟你比谁在这里做更好。再举个例子，刚才大家看到纠结到底是汽车、二手车还是电动车，如果有一天谁创造出可以装在身上又很安全可以自动飞行的设备，我一定选择这款，和天空拥抱的感觉最爽，这就是需求。从设计的角度应该是这样。所以从我们的角度，应该不分甲方乙方，如果你作为乙方，想更好的服务我做甲方，做一个好的甲方，不是把自己高高在上放在甲方，而是把自己的思维放在民间，放在市场，你的客户到底需要什么，你未来的生活到底需要什么，刚才娄总讲的很好，客户是永远不会被满足的，人类就是这样，不断的追求，你说它是好的也好，说不好也好，但这是我们前进的动力，提升的渠道就是这样，所以初级的产品力是解决需要，高级的是创造需求，因为未来中国在世界范围都在变，中国也在变，家庭也在变，一定是这样的。举个例子，别人说有可能70后是第一代主动去住养老院的人，这在以前想都不敢想，我在10年前我和一个香港的建筑师在一起聊天，他就自己一个人，把自己的爸爸妈妈送到养老院去，我说你一天到晚拿一本古龙小说，你老了怎么办，他说就住养老院，那时我不能接受。上个月我和一个香港的朋友，在一起聊天，我说你和你儿子住的好吗，他说挺好的，他说你们住在一起吗，他说没有，70后的家庭观念很重，他说他绝对不会和孩子住在一起，我说为什么，他说人家有夫妻，自己很碍事。我的意思是说生活在变化，如果谁能敏锐的去感受到生活的变化，迎接这种变化，你就有可能去创造新的需求。举个更具体的例子，大家在纠结几室几厅，反而有时两三白平方的不如一个社区中100平方的距离，大家可以在一起愉快的生活，也可以想过去100米200米，做好了妈妈包的饺子就端过去，这个感觉和你在超市里买的完全不可同日而语，这就是需求。我就说这么多。

  李中秋：我先说一下咱角色互换，我可能是在西安这个地界上设计的乙方经验和甲方经验到今年为止，几乎一样长，我一直在和设计的小伙伴说我们不是对抗面，我们是合作伙伴，而且是一个非常好的合作伙伴，应该说我们作为甲方，我们更了解客户，换句话说我们更理解业主在入口带来的失望和希望。作为乙方，他可以给我们带来更好的创造价值，和我们互相匹配，其实这个矛盾点，曾经我和乙方单位的老板，给甲方也提过，后来我发现和一个最牛气的设计老总聊，他说为什么要这样做，我说这个做出来之后可能会更好，他不相信，我说咱们看一下，刚好有一个项目就是他们之前做的，当时我去的时候没来得及，我说你站着看一下，调空，上面的窗子和下面的窗子全错位，我说你站在现场你买吗，他说对不起，我改。甲乙方互换，我们不是矛盾点，我们是共同想把这个产品做好，服务社会。还有一个概念是为什么不做标准化，标准化不是光为了地产这6个月的周转，我们为了速度去避免很多客户投诉的风险，我们做标准化的时候，让快周转的项目也要保证有一定的品质，服务于社会，快周转时经常是刚需，他们更关注里面的大堂和公共空间，我们希望把我们的缺陷能在标准化上把它解决。但我们也不反对作为改善型的，应该现在社会已经趋于改善型了，90后开始买房，还有一批人，近一两年可能和年龄有关系，真的开始抱团去养老，不是孩子不孝顺，是我们的压力已经很大，他们的压力更大，我们会怎么办？养老可能也是一个发展趋势。另外一个趋势是针对90后怎么办，还有一个是刚才说的产品提升力，金辉刚好在去年提了我们的口号是用心建好房，我们开始做功课，我们需要更多的客户来跟随我们，包括开发商一样，我们希望的是长期的粉丝跟着你，靠什么？靠产品力提升。得产品力者得天下，我是这样认为的，产品力提升了，我们才能更好的服务业主和服务广大客户。

  王军刚：刚才各位嘉宾一直在聊，我也一直在思考这个问题，我想谈到产品力，它可以拆解成产品和力。经常建筑师说的是理想或者是美好的愿望，首先它要是一个产品，产品就意味着它要应对很大一部分，产品的很大特点是要找寻你客户的最大公约数，你要满足这一大群客户最关注的，就像刚才娄总提到的建筑师关注的最大客户的使用舒适度。但是产品打个比方，丰田卖这么多产品，它的产品有什么特点？最大的特点是没有特点。奔驰的车，他带你去看星辰大海，但另一个是把你从星辰大海安全的带回家。我觉得也有一些个性化的产品，比如说它的量很小，但利润很高，不同的产品都有自己的空间和自我的赢利方式，包括房子也一样，你要定位于它的受众，可能建筑师天然的是希望把事做得更有设计含量或者是有非常主动的想法，资金链非常充裕，有很多能力去提升包括刚才我也和李总聊，像西安，也有很多的网红产品，这些产品基本放在一线也很成功。不同的人观点不一样，即便是最基础的刚需的，依然有很大的发展空间，面临的客群不一样，你要关注你的客户。打个比方，有的是顺应市场，有的是引领市场，引领市场是做一个大家都没有的， 苹果依然有很多失败的，有很多并不被市场所认可，引领市场是风险很大的方向，你要引领市场，但你要承担风险，你到底是选择风险还是选择什么。这是复合性的问题，还有很多可挖掘的价值，当今市场环境下，反而让我们开发商更好，就像刚才娄总提到的，设计公司可以标签化，做个性化，个性化就变成你可能是引领，有风险，往往设计师要做一些维持公司运营的方式，再做一些示范性的举措或者是价值点，看市场能否接受，这可能是在大数据上更成熟的方式。我再说一个笑话，前两天问一个客户，他是区域总，他们有一个项目是罗马大师做的，项目在持续获奖，有大师作为标志，名气是很大。这就是产品和作品很大的区别，作品是找寻差异，前两天微信有一篇推文，不能拿一个产品的标准对一个作品，可靠、使用丰富，他在美学上可能就不具备伟大的作品特征，但我们面对的是中国的老百姓，你用作品的心态去面对他们，肯定会吐槽。就像在日本的一个项目，人家问为什么要这样，他说给你更多的机会接触自然，逻辑是对的，但很多标志性项目，大师的作品往往没有人实际去住，因为它是供你崇拜的，但并不适合住，这种不是产品，千万不能把作品往产品套，产品里可以容纳一些作品的东西，你要去找寻最大公约数。

  王栋：前面几位老总说了很多。对于第一个问题，我看了介绍，汉华的城市产业研究院原来在设计管理中心，又脱离出来，我这个部门对于集团的决策层是乙方，但对于设计院来说我们又是甲方，更多的时候是走在集团想法的最前端，更多是在做一些实验性的东西，可以包含更多的人，以前有策划、规划还有运营的、写公众号、做平面设计的，全在我们这边。对于我们来讲，我本身是学建筑出身的，从乙方转甲方的过程中，在这里面会发现一个很重要的问题，回答主持人的第二个问题，什么是产品力，我认为的产品力应该可以解释两个层面，一个是产品的生命力，一个是产品的竞争力。对于甲方来说，更关注的是产品的竞争力，为什么这么说，我这个产品投入到一个城市的区域里，我的竞争力就代表了我这个产品未来有多少现金流，多快把钱赚回来，这是甲方最核心的点，是它的竞争力。

  从我自身专业和设计院来讲，我觉得应该更关注的是产品的生命力，生命力我理解为有两个层面，一个是产品投入到城市中后的生命力代表了客户买房的价值，如果说这个房子没有生命力，就不会去考虑这个产品，或者不买这个房，因为没有生命力，就没有未来的期望。第二个是产品本身赋予客户的生命力，房子最终归根到底是给人住的，房子本身也好，周边的配套也好，或者是生活方式也好，它都是为了给你有更好的生命，让你的房子和生活息息相关。在这方面，我们讲一直在探寻这两个问题，一个问题是我们做的东西会给我们的客户带来什么样的价值，这是第一个点。第二个点是我们做的产品对于甲方来说会带来什么样的价值，从我研究院的出发点的情况下，也是从这两个点去做。还有更核心的我通过这2年多的转型之后，会发现我们给客户提供的生活方式和给他的生活希望应该是未来住宅所发展的方向，这也就回到刚才说的你是在做需求还是创造需求，我们更多现在是创造需求。列举两个本身开发的项目，如果大家了解的话，曲江在去年时，在地产圈的公寓上，应该是卖了比较好的价格，精装修是1.3——1.4万。还有我们跳出西安去了渭南市，当时看了那块地没有人做，我们做了，也出乎意料，盘在3个月内把所有的成本全部收回，最终等到结果出来时会发现买这个地产本身的是西安人，西安人会为了自己的生活方式和追求，可以去外地。谢谢。

  陈永为：前面大家都做了非常多的产品力的讨论，当时都提到，从横向的角度认为把产品力分成产品设计和后端的运营及服务，可能更注重把产品作为硬的，把后面的运营服务作为软的，还有家居等，我想这是横向的，而今天各位嘉宾分享的更多的是从90后的客户纵向的角度去考虑，包括共性与个性，共同群体、边际化，创造需求、引领需求，包括台上台下交流的话题，非常感谢各位嘉宾的精彩分享。把我的话筒交给下半场的主持人。

  主持人：非常感谢各位嘉宾的精彩分享。麻烦参加第二场对话的嘉宾请留步。接下来让我们继续第二场对话沙龙。第二场对话的议题是：百城百变-打造地区标杆网红项目的魔鬼节点。掌声有请本场对话嘉宾上台按照大屏幕上面排列的顺序就坐，他们分别是：

娄东明 广东奥园商业地产集团有限公司 设计管理中心总经理

李中秋 金辉集团 西北区域副总经理

李非源 弘阳地产集团西安区域公司 设计总监

胡海涛 霍普股份 设计总监

郑云龙 原构国际设计顾问 设计总监

王军刚 PTA上海柏涛 总经理助理/总建筑师

李建新 ACA麦垦景观 创始人/设计总监

  所谓“一方水土养一方人，一方山水有一方风情”，房地产项目的开发也不例外。每个城市不仅拥有不同的地理风貌、风俗人情和经济发展特点，还面临着不同的调控政策。与其他地区相比，西北地区的市场和项目有哪些特点？如何结合地域特色打造出独一无二的标杆网红项目？接下来把话筒交给我们的嘉宾主持人：来自 ACA麦垦景观 的 李建新 先生。

  李建新：第一场论坛的几位嘉宾都在，我们欢迎一下李非源李总。我今天非常感谢组委会给我机会，客串主持，很荣幸能够站在这里和大家做服务。听了几位嘉宾的分享及上一场论坛，真的是房地产界的思想盛宴，意犹未尽。接下来在第二场，我们边聊边等一下奥园的娄总，刚才大家已经把话题扩展的很开了，从产品力和发展趋势和地位给出了很多好的看法，今天是中国房地产开发城市论坛的西安主场，我想下一个问题是能不能针对西北地区或者是西安的房地产市场的特点给大家建言献策，给房地产和西北的产品力贡献一些思想。刚才主持人讲的很好，一方水土养一方人，一方山水有一方风情，房地产除了面对区域，还要面对每个城市发展的经济特征，还应该在中国很有特色的问题是每个城市限购限贷的政策不一样，我们要怎么面对，问题来了，我想和大家聊一下，希望大家给更多的干货，除了场内的嘉宾和在座的听众，我看了一下线上还有几千位观众在等待我们的分享。西北地区在国内来讲是一个文化非常厚重的区域，与其它区域相比，西北区域的市场有哪些特点，我希望我们陕西本土的开发商两位李总，你们谈谈西北区域市场的特点，究竟面对这些特点，我们未来两三年做了哪些准备，有哪些产品的杀手锏，设计院霍普的胡总、王总、娄总、郑总，你们说一下对未来市场近两年的预判，设计院准备拿出什么样的产品面对市场。我的问题已经抛出，希望大家能畅所欲言，为西北的产品力贡献自己的思想。

  李非源：很感谢金盘网给这次机会，刚才第一轮的论坛几位老总在上面，我在听，到第二轮，我是替补。我第一个说，就说一些抛砖引玉，也是自己的感受，说一些对西安市场的理解和感受。针对这个话题，网红的项目，我在刚开始听到这个话题时，觉得是还挺好玩的话题，什么是网红，现在大家都在说这个概念，简单理解网红就是在互联网这样的大时代下，有非常新奇或者是标新立异的产品或者说事物和人给大家带来的吸引眼球的事情，为什么能成为网红，它有一定的流量和人气，大家关注它，被它吸引，它才能成为网红，把网红的标签贴到地产，7

是需要一些与众不同的东西，放到西北市场来看，我们拿地的方向和拿地的拓展范围越来越广，可能会偏向一些西咸、浐灞，还有港务，甚至是有些已经到渭南拿地，越往周边去，大家也知道周边的环境、人流不是那么好，没有比主城区的流量多，怎么在这样的环境下，在这样拿地的特点下去打造有一定流量的产品，这可能就从设计的角度来说，真的需要和设计院的伙伴们一起，我们是一个团队，一起去研究产品，在地块属性上怎么打造适合的地块和产品，根据西安的特点，一起去研究西安和西北的风土人情以及文化符号，它的客户需求，做一些更吸引眼球的产品。可能这些产品本身在这样的区位，它从外观上就需要做更多的突破，比如材料上或者是新工艺、新造型的应用，去看到这个产品，这样示范区、这样的售楼处确实挺有意思的。另外一方面是产品以外还需要我们开发商更多的推广更多的宣传，让大家知道在这样的人流不是那么密集，不是那么的区位，有这样非常有意思的事和东西在这边，大家都来看，开车半个小时一个小时到这个地方来看。在做这样的东西，不单单是去居住或者是去做展示，在此之外提供给客户和外延性的服务，比如说结合售楼处和图书馆、城市会客厅、社区中心等服务性的功能，更让大家都去看一下。但网红还有一个特点，网红过气比较快，可能上个月大家在讨论的事，到这个月就过了。回过头说，网红想要让它一直持续，更重要的是得到产品本身，得到项目本身能给客户带来的价值，可能更让我们的生活变得更舒适和美好，也让我们更加便利，给我们带来更多更有意义的一些生活改变。我就是抛砖引玉的想法。

  李建新：谢谢李总，我们也期待着能在西北地区有更多优秀的作品，霍普的出品一直是行业非常标杆的作品，特别是保利的作品，都做到了行业非常标杆的位置，下一位听听胡总的看法和见解。

  胡海涛：很遗憾没有在西安接项目，这个题目是讲网红项目，我更关注我理解中，第一是要挖800里秦川秦腔一声吼，西北人的血性和很豪爽的气质在秦腔，在上海有时会听到，我是在西安1995年上的大学，对西安这座城市有很深的感情，即使到上海工作，我还会回忆起2000年左右的时间，很多老的艺人会唱秦腔，会传递很具有文化特质的音乐，但在其它地区其它城市没有，所以我觉得对任何一个项目，陕西省西安市这样的人群，肯定有自己的共性，达造网红完全可以从具有这个层面做一些尝试，可能不是传统的形式，但你的空间细节会传递出一些气质，我觉得这可以去找找，它一定是地域文化的。

  李建新：奥园有哪些杀手锏，想听听娄总的高见。

  娄东明：主题是打造西南标杆网红项目，对于主题，我有自己的理解，网红的示范区，这个也就是最近两三年才流行起来的，它背后的技术驱动是什么，还是在传播，我们现在自媒体的发展，实际上是推动这件事发生的核心驱动力，为什么要在最近这几年流行起来。从我们的角度来说我们是有选择的，我们是有选择的打造网红的示范区，只要持续亮相，就维持网络热度就可以了，不用把每个项目都打造成网红的示范区，这个我首先纠正一点，我们从来没有想过把每个项目都打造成网红的示范区，只是选择的多，可能我们每年搞四五个能够成为网红的，现在的传播很快，从西南到西北到华东华南，立刻就起到网络效应，最终的目的是为品牌加分。从这个层面来说，有时网红不是为了卖那个，可能是为了给整个品牌添砖加瓦，有一个这样的协同效应在，这时可能在这个角度下，网红示范区的范围扩大了，不仅仅局限于这个本身。奥园关于示范区的思路，我们的思路有点像汽车，可能我们下面有三大板块，对于汽车了解的人都知道，前置前驱的特点是把节奏紧凑，成本低，家轿的不二之选，可能有80%的市场份额，我们有一个前置前驱的示范区模块，还有一个前置后驱的和四驱的，我们是三大平台的示范区。我说的平台是结构，也演化出很多车型，像平台策略的思路我们现在都是按照这样的思路去推动示范区的打造。我也要卖一下广告，我们在西安，虽然我们是去年才进入西安的，但我们未来在西安的动作，包括多项目并行运行，可能未来几年都会在金盘奖上持续曝光，希望大家多多支持。谢谢大家。

  李建新：感谢娄总，真的把奥园的发展给我们亮了底牌。原购非常有情怀，想听听郑总的看法。

  郑云龙：碎片话的讲讲，最后再串起来，很有幸我目前手上正在做这样一个项目，在沈阳也在西北东北，是一个300多万的节点，这个节点可能不是示范区，但它应该符合网红魔鬼节点的要求，一开始开发商也对我提了这样的要求，我因此也研究了一下网红，两方面，一个方面是流量曝光，以前大家都没见过，或者说还可以这么玩，这是网红的基因，通过互联网传播。第二个基因是网红死的快，我们一直吸取了它的前半部分，希望它能迅速的为大家所知所接受，它是真的有活力还是假的有活力，可以用时间证明，有的可以持续，有的很快就消失了，那是假的网红，前两年有投资了咖啡酱，当时是很热的网红，现在也在投资，下面有几十个新的网红，所以这个事我觉得第一个碎片是了解一下到底什么是网红。到了建筑，我倒觉得建筑的网红和这个网红应该不同，因为建筑不是说今天做完明天会拆，即便你是临时的示范区是临时建筑，它的使用寿命也是20年，如果今天做完明天拆的想法，这不可取，从我目前在做网红的项目是做童体中心，为此花了很大力气，吃喝玩乐，做一个商业或者是购物中心，社区中心，我们现在在做一个以孩子为中心的体育运动，可以在里面蹦床或者是高空滑索，以孩子为主体。当时我在接手这个任务时，是命题作文，中国人来讲，可能大家有两个重点，一个重点是孩子一个重点是老人，为了孩子的快乐和孩子，这个点出来的形态和空间，它的运营管理和玩法都不一样，所以当时万科给我们提了一个要求是要让一家人可以在里面玩一天，甚至有一个口号是天生爱动，当时我想为了孩子服务，怎么要让一家人玩一天，老爷爷老奶奶在休息服务区。为此我联想到第三个碎片，前一阵真的有一个网红建筑，几位同仁都知道河南的图书馆，说可以听歌，可以做饭，我专门去研究了这个事，我看了一下，设计师也在思考在时代的发展过程中，书籍将来还存不存在，如果书籍不存在，图书馆的空间还存不存在，如果在图书馆里，不一定都是看书，大家享受图书馆的宁静或者是开放，这是大家不希望失去的，在图书馆的网红建筑中，可以看书，也可以有电子书，还可以有很多家庭互动朋友聚会的，它是弹性共享空间，从这个思路讲，我相信很多开发商或者社区发展，老百姓真的是需要这种弹性共享的空间，但同时设计师又有很好的创意，把它呈现出来，刚才我看胡总他们在做以及王总在做模块化的，其实是在应对未来的不确定性，这个东西是网红，如果你真的说我要就给你弄一个美轮美奂的或者你以前没见过的装修设计，解决设计方面的问题，如果你对未来的需求，我想串起来说法是到底是在创造需求还是在解决需要，这种项目自然而然会成为网红。

  李建新：谢谢。李总您深耕西北区域，陕西的时间很长，这两个问题一定要问您，您对西北市场的特点有哪些认识，第二个是您是怎么面对西北市场的特点来打产品的竞争。

  李中秋：我简单说一下。先说西北的特点，西北的特点是从封闭到开放到全开放，能看到西北区域包括西安这边为什么出现很多网红的楼盘，它其实就在近一两年开始，已经全面开放了，所以你可以看到不同程度不同风格的建筑出现，但作为网红，我的理解是在西北区域这边有网红特点的大多数是结合地域，周边的环境，以及甲方的需求，建筑结构和景观室内，都融为一体，我理解的网红就是如何持续发展，很多看到的网红多数在西安呈现，都是体现大区域的生活方式和实体建筑出现的，即使作为一个临时的展示区也会把景观和未来的生活展示出来，这是西北这边的。金辉这几年，它的三大体系，针对三类不同的人群来打造，同样一个特点是我们还会用心去建房子，我也打一个广告，我们也体现了未来景观和归家的动线。明年下半年10月会有所谓的民宿，那个给客户体验了未来的大堂，我们不做拆改，可以直接体验归家大堂是什么样就是什么样，所以我认为持续性就是我们还原业主最后的生活，可以在展示区看到未来。

  李建新：谢谢，上海柏涛 这几年的发展很迅猛，有请王总谈谈您的看法。

  王军刚：大家讲的蛮久的，我稍微轻松一点，我对陕西有比较特殊的情感，我生在陕西，父母是山东人，当时我父亲单位在汉中一个县，在秦岭，我6岁之前都在汉中那个县度过，给我留下了深刻的童年经历。厂区里什么都有，在一个很封闭的小环境里，必须什么都有，我当时有一个非常模糊的童年记忆，我忘了是梦境还是实际，我躺在我家宿舍楼下的篮球场上，放室外电影也是在那，到周末，大家要搬凳子椅子去占地方，要放电影，我们可以风雨无阻的看电影，当时我很小，就躺在篮球场的台阶上，看天上的星星，不知道大家有没有见过满天星星的那种感觉。后来我在马尔代夫的酒店里也看到过，可能是热带，印象中那真的是满天星星的感觉，那种记忆一直到我现在都留下，当时我就在筒子楼，卫生间都是公用的，是楼梯，当时我觉得很奇怪，墙上挖了一个洞，我一直搞不清楚那个是干嘛用的，但现在我把这个元素用在了我自己家装修中，很有意思，它提供一个特殊的东西，把光线和旁边的光线可以融会贯通，现在我很多设计的项目和个人的理解，网红是新词汇，短期内具备持续的传播效应，但我有一定岁数了，我的审美里，我不太了解网红的方式，如果说传播的话，有一个要素要关注，这个点能够触发你的情感，或者你的记忆，若干时间后你回望，会让你不会忘记，始终在你生命中是很重要的，有一个好处是可以做到，因为你的设计，不管是话题性还是功能、景象，它应该会在你的生命中某一个时间点留下记忆，这不一定是网红的，当时可能没有人知道，或者是埋没的，但在若干时间后回味，就像品酒和茶一样，会有再次回味的过程。陕西尤其是西安是一个中国很重要的网红城市，与成都并驾齐驱，成为网红城市，它的文化积淀和这片风土人情，都具备网红的土壤。另外是它的时间、空间、人群，可以发生很多故事性，这是我个人对设计和网红让你具备的情感记忆和生活的口味。也许不一定是短时间的，但我们的设计师会包括很多艺术化的作品，不管是戏剧还是绘画和各种，我觉得能触发你情感，能在你某个时间回忆某个场景，就像吐槽大会看到的，几个小伙子唱着歌讲他们年轻时候追他们的女同学，形式很幽默搞笑，笑完之后会回味出一些场景和某些想象，我觉得这其实是更高级的，或者说更愿意去做的设计。这是我的一点想法。

  李建新：再次感谢各位嘉宾的分享，我们感受了一场房地产的盛宴，也感受了各位大咖的支持，感谢金盘奖组委会给我们交流的机会，希望下次有机会再一起交流。谢谢大家。

  主持人：再次感谢现场各位嘉宾们的精彩对话。在短短的3个小时的大会中，各位发言嘉宾紧扣主题，各抒己见，为我们奉献了一道又一道美味可口的精神文化大餐，让我们再一次以热烈的掌声对嘉宾们的精彩演说表示衷心的感谢！

  最后再一次感谢各位嘉宾的莅临。 现在我宣布本次“金盘学院·中国房地产开发城市（西安）论坛”活动至此圆满结束。请各位嘉宾留步，在现场工作人员的指引下合影留念。