主持人：尊敬的各位专家各位来宾以及媒体朋友们，大家早午好！这里是“2017中国房地

产开发峰会--顶级示范区开发趋势论坛”的活动现场，欢迎你们的到来。

主持人：非常高兴能在这个美好的下午和各位嘉宾以及媒体朋友们在这里相聚。

主持人：本次活动由《时代楼盘》杂志社、北京市金盘网络科技有限公司主办，广州市唐艺文化传播有限公司、广东鸿威国际会展集团有限公司承办，中国金盘房地产开发产业联盟协办。在这里我仅代表主办方，对各位的莅临与支持表示衷心的感谢和热烈的欢迎！欢迎大家！

主持人：接下来请允许我隆重地介绍一下今天到场的嘉宾们，他们分别是：

杨　静     旭辉地产重庆公司             助理总经理

盛宇飞     旭辉集团东北区域事业部       设计总监

刘红宇     葛洲坝集团房地产开发有限公司 总设计师

魏   冰     旭辉集团浙江区域事业部       副总经理

郭卫东   前万达集团成都万达酒店管理集团 副总经理

邹  炯  山水比德                     设计院副院长

朱崇文  CCS·喜喜仕                   首席设计师

主持人：谢谢各位嘉宾在百忙之中的莅临出席本次论坛活动，

主持人：今天在活动现场，我们非常荣幸的邀请到旭辉地产重庆公司助理总经理杨静女士，她是国内知名地产公司的开发设计研究者 ，拥有多年的高端设计及地产现场经验。重要的时间留给重要的人，接下来让我们用最热烈的掌声请上杨静女士，掌声有请！

杨静：大家早上好！很感谢金盘奖给了这个机会，下面我给大家对铂悦澜庭示范区进行分享。

从以下4个方面进行概述，这个大的区位处于南岸区，坐拥于南滨路最后的一线江景，所以交通特别便捷。从小区域来说，北面是南滨路，可以俯瞰长江，背后是远眺南山，在这些区域里面配套特别成熟，有教育、商业、医疗等等。从定位来说，这个项目其实就是纯改善的项目，只有两种业态，一种是观江高层，一种是洋房。这些是拿地原始的照片，江岸线特别长，但是地处重庆，山多，这个项目的高差特别大，从最低到最高有70米的高差，这是它最大的特点，也是我们设计的难点。刚才讲的高差特别大，可以从坐标上看到标高，场地的最高距达到了270，如何让效果成本做到平衡，这点花费了特别多的点。

从规划角度上来说，基于场地的特殊性，最大化利用有限的资源，就是江景；第二个是场地，如何利用这么大的高差，功能上又要满足，这就是我们的出发点，基于这几点，从总图上也布置了很多轮，采用了碟形，让更多的客户享受到江景。

第二个部分是讲示范区，从总图这边，就是一个简单的介绍。示范区选址对每一个项目来说是至关重要的，所以拿到这个项目，我们也还是进行了来回反复的推敲。一开始的时候，我们希望把这个售楼部放到商业地块里面，商业作为永久建筑，作为售楼部，但是我们的运营结点拉得比较快，所以把示范区放到了公园里。放到公园里面，有几个点是满足了项目的要求，第一个是我是在南滨路上，而且展示面比较好；第二个是这块地本身的高差比较大，其实它可以凸显这个项目的特点；第三点是快，因为这块不受运营节奏的影响，可以快速的推进。

这可以看到高差，公园这边的高差主要有3个台地，我们把售楼部放到了10米的高台上，这个也进行了分析，决定了这个标高，然后把30米放到高层样板房的标高，最后50米是做了场地的修整，然后做成了公园。旁边这个就是样板房，样板房摆的时候我们也进行了推敲，比如说视角上错开售楼部，同时后边的这块坡其实很大，我们也希望把它错开，不要出现大挡墙。这个是在推的过程中的很多稿，这只是局部。

从理念主题方面，更多的是从城市和项目的特点的重合，其实都占了两个点，重庆是山水城市，而且这个项目是一个水、一个山，做了一个重叠，在这里面体验了它的理念，人在画中游，云端看世界。在这个参观上，我们借鉴了山水画，通过藏、隐等来构成它的组织，总图上是想依山就势，沿地形起伏绵延而上，可以从不同的高度感受城市的各种风景。

接下来我会从整个参观动线上来展示，第一个是城市的界面，这个更多的是给客户传递楼盘的特性是什么，最早的围墙有6米高，我们最早想做一些绿植墙，最后是做成了食材的6米高绿植墙。第二个是路口的大门，门洞是有10米，高有6米，两边是以绿葱做了琉璃灯，凌波飞瀑做水墙屏风，同时景观和建筑达到了巧妙的感觉。这是门口的琉璃灯，这个景墙，因为它是错洞拼接，有很多机理重叠的地方，到了夜晚的时候成为了很好的景点。进入了这个入口，把人的动线分成两股人流，比如说老人和小孩需要电梯，左手边做了宁静的院子，右手边往山的这边，算是车行的动线，我们也消化了它的标高，停了车以后，这块已经消化了有3米的高差，然后停完车以后，这块可以成为更重要的一个起点。在这点上，拾阶而上，屏风上不锈钢拉丝，与远处非独的大佛寺桥达到了共鸣。

再往上推进是第二个平台，我们把它叫做线，这里消耗了5米的高差。这就是在第二个平台看大佛寺大桥的实景照片经面水晶让整座城市的防滑在倒影中尽显，碧水在前，群山在后，浓缩山城符号的地标以画卷形式在善后景墙徐徐铺陈开来。

我们继续行进，在行进的过程中也要消耗高差，怎么样让行进的动线不那么枯燥呢？然后就做了一些水和涌泉，还有一些公园，这样的层层在行进的过程中，也完全没有感受到这些高差。这点其实就是我们的第三个台地，而且是比较重要的点，它是直视于我们的售楼部的。这是实景照片，上面是售楼部，售楼部上面很轻盈，它用了通透的玻璃，可以看到完全的江景。从礼仪上采用了对称的关系，通过琉璃灯，通过涌泉让整个延伸进去，这是各种的实景照片。这个点，我们这个台阶是抬了1.5米，因为高差太大，最后还剩1.5米，翻过去看的时候，这个点完全是把以下的台地落了下去，跟远处的江对岸融为一体，我们当时还担心这1.5米的台阶让人不舒适，但是修完以后，造成了更好的景点。这个水池一直延续到了建筑的边缘，这个墙倒影在水里面，互相融为一体。

这也是各个角度的实景照片，在这个平台上，我们还是放了一块很大的阳光草皮，有太阳的时候，有很多的客户在上面。接着走过了礼仪大道就到了售楼部，这个售楼部最早我们只做了一层，经过分析，也实现了遮挡，最后把建筑调成了3层，第一层是一个过厅，二楼是售楼部的功能，三楼是续厅，这样抬起来以后，提高了对江景资源最大化的利用，可以获得更好的展示面。这是建筑石材的利用，这用的是洞石。接着就进入售楼部的室内，这沿用了室外的主题，还是以山水作为主题进行延续，而且地面上采用了紫山水天然大理石及铁影木饰面。接下来讲的区域是电梯前视（音），它的背景是一张画，以重庆吊脚楼为背景做了一副很大的画，用1500块压克力不同角度陈列造型。到了售楼部的空间，这块更多的是功能性的体现，怎么样和营销有效的结合，同时采用了很多的艺术玻璃，根据营销做活动的需求，可以互相把空间打开，同时紫山水石材进行了沿用，墙面是很素雅，但是地面和柱子很浓烈，形成了很强烈的对比。

 这个售楼部有3楼，3楼是续厅，到达样板房的续厅，经过小院子到样板房的区域，在地下主要是打造了3个区域，一个是男主人的会客厅，旁边有一个女孩子的活动空间，就是说爸爸一般比较喜欢女儿，希望他工作之余还可以照顾到他的宝贝女儿，旁边还有停车位。这是洋房标准层的户型，风格是现代都市，主要是墙面用了斑马木，从色调上就是祖母绿（音），局部点缀了姜黄色。

 从洋房的样板出来又有高层的电梯的前视（音），上了3楼，又把标高往上提。高层样板房我们选用了2种户型，这个户型的界面是180，有5个开间看江，7.2米的大宽厅，同时有3个卧室，直接临江，做了22米的可看江的环幕，而且是独立入户，这是现在卖得最好的。

作为设计师，在面临每一个示范区拿地都是一个煎熬，但是我们都要有自己的坚持。有几个点：

第一，琉璃灯，大家对琉璃灯的记忆比较深刻，我们最早开始启动的时候是3月初，开始寻找这种资源，到了4月多，一直在重庆没有找到很合适的，各种的替代产品都有试过，但是确实都没有达到自己理想的效果。到了4月初以后，就在广州、深圳、上海，在外方找到了这种材料，找到这种材料以后，用多方的实验，因为它很容易破裂，调色的时候也不太容易达到理想的效果，在这个反复的过程，已经到了6月，我们6月18号又必须要安装。我说起来是平淡无奇的，但是在整个过程中，其实真的是在数天，因为很担心做不到，最后设计师文化驻场，最后做到位了，而且这也成为了这个项目很重要的亮点。我想分享的是，对大家也有可能有一定的帮助，我们有新的亮点要出现的时候，一定要把下游的厂家找好，才能保证很好的落地。因为这是属于灯具，我们很多时候把它归入灯具，但是如果要保证效果，以后不要把它归为灯具，应该把它归到软装里面，这样会更好的把控它的效果。

第二，其实在室内的2楼售楼部有一个520块玻璃组成的热熔玻璃墙，这墙融入了很多重庆的特点，比如说桥、山水，是一个很完整的画面，当时想的创意很好，但是落地的时候特别难，它一块玻璃就5斤近，然后520块玻璃，我们如何把它拼接起来？最早是找一个大展板拼接起来，但是最后发现没有办法，所以最后定制了很多小卡件，而且背后还拉了很多钢绳锁，然后再立起来，光安这个就花了5天的时间。这个给营销做了很好的宣传点，520块，说这个项目是给重庆人奉献的爱。

从业界来说，居住的价值隐藏于其中最核心的是其与城市之间的关系，只有那些既能享受稀缺自然资源，又有腑瞰城市繁华背景的区域才是最有价值的居所。我们觉得这个项目能够达到这几个基础的因素，我们也得到了业界奖项的认可，得了全球人居环境奖等等。虽然过程很艰辛，但是最后得到了认可，还是很欣慰。

最后感谢为这个项目付出的所有团队和个人，包括我们的设计供应方、施工供应方和3家股东，是旭辉、华宇和东原，如果没有他们的支持付出，就没有这个项目，谢谢大家。

主持人：感谢杨总为我们带来的精彩分享，再一次热烈的掌声送给杨总。

接下来我们有请广州丽天防水材料有限公司应用工程师史丽玲女士为我们带来主题演讲，掌声有请。

史丽玲：女士们、先生们，大家上午好！今天非常荣幸能够站在这里为大家带来的技术分享，种植屋面防水方案。

国家现在大力推广种植屋面，国家为什么要大力发展这个种植屋面呢？我们认为有3个好处：清新空气、改善城市热岛效应，吸收噪声减小音害。那么一个种植屋面如何实现这个生态功能呢？首先从上到下分几个层次来进行介绍，最上层的是种植介质，下面是保持水土的无纺布层，再往下是排水层，然后往下是耐根穿刺层，卷材或涂抹防水层。

这是一个普通屋面看到的渗透原因，这是我们防水行业常说的原因，首先是结构体位裂缝，混凝土被风吹日晒的时候会产生自身的裂缝。第二个是防水薄弱点，这些节点的共同点是材料配套比较复杂，层次结构也比较复杂，数量在每一个建筑物上都非常多，这些多数量节点只要有一个没有做好，都会成为漏水的隐患。这个也是建筑上不可避免的。第三个是窜水，因为有窜水层的存在，使得防水层形同虚设，所以水也会对前面的裂缝增加压力，加速裂缝的形成，使形成的裂缝扩大，这也是这一代防水主要控制的点。

那么，种植屋面除了有这3个渗漏的原因，还要面对非常强大的植物根对传统卷材的侵蚀，具体的机理是什么样的？接下来为大家介绍一下。比如说这是普通的常用的沥青防水卷材，它没有经过处理就铺设上去，沥青是自然界就有的物质，它会有细菌对它产生占领作用，而且本身在一些受热的条件下也会发生小规模的降解，沥青是大分子的链，它会对植物的根系有促进增长的作用，从而导致了整个的恶性循环，如果没有经过任何防根军才情况下，最快是3个月就会被刺穿。

整个环境这么严峻，我们如何做到种植屋面的防水呢？我们提出了一个思路方法论，首先是设计是前提，我们一开始就要设计防止窜水和植物根系穿刺的方案，材料是基础，材料是要可靠的，施工是关键，施工的过程中必须要有人对于整个工程质量进行控制和把控。

我们先讲设计师前提，整个防水层我们只讲了耐根穿刺防水层，我们利用了PRF—2000卷材，这款材料的好处就是它的抗拉伸强渡大，延伸率高。这款材料的施工，是采用热风焊接，我们拥有全自动化的大型爬焊机。而施工上，我们推荐了PRF—100嵌入式自粘防水卷材，它能起到一层防水，两层防线的效果。它的特点是施工方便，工程质量牢靠，它的抗撕裂性很强。这款材料是我们2017年对碧桂园供货最多的型号。

我们公司有配套了一系列的体系，保证我们材料质量的优越，我们有年产达到3千万平米的改性沥青类防水卷材，也有2万吨的防水涂料生产线，单组份聚氨酯生产线，年产达到1万吨。我们还有优质的研发团队和优越的研发实验室，对于每一个配方的可靠和原材料进出口的把握，以及产品出口前的把关都有非常好的控制作用。有如此雄厚的支持，我们丽天才能撑得起这些产品，从大面的施工到节点的处理，再到修复的材料等等，都可以在丽天达成一站式采购。

采购了还不算，采购了以后，这个订单才刚刚开始，我们对于整个服务体系有5大平台进行控制，比如说技术服务平台、营销网络平台、生产控制平台、仓储物流平台、客户服务平台，从而给到客户优质的服务体验。对于整个施工，我们也是有完善的项目管理体系来进行把关和控制，从项目的交底到巡检，再到售后的服务，我们都有一整个团队专人专项进行服务控制。

我们以品质为核心的思路也获得了业内外的认可，我们和碧桂园、敏捷、京基等达到了数年的合作，我们和中国建筑标准设计研究院一起出了一本合集，我们也拿到了许多的奖项，这是业内外对我们的品质精神给予的认可。

接下来为大家介绍一下我们曾经做过的一些工程案例，首先是市政类的，我们做过慕容山隧道（音）；我们做过江西省政府整体搬迁，阳江核电站、深圳大运会主场馆，也有部分的工程案例，比如说番禺雅居乐等等。

我们是以品质为核心的防水系统供应商，我们希望我们的真诚和技术打动客户，并且用我们的优越质量和雄厚的技术来为大家进行服务。广州丽天将在品质这条路上和大家一同前行，不忘初心，奋力前行。

主持人：谢谢史总的精彩演讲。

本次大会，我们也邀请到的旭辉集团东北区域事业部设计总监盛宇飞先生来到现场为我们做主题演讲，盛总一直从事地产开发设计工作，有多年的行业经历。接下来让我们共同聆听盛宇飞先生带来的主题演讲，掌声有请。

    盛宇飞：各位来宾，先生们，女士们，大家上午好！非常荣幸有机会跟大家介绍东北的项目，东北的房价在全国来讲也排不到前列。大家做的项目或者是所在的地方经济性或者是项目呈现的品质，包括项目的售价，都要远远超过东北区域。但是我想，今天在这个示范区论坛里，我们有机会向大家展现东北是如何做项目，因为其实我们更难，要在售价和成本之间挣扎，我们如何实现示范区，跟大家分享一些我们的思路和理念，也希望给大家提供不一样的想法。

    这个项目叫做雍和府，简单给大家介绍一下。这个是沈阳的热力图，我们的项目是在一环的边上，这个项目在2016年的时候是地王，我们的项目旁边就是沈阳的一环，里面是核心的区域，这个项目的原址是沈阳的第一粮库，这块地，大家看到形状比较奇特，北边的出入口是原来的规划路，还没有形成，其他的3个方向都被包围住了，所以这个项目做起来比其他项目更有意思一些。

    在设计这个项目的时候，它的建筑单位主设计师是梁静华（音）先生，做这个项目的时候，我们想做一些不一样的，既然历史上有这么多新亚洲、新欧式和新古典，我们能否做一些其他风格上的东西，所以我们做了民国风的售楼处，做了中西融合的示范区。当时找一些历史元素的时候，发现沈阳还是有很多历史的缩影，我对沈阳的了解也是通过这个项目才深刻的了解到，比如说沈阳故宫比北京还要早一些。我们想在这边做一些官邸，把东北的喜好和流行趋势融合进去。

    这照片的背景是张作霖的旧址，这是沈阳一些建筑的符号，沈阳实际上是有很深历史沿革的城市。简单介绍一下，这是我们售楼部的三墙立面，还有一个立面没有展现出来，这个当时做了民国风格的建筑。包括下面我们的别墅建筑，略微有点偏新，所以这个项目，介绍景观的时候大家看到也比较奇特，景观有些偏中式。

    讲一些示范区的设计思路，这是项目的总平面图，红圈的部分是我们的示范区，当时拿地的是，就是旗杆的部分，这条通道是作为市政道路，我们不能够自己利用，必须流出来给市政通勤，我们只能用来做道路，这是幼儿园，这是我们的会所，也是前期的售楼处，如何解决示范区的动向问题就变成了这个项目特别有意思的问题。

    2016年的8月5日得到了这个项目，8月6日我们就做这个项目的景观设计，这个项目当时在沈阳是比较轰动的，因为地价最高，未来预计售价达到1.5万，如何让客户感受到项目的豪华性，我们的示范区没有其他的临建区域，所以我们就把它放在入口处，增加示范区的展示范围。从8月25日开始就做了几版方案，最早的思路是用幼儿园做售楼处，当时已经有想法沿着这个方案深化下去，因为旭辉的工作节奏非常快，我们当时很想尽快的定下来，但是这个入口和轴线的关系解决不了，很便扭，所以我们重新做了一些探索，重新做了几个方向，这个方向也是当时的思路，这3个方案是我们后来重新做的轴线的改变，方案一是在原本的基础上来改，第二个方案我们扩大来做超大型的水井，从主入口进来之后走到了转弯处，我们用水井把整个场收住了，并且这个售楼处，我们的想法是里面做老建筑，外面用玻璃壳子罩住，第三个方案是舍弃了这边不要了，幼儿园是对着东西侧，但是有一个问题，幼儿园不可能东西向，因为我们有采光的要求，所以有一个想法，幼儿园是做临时的。但是这3个都有不可调和的问题，第一个是入口的形象还不好，第二个是还是很便扭，第三个是代价太大。

    这3个方案给我们提供了一个思路，我们做了一个决定，把园区地面抬高，高于市政地面3米，所以后来就定下来了，这为示范区的打造提供了坚实的基础。为了这个抬高，我们还研究了大型排污缝，我们从大连、杭州几个地区研究了进口的大型排水缝。我们也借鉴了其他的项目，但是这些方案通通都被我们抛弃不要了。这是方案二的时候，把售楼处用立体包起来，这是景观人提出来的，所以我们有的时候也要求景观单位在整个示范区设计的时候，能够尽可能的给设计提供思路和想法，比如说要求建筑是什么样的，要求怎么开窗来对景。这个方案也是属于过程方案，就简单过一下，当时找了一些图片。第三个方案，从动线上来讲，我们觉得比较合适，因为解决了对称的问题，包括出入口也比原来舒适一点，但是幼儿园不可能做东西向，所以后来也淘汰掉了。

    下面讲我们最终落实的方案，包括我们也落成了，我们定一个方向，然后不断的推演。能不能考虑把售楼处不放在正面，入口的地方很狭窄，只有19米，第二个是进来有比较长的市政道路，第三个是周边有一些不太好的影响，比如说4S店。如果我们把售楼处放在这里，直接转90度，解决了不少的问题。所以当时建的模型，我们的售楼处天际线和背景的关系，这是我们最后破局的时候采用的方案。大家看到的这个绿色的部分，是我们缓建4栋楼，缓建的原因是示范区开拓，幼儿园不施工的情况下，未来持续施工是可行的，蓝色的部分是我们的售楼处加上园区出口大堂，红色的部分是我们样板房的位置，所以整个示范区就清晰的分成两个部分，在潜艇是要彰显身份感，后花园是体现精致艺术感。

    这是我们最终示范区的方案，从入口大门到林荫大道，这个7的部分是我们入园区的大堂，就是我们的物业加上会所，所以这个景观，70%都是可以实际使用的部分，我们大部分都是实景呈现。这是大门的方案，最早我们是想做新古典的大门，但是到10月份的时候，定下来做民国风格的售楼处，也考虑做民国风格的大门，但是对北方人来讲，大家不是太感兴趣，所以最终做偏中式的大门，售楼处是民国风，到里面的住宅又是偏新古典，所以就变成了中西交融的项目。

    我们的项目定名叫雍和府，这是我们定稿的大门，可以看到，大门的前场我们也有不同的项目，但是最后我们还是形成了自己的风格。大门的前面列的景墙，里面是做了比较偏中式的，门口本来是做水井，也是因为风水的建议，改成了山石。做了一些标志，这些花纹是景观公司特意设计的，结合了米粒的概念做了一些格栅，再搭配我们的项目标志，这个标志是五谷的意思。这个是项目的实景，在大门口呈现的时候还是做得比较有意思，地面做了一些雕，两侧的石头特意选了泰山石，这里面风水的讲究还是比较多。这是我们整个大门的效果，中轴是对称的。

    这是里面的林荫道，园区的高差跟市政道路是3米，这条路我们分配了1.8米的高差，里面是1.2米，杨总刚才做了是台阶，我们做了是扩道，一个是方便车辆的出入，一个是想体验尊贵感。但是始终体现不出气质，如何让林荫道变得豪华起来，我们也研究了很久，甚至第一版现场施工做完了，我们把这条道毁掉，做了最后的方案，就是利用铝板加灯光雕塑，营造高端的感觉，这种感觉是北方客户比较喜好的。这个是实际实施的效果，屏幕的颜色是片深，现场是没有这么深，而且晚上的夜景效果是不错的，在北方的绿化比较难，没有太好的树种，这是美国的进口红枫。

    这里是大堂的落客区，我们强化的是售楼处出来的背景墙，这是中间演化的很多版本，每一个项目诞生都不容易，甚至想到在这里做开敞的口，后来决定还是采用铝板来做。这就是我们最终的方案效果，落客区大堂整体是用玻璃来做，确保下雨下雪客户停留都没有问题，中间做的是双鱼的概念。大家能够看到的这个盒子是我们做的园区的入园区大堂，这跟传统的大门不一样，为了大家开门方便，我们这个项目还研发了无障碍通行，刷脸，人来了以后门自动开。

    这个是园区里面的背景墙的部分，这是我们的实景照片，这是效果图，实景照片的时候，因为水墨在北方比较难实现，我们设计水是沿着四线向下流。这是旭辉集团的特色，所有的示范区，必须要做景观会客厅，这是在室外的部分，南方可以做开敞，但是北方，我们最终考虑做封闭式的，考虑到未来要拆掉，就做了可拆卸式的。这是我们最终的方案，还是选择了做封闭，里面装了空调。花园的门采用的是推碟门，两侧的灯具，和刚才的杨总说的不谋而合，园区内也做了一些小院子，这是门的实景效果，这个门实际上就是别墅的入户门，我们也安装了智能门锁，在旭辉的东北区域，我们打造的是无卡社区，大家回家之后不用掏卡和钥匙，直接刷脸就可以回家。这是园区里的通道的设计，这是我们当时做完的效果，这个鹏以后要拆掉的，这是活动区的设计。

    整个示范区，当时也是花了很多的心血，每一个项目都有自己的思路，希望能够通过我们的思路给大家提供不一样的意见，也欢迎大家随时到沈阳去参观我们的项目，来交流，我们也互相学习一下，谢谢大家。

    主持人：谢谢盛总的精彩分享。再一次借助大家的掌声感谢盛总。

    非常感谢各位大咖的精彩分享，受益匪浅，今天现场大咖齐聚会碰撞出怎样的火花？让我们拭目以待。本场论坛对话的议题是：顶级示范区开发趋势。

    参与本项议题的嘉宾有：

    刘红宇先生  葛洲坝集团房地产开发有限公司总设计师

    魏冰先生    旭辉集团浙江区域事业部副总经理

    盛宇飞    旭辉集团东北区域事业部  设计总监

    林祥松先生  中国金茂华南区域公司景观设计副总监

本场对话的主持人是山水比德设计院副院长邹炯先生

 邹炯：客串一把主持人，今天非常的荣幸，也非常的开心，首先感谢主办单位，邀请我作为这个论坛的这个环节的主持人，第二个也是感谢台上的嘉宾远道而来，盛总是从沈阳过来的，第三个是感谢现场的热情来宾，俗话说在北方过冬是靠暖气，在南方过冬是靠一身正气，再次感谢大家的到来。

    我来自山水比德，这些年来也跟金盘网主办单位和同业内的同行有过非常多的交流和合作，今天也是想借此机会，也跟各位领导和各位大咖们一起做简单的互动和交流，也就着咱们今天论坛的主题叫做顶级示范区的创新营造，听听各位嘉宾的意见和见解。我们会有一个共同的话题，听听各位的见解，我们今天东南西北都有，然后再根据各位的特点来提问。

    大家在互动之前先介绍一下自己，也给大家一个认识你们的机会，我们叫顶级示范区的创新营造，我记得非常清楚，在今年的7月29号当天，业内一个非常知名的朋友圈，微博公众号，发出了这样子的帖子，叫做火爆2017的70个示范区，我不知道大家是否记得这个帖子，上面是一系列的示范区，再加上我们今天对话的内容是示范区，为什么后面加了一个创新营造？第一个问题是想听听在座各位怎么去理解今年的顶级示范区的创新？如果我们在那种同一种风格，或者是同一种类型的示范区，2017年集中爆发和集中出现的情况之下，在座的各位，对于这块有没有创新营造的理解和见解？这是今天主要的议题。

    魏冰：我是浙江区旭辉的副总经理，目前也是主管设计的魏冰。这个话题，像刚才主持人说的，我们也发现，近些年示范区在同质化，在趋同，我们仿佛一直寻求创新，但是其实大家都在寻求的路上不约而同，从一个角度上来讲，说明我们有更公开的平台和更透明的渠道去沟通和交流，可以说每一个地产公司之间不存在秘密，而且大家也非常坦诚的共同向国外学习，包括设计单位也是这样的。

    但是在这种情况下，我觉得去探讨示范区的打造，应该回归它的本能，示范区并不是为了更多的商业的利益去震慑客户，去和客户拉开距离，而是更加贴近他们的生活，更回归本原，回归它的功能。所以近期也有房地产进行功能示范区的研究，比如说某地产公司打造的类似于儿童的游乐场或者说是幼儿园的主题示范区，这样的话，不光是从售楼的部分，更多的是以后来这里生活的客户是什么样的状态。我们的示范区，包括售楼处，应该是多元化的，更倾向于功能多元，贴近业主真实生活的生活情景的模拟，而不是利用这种高逼格去震慑业主，觉得真的很OK，但是其实示范区和交付区反差过大，样板间也是这样，逐渐的回归本源，过于装饰的样板间，甚至是对于尺度有误导的样板间越来越少。

    所以与其探讨未来示范区的发展趋势，不如研究我们的客户心理的成熟，随着客户对产品的需求，随着对生活的理解逐渐的成熟，我们应该追随他们的脚步去打造我们的产品，而不是从产品的角度，去为了做产品而做产品。

    刘红宇：我是刘红宇，葛洲坝房地产公司在地产界来说算是新军，最近这几年稍微有一些项目，大家听到一些信息。但是从葛洲坝地产来讲，还是一个老地产，它是央企。我们现在全国都有项目，关于售楼处样板间的同质化都非常严重，各个地区都有楷模，都是大家效仿的对象，这说明整个行业一起共同进步，但是行业竞争激烈，都讲创新，但是不知道从何说起。

我对这件事情的理解是这样的，刚才魏总说到非常重要的问题，我们的产品，我们最终交付客户的产品和我们售楼处之间的关联。我们的业主和我们的客户越来越成熟，我们现在的样板间、售楼处也做得越来越绚丽，因为毕竟是一个营销手段，业主一来，马上利用一个手段来促使成交，我们做得相对成熟的地方，我们的样板间不能太夸张，因为现在大家越来越开始做批量精装，业主维权意识很强，政府也很重视。

    对于售楼处，大家投入了很大的精力怎么去创新，售楼处的趋势非常有意思，我们的主持人是景观专业，整个售楼处，包括前面旭辉的杨总和盛总给我们做案例分析的时候我们可以看到大量的篇幅，是从室外景观开始入手的。我们发现现在的建筑，越来越被淡化，其实我们的景观越来越强势。什么意思呢？建筑会景观化，景观会装修化，装修化会装饰化，它是这样的趋势来发展。我们的景观也用了很多软装的手法，把一些物品、物件做得很精致来体现这个气氛，我们的室内，其实精装很大，这就是大体的趋势。

    趋势，大家都这么走，没有办法，大家都找样板和通道让大家震撼，但是现在做的售楼处，不要为了绚而炫，不仅是材料和形式上的炫，而是找项目本身内在的联系。比如说我们现在做得最多的中式，我估计在一两年之内肯定有新的趋势来取代，尤其是顶端售楼处的营造，什么是顶端？是根据米的售价来定义还是根据米的稀缺性来定义，我们如何定义它？给予顶端课程的人一个什么样的精神才是售楼处最终的高级的设计产品？我们现在就说你给予了什么样的基因到你的售楼处？我们现在打造的大多数的项目都叫新中式或者是新亚洲，那我们的售楼处是什么？我们的售楼处是欧式的或是极其现代的，还是极简的？这个我们可以去思考。但是也不完全说做新中式，售楼处就是新中式，可能我们找到一些精神内核的东西，空间营造上的次序和礼仪，或者是让人有一些联想，是这种潜在和内在的联系去指导售楼处的营造。

    售楼处还有一个重要的功能，就是营销的道具，很多售楼处是建筑师来主导，营造了很多景观的概念。但是还有很重要的概念，就是营销线，我们要给客户什么样的感受。分析这个，我们就要分析客户购房的心理状态，客户一进来想要的是什么，有些客户不看这些，关注的是产品。有的时候营销部提一个问题，售楼处上来就搞沙盘，得告诉客户这在什么位置，一下子把售楼处进行了限制。但是设计师会说这个区位是固定的，大部分的客户到楼盘买房的时候，不会问区位太多的问题，他已经很了解这个区位了，他只是想了解产品上的信息，所以那个东西，是不是这么重要，这是要分析的。我们能否换一种形式？现在有很多科技手段，现在的趋势是电子化，这也是一个太表现的东西。

    通过分析客户的流线，我们还有动线，我们是先看沙盘，先介绍情况，还是先看体验区，还是先看样板间，这里面是有很多的逻辑。我们发现我们的客户在听取我们的顾问介绍项目的时候，他是心不在焉的，他想看到样板间，想看实际的东西，而我们的销售人员介绍这些项目的时候，他没有听进去，等他又回到沙盘的时候，这个时候的关注点非常好，他就会问刚才看的样板房是多大面积，在哪些地方，哪些楼里面有，这个时候的客户就很有针对性，所以我们的销售情节设计就可以根据这个来设计。所以我们想通过一些细节化的、客户性的描述，了解客户的心理，从而指导我们的样板区的设计。

    顶级还有一个文化性，客户所处在的文化层次和你样板间呈现的要相匹配，比如说在上海或者是北京，就需要真诚的介绍产品，客户不需要太花哨的东西，如果看到你承诺的东西比较低调，也比较真实，他就会非常被打动。

    盛宇飞：我是盛宇飞，我们目前是正准备进入长春和哈尔滨，在这里跟大家分享示范区的概念，2003年、2005年是房地产的黄金十年，那个时候房子非常好卖，客户都是自己排队来买房子，所以示范区更多的是展现开发商的实力。

    但是走到现在，示范区越来越精细化，客户是很挑剔的，尤其是华东地区，到了示范区，对示范区的体验感要求很强。我们去年也拿了沈阳的一块地王，一共占地2万平米，我们做示范区就用了1.5万平米，所以做交付区的时候只剩8千平米，因为这个项目停车很困难，为了解决用户停车，开了1/3的地出来做停车，客户也比较认可，他们看了之后，很承认这个项目的真实性。我们称之为这种示范区是体验，更多的是看开发商有没有诚意把这个做好。

    未来的示范区会怎么去发展？我个人相信，已经有一些趋势的苗头，比如说宋总今天做了一件事情，营销部取消了，改名叫客户服务，因为房子这么好，你来看了肯定想买，我把你服务好就好了，干嘛要推销呢？未来的客户更加刁钻，开发商对他们来讲做的示范区，不仅要展示和体验，还要让客户体会到服务。我们的售楼处和样板房做了很多的智能化，我们告诉他可以看、可以玩，可以随时随地看电影，灯光也是感应的，客户走进去1个小时之内根本不知道房子是什么样的，而是一直在体验，他觉得这些配置是符合他的生活想象，这是我们现在做示范区的手段。

    未来我觉得这种服务更加多元化，当然客户看到你的广告的时候，你的服务就已经开始了。不同的开发商的竞争非常的激烈，所以对客户服务的细致程度就非常重要了。比如说我们还有一个项目，在景观设计之后，我们又单独做了文化设计，文化设计的内容，包括雕塑和标识牌、灯具，我们甚至规定了保安站立的位置和朝向，怎么去指挥，客户进入停车场的时候，保安和它的距离怎么解决等等。我们把服务和文化结合在一起做设计，只能说是越来越细致，我们希望示范区真正起到的作用是体验。我们的示范区做到了你看到的就是你得到的，顶级的示范区，更是奢侈感和大气感，能够带给朋友和家人的心灵的满足感。

    林祥松：大家好，我是林祥松，谢谢主办方给我们机会来学习和分享。我先介绍一下中国金茂华南公司，中国金茂是中化集团底下的板块公司，我们以前的地标是金茂酒店，我们的前身是中国金茂地产，在3年前左右把名称换成了中国金茂，然后开始了品牌化的地产板块战略。我们的华南区主要是主管福建和广东，进入广东市场4年，在这4年里，我们进入6个城市，发展到了10个楼盘，去年刚刚取得了100亿的业绩，发展比较快。

    主办方今天抛了一个比较大的话题，就是顶级示范区的营造，包括展望。金茂进去市场，基本上是北上广深，包括二级城市的市场，三级城市我们进入得比较少，不像其他的地产商。我大概讲顶级的示范区我们是怎样理解的。我们认为顶级示范区跟这个城市，包括你的区位、地段，还有地块的资源，包括你的公司对它的期望值和产品的投入都是相关的，而不是说你在一个三四线城市，或者是在一个比较差的地段，你一厢情愿区打造顶级示范区就有这个资源，我们认为它跟地块的性质有关。

    第二件事情，我们知道示范区这个概念，以后也有叫样板区和展示区，我们今天叫示范区，因为它在房地产销售里面的重要性越来越重要，它能够给我们一个楼盘增加很多附加值，还有很多的体验感官触动。我们首先要理解示范区只是一个大区，包括楼盘的其中一个部分，我们首先不要骗，你这个楼盘，本身是什么品质的，你是中端盘、刚需盘，都有实实在在的体验。一个同行的示范区的投入可以做到1500，但是他们的大区投入做了250，他们把所有的精力把和销售产出的部分中去，我们的体验：第一，所谓的顶级示范区，包括示范区还是要真实，不要去为了销售而特意去打造；第二，金茂做示范区的经验是这个东西，我们做的一些项目，像大连的金茂府，北京的金茂府，包括天河金茂府，我们的府系是我们比较高端的部分，其实我们自己也有审美疲劳，也希望能够不断摆脱市面上认为豪宅就应该是这样的，顶级示范区就应该是这样的标签，我们有的项目，比较特殊，它位于深圳，我们去年拿了一个项目，它的销售绝对能够符合大家对豪宅的想象，绝对是10万+ 以上的售价，这个项目比较特殊，它是不允许有示范区的，它是一个全县楼盘，这个示范区基本上就是你有什么标配，就什么标配，你有售楼处，你是有会所的，所有承诺给客户的任何东西都完全体现在上面。

    我觉得将来是有这样的一种趋势，以后这种示范区的可能性会越来越小，建楼牌坊越来越多。有可能直接就展示一个实体，你买什么东西，我就给你什么样的东西。我认为这个展望，可能就是我希望在明年深圳的项目上，给大家看到一个新的展示区的东西。

    邹炯：再次把掌声送给台上的4位嘉宾。作为景观从业者，我的内心里有暗自的窃喜，也倍感压力。正如刚刚几位所讲的，单一专业的从业者对多专业多技能的掌握的度要求越来越高，对于示范区来讲，以前我们最常了解的是两种类型，一种是临时示范区，不受场地和任何条件的限制，可以在最短的时间内、最快速的营造出这样的空间，你提供销售的场地和给大家参观，这我们更多的是在呈现效果的层面上。对于一些永久类的、实体类的展示空间，我个人感觉，是不是可以用4个字来形容：以人为本。我们更多的强调是体验二字，可以结合科技，可以结合更多的服务类、物业类的东西，同时，刚刚几位也有讲到，我们对于示范区，除了以人为本的体验和服务来讲，我们对于这一类风格的楼盘的示范区，还强调另外一个东西，叫做文化。

    我的脑子里呈现出了非常奇特的画面，不知道在座各位对这3家公司的了解怎么样，这3家公司在产品线上有非常巧合的共同点，金茂讲的他们高端的府系，旭辉铂悦，而今年葛洲坝的网红应该是合肥的中国府，不约而同，这3家在文化的层面上，以府作为参加命名，接下来，我们可以探讨一下这样的话题，在楼盘或者是销售，或者是参加系命名上，未来的府会远超以前的公园之类，这个层面上的理解，各位是怎么来思考这个问题的？府的概念，还会怎么样去有一些新的想法？借着文化的引申，突然想到在座各位的共同点，咱们探讨一下金茂、葛洲坝和旭辉府系的话题。

    魏冰：刚刚我还是有点感慨，因为第一发言，听完之后又有点感受。我刚开始不太理解什么叫顶级示范区，我只知道示范区，为什么要加顶级呢？是因为卖得贵和投入多吗？其实不是，它更多的是体现对客户的关怀程度，让客户有被尊重的感觉。总结了几位的发言之后，我也在想，可能是一个圈，首先是一种文化的积淀，是对客户心理的尊重，通过材料和精耕细作是对客户所得的尊重，通过功能的一些使用和生活场景的模拟，是对客户未来生活的一种尊重，同时对于智能化的开发和投入，我觉得又给客户很多未来生活舒适度的想象空间。包括前段时间我们去欧洲考察，德国有一个未供房，葛洲坝是走在前列的，我们国内的地产公司也在国际化，也在接触一些新的科技，以人为本，给客户更多关怀和关注前期的投入。葛洲坝的这种投入，不见得是赚钱的，成本非常高，得到了国家的认证，以及一些材料的应用，但是落地的城市不见得卖得出价，但是这是对未来的投入，这一定是未来的发展趋势。

    所以，我想所谓顶级示范区，这几点加到一起，最后围合在中间的是对人的关怀。谁更能抓住客户的心，更能从各个角度上理解客户，去提前的引导客户，给客户创造出更舒适的生活，谁就抓住了示范区。我觉得示范区未来要改个名，因为示范区被叫得好像就是骗客户的，应该叫生活场景体验区，它和客户生活是无缝连接的。

    刚刚提到府的事情，其实现在铂悦系没有府字，旭辉的铂悦系不偏重于府字，所谓府，它对每一个人的尊重感，家的归属感，因为从古至今的文化，包括门当户对等，我们对府字是有一种情怀，提到府感到的不仅仅是一个家，而是能满足你内心需求的，也是一个身份的象征，所以府字作为我们高端系列的产品，也是为了满足这样的高端人群，从文化心理上的需求，从中国人对家的理解上的需求来做。我们铂悦系的风格不是古典风格，更趋向于现代风格。我们觉得越是高端的产品，我们的用材和做功的细节要精致，楼体在形体上比较规整，甚至对住宅来讲，和字是最中规中矩的，但是对细节的处理和节点的处理，精雕细琢。这种现代风格，如果在这些细节上做不到位的话，很难出来效果。相反，欧式风格有一些线角，反而可以掩盖材料和工艺上的不足，比如说新古典、欧式、发式，它用它的细节线角来弥补材料和做工上的不足看起来档次比较高，但是我们觉得真正的豪宅，也要从功能上、做工上、材料上还原它的本质。所以旭辉的顶级产品，也可以有府的说法，但是它其实并不是古典建筑。

    刘红宇：你说几个府的区别，我不是特别了解，我没法去针对性的讲，我们说的府，是我们自己的产品线，我们有4个产品线，第一个是蓝源系（音），第二个系列是公馆，级别高一些，材料高一点，再往上是叫府，还有一个叫国府，河北的中国府是我们产品的高线。从府线里我们有府和国府。府字是有中国文化的沉淀，现在也比较时尚和流行。而国府系听着更中国，我们的产品恰恰相反，中国府是我们最高端的，它是偏现代，现代是居住形式，但是理念上是中式的东西，它跟那个府还不太一样，中国府的概念，北京有一个，河北有一个。一些核心地段的产品，会用到这个。

    盛宇飞：府这事也先做一个说明，我们有一个项目叫铂悦府，但是也延伸了很多的产品，而沈阳这个叫雍和府，府字是代表中华文化的回归，大家以前学的是西方美学，但是这两年中国传统文化回归得比较好，比如说《国家宝藏》节目我觉得很感动。府是一个符号，先标明了我们是这个圈层的人，比如说英国有城堡，所以府是身份的标记，也代表了我们的项目，哪怕它不是中式的，但是从身份地位和认同感上我们是高端的圈层。

     我希望今后我们做示范区的时候，跟府也相结合，它真正反应的是还是我们居住的是高端的房子，在我们能够承受得起的范围内，我们去住尽量高端的房子，那这个房子，通过我们开发商的手去营造出来，去符合你的身份地位，去符合你的生活要求。所以这是中国现代的另一种府，跟古代的是相得益章，各有各的长处。未来的设计，跟文化结合得会越来越深，传统的符号印象回归也越来越明显，而且中西方的文化融合也比较多。至少我们现在学的西方美学，越来越多的中式美学的东西出现了，国家也在崛起的过程中。

    林祥松：金茂在2008年的时候，我们定了一个自己的标志，就是一个产品线，当时我们定的是府系、湾系，有4个产品线，当时的第一座金茂府到现在有将近10年，每一年基本上都有新的金茂府，一直在不同的标志性城市做，包括在上海、广州、福州一直传承下来。在北方，广府就是对房屋、建造楼盘的想象，包括楼盘里面的结构，还有阶层的想法，我们的府系里面，对以前的门楼的设计，对小区的入口，里面的中轴广场，都有比较严格的标准产品线做法。我们府系1.0做到现在，其实已经开始进入2.0的提升。

    第一个府，我们觉得府系这种风格，它是有地域区别的，北京对府系生活的向往去到了华东和江浙，他们觉得他们不太看中这套，他们对比较休闲的生活和小河流水以及诗情画意的东西更看重，所以在杭州金茂府系列产品做完了以后，来到了武汉，武汉的金茂府，人群的接受度，包括我们对当地文化的分析，我们发现府系又必须做一系列的跟进，包括以前想象的标准化的东西又被颠覆掉了，最后来到南方，我们在广州做的第一个金茂府，是广钢的金茂府，那个金茂府以后，我们发现广州这座城市对北派的生活细节和生活方式，其实都不太认同，我们做过很多的客户调查，最后发现，我们反而对党派的，豪宅的理念，包括本土的茶楼式的生活方式比较向往。最后我们去年在深圳又拿了一个地块，就是一个楼王级别的地块，深圳这个接近海派的城市，它的人流，更加不认同府系的东西。我们自己看待府，自己金茂内部的府，我们都发现从北京一直过来的过程里面，其实都不断在发生变化，这个变化是因为地域人群，顶层人的生活感受，包括他们的生活方式以及文化对他产生很大的影响。

    第二个府，我们自己也在埋头在自己的产品系里面做产品的打造，发现其他人理解的府系的东西，跟我们有挺多不一样的东西。可能我们也去外边看过其他同行的一些楼盘，就是他们可能对客户的停车场、到达区、样板房高科技附加值的东西更看重，我们今天的府也不是以前非常中式的府，我们也一直在变化，跟不同的地域在融合。

    邹炯：通过这一轮的交流，大家对府系或者是府字的产品，有了一个全新的定义。我可以大概总结，其实府子从本身字面的含义到身份的象征，最后转化成IP的概念，不管做什么样的府，必须得要适合当地人群的生活习性以及他们的特点，最后府就变成了另外一种概念，而这种概念所带来的文化和地域的相结合，才是顶级示范区创新趋势给大家带来最重要的结果。

    再一次感谢台上的4位嘉宾的分享，也非常感谢台下的来宾能够参与到我们的活动中，因为时间关系，我想，如果能够由着我们来发挥和来谈的话，今天肯定要聊到天黑，但是我们还是要遵循主办方的时间规则，我们今天的论坛对话环节，就暂时先告一段落，借此大家的掌声献给在座的嘉宾，谢谢大家！