看主流地产开发商是如何做总平规划的？

本篇主要从业态规划、交通动线规划、功能布局、配套布局、日照分析规划、景观规划六大维度进行剖析，看主流开发商是如何做总平规划中的。

一、业态规划

下面是根据众多项目总结的各类建筑分别对应的容积率数值，可以据此容积率要求做初步的项目业态判断及规划。

重庆万科·四季花城一期，项目容积率2.5，占地8万㎡。规划了18栋T8高层（层高13~18F）、2万㎡左右的底商，以及一栋幼儿园，整体建筑面积20万㎡。是一个典型的刚需刚改市场定位的项目规划布局，产品面积70-100㎡。

▲重庆万科·四季花城一期-研发档案

重庆首创禧瑞山河，项目容积率1.5，占地面积95092.4㎡。根据居住地块的价值，规划了洋房、叠拼、大平层和院墅，产品组团分布，实现地块经济效益最大化！

▲重庆首创禧瑞山河-研发档案（229P）

二、交通动线规划

1.入口布局

（1）居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题：

a.门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理；

b.出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况；

c.进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头；

d.人车分行；

▲济南奥体金茂府-研发档案（134P）

（2）入口布局设计需要考虑的外部交通因素

a.居住区机动车出入口不应设在城市快速路和主干路上，可设置在城市次干路和支路上，并距道路交叉口50米以外；

b.小区出入口设置应考虑与相邻小区出入口的相互位置关系；

c.机动车地下车转户口出入口不宜直接设置在城市道路上，应通过小区内部道路与城市道路相接；

d.在同一条城市道路上，不宜设置多个出入口，尽可能归并为一个出入口，且出入口宽度与相接城市道路红线宽度相协调，需要进行功能划分的应通过小区内部路进行交通组织。

2.车行动线

▲重庆万科·四季花城一期-研发档案

3.人行动线

▲成都东原·印长江-研发档案

▲武汉万科·城市之光-研发档案（123P）

4.消防通道

（1）消防车道宽度设置如图所示：R>12m，如a+b>14m,则R>12m

（2）建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于4m。

▲济南奥体金茂府-研发档案（134P）

▲重庆万科·四季花城一期-研发档案

三、功能布局

▲济南奥体金茂府-研发档案（134P）

万科景观生活涵盖了生活中时间、空间、年龄三个不同的维度，在内容上也容纳了生活、绿化、玩乐、功能等多个层次,既能够观赏又能够参与，不仅保证您身体的健康，更关爱您心灵的健康，真正做到让健康就在家门口。

▲武汉万科·城市之光-研发档案（123P）

四、配套布局

济南奥体金茂府公共配套大多设置在小区北边底商位置。布置有商业、派出所和物业，满足小区生活服务需求。会所设置在小区南边入口处 ，作为主要的形象入口，兼具入口管理和对外经营的用途。

▲济南奥体金茂府-研发档案（134P）

▲重庆万科·四季花城一期-研发档案

五、日照分析规划

1.住宅日照标准表

日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。 建筑日照标准应符合下列要求： 

（1）每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，该日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》GB

50180有关规定； 

（2）宿舍半数以上的居室，应能获得同住宅居住空间相等的日照标准； 

（3）托儿所、幼儿园的主要生活用房，应能获得冬至日不小3h的日照标准；

（4）老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学半数以上的教室应能获得冬至日不小于2h的日照标准。

（5）在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；

（6）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1h的标准。

▲济南奥体金茂府-研发档案（134P）

▲武汉万科·城市之光-研发档案（123P）

2.设计技巧

（1）利用地形

▲重庆首创禧瑞山河-研发档案（229P）

（2）利用退台

▲天安·千树滨水花园

（3）利用点式高层

南侧地块以高层为主，在户型以及楼型的选择上，以十字型、蝶形与板楼三种楼型搭配布置。设计中对每个户型的尺度与组合均进行精细研究，减少同楼栋户型前后遮挡的问题，项目沿胜利河布置十字型小高层，十字型楼栋户户南北通透，利用总图排布前后楼栋法线错开的手法，采光和视野均无遮挡，可实现户户观景。

▲珠海金地·格林泊乐

（4）利用周边

在总体布局上将高层沿基地轮廓方向均匀排列，与周边城市肌理取得协调关系。在空间设计上，采取纯板式高层。通过高层的错落排布，最大限度地增加周边景观利用率，通过楼与楼之间的错动，来形成视线通道。

▲长沙中海阅江府

（5）利用建筑朝向方位角

▲青岛保利天汇

六、景观规划

居住小区环境景观规划设计要以人为本，充分考虑人的安全、舒适、便利以及精神和文化生活需求，从视觉、听觉、嗅觉等方面入手营造良好的环境与景观。

要从人的生物性、社会性和小区物质功能出发，通过营造山水空间、海绵体系、立体绿化、生态系统、生态建筑打造生态小区，通过强化精神寄托、诗情画意、人文关怀、德能教化、运动健康打造人文小区，通过配套现代通信、安全监控、电子商务、停车服务、商业广告打造智慧小区。

▲成都东原·印长江-研发档案（301P）

▲济南奥体金茂府-研发档案（134P）

▲重庆万科·四季花城一期-研发档案

▲武汉万科·城市之光-研发档案（123P）